房地产公司成本控制体系

1、置业本钱限制体系随着房地产行业高度的成熟化,再加上市场和政策促使这个行业沿着标准化的路线开展供需关系由原来的卖方市场转化为买方市场,竞争剧烈销售压力增大,产出与投入比例不断减小,使这个行业的利润率不断 p p1 1 低,根本上进入微利时代,这样使得在保证品质和竞争力的情况下限制合理的本钱投入显得尤为重要针对我们公司的现状和未来开展趋势,特建立如下适合我们企业开展和不断精进的本钱限制体系：一、房地产企业的本钱概念,房地产企业本钱的构成：房地产企业本钱概念是指企业从立项到房屋交付维保全过程发生的为取得销售收入而发生的需要补偿和可以限制的各种消耗；房地产企业的全费用本钱构成优全本钱法:土地获得价款、

2、开发前期准备费、工程费主体建筑工程费、主体安装工程费、小区园林与配套工程费、配套设施费、开发间接费、期间费用销售费用、治理费用、财务费用、开发期税费.详细构成见附件 1 1二、本钱限制的目的：进行合理的本钱限制防止省钱就是本钱限制的误解提升价值来实现企业利润收益分四种情况:减低本钱,功能品质不变,提升价值本钱不变,功能品质提升,提升价值;本钱降低,功能品质提升,提升价值；本钱适当增加,功能和品质得到很大提升,提升价值.三、本钱限制应遵循的原那么：1 1、全过程限制原那么从工程可行性研究及拿地阶段、规划设计阶段、施工图设计阶段、招投标及合同签订阶段、施工销售阶段、竣工验收决算阶段、产品交付维保阶

3、段全过程的本钱限制；2 2、全员参与原那么；3 3、提升性价比原那么同通过价值工程V=F用单位平米售价或总预期收入代替/C可用单位平米投入或总投入代替,在产品定位方案初选阶段设定合理的总目标本钱；4 4、目标本钱限制原那么根据设定的总目标本钱,进行分解,制定工程目标本钱及限制责任书并实时进行限制；5 5、作业本钱和牵头限制本钱分开限制原那么；6 6、以工程为单位进行考核原那么；7 7、信息化治理原那么最终建立本钱限制信息化治理系统.四、总目标本钱设定：方法一:根据预期的售价和预期利润率反推出总目标本钱：适用于前期决策阶段粗略估算每平米总目标本钱= =销售预期价格/ /1+1+预期利润率；方法二

4、:利用?工程本钱测算表?见附件 2 2, ,测算出总目标本钱；适用于规划设计阶段较为准确的概算,需要经验数据支撑方法三:利用?投报分析模板?见附件 3 3,通过调整相应的售价和本钱投入到达预期的利润率而获得总目标本钱. 适用于规划设计阶段较为准确的概算,需要经验数据支撑 五、 全过程本钱限制要点 见附件 4 4六、工程目标本钱及限制责任书总控责任书和年度责任书附件 5 5并对目标本钱进行分解.七、全过程本钱实时限制的限制举措、相应的支撑制度、测算表格(一)、工程立项及征地阶段及各项报批报建费用限制：1 1、工程可行性研究费用支出限制举措：通过招投标选择价低质优的工程可研评估机构.2 2、新征土

5、地本钱限制举措：(1)ffi(1)ffi 地费用：招拍挂取得,应形式上走招拍挂,但实质采用协议出让方式拿地;尽可能劝退竞争对手.拿地时机选择在市场形势相对不景气阶段储藏土地；土地费用缴纳应少交或晚交,缴纳时间可分批分阶段缴纳.(2)(2)拆迁安置费用：严格根据政府拆迁安置政策执行,防止不必要的支出；利用上海公司,通过招商引资的方式进入异地土地市场,争取政策优惠.(3)(3)规划条件：在前期规划阶段,采取详细分析和评估,在满足土地出让条件的情况下做到事前控制,尽可能优化各项指标,满足公司利益最大化,降低土地本钱；3 3、五证及各项报批报建费用限制举措：合理利用政策优惠,争取少交和减免.(二卜规划

6、设计阶段：1 1、规划设计费用限制举措：通过招投标选择价低、质优的规划设计单位,主要通过对报价和方案的比选择优选择.2 2、有效限制设计限额,主要通以下策略进行限制：(1(1 旅 H H&-&-:实行设计方案招投标优化设计；(2(2 辣 H H&二:实行限额设计,有效限制造价；(3)(3)策略三：增强对设计图纸的会审与审查；(4)(4)策略四:深入价值工程原理的应用(价值=功能(可用售价代替)/本钱)；(5)0&(5)0&五:采用合同举措,有效限制造价(应在设计合同经济条款上增加设计变更及修改的费用额度限制条款,如设计变更超出施工合同价的目一比例,比方

7、5 5%,那么扣罚一定比例的设计费.) )3 3、 考虑工程全寿命周期费用,从设计一开始就处理好一次性投入和后期使用费用间的关系,使全寿命周期本钱到达最小；4 4、此阶段应注意：总本钱在建筑主体、配套工程、景观工程等方面的比例分配,同时注意户型、功能、环境配套、结构、内外装修设计优选比照修订和调整总目标本钱,使之到达最优；5 5、在符合各项标准的前提下尽量限制地下建筑面积及人防面积根据建筑密度和绿地率,合理分配地下车位和地上车位的比例；6 6、充分熟悉利用地形地貌、市政设施、人文景观资源,减少本钱重复支出；7 7、产品定位时提出两套以上的方案进行价值工程比照分析,从单体形态、标准层布局、层高、

8、立面风格、标准外面积(A(A 户花园、阳台、内庭院、飘窗、2落地窗、挑空空间、露台等)、景观绿化、公共空间标准等各个方面提出详细建议,预估可实现的销售价格,选择性价比最正确方案；8 8、增强方案评审,增加频次和深度,防止草草了事.(三卜施工图设计阶段：1 1、施工图设计费用限制举措：通过招投标选择价低、质优的施工图设计单位主要通过对报价和设计经验和水平进比拟控,通过了解业绩,选择设计负责任、设计细节和深度到位的设计单位为中标单位.2 2、施工图设计阶段本钱限制举措：(1)(1)建筑根底及结构尽量采用低本钱结构形式;合理限制建筑开间、进深、层高,降低单位平米的本钱投入(2)(2)空制主体配筋量及

9、碎标号；(3(3)选择低本钱效果好的外立面造型,在不影响产品品质的情况下,尽量选择性价比高的部品材料,并形成部品材料清单,以供实施阶段更好的做到有效限制；(4(4)限制合理窗地(墙)比；(5(5 提前设定合理的交房标准,要求设计标准与交房标准根本一致；(6(6 刖强对施工图的过程跟踪审查,并增加评审频次和深度,同时设定专人负责全局把控统筹协调各设计专业间的对接减少施工期间设计变更的出现；(7)(7)材料、设备、构配件的选择:结合产品特点选择性价比高的材料、设备、构配件,并形成清单,作为招标阶段的参考依据(8)(8)对地下管网材料的选择应尽量选择经久耐用、不易损坏的材料防止交叉施工对其破坏造成重

10、复维修而增加本钱.(四卜工程招投标及合同签订阶段本钱限制举措：1 1、通过?合作供方筛选、评价、使用治理方法?(见本钱限制配套制度文件夹)进行筛选评价选择优质合作供方入围,不断更新供给商信息库；2 2、增强招标文件编制的细节详尽描述技术质量标准、平安文明要求标准、付款方式、质保金等内容,尽量采用工程量清单综合报价法；3 3、建立大宗材料和大型设备战略合作伙伴采购模式增强料源限制,防止不合格材料流入；4 4、严格执行?分包工程、材料、设备招投标治理方法?(见本钱限制配套制度文件夹),注意在开标过程中对投标文件的澄清和评标方法的选择,降低评标风险；5 5、采用标准化白合同示范文本严格合同条款,躲避

11、合同风险；6 6、招标前对重大、特殊合同标的委托第三方咨询机构编制标底,合理评估,做到事前限制.7 7、对材料、设备、构配件的招标采购:对影响质量品质或使用平安的应有甲方直供或甲方指定,对质量和价格做有效限制防止质量不合格而返工或维修,从而造成本钱增加防止价格不合理而提升本钱；8 8、对于地下污雨水管网的管材,建议甲方直供或指定,对材料质量进行严格限制,防止材料质量问题而出现返工或维修从而造成本钱增加.五、施工阶段本钱限制举措：1 1、施工前应对施工图纸做全面深入审核并由总工或规划设计部组织图纸会审详细列示图纸中存在的问题,结合设计院形成图纸会审纪要,其中对本钱有影响的问题进行分析,防止不必要

12、的本钱增加到达性价比最优方案；2、施工组织设计及施工方案关于本钱方面的限制：认真做好施工组织设计的审查工作,通过方案比选,选择性价比最优方案,或对方案中影响本钱的因素进行剖析,防止不必要的本钱增加；3、设计变更限制：按?设计变更治理审批流程?见本钱限制配套制度文件夹执行；4 4、现场签证限制:按?工程现场签证治理流程?见本钱限制配套制度文件夹执行；5 5、强化施工合同和索赔的治理；6 6、增强材料、设备、构配件进场前到货源地的跟踪摸底,提前预防,防止不合格出现,同时做好进场检查检验防止不合格材料流入现场,从而造成返工返修而增加本钱；7 7、增强材料在使用过程中的治理,通过限额领料限制材料的浪费

13、；8、总分包配合费限制：通过招标确定配合费,应防止在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程本钱；9 9、水、电、气、暖等垄断性配套工程设计及施工费限制：严格审查,防止设计浪费；通过比价、询价限制材料价格；在条件允许的情况下,通过招标选择价低、质优队伍；1 1.增强对地下管网材料进场的验收,同时做好工程监督检查做好施工组织安排,防止交叉作业造成破坏,回填前做隐蔽检查,合格后再行回填土,回填时严格按设计和标准要求实施,并做女?旁站浣工后做通球试验通过以上一系列的管控,防止成品后再次开挖维修从而增加本钱；1111、质量事故本钱限制增强全过程质量限制,依据标准标准以及?质量治理体系?见本钱限

14、制配套制度文件夹 通过各种途径的质量管控防止质量事故的出现从而减少因质量事故造成本钱的增加；1212、平安事故本钱限制:工程开工前拟定具体可执行的?平安文明实施方案?范本见本钱限制配套制度文件夹 ,施工前事先做好平安技术交底过程中增强监管和限制,做好平安举措和防护,并催促落实到位,勤检查发现问题及时整改,将平安问题消灭在萌芽状态,防止平安事故的发生,从而减少因平安事故造成本钱的增加.六卜竣工验收决算阶段本钱限制举措：1 1、严格限制决算资料的审核按?结算申请治理方法?见本钱限制配套制度文件夹执行；42 2、增强?分包(零星)工程工程现场工程量认定方法?(见本钱限制配套制度文件夹)的执行；3 3

15、、增强决算审计工作；4 4、严格按合同中约定的违约条款(质量、工期、平安文明、水电费等扣罚或奖励)执行,结合现场治理资料,对违约金、奖罚款、扣款等进行核对确认并严格执行；5 5、通过本钱分析,建立并不断更新本钱数据库,为以后工程开发积累经验数据.(七卜产品交付维保阶段本钱限制举措：1 1、严格按?工程质量维修治理方法?(见本钱限制配套制度文件夹肤行,合理控制维修本钱,防止不必要的支出；2 2、做到事前限制,维修一次性达标,防止二次维修而重复支出费用；3、合理限制维保阶段增设新设施而造成本钱增加；4 4、增强物业治理部门职能；5 5、对卞板间(区卜售楼部、未售的商品房、商业、车位及其他资产与物业

16、公司签订委托治理协议,明确责权利.(八卜期间费用：1 1、营销费用限制举措：(1(1 煤体组合及广揭发布费用；制定经济实效的广告宣传方案掌控广告的发布时机和目标客户群对媒体效果作动态监控和后评估,保证广告效果.(2(2 广告设计制作费用：严格按公司相关制度执行.(3)(3)现场包装费用；对售楼部选址、现场包装、景观体验区、样板房、现场包装各种物料等作充分讨论证保证再回收利用发挥最大营销价值.(4)(4)营销方式选 ifif 限制销售佣金：根据工程情况,选择、调整最优的销售组合方案.(5(5 方肖售价格及优惠幅度掌控；假设是集中认筹开盘,应对客户心理价位充分摸底制定最合理的表价和优惠幅度.热销期

17、间应根据工程进度及成交客户数量,适时进行价格提升或采取阶段性的促销策略,兼顾适宜销售进度的前提下追求利润最大化,从而摊薄各项本钱.(6)(6)销售回款跟催熟悉金融机构各项规定,严格审核客户征信记录和还款水平,缩短办理手续的时间,采取各种举措催款加快回款进度.(7)(7)保存物业利用或变现采取出租、抵押、以租代售等方式,最大限度发挥保存物业价值.2、治理费用本钱限制举措：(1(1 工资福利待遇：5主要通过人员编制的管控实现工资福利的本钱管控,人员编制严格依据公司年度对组织架构白调整,进行人员定编设置;结合组织架构对各部门提报的人员需求进行审核和工作分析,综合确定岗位编制人数；招聘严格根据年度人员

18、编制进行招募,不能超编使用；2 2 谓聘及培训学习费用：招聘、培训渠道选择,选择性价比最优的渠道；培训学习费用严格根据出差及住宿标准进行人员安排预算内费用严格控制；3 3 世务招待费、通讯费用、车辆交通费用、维修费用、水电费：按?年度各部门治理费用限制表?见本钱限制配套制度文件夹中设定的限额指标进行严格限制,并进行月度汇总通报至各部门,做到过程预警;4 4 怵购办公设施及用品费用：a a 严格执行?办公用品采购实施细那么?见本钱限制配套制度文件夹,坚持“货比三家,质优价廉,定点采购原那么；b b 对于用量较大的办公用品采取批量采购的方法进行采购,降低采购价格,保证采购质量；c c对于零星使用的

19、办公用品采取综合本钱限制的方法进行采购,采购时不仅要考虑办公用品的价格,同时还要考虑汽车费用和人工费用.5 5 现代化治理系统配置、维护费用：根据企业开展需求,选择适宜的合作供方.：a a拓宽融资渠道融资渠道有：抵押贷款、民间融资、社会资金入股固定分红、土地入股合作开发、房产预售、上市融资、信托融资,结合企业开展资金预期需求方案、资金使用周期、工程盈利还款水平,选择最经济合理的融资组合方案,使融资费用趋于最小；各种融资渠道的融资比率及优缺点：银行抵押贷款融资：融资比率一般为资产价值的 50%,50%,审批条件苛刻；信托融资：通过信托公司针对开发工程发行信托方案,年限一般为 1 12 2 年,年

20、资金使用利率为 12-20%12-20%操作又 t t 度一般优势:融资期限灵活,操作简单,交易模式成熟,利息可以计入开发本钱;劣势:与银行贷款相比本钱高监管审批难度中等；股权融资：信托投资公司投资入股房地产工程,投资人并不直接经营房地产工程,而是与工程所有人签订协议,约定在一定时间,所有人按约定价格回购信托投资公司的股权和所有权股权的溢价局部为信托投资收益,投资人不要求与开发企业分享工程利润利用该模式除了实现融资目的,还能提升企业的信用等级,由于根据 121121 号文规定,房地产企业自有资金不低于开发工程总投资的 35%35%,通过信托资金增值扩股,一举两得;优势：增加公司资本金,改善资产

21、负债率,为银行融资提供充足自有资金支持,到达银行更高融资条件投资人只要求阶段性回报,不要求参与工程治理和本公司分享开发利润.劣势：投资人要求附加回购,在会计处理上视为债权,投资者有可能附加浮动回报影响开发利润；政府合作资金池融资：政府主导,公司牵头,召集房地产等优质行业的企业集团,共同组建企业联盟资金池,企业以股份公司性质经营各企业可以将闲余资金存放在资金池,利得随行就市,一般不低于同期贷款利率,对资金有需求企业可以对资金池资金进行竞标使用,这样既保证了联盟企业利益,又通过市场竞争机制调节了资金需求,工程运作机制和政府主导水平是关键各联盟企业对工程认可程度影响该工程开展；b b增强盈余资金治理：利用盈余资金进行投资或理财投资和理财均选择风险较低的保本型产品； 九、其他费用:不可预见费,按适当的系数进行限制；十卜纳税统筹,合理避税见本钱限制配套制度文件夹中的税务筹划方案.八、事中限制、预警、调整审批1 1、由本钱部牵头,各部门和责任人协助,结合第五条“全过程本钱限制要点、第七条“全过程本钱限制举措和第六条本钱限制责任书中分解到各部门的本钱限制工程实施事中跟踪限制；对发生的本钱按划分的科目做好记录、汇总,并做好又 t t 比分析；2 2、本钱部每月对发生的本钱进行收集、整理、分类汇总,在下个月初对已发生的本钱进行通报对超出目标或预计将超出目标的本钱项做出预警,并协助相