房地产开发与经营考试复习

1、房地产开发与经营复习题一、单项选择题1房地产的_是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。  （ ） A、适应性              B、对专业管理的的依赖性  C、位置的固定性       D、相互之间的影响性  2落实开发资金是_阶段的主要工作内容。（       ）A

2、投资决策分析          B前期工作C建设            D营销3关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是(   ) 。 A 、(P / A,i,n)   B、(A/P,i,n)   C、(A/F,i,n)    D、(F/A,i,n) 4工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段

3、为（    ）阶段。 A、投资机会研究            B、预可行性研究 C、初步可行性研究          D、详细可行性研究 5对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（   ）以下。 A 、40% B、50%   C、60%     D、70% 6邀请招标是非

4、公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（   ）。 A、3个以上        B、5-10个之间 C、5个以上        D、3-10个之间 7房地产投资项目的成本利润率等于（  ）乘以100% A、开发商利润/总开发成本 B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C、开发商利润/总开发价值 D、正常经营年份的经营收入/总开发成本 8房地产开发项目的建设阶段是指(   )所经过的过程. A、房地产开发 

5、0;                        B、获得土地后到全部工程竣工 C、从工程开工到工程竣工验收           D、从工程开工到项目租售完毕 9可行性研究报告中，一般不包括（   ） A、封面    

6、  B、摘要        C 、初步设计方案             D、附表 10.甲 .乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50% ，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50% ，甲 .乙两个物业投资风险比较的结果是（   ）

7、  A、甲物业投资风险大   B、乙物业投资风险大  C、甲 .乙两个物业投资风险相同    D、无法判断 11已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（   ） A、3.75%   B、7.5%   C、15%      D、15.87% 12.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的（    

8、0;）。  A、第一阶段   B、第二阶段    C、第三阶段   D、第四阶段 13已知某笔贷款的年名义利率为12%,实际利率为12.55%,则该笔贷款是按(    )作为计息周期的。 A、年          B、半年          C季度       

9、0;   D、月 14以下调查中，不属于不可控调查的是（      ） A、市场容量调查        B、消费行为调查 C、市场环境调查        D、营销因素调查 15.房地产投资的缺点是（  ） A、相对较高的收益水平     B、易于获得金融机构的支持  C、抵销通货膨胀的影响    D、投资回收期较长 1

10、6我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。A. 1000万元 B. 2000万元 3000万元 4000万元17下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ） A. 房屋出租 B. 房地产抵押 C.土地使用权转让 D.土地使用权出让18中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ ）。A. 40年 B. 60年 C. 50年 D. 70年19房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ ）A. 租金收缴计划完成率 B.租金收缴率C.欠租

11、户发生率 D.陈欠租金收缴率20（ ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。A.土地使用权的出让 B.土地使用权的转让C.土地使用权划拨 .土地使用权赠与21对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ ）A. 额定需求预测法 B. 有效需求预测法 C.线性回归需求预测法 D.假定需求预测法22已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ ）A. 8.07 B. 44.61 20 3023按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ ）。A. 居住物业市场

12、、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B. 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C. 房地产白色市场、黑色市场、灰色市场 D. 销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等24下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ ） A. 房屋出租 B. 房地产抵押 C.土地使用权转让 D.土地使用权出让25在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ ）。A. 协议出让 B.招标出让 拍卖出让 投标出让26根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（ ） A

13、. 认知价值定价法B. 领导定价法 C. 目标定价法D. 成本加成定价法 27下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（   ）  A. 房屋出租          B. 房地产抵押  C. 土地使用权出让   D. 土地使用权转让  28名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（   ） A. 当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率 B. 当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C. 实际利率与名义利

14、率更能反映资金的时间价值 D. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大29下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（    ） A. 通货膨胀风险         B. 周期风险   C. 比较风险            D. 变现风险 30物业管理工作中的每一部分工作，都应以（    ）为中心。 A. 物业的保值增值   

15、60;   B. 满足当前的租户和新租户 C. 物业的安全            D. 实现物业的管理目标31中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( )。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年32实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ ）A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率33我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一

16、级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。A 4000万元 B3000万元 2000万元 2500万元34我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ ）以上。A 500万元 B 1000万元 1500万元 2000万元35中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（ ）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年36（ ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土

17、地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。A土地使用权的出让 B土地使用权的转让C土地使用权划拨 土地使用权赠与37对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ ）A 额定需求预测法 B有效需求预测法C线性回归需求预测法 D假定需求预测法38实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ ）A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率C欠租户发生率 D租金收缴计划完成率39按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（ ）。A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市

18、场 D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等40根据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ ）A 20 B25 30 3541在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（ ）的合同形式。A 单价合同 B 固定总价合同C 成本加酬金合同 D 分包合同42我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。A 1000万元 B1500万元 2000万元 2500万元43土地使用权的出让

19、方式有多种，其中（ ）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。A 协议出让 B招标出让 拍卖出让 投标出让44中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限为( )。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年45收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（ ）A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率二、多项选择题1.投资者可以控制的风险包括（ ）。A、

20、利率风险 B、政策性风险 C、资本价值风险 D、持有期风险2.按用途的不同，物业可以分为（ ）。A、居住物业B、商业物业C、工业物业D、出租物业 、土地3.房地产投资较一般投资，具有（ ）优点。A、相对较高的收益B、投资回收期长C、提高投资者的资信等级D、良好的流动性、投资数额巨大4.房地产开发的4个阶段包括（ ）。A、投资机会选择与决策B、前期工作C、招标阶段D、建设阶段、租售阶段5.可行性研究的作用有（）A、是项目投资决策的依据B、是筹集建设资金的依据C、是开发商与有关部门签订协议、合同的依据D、是编制下阶段规划设计的依据E、是对项目进行经济评价的依据6.市场调查计划一般要包括（ ）。A、

21、资料来源B、调查方法C、调查手段D、抽样方案、联系方法7.房屋开发费包括（ ）。A、建安工程费B、“三通一平”费C、拆迁安置补偿费D、公共配套设施建设费、基础设施建设费8.房地产贷款担保的形式有（ ）A、保证B、保险C、质押D、抵押 E、信用9.下列投资行为属于房地产间接投资的有（）A、房地产开发投资B、购买房地产开发企业的债券C、房地产置业投资D、购买住房抵押证券、购买房地产投资信托基金10项目竣工档案中的技术资料的内容包括（      ） A、前期工程资料 B、土建资料 C、安装方面的资料 D、设计文件    

22、     E、变更资料11从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要表现为（ ）A. 两者的主体不完全相同B. 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同C. 两者对主体的资格要求不一样D. 两者所指向的行为对象不同E. 随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化12影响房地产项目开发的环境包括（ ）A. 经济环境 B. 政治环境 C.法律环境 D.社会环境E.自然环境13房地产开发融资方案的选择一般采用比较分析法，即对各个方案的（ ）各指标用分级的方式进行比较。 A. 安全性 B. 经济性C.适用性 D.可行性E.可靠性14根据中国人民银行

23、关于规范住房金融业务的通知，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ）A. 国有土地规划许可证 B.国有土地使用证 C. 建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证E.建设工程施工许可证15按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ ）A.总价合同 B.单价合同C.成本加酬金合同 D.总承包合同 E.分包合同16土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ ）A. 协议出让 B.招标出让 拍卖出让 交换出让17房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ ）A. 波谷 B. 平淡 C.萧条 D.复苏 E.兴旺18房地产企业经营成本按成本与经营工作量关系可分为（ . ）

24、A.固定成本 B.变动成本 管理费用 销售费用 E.原材料成本19征用农村集体所有的土地要发生哪些费用（ ）A.土地补偿费 B.青苗补偿费 C.地上附着物补偿费 D.安置补助费 E.新菜地开发建设基金 F.耕地占用税20房地产开发项目实施控制的目标包括（ ）A.成本 B.项目工期 C.质量 D.项目协调性 E.技术先进性21下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A市场供求风险 B变现风险 C利率风险D时间风险E资本价值风险22对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。A价格结构 B总量结构 C档次结构D投资结构E租买结构23房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）

25、。A竞争性 B垄断性 C外部性 D均衡性E信息不对称性24房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。A工程质量保修书 B可行性研究报告C竣工图 D住宅使用说明书E竣工验收备案表25采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A开发商处于市场领导者地位B开发商难以估算成本 C开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D开发商打算与同行和平共处E开发商具有向市场领导者挑战的实力26房地产市场分析可以帮助开发商（）。A选择合适的项目位置 B寻找投资合作伙伴C确定满足市场需求的产品类型 D判断租买时机E进行土地使用权出让决策27开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A供需

26、分析 B竞争分析 C市场占有率分析D投资收益分析E宏观因素分析28下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A购买持有出租出售 B购买一更新改造出售C购买一更新改造出租出售 D开发销售E开发持有出租出售29投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。A物业增值收益 B所得税 C还本付息额 D投资者权益增加值E权益投资30下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D差额投资内部

27、收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案三、名词解释1. 房地产开发2. 城市土地出让3. 建设用地规划许可证4. 土地使用权转让5. 建筑容积率6. 租金收缴率7. 土地开发8. 物业管理9. 房地产经营四、简答题1、简述房地产市场的特性。2、简述房地产开发的主要程序及各程序所包括的主要环节。3、房地产产品功能定位的目的、原则及方法。4、什么是敏感性分析？敏感性分析的步骤如何？5、征地与拆迁的区别是什么？6、房地产开发融资的主要形式有哪些？7、土地使用权的出让有哪些方式？各有什么

28、特点？8、房地产项目主要的定价方法有哪些？9、房地产开发的整个流程分为哪些阶段？10、房地产开发投资风险有哪些？11、房地产项目施工招标的形式有哪些？12、物业管理公司有什么权利和义务？房地产开发与经营复习题参考答案一、单项选择题15 CBBAB 610 DACCB 1115 DBBDD 1620 BDDBA 2125 BBCCA 2630 CCACB3135 CACBA 3640 CADDC 4145 CBBCB二、多项选择题1、CD 2、ABC 3、AC 4、ABDE 5、ABCD 6、ABCDE 7、ADE 8、ACD 9、BDE 10、ABC11、ABCDE 12、ABCDE 13、A

29、BD 14、BCDE 15、ABC 16、ABC 17、BCDE 18、AB 19、ABCDEF 20、ABC21、ABC 22、BDE 23、BCE 24、CE 25、BD 26、ABC 27、ABC 28、DE 29、AD 30、BD三、名词解释1. 房地产开发由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。2. 城市土地出让是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司），供其有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价

30、）。3. 建设用地规划许可证由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。4. 土地使用权转让指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为5. 建筑容积率指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。6. 租金收缴率房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。7. 土地开发土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。8. 物业管理利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包

31、括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益9. 房地产经营从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。四、简答题1、答：房地产市场的特性有：（1）房地产市场供给特点：短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛。（2）房地产市场需求特点：具有广泛性、多样性且购置成本大，需要融资。（3）市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。（4）市场价格特点：位置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的

32、影响。2、答：房地产开发主要有四个程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段：包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。（2）前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、（3）建设阶段：包括施工的质量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工验收等。（4）租售阶段：包括项目投产、租售、后评价等环节。3、答： 目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。原则：以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀。 方法：一是明确目标使用者群体；而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支配能力；三是针对目标使用者群体进行设计。 4、答：敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经