成都芙蓉古城旅游地产项目可行性建议书

1、成都芙蓉古城旅游地产项目可行性建议书 第一篇 项目简介及运作目标一项目简介置信生态花园芙蓉古城是由置信实业领衔开发大华实业和蔚信实业共同投资经营以川西民居为主融入苏州民居云南仿汉民居唐风民居之中国传统建筑精髓蕴含着浓郁的川西文化将古典与实用完美结合的高品质社区气势磅礴的皇城明远楼至公堂灵动飘逸的亭台楼阁古朴淳厚的民俗风情生动再现了千年古芙蓉城的原始风貌让老成都的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上置身其间晃若隔世而芙蓉古城商业地产项目是以川西文化为灵魂用深厚的川西文化包装古城形成其独特的卖点商业地产项目占地近500亩投资逾2个亿集餐饮娱乐旅游休闲度假于一体经营面积达5万余平米能同时接待数万人休

2、闲娱乐是置信资产芙蓉古城餐饮娱乐公司在温江打造的成都最大的餐饮娱乐基地经营项目包括川菜酒楼古风茶楼客栈婚庆中心运动康体中心民俗表演中心商务会议中心小吃街手工艺品街儿童乐园生态农庄等是一个功能齐备配套完善的大型休闲娱乐场所二经营目标 将芙蓉古城打造成为成都市民休闲度假的首选场所 将芙蓉古城打造成为旅游热点亮点 3年内古城年游客量达200万人次第二篇 项目定位规划及业态细分一定位以川西文化为主要特色的高性价比大众化的休闲旅游基地二规划及业态细分芙蓉古城商业地产区可划分为四大版块文化版块古城生命力之所在商业版块古城的利润中心运动板块年轻人的天堂生态板块炒作的一大亮点1文化版块文化是芙蓉古城的核心内容

3、是古城持久生命力之所在本项目的文化内涵主要以川西文化为背景1民俗文化表演中心民俗表演中心是芙蓉古城文化建设的核心部分之一是古城文化的外在表现和最好载体要靠它来凸显古城的文化内涵与品牌价值它散落于古城的每个角落一走进古城便可随处感受到扑面而来的古风古韵 民间艺术部分如转糖人捏泥人纸风车糖葫芦拉响簧等散落在整个商业区内营造一种老成都文化氛围 民间曲艺部分将四川洋琴评书谐剧金钱板花鼓清音皮影戏等融入茶楼酒楼喝茶听折子戏品芙蓉小吃营造一种古城独特的饮食文化 特色文化表演中心芙蓉广场将川剧变脸经典曲艺民间绝技舞龙舞狮等大型节目在各节假日在古城内表演既可凸显古城文化又可形成卖点吸引消费者运作形式在节假日或

4、公司举办的各种活动中可邀请民俗表演团体合作具体的合作方式可根据表演的具体内容来定2婚庆中心 地点建议皇城二楼 规模3000平米 形式招商或自营 经营内容接待主持各种婚庆仪式项目的运作要点1婚庆形式设置多样如传统中式西式特色少数民族仪式金婚银婚水路陆路迎娶等多种形式供消费者选择2婚庆项目推广方式 制作芙蓉古城婚庆手册图文并茂全面介绍婚庆中心提供的各种仪式各项服务并制作带古城独特韵味的资料架消费优惠卡 和各大婚纱影楼合作合作方式 放置古城婚庆手册于影楼内醒目位置供消费者自由领取影楼向顾客推荐古城婚庆中心并和古城合作完成婚礼的全过程回报双方协商给予影楼一定比例的分成古城为影楼提供该景区作为影楼外景拍

5、摄基地古城为到此举行婚礼的消费者推荐影楼为其提供婚纱摄影 和婚庆中心合作合作方式放置古城婚庆手册于各婚庆中心内醒目位置供顾客自由领取婚庆中心向顾客推荐芙蓉古城并和古城合作完成婚礼的全过程回报双方协商给予婚庆中心一定比例的分成我们婚庆的特色也是婚庆中心吸引客户的一个亮点 和民政厅合作放置古城婚庆手册于民政厅内醒目位置供前来办理结婚证的夫妇自由领取并向其推荐芙蓉古城婚庆服务项目回报古城根据其推荐顾客的消费情况给予一定返点或赠送消费折扣卷 和装饰城家具商合作一般人先装修购买家具后结婚因此在装饰城家具城购物的人群就是我们婚庆中心的潜在客户合作方式放置古城婚庆手册于装饰城家具城门口醒目位置供顾客自由领取

6、发放古城婚庆中心优惠卡也作为他们的促销手段回报装饰城家具城可将他们的宣传资料放于置信各楼盘的售楼处供购房者自由领取 为中老年人提供的金婚银婚服务还可充分挖掘置信现有业主资源3影视拍摄中心影视拍摄中心是古城又一卖点投入小回报大见效快芙蓉古城是个很好的平台一旦运作起来吸引知名电影公司大牌明星入城拍摄既是新闻炒作热点免费享用一顿广告大餐提升古城知名度美誉度又可吸引大批游客追星族媒体记者带动消费 地点建议皇城二楼 形式招商或自营 经营内容 租赁场地景区给影视公司 播放老电影增加会议中心的利用率 拍摄影片4儿童乐园 儿童游艺乐园 建议不设置单独的室内固定场所 老成都文化的生动再现游艺区内陀螺响簧铁环毽子

7、风筝弹子等让逝去久远的古老孩童玩具带着浓厚的乡土色彩重现让长期拘匿于都市的孩子们找到他们新的乐园让怀旧的中老年人为与童年玩具情节的重逢而感动 儿童科普乐园对儿童进行科普教育增加实践教育如带儿童到生态农庄认识各种植物 儿童撒野乐园设置儿童自由玩耍的场区玩水设置浅水小溪斗鸡抓石子老鹰捉小鸡跳绳跳房等运作形式招商招商一家素质良好的幼儿园由其提供幼儿的日常教育与其他活动安排5特色商业街 川西风味小吃一条街 地点川西民居组团商业街西段 规模690平米 形式招商 经营内容各种川西特色小吃如渣渣面舒炖肉王酱肉明芸居兔头李豆花天佑祥卤菜红烧兔等这是承载古城文化必不可少的一部分装修风格应一致以百年老店为基调 手

8、工艺品街酒吧一条街 地点川西民居组团商业街东段 规模1238平米47个商铺 形式招商 经营内容成都的传统手工制品蜀绣蜀锦竹帘画漆器剪纸泥塑刺绣挑花木雕古董古玩古书古画工艺品配以多家情趣酒吧等 购物超市 地点手工艺品街旁 规模2000平米 形式招商 经营内容旅游定点购物场所生态购物超市2商业版块1川菜酒楼 地点川西3号院 规模约7800平米 形式招商 经营内容特色川菜名师主橱火锅小吃 装修风格川西传统酒楼古色古香酒幡飘摇掉脚楼依水而建并将巴蜀酒文化作为室内的主氛围在酒楼中展示出来2保健休闲中心 地点川西4号 规模4160平米 经营内容中型有水休闲中心桑拿浴脚中心3芙蓉客栈 地点拓东园2院落高档苏

9、州区4院落中档 唐风8院落标准 规模14个院落13500平米800个铺位 形式自营 经营内容客房 装修风格根据不同分布区的文化特征进行不同风格的主题装修如明代风格清代风格民国风格文革风格或以名人以老电影以知青年代等为主题充分体现千年巴蜀文化的内涵4多功能厅 地点皇城 内容会议室奥林匹克中心康乐中心幼稚园楼层会议厅名称数量面积容纳人数收费标准服务提供2芙蓉国际大厅12000150040000茶水音响话筒幻灯机投影机电视电脑会议桌会议椅同声翻译系统等2待定1800600150002待定120020030003待定150035080003待定230015040003待定215010020003待定5

10、1006015003待定8705012003待定540258003待定23020600 形式招商 经营内容接待各种政府会议商务会议学术论坛等会议中心是带动餐饮娱乐销售的核心动力也是解决周一至周五客源稀少的有效手段会议主要包括 政府会议消费水平最高的会议 公司企业会议客户联谊会公司庆典新品推荐会新闻发布会企业峰会行业交流会等 社会团体会议艺术交流会研讨会等5商务中心 地点建议皇城2楼 规模100平米 形式招商或自营 经营内容配套宾馆会议中心提供打字复印电子邮件等服务3运动康体版块1老年康体中心青少年活动中心建议皇城4楼2室内体育中心奥林匹克中心 地点建议皇城一楼 羽毛球 乒乓球 台球 篮球场3水

11、道休闲建议在小区的河道内种养鱼苗供游人垂钓充分利用水道休闲资源4代征地版块生态是芙蓉古城炒作的又一个亮点其中生态茶园生态农庄生态果园花圃都是我们宣传借力的好题材为古城酒楼茶楼的生态概念增加有说服力的依据1生态茶园 地点2号待征地 规模60亩 形式招商 经营内容种植茶叶2生态农庄果林 地点1号待征地 规模80亩 形式招商 经营内容种植蔬菜饲养家禽栽种果树3苗圃花卉基地 地点3号待征地 规模50亩 形式招商 经营内容作为花卉苗圃基地附业态细位置总面积业态招商对象备注川3号院780792m2含65142 m2的中庭1F265557m22F265557m23F192692m2餐饮大蓉和老房子老成都公馆

12、菜乡老坎等有品牌有固定客源的大型川菜馆由于该部分院落较大能整体招商固然为上策但分割招商的可能性会更大建议1采用纵向分割2留中庭3三楼靠川2号院的部分缩进不修4修吊角楼川3号院对面临河的单体建筑约690 m2长约69米可分为开间36米33米的商铺各10间小吃一条街钟水饺龙抄手张凉粉陈麻婆夫妻肺片郭汤元珍珠元子等成都传统小吃建议1 将该区商铺进深加至10米2门设在靠3号院的街面上临河部分设厨房卫生间开后门川4号院约4160 m21F1600 m22F1460 m2有水休闲茶楼如桑拿等1原设计一二层都做茶楼但业态重叠对招商有影响所以做此调整23F有170 m2设为保健诊所主营针灸拔火罐等另930 m

13、2用于浴足房3F1100m2芙蓉诊所特色休闲 川11号院约1600 m21F600m2销售大厅180m2旅游接待中心300m2招商中心120 m2自用工程建议避免房屋异形少梁柱一楼做成开阔大厅销售中心和接待大厅从中间隔开分别开门销售中心设两间办公设备一个卫生间接待大厅设吧台其后设货物寄存室2F600 m2社区服务中心办公室自用餐饮公司办公室6间3F400m2会议室自用或出租川12号院约2000 m21F96572m2 2F800m2生态购物中心 以生态净菜等为主的销售形式 3F面积待定旅游定点购物中心 旅游定点购物商家经营地方中药材特产等 唐区备注建议由开发商销售1324 m2共有商铺14间音

14、像制品书店美容美发照相馆与冲洗店特色装店花店一般商家强调装修风格该区单体建筑进深5米住宅底层商铺进深9米设卫生间1 唐3号院及单体规划为小型超市1家216 m2洗衣坊1家72m2音像制品1家30 m2书店1家40 m2茶馆1家80 m22 唐4号院为银行1家1125 m2邮政63 m2网吧1125 m2彩扩中心80 m2美容美发1家60 m2鲜花店1家20 m23 唐5号院为酒吧3家面积分别为144 m2144 m2150 m2苏州区备注建议由开发商销售1222 m2共有商铺9间休闲居家配套文化制品餐饮超市一般商家强调装修风格诊所为市内大型医院的挂牌诊所该区单体建筑进深5米住宅底层商铺进深9米

15、设卫生间1 苏11号院规划为茶馆区共3家茶馆面积分别为1625 m2123 m21625 m22 苏12号院规划为音像制品1家315 m2书店1家405 m2网吧1家72 m2小型超市1家144 m2快餐1家150 m2设排污川78号院及其对面的单体建筑单体建筑面积450 m2 住宅底楼商铺7884 m2文化艺术长廊和酒吧一条街极具地方特色的蜀绣陶瓷根雕绘画藤编漆具烫画等家带店式作坊有特色的酒吧商家沿河单体建筑作为3-4家特色酒吧78号院底层的商铺分33米的10间39米的9间48米的2间45米的1间54米的1间共23间该区规划为古玩字画10间根雕3间陶吧2间瓷器3间藤编3间剪纸2间蜀锦蜀绣绢扇

16、5间靠川12号院临芙蓉大道单体面积待定银行医院邮局 皇城正式方案未定2F3F多功能厅 两层均无窗设会议大厅婚宴大厅酒店商务中心明远楼正式方案未定 奥林匹克中心与体委等国家单位联营或作为社区配套自行修建1 2F设室内排球兰球保龄球馆2 3F分儿童素质教育中心和老年活动中心有健身房教室乒乓球室等致公堂 康乐中心休闲娱乐商家2F自助式西餐厅作为酒店配套3F室内恒温游泳池桑拿按摩等123号代征地共约170亩生态果园农庄生态茶园花圃苗圃 待征地前期不能兴修建筑暂不考虑其余设施第三篇运作模式一销售建议苏区和唐风的商铺约2546由蔚信房产公司销售有如下好处1充分利用社会资源让项目内业态能百花齐放2减少自营风

17、险3提前实现销售有利于投资回收二招商1招商范围除川11号院以外其他的所有房地产全部用于招商2租金策略由于芙蓉古城离市区尚有9公里且古城周围人口较少古城内的业主两年内入住率仅有50的实际情况建议采取放水养鱼的策略但考虑若对商家免租将会造成进场商家对现有优惠政策的不珍惜反而不能全心全意的经营所以我们建议1统一不对外免租2第一二年采用较低租金吸引商家第三四年逐步上涨的策略3招商收益预测1面积及收入 一楼面积为川3号院265557川4号院1600川11号院600川12号院96572总面积为582129 一楼每年收入为58212925元月121746387元 二楼面积为川3号院265557川4号院146

18、0川11号院600川12号院800总计为55157二楼每年总收入为5515720元月12月1323768元 三楼面积为川3号院192692川4号院1100川11号院400川12号院800总计面积为36612三楼每年总收入为3661216元月12月7029504元川3号院面积为690每年收入为69028元月12月231840元全年总收入合计委40049454元备注1皇城明远楼致公堂123号代征地租金待定2唐区1234与苏区1222总收入为16元月1324122542号122218元月12月264万全年合计5182万2价格说明 参照市场租金价格水平主要以温江城区和古城项目周边房地产租赁水平为准 参

19、照古城项目商业地产投资回收期 据项目的实际情况和公司的经营思路作适当的调整和修正4招商组织措施1成立两个招商组即招商一部和招商二部在部门内根据需招商的业态进行分工在信息共享的同时互相竞争2招商一部负责3公司有关领导直接抓招商5招商工具的准备由招商部制定招商建议书后策划部会同广告公司确定初步方案报公司领导最后审理在六月底前必须完成招商工具的制作6招商细则1招租范围芙蓉古城川3及川3号院对面临河的单体建筑川4川7川8及其对面的单体建筑川122租赁期限商铺13年大型酒楼茶楼桑拿购物中心18年期满租赁方在同等条件下拥有优先续约权3经营业态川3及川3号院对面临河的单体建筑主要针对特色餐饮川4主要针对有水

20、休闲茶楼及诊所川78号院及其对面的单体建筑极具地方特色的蜀绣陶瓷根雕绘画藤编漆具及酒吧等川12购物超市4租金不同楼层同层不同级别口岸租金价格不同按建筑面积计算租金部分不包含物业管理费具体租金标准见附表5预定商铺手续及定金标准凭本人身份证或营业执照复印件办理预定手续签定商铺预定协议书同时交付定金定金标准 100平方米以下定金按照每户1000元收取 200平方米以上500平方米以下定金按照2000元收取 500平方米以上定金按照5000元收取6签定商铺租赁合同 预定者在7天内持本人身份证营业执照副本及复印件和公章定金收据签定租赁合同及物业管理合同逾期未办理者商铺定位将不予保留且不退还定金 可以不经

21、预定过程直接签定租赁合同和物业管理合同7交房标准除公共部分外楼梯间卫生间全部为清水房8物业管理和水电费 物业管理是按建筑面积计算每月每平方米人民币2元 水电费按实计费9保证金 先预定后签合同者预定金将转为经营保证金 直接签定合同者在第一次交纳租金时交纳经营保证金 经营保证金的标准100平方米以下按照每户1000元收取100平方米以上500平方米以下按照每户2000元收取300平方米以上按照租赁第一月房租费用收取 合同期满如双方不再续约经检查所租商铺内的设施设备完整无损且无其它应交费用在办理完退场手续后保证金在十日内退还不计息10租赁优惠政策 签定合同时一次性付款优惠租赁期一年 优惠5租赁期二年

22、 优惠8租赁期三年 优惠15租赁期四年 优惠18租赁期五年 优惠20 租赁面积500以上者租金优惠5 签定3年以上租赁合同者自第四年租期的租金按5递增 2002年8月15日前签定租赁合同交纳租金者免半年租金即租期延长半年11付款方式分期付款分三次付清签定合同时付优惠后总租金的30三个月内付40入场前一个月内付余下的30第四篇芙蓉古城商业地产项目营销计划一媒体宣传计划第一阶段准备阶段时间2002年6月12日2002年7月1日内容和各大媒体联络搞好关系为以后的宣传工作做好铺垫媒体选择成都商报财经版餐饮版旅游版华西都市报财经版餐饮版旅游版成都晚报餐饮版旅游版成都日报餐饮版旅游版天府早报餐饮版旅游版第

23、二阶段招商阶段时间2002年7月1日2002年12月30日目的配合招商让招商工作顺利进行媒体安排1报纸广告方向以软文炒作为主硬广告为辅招商活动为补充 软文安排7月2日周二商报金融版置信实业斥资2亿进军餐饮娱乐业蓉城房产巨头进军餐饮娱乐业7月6日周六商报餐饮版成都最大餐饮娱乐基地浮出水面温江将建成都最大餐饮娱乐基地7月12日周五华西餐饮版川西名小吃荟萃温江7月20日周六商报旅游版千年古芙蓉城惊现温江7月27日周六商报旅游版蓉城又多一景观8月份配软文4篇具体内容待定9月见开园计划10月配软文3篇具体内容待定11月配软文4篇具体内容待定12月配软文4篇具体内容待定 硬广告安排根据招商计划进度招商硬广

24、告安排如下7月12日周五商报半版正式对外宣布招商开始8月9日周五华西半版覆盖全川的招商启动8月23日周五商报半版推动招商的进行9月见开园计划10月硬广告一则华西半版11月硬广告一则商报半版12月硬广告一则商报半版 招商活动安排在招商中期8月底左右举行一次商家交流会共讨古城宏伟发展蓝图借知名商家现身说法通过媒体报道带动招商的快速前进附开园广告推广计划时间2002年9月1日2002年10月5解决问题项目的知名度各项活动的告知媒体计划报纸广告首选商报日报软文4篇消息4篇主题95925 某某影星老艺术家书法家画家芙蓉古城献艺免费919 芙蓉古城闪亮登场商报古城综合介绍 1000字927 走到芙蓉古城过

25、节去商报开元活动项目介绍1000字102 芙蓉古城人流如织商报古城开园盛况介绍800字105 为什么这个国庆温江特别热商报跟踪报道古城情况800硬广告920周五日报整版 内容古城开元及活动介绍8万927周五商报整版 内容古城开元及活动介绍16万930周一商报整版 内容古城开元及活动介绍16万2电视广告33频道15频道时间8151115 频次5次天包括重播内容形象广告招商广告15秒3电台广告成都交通电台时间7151230 频次6次天内容芙蓉古城招商项目介绍地址电话30秒4户外广告温江永宁镇项目入口处西三环立交桥灯箱广告春熙路火车站双流机场第三阶段经营管理阶段时间开园后长期目的拉动客源让商家赚钱让

26、古城项目得到持续发展手段用实效的促销活动公关活动社会活动带动客源聚集人气这段时间的广告根据促销活动的设计安排而定二活动计划1促销活动古城能不能吸引消费者除了文化建设外还有一个重要的东西古城内有没有吸引人的活动活动的设计新颖吸引人是消费者来此消费的重要理由因此我们应以连续不断的节日活动吸引消费者充分挖掘中国传统节日的特点重新包装突出文化使古城文化更具体更丰满让消费者逐步形成一种到芙蓉古城过节的新潮流附芙蓉古城2002年营销活动计划芙蓉古城2002年营销活动计划举办营销活动目的1为入驻商家提供充足的客源保证其经营的持续稳定增强其对芙蓉古城的信心为古城后期招商奠定良好的基础2通过营销活动广泛宣传芙蓉

27、古城树立品牌形象3整合商家资源以置信的规范管理和诚信原则维护园区经营的正常化全年计划举办的活动大型营销活动除夕春节元宵节五一旅游黄金周十一旅游黄金周民俗文化节饮食文化节中型营销活动元旦节情人节三八妇女节端午节中秋节重阳节圣诞节川剧文化节茶文化节小型营销活动母亲节父亲节六一儿童节七一建党节八一建军节教师节芙蓉古城2002年营销活动计划表活动分类活动名称活动类型时间营销建议传统佳节除夕大年三十因为时间较接近建议将三次活动合并持续半个月突出民俗文化春节正月初一元宵节正月十五端午节五月初五突出水域龙舟装饰推出餐饮文化促销中秋节八月十五赏月饮酒观看演出重阳节九月九日重点对老年团队促销国家法定节日元旦元月一日园区内业主游园活动五一大假五月一日旅游黄金周重点是外来旅游团队的接待十一大假十月一日特殊纪念日三八妇女节三月八日与妇联及各国有企事业单位工会联系母亲节5月第二个周日 六一儿童节六月一日以青少年素质教育基地为条件与校方联系父亲节6月第二个周六 七一建党节71与党政机关联系重点推会议八一建军节81与军队后勤部门联系重点推会议九月