开发管理制度

1、项目开发管理制度 为规范我司开发管理流程，确保我司参股、控股及负责运营管理的各投资项目实现有序开发运营，特制定本制度。第1章 项目导入管理一、项目信息收集1、通过各类公开信息渠道取得搜集项目信息。定期关注各地土地储备中心的出让公告、通过网络及新闻媒体、政府招商会及中介机构等途径获取项目信息。2、通过股东人脉、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。3、鼓励企业内部员工向开发板块项目拓展部提供项目信息，内部员工介绍的项目最终签约，在项目开工之日或首笔投资款回收之日，一次性给与5000元现金奖励。4、项目拓展部负责上述项目的初步筛选，安排专人做好拟进一步研判项目的登记造册工作。对于集团领导、

2、开发板块领导介绍的每一个项目均应及时做好对接、初步研判、进展反馈及相关记录工作。二、项目初步研判1、项目拓展部负责了解项目土地性质、拟建内容、开发阶段等项目基本信息，并通过各类公开信息了解项目所在地的交通情况、区域经济发展情况、人文、自然环境等。2、对照上述各项目因素进行初步研判，分析研究是否符合公司发展战略需求。3、整理汇总上述资料，并形成1000字以内的初步研判报告并报开发板块领导审阅。初步研判报告通过的，进入下一步详细调研阶段。三、项目详细调研1、开发板块领导负责组织新项目的土地实地勘察及详细调研工作，详细调研成果以项目分析报告形式报总经理办公会研究讨论，进入项目导入决策阶段。2、详细调

3、研成果项目分析报告应包含以下内容：（1）、土地情况 宗地形状：四至范围、四邻状况、地势情况。宗地内是否有建筑物。地下是否有给排水网、强弱电管网、是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。 地质情况：土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。（2）、项目土地要求及规划总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、公建面积（区分经营、非经营性公建面积）、综合容积率、建筑密度、控高等内容。（3）、区域环境人文环境：区域经济发展情况、人口数量等。自然环境：自然景观、空气质量、噪音情况、绿化程度等。交通环境：宗地主要出入道路情况交通便捷程度等。市政规划：如道路拓宽改造、

4、医院、学校、购物中心兴建等。（4）、当地政府态度和优惠政策行业相关地方性政策（针对招商引资项目）土地价格政策、税收政策、其它优惠政策等。（5）、区域房地产业态区域代表项目：楼盘规模、产品品质、销售价格、销售情况、项目特点及对区域内房地产市场的影响等。（6） 、合作条件及其他 项目合作方提出的初步合作条件及其他各类事项，均应在详细调研后形成的项目分析报告中已文字方式简明罗列，供决策参考。备注：如果目标区域有集团投资的项目公司或施工项目等相关机构，开发板块领导可协调相关机构进行上述详细调研工作。四、项目导入决策1、开发板块总经理组织召开总经理办公会议时，对已完成详细调研阶段的新项目进行决策探讨，初

5、步决定新项目是否投资（法务、财务、总工办、项目拓展、项目管理部等负责人均应参会并提出具体明确意见及相应的建议合作条件）。2、总经理办公会议讨论通过，拟进入合作谈判阶段的新项目，应将相关的项目分析报告、总经理办公会议纪要等汇总后报集团董事长，审批通过后进入项目合作谈判阶段五、项目合作谈判1、组建谈判小组，开发板块总经理任谈判小组组长，小组成员应包含法务、财务等相关人员。2、最终达成项目共识，签订项目合作协议。3、新项目导入成功后，参股的项目由开发板块总经理指派专门部门人员按项目合作协议的约定进行管理；控股的项目转入本制度规定的后续流程进行管理第2章 ：开发报建管理 一、立项供地阶段1、 项目管理

6、部负责组织编制项目建议书及项目可行性研究报告，按照发改部门的要求取得相应项目立项批复（项目可行性研究报告批复意见）或企业固定资产投资备案批复。2、 项目尚未取得土地的，项目管理部应联合项目拓展部共同前往地方住建部门或地市规划局办理项目选址意见书。3、 政府供地过程中，项目管理部应协调财务部门等参加供地招拍挂活动，按规定缴纳相应土地价款及税费，及时办理项目土地使用权证，联系国土获取宗地界址点图纸及相应开发报建基础资料。二、规划方案审查1、开发板块应按照公司招标管理规定办理项目设计方案合作单位的招标，总工办负责协调中标的设计单位按期出具项目报建方案文本。2、项目管理部负责按照政府规定准备建筑工程设

7、计方案审查事项的报审资料（注：一般审批时限为10个工作日，但地市级规划局或县级住建部门提出需进行规划公示、组织召开局业务联审会、专家评审会的，时间另计33个工作日（专家评审15个工作日，公示18个工作日）。3、本流程作为项目开发报建的首个重要阶段，主要是公司内部协调决策的可控时间，开发板块领导应重点要求各部门树立“争分夺秒、协同作战”的时间观和大局观，在设计单位选择、方案内部评审等关键流程方面，采取切实有效措施，合理控制时间，力争从取得土地之日起三个月内完成规划方案报批。三、规划许可阶段1、开发板块应按照公司招标管理规定办理项目施工图设计审查、节能审查、人防审查、水土保持、环境影响评价等合作单

8、位的招标，并根据项目特点及政府要求及时按需办理地灾影响评估、抗震、涉林、涉海、涉矿等相应的分析报告等，总工办、项目管理部等负责协调中标单位按期出具相应成果资料。2、项目管理部负责协调总工办等部门，及时与住建部门做好节能审查、与人防部门做好人防工程规划许可、与水务部门做好水土保持方案审批及节水规划审批、与公安消防部门做好消防设计审核、与市政园林部门做好园林规划报建，并根据项目特点及政府要求做好国安、防震、涉林、涉海等部门的对接工作和各项规费的缴纳工作。3、上述报批程序及需要对接的政府部门应根据此阶段的各类法规要求，动态应变，项目管理部负责向开发板块领导及时申报各类合作单位招标需求。4、本阶段涉及

9、多个合作单位及政府部门的协调工作，需要进行各类报告、方案的编制、报审、修订等大量的外部单位协同，项目管理部作为本阶段的主责部门应做好人员的分工及绩效考核工作，力争在规划方案通过之日起三个月内完成本阶段的工作。四、施工许可阶段1、开发板块应按照公司招标管理规定选择项目招标代理合作单位。2、项目管理部负责配合招标代理单位尽快完成施工单位、监理单位的招标工作，取得住建部门核发的招标备案通知书。3、总工办（工程部）负责与通过招标手续确定的施工单位、监理单位签订施工合同、监理合同。4、项目管理部负责向地方建设工程质量安全监督站办理建设工程质量安全监督登记表，总工办（工程部）负责施工现场踏勘及整改落实工作

10、。5、项目管理部负责协调财务部门缴纳建设单位农民工工资保证金，协调施工单位按要求缴纳施工单位农民工工资保证金。6、项目管理部将上述各项资料收集整理后，按照审批要求的文件格式汇编并向地方住建部门申请建设工程规划许可证。因该阶段涉及施工单位、监理单位的招标占用时间较长，应力争在取得项目规划许可证之日起二个月内完成施工许可证的办理工作。第3章 ：项目施工管理 一、施工准备工作 1、开发板块应按照公司招标管理规定办理项目施工所需临时用水、用电、用地范围围墙修建（施工围墙及施工临时设施搭建由施工单位负责）等合作单位的招标，总工办（工程部）负责协调中标的合作单位按期完成各项工程。2、项目管理部按照规划许可

11、的要求，协同总工办完成工程规划放（验）线、控制桩点位移交等工作。3、总工办（工程部）负责组织设计单位、施工单位、监理单位等完成设计交底工作。4、总工办（工程部）负责项目进度、质量、安全的具体目标设定工作，并将进度目标等尽量具体量化分解，落实到具体责任人负责跟进并将各目标传达到施工单位、监理单位。5、审核施工单位提交的施工组织设计方案，协调督促施工单位落实各项施工准备工作，实现项目按期开工。二、施工过程管理1、总工办（工程部）指派专人定期到项目工地进行巡查，对照施工管理目标对施工进度、质量、施工安全、现场管理、投资控制及工程拨款进行现场核查、监督落实。 2、对施工过程中出现的重大问题进行决策和处

12、理，总工办负责制定项目施工现场相关问题处理流程，对项目管理目标差异、施工进度款支付、工程变更、质量安全问题处理等各类常见问题，按照规范化流程进行协调处理，严禁出现无处理流程依据的工程签证等。3、 总工办（工程部）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价，按招标管理规定及项目实际需求合理选择甲供材料。负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。协助施工单位解决项目施工过程中遇到的各类重大突发事件。4、 总工办（工程部）负责协调勘察设计、监理、施工、工程质量检测等各参建单位之间的联系工作，使各参建单位能够紧密围绕项目建设目标协同开展工作。5、 总工办（工程部）代表项目建设单位与

13、项目所在地的建设工程质量安全监督站进行对接，落实质监站等政府相关部门对项目建设单位提出的各项整改意见。三、项目工程档案管理1、总工办（工程部）安排专人负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。2、收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并归档。3、总工办（工程部）负责监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步：对施工单位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。4、按时向公司档案室移交：在工程竣工后，负责将文件资料、工程资料立卷移交项目管理部。5、项目管理部负责向提

14、请城建档案馆对列入城建档案馆接收范围的工程档案进行预验收，取得建设工程竣工档案预验收意见，在竣工验收后将工程档案移交城建档案馆。第4章 ：验收及结算管理一、工程竣工验收1、总工办（工程部）负责协调监理单位，组织工程项目的初验，及时通知勘察、设计、施工等参建单位做好工程项目的初验。2、总工办（工程部）负责协调施工单位，落实地方建筑工程质量安全监督部门及各参建单位提出的项目整改意见，并将整改落实情况形成工程资料，编制工程竣工报告并将各项初验资料及时通报给项目管理部。3、项目管理部负责对接规划部门完成建设工程封顶核验、按照招投标管理规定配合选择竣工测量单位、对接消防部门完成消防验收、对接市政园林部门

15、完成绿化验收、对接气象部门完成防雷验收、对接人防部门完成人防工程验收、对接水务部门完成节水设施及水土保持验收，根据项目需要完成国安、涉林、涉海等各类专项验收。4、项目管理部负责准备各项资料，向地方政府政务中心提出项目竣工联合验收。5、项目管理部负责向市城建档案馆的档案移交工作，取得竣工备案证明等相关批件。二、工程结算管理1、工程项目完工后，开发板块总工办应组织成立竣工决算小组，应组织项目管理部、预算部等相关人员，督促施工单位绘制工程竣工图，最终工程量以竣工图为计算依据，以原施工承包合同、补充合同或协议、监理和现场的签证，对比审核施工单位提交的工程竣工结算资料。2、总工办（工程部）负责制定开发项

16、目工程竣工结算流程，总工办、项目管理部、集团预算部、财务部均应对施工单位提交的工程竣工结算资料进行审核，总工程师负责审定，开发板块总经理负责审批后，按照施工合同等的约定进行付款。第5章 ：销售及物业管理一、项目预售及销售管理1、分管销售工作的领导负责组织销售部（招商部）针对各个项目的实际情况，组织议定项目预售价格（具体到每一个销售单元）、决定是否进行销售外包等。销售部（招商部）负责按政府规定的格式拟定预售方案，针对具体项目拟定销售政策及佣金政策等。2、销售部（招商部）负责配合分管招投标工作的领导选定代销单位、选定售楼部装修单位、选定商品房预售测绘单位、销售宣传推广单位等，并负责合作协议的跟踪管

17、理工作。3、项目管理部负责收集项目土地证、规划许可证、施工许可证、白蚁预防合同备案证明等项目资料；财务部负责预售资金监管账户的设立及相关协议的签订工作，上述资料应及时移交销售部（招商部）。4、销售部（招商部）负责参与政府部门组织的预售（网签）系统学习及资料系统的录入工作。并按地方政府服务中心要求的资料清单进行预售许可证的申报工作。5、销售部（招商部）指派负责编制销售（招商）回款进度计划，负责计划的跟踪实施及定期上报工作；6、鼓励企业内部员工推荐客户进行购买和租赁，具体的奖励办法由销售部门（招商部）根据各项目特点进行制定。二、项目移交及物业管理1、总工办（工程部）在项目竣工验收后，应及时组织施工单位向开