(财务知识)直客式个人住房贷款操作指引(征求意见稿)

1、直客式个人住房贷款操作指引（暂行）第一章总则第一条为提高我行个人一手住房贷款业务市场竞争力，丰富个 人住房信贷业务品种，根据有关法律、法规、部门规章以及中国农业 银行相关制度规定，制定本指引。第二条 本指引所称的直客式个人住房贷款（简称“直客式贷 款”，下同）是指贷款行直接向符合贷款条件的自然人发放的、不由 开发商承担阶段性保证担保的一手住房（不含商业用房）贷款。直客式贷款业务主要目的是营销优质开发商开发的楼盘或为我 行个人优质客户提供综合的金融服务。直客式贷款业务在目前阶段为 一手住房贷款的补充形式。第三条 按照贷款行、开发商及借款人的关系，直客式贷款可以 分为合作型直客式贷款（贷款行与开发

2、商签署直客式个人住房贷款 合作协议（简称直客式贷款合作协议，下同）、独立型直客式贷 款（贷款行不与开发商签署直客式贷款合作协议，直接向符合贷 款条件的借款人发放贷款）。借款人申请独立型直客式贷款采用阶段 性保证担保的，该阶段性担保须由一级分行认可的专业担保公司提 供，并按规定流程操作。根据贷款发放前是否由有权审批行楼盘准入， 分为楼盘型直客式 贷款（须由有权审批行对楼盘进行准入）和散户型直客式贷款（不经 过楼揭楼盘准入程序，由经营行对符合条件的借款人发放个人住房贷 款）。按照个人住房贷款发放时机，分为销售备案前放款的直客式贷款 和销售备案后放款的直客式贷款。原则上不发放散户型直客式贷款及备案前

3、放款的直客式贷款，本流程亦未包括上述两种类型的直客式贷款。个别房地产市场基础较好、 发展规范的区域确需办理的，须对借款人制定非常严格的准入条件，且须将细化的操作流程报总行（房地产信贷部）。第四条 为避免内部恶性竞争，对贷款行已经签订按揭合作协议的楼盘，其他行不得发放直客式贷款。确有需要的，须共同接受管理的上级行书面批复同意，并告知原贷款合作行。第五条 为规避商品房买卖双方纠纷引起的法律风险，申请直客式贷款的借款人在签订商品房买卖合同时，在付款方式的条款中只能选择“一次性付款”、 “分期付款”或“其他方式付款”，不得选择“贷款方式付款”。第二章 直客式贷款准入条件第五条 可办理直客式贷款的楼盘须

4、符合以下全部条件：（一）开发商及其法定代表人信用良好，无不良贷款记录，近期无逾期贷款。（二）拟合作楼盘“五证”齐全，且已全额缴纳土地出让金。（三）开发商资质条件：1 、总行级房地产优质客户；2 、一级分行评定的房地产优质客户；3 、总行最新文件公布的全国房地产百强企业；4、长三角、珠三角、京津等经济发达地区省级房地产管理部门最新公布的房地产开发资质排名前五十名的房地产开发企业；其他地区省级房地产管理部门最新公布的房地产开发资质排名前十名的房地产开发企业；5 、上述企业的控股子公司；6 、虽不属于上述1 5 类客户，但所开发的楼盘在工、中、建行有开发贷款，即将或已经完成主体封顶，且销售情况良好，

5、同业竞争激烈。第六条直客式贷款开办区域必须为房地产市场管理规范的区域，贷款购买期房的，必须能够办理抵押预登记。对于不能办理抵押预登记的期房，不得发放直客式贷款。第七条直客式楼盘的准入按照住房一手房楼盘准入程序由有权审批行进行审批。优质楼盘按相应规定简化流程。第八条直客式贷款要求开发商提供的资料，以及按揭楼盘准入的调查、 审查、 审批所涉及的具体内容与传统按揭楼盘准入基本一致。在风险可控的前提下，一级分行可根据实际情况进行增删。第九条有权审批行对直客式贷款楼盘审批同意且履行相应的程序后，属合作型直客式贷款的，贷款行应先与开发商签署直客式贷款合作协议，再受理借款人贷款申请，并按照个人住房贷款授权办

6、理贷款；属独立型直客式贷款的，贷款行可直接受理借款人贷款申请，并按照个人住房贷款授权办理贷款。第十条 申请直客式贷款的借款人须符合我行个人住房贷款所 要求的全部条件，并须提供足额、有效的阶段性担保，根据贷款行要 求提供贷款行办理后续手续的委托公证书及其他必需材料。第十一条贷款行必须建立完备的直客式贷款抵押预登记及抵 押登记管理方案，贷款行直接办理抵押预登记及抵押登记手续的，应 配备足够数量的客户经理。第三章贷款操作流程第十二条合作型直客式贷款的基本操作流程如下：（一）借款人除按照传统一手房贷款要求提交贷款申请资料、在我行存入足额首付款（可扣除定金部分）外，还须提交 直客式个人 住房贷款还款承诺

7、书及贷款担保有关资料。借款人尚未与开发商签 订正式的商品房买卖合同的，应提供盖有开发商法人章或销售公章的 购房意向书、定金收据等。（二）对材料齐备的借款人，经营行客户经理在初步调查和面谈 的基础上向客户出具直客式个人住房贷款申请受理通知书 。（三）借款人持直客式个人住房贷款申请受理通知书及首付 款存款凭证与开发商签订正式的商品房买卖合同，办理合同备案并通 知贷款行，贷款行将借款人首付款及时转账到开发商账户。（四）按照一手楼贷款流程进行贷款调查、审查、审批。（五）贷款审批通过的，贷款行通知借款人提交经备案的商品房 买卖合同、开发商出具的首付款发票或收据，面签个人购房担保借 款合同（对提供阶段性抵

8、押担保或质押担保的，合同“其他约定” 部分补充以下条款：“本合同项下所购房屋办妥房地产证后，借款人 自愿以该房屋（详见编号 的房地产抵押清单）作为本合同项下债务的抵押物，并在贷款人办妥抵押登记手续后， 对编 号为 的房地产抵押清单/质物清单项下的抵/质押物解除抵/质押”），签署办理授权委托公证书，并办理阶段 性担保相关事宜；审批未通过的，视具体原因要求借款人补充资料或 通知借款人。（六）再次核对借款人提交资料的完整性， 尤其是正式的商品房 买卖合同与先期提交的个人住房贷款申请表、购房意向书之间关 于购房情况的一致性，以及担保资料的完整性。（七）办理抵押预登记，发放贷款并通知开发商和借款人，开发

9、 商向贷款行出具直客式个人住房贷款收款清单并做好内部登记。（八）贷款发放后，客户经理逐笔登记 直客式贷款业务跟踪管 理台帐，详细列明每笔贷款所属开发商及楼盘名称、办证资料收集 情况、预计办理房地产证时间、目前办证情况、抵押登记情况等，对 到期未办理的及时掌握原因、及时预警。（九）开发商办妥分户房地产权利证书且通知贷款银行后，贷款银行向开发商出具授权委托公证书并收执借款人的房地产权利证 书原件办理抵押登记手续。第十三条独立型直客式贷款的基本操作流程：独立型直客式贷款由开发商之外的第三人提供阶段性抵押担保 或质押担保的，基本操作流程与合作型直客式贷款大致相同， 但不包含开发商向贷款行履行的有关义务

10、（一）由担保公司提供担保的操作流程如下：1、一级分行批准担保公司直客式贷款担保资格。2、贷款行通知担保公司我行拟开展直客式贷款的楼盘，由担保 公司对相关楼盘是否准入进行独立审批，并将楼盘准入的审批结果反 馈给贷款行。3、担保公司同意介入的楼盘，贷款行与担保公司签订直客式 个人住房贷款最高额保证担保合同。4、借款人按照第十二条第（一）项要求提交贷款资料。5、对材料齐备的借款人，经营行客户经理在初步调查和面谈的 基础上向客户出具直客式个人住房贷款申请受理通知书。6、借款人持直客式个人住房贷款申请受理通知书及首付款 存款凭证与开发商签订正式的商品房买卖合同， 办理合同备案并通知 贷款行，贷款行将借款

11、人首付款及时转账到开发商账户。7、贷款行按照授权对单笔贷款进行调查、审查、审批。8、贷款行向借款人出具直客式个人住房放款承诺书，借款人 凭此承诺书到担保公司办理阶段性保证担保有关事项（包括资格审 核、落实担保、授权委托公证书等），并支付相关费用（借款人须提 供的资料由担保公司确定）。9、担保公司向银行发出直客式按揭贷款担保确认清单（该清 单可一单多户，分户列名借款人姓名、身份证件号码、担保贷款额度、 所购房产开发商、项目、购房金额等，担保人在清单每页上盖章确认，该清单是贷款行办理独立型直客式贷款的必备要件）。10 、 贷款行通知借款人提交经备案的商品房买卖合同、开发商出具的首付款发票或收据，面

12、签 个人购房担保借款合同ABC（ 2005 ）5006 号 ， 并在第 22 条其他约定中做如下补充约定： “本合同第十三条整条及其他条款中与保证担保有关的责任由X X担保公司承担，具体内容见直客式个人住房贷款最高额保证担保合同（编号：XX）。11 、 再次核对借款人提交资料的完整性，尤其是正式的商品房买卖合同与先期提交的个人住房贷款申请表、购房意向书之间关于购房情况的一致性，以及担保资料的完整性。12、发放贷款并按照借款人授权进行资金划转。13、加强贷后管理，客户经理逐笔登记直客式贷款业务跟踪管理台帐 ，对具备办证条件的及时督促置业担保公司办妥房地产证及抵押登记手续。（三）由其他第三方提供保

13、证担保流程如下1 、借款人按照第十二条第（一）项要求提交贷款资料。担保人按照要求提供担保人资料。2、对材料齐备的借款人，经营行客户经理在初步调查和面谈的基础上向客户出具直客式个人住房贷款申请受理通知书。3、借款人持直客式个人住房贷款申请受理通知书及首付款存款凭证与开发商签订正式的商品房买卖合同，办理合同备案并通知贷款行，贷款行将借款人首付款及时转账到开发商账户。4、贷款行按照授权对单笔贷款及担保人资格进行调查、审查、审批。6、审批通过后，贷款行通知借款人提交经备案的商品房买卖合同、开发商出具的首付款发票或收据，借款人、担保人面签个人购房担保借款合同ABC（ 2005） 5006 号 。7、再次

14、核对借款人提交资料的完整性，尤其是正式的商品房买卖合同与先期提交的个人住房贷款申请表、购房意向书之间关于购房情况的一致性，以及担保资料的完整性。8、发放贷款并按照借款人授权进行资金划转。9、加强贷后管理，客户经理逐笔登记直客式贷款业务跟踪管理台帐 ，对具备办证条件的及时办妥房地产证及抵押登记手续。第四章其他规定第十四条贷款管理参照个人住房贷款贷后管理有关规定执行。附件：附件一直容式个人住房贷款合作协议甲方:乙方:中国农业银行支行甲乙双方通过平等协商,达成如下协议,双方共同遵守:1、 乙方同意对符合乙方贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的的座落于命名为（预售许可证楼盘名称,预售许可证编号

15、 :） 的房屋提供个人住房按揭贷款。2、 甲方承诺对向乙方申请个人住房贷款的购房人，在商品房买卖合同约定的房屋交付使用日后日内，将购房人所购房屋的房屋所有权证、 土地使用权证直接交予乙方（办理抵押登记手续） ，未经乙方书面通知不交予购房人本人。3、 甲方在正式发放合作项目产权证书前，将书面通知乙方提供该合作项目按揭贷款购房人清单，并根据乙方提供的清单交付产权证书。4、 甲方在与向乙方申请个人住房贷款的购房人签订商品房买卖合同时，付款方式不得选择“贷款方式付款”。本协议经甲、乙双方经办人签名并加盖公章即生效。本协议正本一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方经办人签字：乙方经办人签字：甲方（公章）：乙

16、方（公章）：年月日年月日附件二：直客式个人住房贷款还款承诺书农行支行（部）：本人 , 因购房资金不足, 向贵行申请直客式个人住房贷款，所购房地址为，所购房合同价为元，由于该购房行为是本人的自主行为，购房风险由本人全部承担，本人在此承诺：不论所购房是否按期交付使用，也不论所购房产权能否办理或能否及时办理，本人仍将按借款合同约定履行按期还款义务。特此承诺。承诺人：年月 日附件三:直客式个人住房贷款申请受理通知书尊敬的 客户：您提出的用于购买由公司开发、位于、项目名为、所购房房号为号的住房按揭贷款申请，经初步审查我行已同意受理。本通知并不表示我行对发放贷款做出任何承诺。地址：业务联系电话：特此通知支

17、行年 月日注：此通知一式两份，银行与购房人各执一份附件四 :授权委托公证书委托人：男（女）身份证号码：男（女）身份证号码：委托人：男（女）身份证号码：男（女）身份证号码：委托人 （夫妻、未婚）因购买由公司开发、位于、项目名为、 所购房号为的房屋，并以此房屋为抵押从农行支行取得按揭贷款万元， 特委托农业银行支行 （ 部 ）办理以所购房屋为抵押、抵押权人为农业银行支行、 以我本人在农行的以上该笔贷款为担保对象的抵押预登记手续及正式抵押登记手续，受托人在以上授权范围内的代理行为及结果由我全部承担责任。本委托至以上贷款正式的抵押登记手续办妥日止。特此委托。委托人签名：委托人签名：年月附件五：直客式个人

18、住房贷款放款承诺书尊敬的客户：欢迎您选择农业银行办理直客式个人住房贷款。在确认您已满足以下条件且购房行为真实性得到我行查证后，我行将同意您的借款申请，为您提供贷款（人民币大写）元、期限个月、月利率为0：一、您已与售房人签订合法有效的购房合同；二、您已足额交付购房首付款；三、 以阶段性保证加抵押作为贷款的担保方式的，有关保证担保手续已落实；四、您已办理相关事项的公证。请您持本业务受理通知书、购房合同原件、首付款支付凭证原件和个人相关证明材料于10 个工作日内到到支行办理相关贷款手续。若您未按时前来，将被视为自动放弃。地址：业务联系电话：特此通知支行年月日附件六：直客式按揭贷款担保确认清单农业银行

19、支行（部）：以下购房贷款已经过我公司审查，同意为借款人提供阶段性连带 责任担保，担保期间为每笔贷款的放款日起至办妥该笔贷款以你行为 抵押权人的抵押房屋他项权证并将该证交付到你行 （或该笔贷款本息 及相关费用全部结清）日为止。你行以此清单为依据向借款人发放的 按揭贷款，无需我公司在借款合同及你行与借款人的其他相关合同、 协议上签章，我公司承诺按直客式个人住房贷款最高额保证担保合 同约定承担连带责任阶段担保责任。借款人借款人 身份证 号码开发商项目名 称拟贷款额 度 （万元）备注对以上贷款，你行无需我公司同意，可直接与借款人进行不改变 借款人和不增加贷款本金的所有其他事项的调整（包括但不限于贷款

20、利率、期限、还款方式、提前还款等），我公司仍将承担连带阶段性 担保责任。担保公司签章:银行确认签章:年 月 日年 月 日注：此清单一式叁份，按揭银行二份，银行放款退担保公司一份, 其中备注项由银行放款后填明放款日期。附件七:直客式贷款业务跟踪管理台帐开发商名称: 项目名称：中国农业银行 支行（部）: 客户经理：借款人身份证 号码贷款 额度贷款发 放日期所购房预计办理 房地产证 时间办理房地 产证情况抵押登记情况备注办妥抵 押登记 （打,）办妥抵 押登记 日期直客式个人住房贷款最高额保证担保协议协议编号 :（ ） 农银直贷保 号甲方（贷款人）: 中国农业银行支行住所 :通讯地址：邮编：联系人（或

21、部门）：联系电话：传真电话：乙方（保证人）:住所 :通讯地址：邮编：联系人（或部门）：联系电话：传真电话：为确保甲方债权的实现和乙方担保责任的落实，根据有关法律法规，甲、乙双方通过平等协商, 订立本协议:第一条本协议是甲方与因购房而向甲方申请贷款并由乙方确认提供阶段性担保的不特定的借款人签订的个人购房担保借款协议书的总保证合同，甲、乙双方不再就单笔贷款另行签订保证合同，也不用乙方在甲方与借款人签订的借款合同上签章。确认乙方对借款人提供连带责任担保的依据是：乙方将加盖乙方公章的直客式个人住房贷款阶段性担保确认单（参份）交于甲方，甲方在确认此明细表无误后可向借款人发放贷款，并在明细表上加盖经办行公

22、章后将其中壹份交还给乙方。第二条被保证的主债权是指自年 月 日至年 月 日期间因甲方向经乙方同意的不特定借款人发放购房按揭贷款而形成的一系列债权，其总额最高为人民币（大写）元。保证范围包括以上贷款的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等贷款人实现债权的一切费用。在上述期间的任一时点，只要甲方对借款人尚未收回的债权余额不超过该最高额，甲方可以连续向借款人提供贷款。乙方在该最高额内对甲方因发放贷款而形成的债权，不论借款人的个数、贷款次数和每次贷款的额度，不论借款人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，均提供连带责任保证。如乙方已根据本协议承担保证义务，被

23、保证的主债权按履行的金额对最高额度作相应调减。第三条 本协议的保证方式及保证责任的承担本协议的保证方式为连带责任担保，如主合同（现为个人购房担保借款合同，如有变化以农行实际使用借款合同为准）项下借款人发生主合同所规定违约情形，甲方可宣布债务提前到期，终止借款合同， 此时无论甲方对此债权是否拥有其他担保形式，甲方均有权要求乙方承担保证责任。主合同规定的违约情形包括但不限于：（ 1）借款人未按本合同约定用途使用借款。（ 2）借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息。（ 3）借款人失踪或被宣告失踪而无财产代管人、借款人死亡或被宣告死亡而无继承人或受遗赠人。（ 4）借款人的财产代管人、继承人或受遗赠

24、人拒绝为借款人偿还本合同项下债务。（ 5）借款人、保证人和抵押人违反其在本协议项下所作的任何声明与保证。（ 6）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物做出赠与、转让、出租或其他任何对抵押权不利的处分。（ 7）借款人、保证人、抵押人违反本协议其他约定或发生其他影响贷款人债权实现的事项。乙方应在收到甲方发出的履行保证责任通知及向借款人发出的宣布借款人主合同项下贷款立即到期通知的书面凭证后3 个工作日内， 将足额款项划到在甲方开立的保证帐户；甲方也可以以上书面凭证为依据，直接在乙方保证金账户扣收款项，乙方应在3 个工作日内将保证金资金弥补到本合约定的金额。乙方应在甲方开立保证金专户，帐号为，用于履行与本协议有关的保证担保责任；保证金账户的余额不少于人民币万元（扣收后如小于以上额度，3 日内弥补），并可根据业务发展情况进行适度增加，具体增加额度以补充协议约定为准。第四条 保证期间本协议保证期间按甲方对借款人每笔贷款业务分别计算，自每笔贷款发放之日起至甲方取得该笔贷