房地产项目全程管理的关键环节及其把控

1、期末论文设计论文题目：房地产工程全程治理的关键环节及其把控房地产工程全程治理的关键环节及其把控房地产工程历程中国经济的市场化进程从 19781978 年的改革开放开始,也拉开了我国房地产行业工程治理开展的序幕.研究者们对于我国房地产发全过程工程治理的开展看法不一,以下主要结合我国房地产行业的开展历程和建设型企业推行项目治理的过程简要分析中国房地产开发过程中的项治理演变.一、第一阶段：学习和试点1984-19931984-1993 年在我国房地产行业开展的前两个阶段,房地产行业还并没存完全走向市场化,房地产开发商几乎没有工程治理的概念,此时房地产工程的发也是基于各种单项技术手段进行筹划,并在某种

2、技术手段深入拓展标准操作.从 8080 年代后期到 9090 年代初,我国工程建设实行招投标制.19841984 年的鲁布革水电站工程标志着我国开始学习国外工程治理的经验.在该工程中,日本大成公司承建的引水隧道工程,具工程治理模式给我国工程建设理念带来了很大冲击；19871987 年五部委联合推广该工程中的治理经验.在这之后,我国进入推行工程治理经验的试点阶段标志性事件是 19931993 年我国在呼和浩特召开的工程治理工作会议.、第二阶段：全面推广1994-19971994-1997 年在这个阶段中,我国房地产行业正在进行从方案经济向市场化转型的关键时期,房地产市场的土地管制和价格管制正在逐

3、渐放开,这预示着未来房地产市场的开展将更加快速,竞争也更加剧烈.因此,建设型行业也预见工程管理经验越发重要.从 19941994 年九江工程治理工作会议,到 19971997 年西安工程治理工作会议,我国工程建设行业进入全而总结和推广工程治理经验的阶段.三、第三阶段：完善和深化标准1998-20001998-2000 年由于国家政策调整,土地市场和价格管制在 19981998 年以后被放开和取消我国房地产行业的市场化经营气氛和竞争变得更加剧烈,也迎来了快速开展的黄金时期.我国房地产开发商开始思考如何使得企业开发的地产工程更具竞争力更能够吸引消费者的目光彳艮多房地产企业自觉地关注工程治理,并试图

4、提升自身工程治理的水平.在工程治理房展方面,紧接着前期的学习和试点阶段,我国工程建设行业继续完善和推行工程治理经验,从 19971997 年到 20002000 年,先后召开了一系列的现工程治理工作会议.四、第四阶段：兼收并蓄2001-2001-至今20012001 年以后,我国房地产业继续面对宽松的经济环境,而且我国对住宅产业实施各方面的优惠政策,为房地产市场提供了良好的政策环境.在工程治理开展方面,随着我国自 20012001 年参加国际世贸组织,中国工程建设行业的工程治理逐塞面临国际工程治理经验的挑战.中国企业在面对国际挑战的过程中不断学习,结合工程建设工程开展的特点,逐深形成中国工程建

5、设工程的工程治理体系.房地产工程治理房地产工程治理是工程工程治理的一个分类,是房地产工程的治理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产工程的建设和使用进行全过程和全方位的综合治理,实现生产要素在房地产工程上的优化配置,为用户提供优质产品.房地产工程根据治理者不同,又可分为： 建设工程治理、设计工程管理、工程咨询工程治理、施工工程治理和后期物业治理.建设工程治理是工程所有者站在投资主体的立场对工程进行综合性的治理.其治理是通过一定的组织形式,采用多种方法和举措,对整个工程所有工作的系统运动过程进行方案、协调、监督、限制、和总评价,以保证工程质量、工期、投资效益的实现.随着现代房地产工程范围的拓

6、展,房地产工程治理的内容也在不断的增加,其治理过程及其内容具有以下特点：1 1 . .工程治理理论、方法、手段的科学化.现代房地产工程治理吸收并使用了现代科学技术的最新成果,这是它的最显著特点.2 2 . .工程治理的社会化和专业化.随着房地产工程的数量越来越多,规模越来越大,越来越复杂,而且现代社会对工程治理的要求越来越高,所以在工程实施及其治理过程中需要职业化的工程治理者.3 3 . .工程治理的标准化和标准化.房地产工程治理是一项技术性非常强的工作,要符合社会化大生产的需要,房地产工程治理必须标准化、标准化.4.4.工程治理的国际化.工程治理的国际化即按国际惯例进行工程管理,其趋势不仅在

7、中国而且在全世界越来越明显.现在不仅一些大型房地产工程,连一些中小型房地产工程的某些方面,如参加单位、设备、材料、治理效劳、资金等都呈现国际化趋势.房地产工程治理的信息化.这是指伴随着网络时代的到来,房地产项目治理的信息化程度和水平不断提升的趋势.三、房地产工程治理的内容房地产工程治理主要包括工程全过程的治理,而不仅仅是施工阶段的本钱治理、工程治理、质量治理、进度治理、合同治理、施工平安治理以及信息治理等内容.其中,各阶段的本钱治理、质量治理、进度治理是三大治理核心,它们既相互联系又存在着矛盾的整体,具关系：三大治理目标之间的对立关系.在通常情况下,如果对工程质量有较高要求就会投入较多的资金和

8、时间；如果要抢时间、争进度,要在短时间完成工程,就势必会增加投资或是工程质量下降；如果要减少投资,势必会考虑降低工程功能要求和质量标准,所以说三大治理目标之间既矛盾又对立的一面.三大治理目标之间的统一关系.在通常情况下适当增加投资数量,为采取加快进度的举措提供经济条件,可以缩短工期,使工程尽早完工、 投资尽早回收,使工程全寿命周期经济效益得到提升：适当提升工程功能要求与质量标准,虽然增加工期但是节约工程动用后的资金；如果工程进度制定既科学又合理,可以使缩短工期也可能获得较好的质量和较低的工程费用.四、房地产开发过程的工程治理的八项程序房地产商提出开发设想,寻找投资时机.一个好的房地产项因需要一

9、个好的发设想,而该开发设想建立在房地产发商需要认真研究市场的变化趋势确定不同地段开展前景和需求状况的根底之上.投资时机寻找.通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查,搜集大量市场信息,来探询投资的可能性,寻找投资时机的过程.投资时机的筛选.开发商选择出实现其开发设想的开发用地,探讨技术可行性,与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触,做出初步设计方案,探讨获取开发用地的可行性.可行性研究.可行性研究意图,在于确定开发设想是否合理和可操作.可申请工程用地,获得土地使用权.在工程真正启动之前,工程建设筹建单位或工程法人需要专门向发改局 委 或招商局、 发区、 工业或者其他主管部门征用土地.规

10、划设计方案与方案报批.设计方案对房地产工程发十分关键.签署有关合作协议.施工建设与竣工验收市场营销和物业治理.市场营销是保证所开发房地产工程获得经济效益的重要环节；如果把房地产看作商品,那么物业治理就是与该商品配套而生的售后效劳.一般工程工作过程主要包括工程启动、工程规划、工程实施、工程控制和工程收尾五个根本过程.房地产工程的启动过程既投资时机选择与决策分析过程；工程规划过程是筹划、方案与设计过程；工程实施过程是施工建设过程；工程限制是包括本钱、质量、进度等限制过程等；工程收尾构成是营销与物业治理.五、房地产开发过程的工程治理程序中关键环节及其把控在房地产的开发中,工程治理占据着重要的地位,也

11、对整个房地产项目开发的成败有着重要的影响.具体来讲,房地产的工程治理是一个系统的工程,需要各个环节之间的相互配合,并且进行不断的优化,从而让工程的整体目标得以实现.作为房地产开发企业,做好工程治理,完善工程治理过程中的各个环节,是房地产开发企业工程开发成功的关键,也是提升房地产企业市场竞争力的有效保证.具体来讲,在房地产工程治理中主要有下面的几个环节需要进行分析完善.房地产工程治理中的可行性研究环节分析资本市场要为资金寻找投资时机,开发商要为某个物定的用途寻找合适的场地,在获得大量的时机的根底上,对投资时机进行筛选,选择符合自身利益要求的,淘汰不适应自身要求的时机.而可行性研究是整个开发过程中

12、极其重要的一个环节,它对工程的可行程度和实际遇到的问题都作出预测,并提出相应的解决方案.在决策分析的阶段,主要包括市场分析和工程财务评价.市场分析主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平.工程财务评价那么指的是工程的经营收入与费用进行比拟分析.工程可行性研究是工程治理中重要的一个局部,也对整个房地产工程开发的成功有着重要的影响.一般来讲,可行性研究应该遵循下面几个方面的原那么：遵循独立、客观的原那么.这个原那么是决定开发商投资决策是否科学可靠的重要依据与根底.也是保证可行性研究结果公正、科学、客观的的重要保证,也是整个工程开发的科学依据研究方案选优性原那么.这个原那么在可

13、行性研究中需要设置多个研究的方案,然后最终选择最优的那个方案作为整个工程实施的参考方案,以实现投资效益的最大化预防先入为主的原那么.这个原那么是为了强调整个工程开发的实事求是性,预防由于一些不好的观念给工程开发带来的不良影响.我认为既然可行性研究是对工程的可行程度和实际遇到的问题都作出预测,并提出相应的解决方案.从上述我知道可行性研究涉及市场分析和项目财务评价,于是我认为对其治理限制的方法有一下几点建议：首先在市场分析中我们要充分开展调研,要充分了解竞争对手的信息的同时要调查这个工程片区的市场需求,要编制相比照较准确的投资、收益估算；再那么做好现金流测算,统筹资金筹措方案.由于房地产行业这个涉

14、及的资金庞大,所以要提升资金的利用率；然后进行敏感性分析,有效把控风险.由于房地产是个高风险高投资的商品.而房地产开发的敏感性分析是对工程有较大影响和较为敏感的因素进行重点研究,以提升工程可行性研究的指导性和准确性.可以选择对敏感因素中的一个或多个风险进行单因素或多因素敏感性分析,敏感因素的选择需要视项目的具体情况而定.最后结合当地情况了解其地区政府政策,争取政策优惠.房地产工程进度治理环节分析工程进度的治理也是房地产工程治理中的重要的环节.如果工程进度没有在预期的时间内完成,对双方都有损失.而影响工程进度的因素有委托方、承包商和开发商等其他因素.从开发商方面来说可能是由于提供的勘察资料不准确

15、或是提供的图纸不及时等原因拖延了工程的进度；从承包商方面来说可能是由于工程经理部配置的治理人员不能满足施工需要治理水平低、经验缺乏,致使工程组织混乱不能按预定进度方案完成或是材料供应缺乏等影响进度；从政府方面来看可能会由于政府的相关政策、法律法规及治理条例调整而对工程造成一定的影响从而影响进度；从社会和各种自然条件来看,交通管制和自然灾害等都会影响工程的进度.对于自然因素我们无法预防但是对于其他因素我们能预防其发生的就应该尽全力的阻止.工程的进度是依据方案来定的所以首先必须合理制定计划,在方案制定的过程中一定要与各个部门进行详细的方案沟通,再那么就是图纸,对于图纸的设计要进行严格的审核,预防发

16、生由于图纸设计的不合理而影响进度；还有就是要正确的处理好监理单位与施工单位的关系,有效的利用这层关系从而进行有效的监督,无论是对施工单位还是自身的工程治理部门都要进行严密的监督,要对其进行催促从而更好的实施工程,不会影响其进度.房地产工程质量治理环节分析现在在我们这个生活中楼房倒塌的新闻也不时的充满在我们的耳边,像楼脆脆、楼歪歪等事件让我们都房屋的质量不得不再次的重视.我认为质量包括可行性研究质量、工程前期筹划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量.其中最主要的是工程实施质量,施工过程中的技术质量治理,是提升房产质量的中央环节和重点.所以为了提升房产质量,一定要择优选用现场管理好、技术质量

17、治理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工.必须对建筑材料和各种构件严格检验,必须完全到达有关标准、标准的要求,并必须有出厂合格证.对于这一环节质量的限制我们首先应该要强化施工队伍的质量意识.通过思想教育,到达从企业领导到全体职工,都树立质量第一的观念,形成入人讲质量,个个为质量的良好风气.再那么要强化施工人员的技术培训其培训可在施工现场扎实地普及根本知识,强化技能提升.最后强化施工现场的技术质量治理主要是把好关,主要有材料把关、抽验把关、施工把关和记录把关,这三个方面要严格严谨,由于它不仅仅是一个商品,它的质量好与坏很可能影响着无数人的生命.房地产工程本钱治理环节分析房地产开发企业的本

18、钱治理是为在保证进度目标和质量功能满足要求的前提下,利用组织举措、经济举措、技术举措和合同举措把本钱限制在确定的方案范围内,并进一步寻求最大程度的本钱节约.由于本钱治理是关系到整个工程收益的重要的因素.在工程本钱治理中主要有对土地本钱、前期本钱、施工过程中的本钱、公共设施以及根底配套设施的本钱、工程单位治理本钱、财务本钱、营销本钱等的治理.其中我们要坚持本钱治理的原那么,包括有本钱最小化原那么、本钱-效益原那么、具体问题具体分析的原那么、全程全面本钱治理与限制的原那么和时间本钱治理原那么.其中本钱最小化是本钱限制的最根本的原那么,也是最重要的原那么,其直接关系到企业的经济收益.要如何在本钱治理这一环节更好的限制？具体有几个方面： 第一工程开展后先组织工程工程组、预算组、财务组对工程各项任务进行分解、计算出出各项开支,进行有组织的有方案地限制与支出.第二通过比拟选择技术合理