中国住房抵押贷款证券化的风险分析和防范

1、中国住房抵押贷款证券化的风险分析和防范住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具 有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现 金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这 一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入 的资产,转换成可以在市场上流通的证券。住房抵押贷款证券化始于20世纪60年代末的美国。当时，由于通货 膨胀加剧，利率攀升，使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负 债成本。同时，商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。在这种情况下， 为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，政

2、府决定启动并搞活住房抵押贷款二 级市场。住房抵押贷款证券化的发展现状：随着住房体制改革的不断向前发 展,中国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来,有关数据显示，20XX20XX年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上 ,个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高,20XX年已超过82%由于中国经济 发展现状，如个人信用制度不健全，抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后 等一系列问题，导致了商业银行的风险增大，个人住房抵押贷款不良率开始不断 上升。“建元20XX-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款 证券化产品，这是以中国建设银行作为试点单位的，从此开创

3、了国内住房抵押贷 款证券的先河。一、中国住房抵押贷款证券化的收益分析1. 有利于商业银行增加资金来源渠道，扩大筹资范围。中国包括国有 商业银行在内的金融机构 90%勺资金来源是各项存款。如果社会存款下降，商业 银行就会无法满足非金融机构对资金的需求。另外 ，借助住房抵押贷款证券化， 银行可以在资本市场上进行直接融资，使其筹资渠道得以扩展，由一般的存款扩 大到向全国、甚至全世界筹集资金，从而增加贷款机构的资金来源。2. 有利于解决资金流动性问题。目前,中国金融机构储蓄存款中绝大部分是五年期以下的短期存款，而住房抵押贷款的一般期限都在十五年左右，属 于长期的债权资产。这样银行的“短存长贷”就很容易

4、产生资金流动性风险，从近几年中国金融机构的信贷资产分布情况看，住房抵押贷款以较快的速度增长， 并且预期未来仍会有较快增长，而定期存款的比重却在不断下降，从发展的观点 看,随着住房抵押贷款规模的不断扩大，当贷款余额达到银行信贷资产的一定比 例时,资产流动性风险就会加大，而实行住房抵押贷款证券化，银行通过MBS各长 期债权出售，使中长期资产在短期内变成流动资金，即可盘活银行的资产，增加其 资金的流动性。3. 有利于降低商业银行的经营风险。通过住房抵押贷款证券化，将低 流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将 集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风

5、险的社会化。二、中国住房抵押贷款证券化的风险分析1信用风险。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的 风险。在中国，由于个人信用制度不完善，居民收入的透明度和货币化程度低，实 际收入与名义收入差距很大，银行很难确切地计算居民实际收入水平，贷款银行 无法判断贷款人的资信程度。2. 提前偿付风险。提前偿付是指借款方在还款期未到之前即先行偿 还贷款的行为。提前偿付一般有两种情况 ：一种是当借款人收入有了较大提高， 资金富足,希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿付行为。另一种是当市场利率 低于合同利率时，提前偿付行为也有可能发生。提前偿付一方面使商业银行损失 原合同利率带来的利息收入，另一方面商

6、业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。3. 利率风险。利率风险，也称市场风险，是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。目前中国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，由于 贷款组合的利率是浮动的，若贷款利率下调，则银行要承受发债成本不变而贷款 收益下降的风险。如果利率上调，与存款利率增长幅度相比小，这样就有可能减少银行的获、人益04. 流动性风险。流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。中国的个人住房抵押贷款期限长、回收慢 ，资金 的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的

7、问题，这种在发放长期 抵押贷款时的短存长贷行为具有较大的风险性，会降低商业银行资产的流动性， 进而影响银行的兑付能力。5. 法律政策风险。中国整个经济处于转轨时期，市场经济体制不够完 善,政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过 热,与调控宏观目标相违背时，政府会采取房地产调整政策，房地产业政策的调整 和收缩,使商业银行面临政策风险。而且现行法律、政策与证券化业务的冲突以 及相关法律、政策的滞后，都形成了证券化业务的外部风险。三、防范个人住房抵押贷款风险的对策1. 提前偿付风险的防范。由于经济环境的不确定性和人的理性，我们 不能把握提前偿付风险的变化规律，只能通过构

8、建科学合理的防范机制对其加以 防范和控制。例如提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支 付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借 款人选择提前还款时，必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人 或投资者因提前偿付而遭受损失。2. 加强银行放贷的操作和流程的管理，完善信贷管理机制。贷款前，商业银行应该建立专业化的咨询体系。贷款机构在对借款人咨询和教育上应该投 入大量资金，在借款人申请个人住房抵押贷款之前，借款人应到银行等金融机构 或专门的咨询机构进行咨询，以确保借款人充分了解住房抵押贷款具体操作流程 以及违约等造成的后果。贷款时，商业银行应实行

9、科学严密的贷款审核程序。银 行在审核住房抵押贷款申请时，主要是考察借款人的还款能力、审查贷款抵押品 即住房的当前状况、实际市场价值和调查申请人的信用状况。贷款后，商业银行应加大监控和管理的力度。商业银行应该建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。利用业务处理系统每天监测报表，一旦出现逾期贷款，就可 以立即查明原因，采取相应的措施来防止逾期的继续发展，最大限度地减少银行 的损失。3. 加强个人住房抵押贷款的利率风险管理。目前中国住房抵押贷款 主要是浮动利率抵押贷款，利率的变化与调整主要受制于央行的金融管制和货币 政策,这样各大商业银行无法根据有效的抵押贷款历史记录来预测未来抵押贷款

10、提前偿付的比例及速度；利率调整的不确定性又影响了证券价格变化，造成了未来现金流的不确定性，增加了投资者面临的投资风险。借鉴美国的经验，建议中国 在发展MBS时应当逐步调整当前利率水平，建议与银行间债券市场上的适当期限 的国债收益率挂钩，同时继续推行利率市场化。4. 发展个人住房抵押贷款风险转移机制。金融机构可利用各类保险业务品种来分散个人住房抵押贷款风险。保险费用所形成的保险基金金额大，来源稳,使用周期长，有可能部分承担抵押贷款中的风险损失。 金融机构可通过以下 险种分散抵押贷款业务的风险。第一，建立住房抵押贷款信用保证保险。由保险 公司开办抵押偿还业务，借款人向保险公司投保抵押偿还险，保险公

11、司充当借款 人还贷保证人，一旦借款人无法继续归还住房贷款时，保险公司负责偿还一定比 例的贷款损失。第二，住房抵押贷款与人寿保险相结合。借款人购买相应年限和 金额的住房抵押贷款人寿保险，用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时 其家庭其他成员 可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款。以确保不会因借款人中途死 亡、残废以致丧失还款能力而出现被迫违约，抵押住房被处置的风险。第三，住房 抵押贷款产权保险。该险种确保抵押物本身产权是完整的；贷款机构所得到的抵 押权是有效可行的；除了单证上列明的债权人之外，没有其他人有更优先向贷款 申请人偿还债务的权利。若因产权纠纷或更高顺位债权人出现时，保险公司将

12、予 以赔偿。5. 加快完善个人征信体系，完善运作机制。建立完善的个人信用制 度。该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督、 管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规 范。加强风险披露和监管，对于中国金融当局来说，应加强对复杂金融产品的风险 监管,特别是对信用衍生品等的监管。监管机构必须监督制定标准的贷款转让合同,建立贷款转让的公开披露制度，加强央行和证监会对贷款转让的监管 ，确保 “真实出售”，严防贷款转让过程中欺诈行为的出现，以保护投资者的利益。同时 还要建立担保体系、规范评级机构。借鉴国际经验 ，中国应尽快成立政策性的全 国住房抵押贷款担保机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险机 制,从而降低发放抵押贷款的金融机构风险。6. 完善个人住房抵押贷款的法律制度环境。中