房地产销售方案范文

1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。文登市文登市 XXXXXXXXXXXX 住宅小区住宅小区营销方案营销方案（绝密）（绝密）销销售售方方案案 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作

2、为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。xxxxxxxxxxxx 房产策划咨询有限公司房产策划咨询有限公司年年 月月 日日 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目目 录录 一、总体方案一、总体方案.41、销售 SWOT 分析.

3、4（1） 、优势：.4（2） 、劣势：.4（3） 、机会：.5（4） 、威胁：.52、客户定位.53、抗性屏蔽及利益点诉求.7（1） 、周边环境、配套抗性.7（2） 、回报率抗性.8（3） 、前期工程形象抗性.8（4） 、价格抗性.94、 价格策略.10（1） 、价格策略-低开高走 .10（2） 、价格走势图.115、销控及折扣策略.11（1）销控策略.11（2）折扣策略.126、 操作模式.13（1）外出探访式.13（2）销售布点式.13（3）房交会造势式.16（4）政府协助式.16（5）人物营销式.17（6）常规 SP 活动式.17二、执行计划二、执行计划 .181、 （开盘前）销售工作计

4、划表.18（1）外出派发 DM 宣传单.20（2）网络式销售.21（3）网点式销售.22（4）政府协助完成目标客户收集.22（5）常规现场客户接待.23（6）SP 活动促销.23（7）开盘典礼.242、第一阶段（XXX年月日年月日）细部执行计划 .25（1）房地产交易会.27（2）组团式销售.27（3）常规现场客户接待.283、第二阶段（年月日年月日）细步执行计划.29（1）常规现场客户接待.30（2）组团式销售 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国

5、内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（3）房地产交易会.314、第三阶段（年月日年月日）细部执行计划.32（1）规现场客户接待.32（2）组团式销售.33（3）SP 活动促销.33三、时间要点三、时间要点 .341、蓄势期.342、开盘期.343、房产交易会.344、持销售期.345、尾盘期.35操作思路操作思路执行计划执行计划三、项目经营建言网络式销售和经营三、项目经营建言网络式销售和经营四、业态回顾四、业态回顾 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产

6、资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。操作思路 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新

7、速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。“一份报告，一份温暖一份报告，一份温暖” ，此言用于房地产，此言用于房地产开发项目可谓体贴无比，做一份报告不难，开发项目可谓体贴无比，做一份报告不难，但要做一份好的报告是难之又难。如何评但要做一份好的报告是难之又难。如何评定，难道是优言雅语，飘飘在上还是高谈定，难道是优言雅语，飘飘在上还是高谈阔论？有时我们真应该好好反问一下自己

8、，阔论？有时我们真应该好好反问一下自己，什么是报告，什么是宏观思路的论文？有什么是报告，什么是宏观思路的论文？有策划就应该有执行，什么是最贴近自身情策划就应该有执行，什么是最贴近自身情况，什么最有利操作。也许在理论上真的况，什么最有利操作。也许在理论上真的是一寸长一寸强，但是真正的执行难道不是一寸长一寸强，但是真正的执行难道不是短小精悍为妙吗？是短小精悍为妙吗？ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更

9、新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。面临我们目前需要打开的市场面面临我们目前需要打开的市场面,正所谓是正所谓是困难重重困难重重, 如今商业投资的八大如今商业投资的八大“铁律铁律”摆摆在他们面前：区位选择、交通便利、商业在他们面前：区位选择、交通便利、商业人流、产业前景、经营管理、商户质量与人流、产业前景、经营管理、商户质量与竞争度、产权主性、租金及租金成长性是竞争度、产权主性、租金及租金成长性是每一个投资者精打细算的问题，加之目前每一个投资者精打细算的问题，加之目前商业地产弊病重多，大到北京的实力派的商业地产弊病重多，大到北京的实力派的“巨库巨库”

10、、 “第五大道第五大道”小到如今的供大于小到如今的供大于求的求的“净菜超市净菜超市” ，每一个带着自己的优点，每一个带着自己的优点进入市场的项目，大多都尝到市场无情的进入市场的项目，大多都尝到市场无情的一面，同时在惨淡的经营中都让投资者饱一面，同时在惨淡的经营中都让投资者饱受煎熬，使得大部分投资者对商业物业充受煎熬，使得大部分投资者对商业物业充满恐惧，导致全国的商用房存量面积大大满恐惧，导致全国的商用房存量面积大大的增加。鉴于并不乐观的商业地产的增加。鉴于并不乐观的商业地产,各地管各地管理部门相继出台新政策和管理办法进行宏理部门相继出台新政策和管理办法进行宏观调控观调控,以挽回投资者的信心。正

11、所谓是以挽回投资者的信心。正所谓是“良禽择木而栖良禽择木而栖” ，又更何况是身经百战的，又更何况是身经百战的投资者，如何吸引他们，把控他们是如今投资者，如何吸引他们，把控他们是如今 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。商业地产商同等于把握市场同样的关键，商业地产商同等于把握市场同样的关键，同时保证理想回报和风险的减免固然

12、是对同时保证理想回报和风险的减免固然是对投资者最好的最需要的判比法码。投资者最好的最需要的判比法码。“先进一步是财富、落后一步是包袱先进一步是财富、落后一步是包袱” ，随，随着开盘时间一天天临近，项目的营销工作着开盘时间一天天临近，项目的营销工作也在实质性全面展开，鉴于我项目的自身也在实质性全面展开，鉴于我项目的自身情况，如何才能在最小的营销风险和成本情况，如何才能在最小的营销风险和成本下，达到开盘前最好的效果，我们本着精下，达到开盘前最好的效果，我们本着精而求实的态度和五个关键性、两个有效结而求实的态度和五个关键性、两个有效结合（合（1、实战性、实战性、2、专业性、专业性、3、可回报性、可回

13、报性、4、差异性、差异性、5、可指导性，、可指导性，1、结合政府优、结合政府优惠政策、惠政策、2、结合王志刚策划理念）的基本、结合王志刚策划理念）的基本点进行了操作设计，将整体流程与每一个点进行了操作设计，将整体流程与每一个细节相结合，完成了项目的操作规程。细节相结合，完成了项目的操作规程。角度认识城市角度认识城市 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶

14、级开发商多年实际操盘之系统资料。文登文登,在国人心里究竟是怎样一个城市在国人心里究竟是怎样一个城市,他都他都在发展什么在发展什么?显而易见显而易见,在全国范围内在全国范围内,作为作为沿海城市经济、人口、产业、环境还处于沿海城市经济、人口、产业、环境还处于发展阶段的它，还不知名，也未达到一个发展阶段的它，还不知名，也未达到一个核心城市的条件。然而，随着周边威海、核心城市的条件。然而，随着周边威海、烟台城市的迅速成长和对韩贸易的递增，烟台城市的迅速成长和对韩贸易的递增，已形成了胶东半岛城市、产业、人口、外已形成了胶东半岛城市、产业、人口、外贸互动的发展趋势。就邻里城市威海，贸互动的发展趋势。就邻里

15、城市威海，2003 年，城乡居民收入稳定增长，消费水年，城乡居民收入稳定增长，消费水平明显提高，消费结构更加科学合理。物平明显提高，消费结构更加科学合理。物价水平的平稳发展及市场商品的日趋丰富，价水平的平稳发展及市场商品的日趋丰富，使百姓得到了更多的实惠。政府有关部门使百姓得到了更多的实惠。政府有关部门积极采取扶持措施，再就业工程成效显著，积极采取扶持措施，再就业工程成效显著，社会安定祥和。社会保障体系进一步健全，社会安定祥和。社会保障体系进一步健全，第三产业发展迅速，人们的生活质量得以第三产业发展迅速，人们的生活质量得以全面提高。全市实现国内生产总值全面提高。全市实现国内生产总值 836.0

16、2亿元，按可比价格计算，比上年增长亿元，按可比价格计算，比上年增长 17.9%。其中第一产业增加值其中第一产业增加值 92.49 亿元，增长亿元，增长 4.6%； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第二产业增加值第二产业增加值 492.03 亿元，增长亿元，增长23.7%；第三产业增加值；第三产业增加值 251.5 亿

17、元，增长亿元，增长13.2%；人均国内生产总值；人均国内生产总值 33762 元，增长元，增长17.8%。三次产业占国内生产总值的比重分。三次产业占国内生产总值的比重分别为别为 11.06%、58.85%和和 30.08%。按照调。按照调整优化第一产业、改造提高第二产业、加整优化第一产业、改造提高第二产业、加快发展第三产业的原则，不断加大产业结快发展第三产业的原则，不断加大产业结构调整力度，三次产业比例调整为构调整力度，三次产业比例调整为12.8 55.3 31.9。农业结构调整取得较大突破，。农业结构调整取得较大突破，粮经面积比调整到粮经面积比调整到 44 56，渔业养殖与捕捞，渔业养殖与捕

18、捞的产量比调整到的产量比调整到 54:46，森林覆盖率达到，森林覆盖率达到32.7%。工业结构调整力度加大，机械、化。工业结构调整力度加大，机械、化工、建材等传统产业普遍得到改造，电子工、建材等传统产业普遍得到改造，电子信息、新材料、生物工程等高新技术产业信息、新材料、生物工程等高新技术产业快速成长，占工业总产值的比重达到快速成长，占工业总产值的比重达到14.7；大企业、大集团的支撑拉动作用进；大企业、大集团的支撑拉动作用进一步增强，销售收入过亿元、利税过千万一步增强，销售收入过亿元、利税过千万元的企业达到元的企业达到 276 个和个和 268 个别。三产内个别。三产内 中管网房地产频道 作为

19、国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。部结构得到优化，新型流通业态和现代营部结构得到优化，新型流通业态和现代营销方式所占比重达销方式所占比重达 19.7%。旅游业发展势。旅游业发展势头强劲，全年接待海内外游客头强劲，全年接待海内外游客 725 万人次，万人次，实现旅游收入实现旅游收入 55.5 亿元，分别比上年增长亿元，分别比上年增长13%和和

20、 19%。民营经济发展速度加快，全。民营经济发展速度加快，全市个体工商户、私营企业发展到市个体工商户、私营企业发展到 5.7 万个，万个，从业人员从业人员 17.2 万人，注册资金万人，注册资金 58.6 亿元，亿元，实交税金实交税金 3.2 亿元，分别增长亿元，分别增长8.8%、11%、29.4%和和 29.9%。其中，私。其中，私营企业达到营企业达到 7217 个，从业人员个，从业人员 9.1 万人，万人，注册资金注册资金 49.2 亿元，实交税金亿元，实交税金 1.8 亿元，亿元，分别增长分别增长 19.2%、17.6%、35.2%和和 45%。在岗职工年平均工资在岗职工年平均工资 11

21、215 元，增长元，增长9.6%。全年通过多种途径使。全年通过多种途径使 4.88 万人实现万人实现就业再就业，城镇登记失业率为就业再就业，城镇登记失业率为 1.6%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资固定资产投资 370.57 亿元

22、，比上年增长亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资；城镇规模以上投资 286.71 亿元；其亿元；其中基本建设完成投资中基本建设完成投资 100.67 亿元，增长亿元，增长105.2%；更新改造完成投资；更新改造完成投资 80.84 亿元，亿元，增长增长 100.7%；房地产开发完成投资；房地产开发完成投资 43.69亿元，增长亿元，增长 77.4%。 投资效益继续提高。投资效益继续提高。项目建成投产率为项目建成投产率为 65.2%，新增固定资产，新增固定资产134.9 亿元，固定资产交付使用率为亿元，固定资产交付使用率为48.5%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的

23、专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。对外贸易继续成为经济增长的亮点，全年对外贸易继续成为经济增长的亮点，全年进出口贸易总额进出口贸易总额 40.31 亿美元，比上年增长亿美元，比上年增长37.8%，其中出口，其中出口 25.3 亿美元，增长亿美元，增长 31.6%。经济外向度达到经济外向度达到 40%，提高了，提高了 6 个百分点。个百分点。出口结构进一步优化，加工贸易出口

24、出口结构进一步优化，加工贸易出口 14.87亿美元，增长亿美元，增长 34.1%，占出口总额的，占出口总额的 58.8%;机电产品出口机电产品出口 8.4 亿美元，增长亿美元，增长 53.1%，占，占出口总额的出口总额的 33.2%。招商引资成效显著，。招商引资成效显著，批准利用外资批准利用外资 22.15 亿美元，增长亿美元，增长 94.5%;实际利用外资实际利用外资 10.98 亿美元，增长亿美元，增长 82.7%;吸引国内资金吸引国内资金 102.6 亿元，增长亿元，增长 78%。对。对外经济技术合作进展顺利，全年新签订劳外经济技术合作进展顺利，全年新签订劳务输出合同金额务输出合同金额

25、1.27 亿美元，增长亿美元，增长 17.8%;完成营业额完成营业额 8300 万美元。外派劳务万美元。外派劳务 4320人次，期末在外人数人次，期末在外人数 7380 人，分别增长人，分别增长18.8%、18.6%。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。威海自从去年底威海自从去年底 10 月月 6 日荣获日荣获 200

26、3 年度年度“联合国人居奖联合国人居奖”后，房地产市场更加欣欣后，房地产市场更加欣欣向荣。威海房地产业发展迅速，从一般公向荣。威海房地产业发展迅速，从一般公寓楼到高级豪华别墅应有尽有，价格适中，寓楼到高级豪华别墅应有尽有，价格适中，适合海外人士在威海定居或临时居住，购适合海外人士在威海定居或临时居住，购房、租房均享受国民待遇。房、租房均享受国民待遇。同时，威海市政府为了给来威海的外国人同时，威海市政府为了给来威海的外国人提供更好的生活和学习环境，目前正在规提供更好的生活和学习环境，目前正在规划建设两个外国人生活小区：一个欧美生划建设两个外国人生活小区：一个欧美生活区、一个日韩生活区。每个生活区

27、内都活区、一个日韩生活区。每个生活区内都建有国际学校、医院、娱乐、健身场所。建有国际学校、医院、娱乐、健身场所。从不动产的品质上加大了提升力度！从不动产的品质上加大了提升力度！ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2003 年房地产开发完成投资年房地产开发完成投资 43.69 亿元，亿元，增长增长 77.4%。房地产开发

28、快速发展。全年。房地产开发快速发展。全年商品房屋施工面积商品房屋施工面积 531.1 万平方米，增长万平方米，增长20%；竣工面积；竣工面积 169.7 万平方米，与同期基万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积本持平。商品房销售面积 150.5 万平方米，万平方米，增长增长 24.2%。商品房销售额。商品房销售额 24.8 亿元，增亿元，增长长 21.6%。2004 年发展趋势楼盘旺销价格继续上窜，年发展趋势楼盘旺销价格继续上窜，自从威海获得联合国自从威海获得联合国“人居奖人居奖”，房价就突，房价就突然来了个然来了个“三级跳三级跳”，一年来房价上涨了近，一年来房价上涨了近千元。市中心住宅平均

29、售价三千多，地角千元。市中心住宅平均售价三千多，地角偏僻的郊区房房价每平方米也在两千多元，偏僻的郊区房房价每平方米也在两千多元，海边的房子更贵，平均四千多元。海边的房子更贵，平均四千多元。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。而作为联动城市之一的文登市，全市各外而作为联动城市之一的文登市，全市各外贸企业积极开拓国际贸易市

30、场贸企业积极开拓国际贸易市场,全面优化外全面优化外贸内部环境贸内部环境,加快外贸实业化、国际化建设加快外贸实业化、国际化建设步伐。推动全市对外贸易工作持续、稳定、步伐。推动全市对外贸易工作持续、稳定、健康发展。就目前统计数据，截止健康发展。就目前统计数据，截止 2003 年年底底,全市共批准外资企业全市共批准外资企业 732 家家,合同利用外合同利用外资资 122315.37 万美元万美元,实际利用外资实际利用外资68004.10 万美元。全市有自营进出口经营万美元。全市有自营进出口经营权工贸企业完成进出口总额权工贸企业完成进出口总额 57720 万美元万美元,比上年增长比上年增长 33.3%

31、,其中出口金额其中出口金额 38890 万万美元美元,同比增长同比增长 30.2%;进口进口 18830 万美元万美元,同同比增长比增长 39.9%。被注入新血液的文登及时。被注入新血液的文登及时的抓住了一个又一个的机会，优化着自身，的抓住了一个又一个的机会，优化着自身，并让市民的生活蒸蒸日上，并让市民的生活蒸蒸日上，GDP 与人均与人均GDP 已大幅上升到一个新的高度，就连农已大幅上升到一个新的高度，就连农村人均村人均 GDP 都到达了都到达了 7200 元元 RMB,从产从产业结构上分析业结构上分析,文登超常规发展的主导产业文登超常规发展的主导产业是汽车与配件产业群、机械加工产业群、是汽车

32、与配件产业群、机械加工产业群、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。轻纺与制革产业群、电子通信产业群和食轻纺与制革产业群、电子通信产业群和食品医药产业群。但是要使这些产业形成集品医药产业群。但是要使这些产业形成集聚，必须要有先导产业的拉动。没有一个聚，必须要有先导产业的拉动。没有一个好的吸引全国及韩国相关产业发展的市场好

33、的吸引全国及韩国相关产业发展的市场环境，主导产业就难以集聚。如何营造一环境，主导产业就难以集聚。如何营造一个富有独特个性和魅力的市场环境，迅速个富有独特个性和魅力的市场环境，迅速带动经济要素集聚、拉动主导产业发展、带动经济要素集聚、拉动主导产业发展、超常规推进城市化进程？这就要发展满足超常规推进城市化进程？这就要发展满足韩国企业进入中国市场需要的第三产业韩国企业进入中国市场需要的第三产业“商贸、商务、生活三位一体的综合服商贸、商务、生活三位一体的综合服务体系务体系”的第三产业。的第三产业。那么文登所需的先导产业是什么：高层次那么文登所需的先导产业是什么：高层次的第三产业的第三产业。在此以前提下

34、，市委市政府。在此以前提下，市委市政府针对投资环境与外围条件制定了许多的优针对投资环境与外围条件制定了许多的优惠政策提供全国及邻国投资经营者。惠政策提供全国及邻国投资经营者。投资环境投资环境工业发展迅速工业发展迅速 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。文登是一座新兴的工业城市，目前已形成文登是一座新兴的工业城市，目前已形

35、成了机械、汽车、化工、电子、轻纺、食品、了机械、汽车、化工、电子、轻纺、食品、建材等建材等 7 大支柱产业，大支柱产业，20 多个门类，多个门类，1 万万多个花色品种的工业体系，拥有光缆、曲多个花色品种的工业体系，拥有光缆、曲轴、农用车、绣品、皮革、蓄电池、钻夹轴、农用车、绣品、皮革、蓄电池、钻夹头、活扳手等头、活扳手等 20 多种工业拳头产品，形成多种工业拳头产品，形成了一批销售收入过亿元或利税过千万元的了一批销售收入过亿元或利税过千万元的骨干企业群体，宏安电缆、天润曲轴、威骨干企业群体，宏安电缆、天润曲轴、威力工具、威达机床、花鹿制革、云龙绣品、力工具、威达机床、花鹿制革、云龙绣品、文隆电

36、池等文隆电池等 10 多家企业的规模和效益位居多家企业的规模和效益位居全国同行业前列。全国同行业前列。 农业基础稳固农业基础稳固 文登市有耕地文登市有耕地 82 万亩，是山东省重要万亩，是山东省重要的商品粮基地和花生、苹果、奶山羊、长的商品粮基地和花生、苹果、奶山羊、长毛兔、养殖对虾、蚕茧的主要产区。其中，毛兔、养殖对虾、蚕茧的主要产区。其中，粮食、花生、奶山羊和对虾养殖被列为国粮食、花生、奶山羊和对虾养殖被列为国家生产基地，玉米、果品、蚕茧、长毛兔家生产基地，玉米、果品、蚕茧、长毛兔和淡水养殖被列为山东省生产基地。和淡水养殖被列为山东省生产基地。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新

37、速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 对外经贸活跃对外经贸活跃 文登市可以自行审批投资总额在文登市可以自行审批投资总额在 3000万美元以下的中外合资经营企业、中外合万美元以下的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业。目前，全市已与作经营企业和外资企业。目前，全市已与100 多个国家和地区建立了经济贸易合作关多个国家和地区建立了经济贸易合作关系，累计成立三资

38、企业系，累计成立三资企业 700 多家。多家。投资政策投资政策企业所得税企业所得税生产性外商投资企业所得税率为生产性外商投资企业所得税率为 24%。其。其中：属于技术密集型、知识密集型项目；中：属于技术密集型、知识密集型项目；外商投资在外商投资在 3000 万美元以上、回收投资时万美元以上、回收投资时间长的项目；能源、交通、港口建设的项间长的项目；能源、交通、港口建设的项目，经批准后，可减按目，经批准后，可减按 15%的税率征收企的税率征收企业所得税。业所得税。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商

39、多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。凡生产性外商投资企业，实际经营期在凡生产性外商投资企业，实际经营期在 10年以上的，从开始获利年度起，第一年和年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。减半征收企业所得税。对外商投资兴办的产品出口企业，在依照对外商投资兴办的产品出口企业，在依照税法规定减免企业所得税期满后，凡当年税法规定减免企业所得税期满后，凡当年出口产品产值达到

40、当年企业产品产值的出口产品产值达到当年企业产品产值的 70%以以上的，可以按税法规定的税率减半征收企上的，可以按税法规定的税率减半征收企业所得税。已经按业所得税。已经按 15%的税率征收企业所的税率征收企业所得税的产品出口企业，按得税的产品出口企业，按 10%的税率征收的税率征收企业所得税，同时免征地方所得税。企业所得税，同时免征地方所得税。对外商投资兴办的先进技术企业，依照税对外商投资兴办的先进技术企业，依照税法规定减免企业所得税期满后仍为先进技法规定减免企业所得税期满后仍为先进技术企业的，可以按照税法规定的税率延长术企业的，可以按照税法规定的税率延长3 年减半征收所得税。减半后的税率低于年

41、减半征收所得税。减半后的税率低于10%的，按的，按 10%征收企业所得税，同时免征收企业所得税，同时免征地方所得税。征地方所得税。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。对外商在文登市投资能源、交通、港口建对外商在文登市投资能源、交通、港口建设的项目和属于下列行业（包括科研项目）设的项目和属于下列行业（包括科研项目）的，经

42、批准，免征地方所得税：的，经批准，免征地方所得税：机械制造、电子行业；冶金、化学、建材机械制造、电子行业；冶金、化学、建材工业；轻工、纺织包装工业；医疗器械、工业；轻工、纺织包装工业；医疗器械、制药工业；农业、林业、牧业、养殖业及制药工业；农业、林业、牧业、养殖业及加工业；建筑业。加工业；建筑业。汇出所得税汇出所得税外国投资者从外商投资企业取得的利润，外国投资者从外商投资企业取得的利润，无论是否汇出境外，均免征所得税。无论是否汇出境外，均免征所得税。再投资退税再投资退税 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶

43、级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。外商投资企业的外国投资者从企业取得的外商投资企业的外国投资者从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其它外商投资企业，或者作为资本投资开办其它外商投资企业，经营期不少于经营期不少于 5 年的，经投资者申请，税年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的得税的 40%的税款。如果再投资兴

44、办、扩的税款。如果再投资兴办、扩建产品出口企业或者先进技术企业的，可建产品出口企业或者先进技术企业的，可全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。税税款。 增值税增值税 外商投资企业出口的货物，除另有规定外商投资企业出口的货物，除另有规定者外，可在货物报关出口并在财务上做销者外，可在货物报关出口并在财务上做销售后，凭有关凭证按月报送税务机关批准售后，凭有关凭证按月报送税务机关批准退还或免征增值税和消费税。退还或免征增值税和消费税。 关税和进口环节税关税和进口环节税a.对已设立的鼓励类外商投资企业、外商投对已设立的鼓励类外商投资企业、外商投资研究开发中心、先

45、进技术型企业，在原资研究开发中心、先进技术型企业，在原批准的生产经营范围内进口国内不能生产批准的生产经营范围内进口国内不能生产 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。或性能不能满足需要的自用设备及其配套或性能不能满足需要的自用设备及其配套的技术、配件、备件，可按规定免征或分的技术、配件、备件，可按规定免征或分五年返还进口关

46、税和进口环节税。五年返还进口关税和进口环节税。b.加工贸易项目所需进口的原材料（包括辅加工贸易项目所需进口的原材料（包括辅料和包装物料）料和包装物料） 、不作价设备，免征关税。、不作价设备，免征关税。规划规划 2005 年全据年全据 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1992 年经山东省人民政府批准设立的文年经山东省

47、人民政府批准设立的文登省级经济开发区，也是文登市人民政府登省级经济开发区，也是文登市人民政府直接管辖的唯一的工业区、出口加工区。直接管辖的唯一的工业区、出口加工区。总面积总面积 18 平方公里。目前建成区面积达到平方公里。目前建成区面积达到9.8 平方公里，区内规划并建设了平方公里，区内规划并建设了“三园一三园一城一基地城一基地”，即金山、银河、九龙工业园、，即金山、银河、九龙工业园、农用汽车工业城和抽纱基地。文登经济开农用汽车工业城和抽纱基地。文登经济开发区海陆空交通非常便利，水、电、通讯、发区海陆空交通非常便利，水、电、通讯、综合服务设施十分完善，工作、生活、居综合服务设施十分完善，工作、

48、生活、居住环境优美。截至住环境优美。截至 2003 年底区内共引进企年底区内共引进企业业 260 多家，以机械、汽车、轻工、电子、多家，以机械、汽车、轻工、电子、化工、农副产品加工等为支柱的产业格局化工、农副产品加工等为支柱的产业格局已经形成。至今以成为了文登新型经济的已经形成。至今以成为了文登新型经济的载体。它正以积极的招商态度和优惠的经载体。它正以积极的招商态度和优惠的经营条件吸引、辐射着整个胶东半岛乃至全营条件吸引、辐射着整个胶东半岛乃至全国、韩国的经营者和投资者！国、韩国的经营者和投资者！人文人文 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料

49、近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。据户籍管理部门统计，据户籍管理部门统计，2000 年底文登全市年底文登全市总户数为总户数为 245，524 户，总人口户，总人口 662，447人，通过几年自然增长和机械增长目前人人，通过几年自然增长和机械增长目前人口总数已到达口总数已到达 800000 人左右，主城区人口人左右，主城区人口约约 250000 人。而威海人。而威海 2004 年人口统计年人口统计30000

50、00 市区人口市区人口 800000 人。人。拥有着齐鲁文化根源的山东人热情、爽直、拥有着齐鲁文化根源的山东人热情、爽直、大方，特别是作为旅游城市的威海、烟台大方，特别是作为旅游城市的威海、烟台地区更是热情备至，风土人情，尽善尽美。地区更是热情备至，风土人情，尽善尽美。在经历了改革开放、经历了市场经济，已在经历了改革开放、经历了市场经济，已成为了现代社会体系的先驱者。成为了现代社会体系的先驱者。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更

51、新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。不管是威海还是文登不管是威海还是文登“市场市场”二字的概念二字的概念都已不在是专家学者的课题，人们从早期都已不在是专家学者的课题，人们从早期的垄断式经营步入了新市场体系时代，从的垄断式经营步入了新市场体系时代，从最初的生存需要发展到了享受需要，从消最初的生存需要发展到了享受需要，从消费意识到投资意识，市场成为了平常老百费意识到投资意识，市场成为了平常老百姓家里家外常有的话题。从此点可以看出，姓家里家外常有的话题。从此点可以看出，如今此地的消费者是保守而又理性的。另如今此地的消费者是

52、保守而又理性的。另一点，也就是他们目前对与外来企业仍然一点，也就是他们目前对与外来企业仍然存在一定的抗性，就拿大卖场来说，大家存在一定的抗性，就拿大卖场来说，大家依然喜爱在威海自有企业的超级市场购物，依然喜爱在威海自有企业的超级市场购物，可见本土消费情节是较为突出的。可见本土消费情节是较为突出的。从项目角度来分析，文登人在吃、穿方面从项目角度来分析，文登人在吃、穿方面较为节俭，但是在装饰自己的家方面，特较为节俭，但是在装饰自己的家方面，特别的舍得花钱，购买建材的档次相对较高，别的舍得花钱，购买建材的档次相对较高，数量相对较多，已习惯性的把自己的家装数量相对较多，已习惯性的把自己的家装饰得篷壁生

53、辉。饰得篷壁生辉。一、总体方案一、总体方案 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1、销售销售 SWOT 分析分析（1） 、优势：优势：a. 文登、威海区域内目前最大、品牌最集中的建材广场b. 文登、威海现唯一全功能超级社区c. 国际化品牌导入、国际化管理d. 商住互动，并能刺激社区内部消费e. 项目内部配套齐全f. 切入

54、辐射能力强，切有本土消费支撑g. 物流发达，为一期建材市场提供便利货物交通h. 性价比较高，投资能力强，增长潜性大i. 开发区“经营孵化器”政策指引j. 环境幽雅，山水俊秀k. 建筑形态超前，同属标志性建筑（2） 、劣势：劣势：a. 人流交通尚未完善b. 区域市场尚未成熟c. 区域发展处于初期阶段d. 开发周期较长，风险极高e. 周边形象差，开发项目少周边配套不完善 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，

55、月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（3） 、机会：机会：a. 政府的大力扶持帮助项目顺利进行b. “联合国人居奖”得主威海人口迁入增大消费空间c. 旅游城市先决条件，带动商业发展d. 入韩式与外商交流贸易，直接吸引外资进入e. 房地产业的迅速发展f. 人均收入、消费水平及消费概念的提升g. 文登市区开发区大力发展促动业态发展（4） 、威胁：威胁：a.a. 文登首次开发大型项目，市场可变性难以预计a. 周边城市市场浅抢市场份额b. 整体项目后期工程连贯性影响大c.c. 政府主观意识影响项目发展进度c.c.2、客户定位客户定位考虑到一期建材市场的国

56、际性定位，销售、经营辐射圈范围不仅涵盖文登、威海全市，同时也吸纳着省内山东本土、全国和韩国国外的投资者和经营者，此间，我们预计了项目应占各层次投资客户所项目体的份额及吸引主题。设计开盘前期本市及本省内占比 50%，经历了前期的市场调研，我们发现山东人本土消费情节严重，就拿 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。购物大卖场来

57、说，已有很多外地高端同类商场入住各区域，但实际经营上并没有几家可以在营业额、人流量上高于本地卖场。另根据调查中本省房地产的发展情况分析，商业物业非常之少，且商业项目本土消费率不高，可见消费者投资经历较少、意识较为淡薄，为吸引到足够的投资量，我们将以主题为“本土企业开发的超级国际型项目”增加情节延展和自毫感吸引消费者为主，同时宣传“投资群回报率大于银行利率”带动本土投资意识；而设计全国范围内投资占比 35%是必然的，全国投资客户经验丰富，大部分都具有主观意识，对城市发展都期间过程和政策非常熟悉，特别是浙江、杭州、温州一带，更是群集了大量此类型的投资客户，且以前与我们有过业务来往，部分已成为我们的

58、固定客户源，在沟通、交流上占据了已占据了人和。在对他们进行宣传和演解方面都相对易于接受，另一方面，他们由于以前的投资指向性过强，投资金额也相对居高，由此，性价比优势将成为我项目对之而言的又一大优势。总体上我们在选择全国投资客户时，目标将更多集中在了浙江、杭州、温州一带，同期城市成长率、附加值、性价比优势、国际品牌主导的体现将成为吸引他们的要点；“韩多国之窗” ，如果离开韩国国外投资市场，那品牌效应就是一个空盒子，人均 GDP 高于国内的韩外国人早已踏入了山东本土，从生产到贸易，他们已经逐渐的适应了胶东半岛，也了解了区域内的政策、各业态市场及风土人情，前店后厂等经营风格也为胶东半岛本市带来了新兴

59、的经营意识和巨大的经济提升，政府同时也为他们准备了丰厚的投资优惠政策，以便招商引 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。资。鉴此，我们把 15%的投资占比抛向了他们，目的在于正确的为我项目注入品牌实际保证品牌附加，其二可加大国际合作、交流空间、其三满足投资占有率。抱这这三点目的，我们拟定了强调人均GDP 与货币等比值如：“文登 XX 市买一铺，韩国外买一库（库房） ”且发展速度快、升值潜力巨大及对政府韩投资商人制定的优惠政策作为一号宣传主题，以加强两国产业合作等副宣传主题，从根本上抓住韩国外国人的心态，吸引到他们的加入。4、3、 抗性屏蔽及利益点诉求抗性屏蔽及利益点诉求从投资者的八大“铁律”角度而言，所有的投资类物业都存在着未知风险，由此而来的就是投资者在投资中所产生抗性，那“韩多国之窗”又有哪些抗性呢？如和屏蔽呢？可不可以把劣势变为优势？（1） 、周边环境、配套抗性周边环境、配套抗性 项目周边商业、居住、人流和配套条件不完善是目前我项目存在的最大问题，从投资者角度分析，这是必然将提及的问题，当在以后工作