岳阳华容房地产场简报2017年

1、-/华 容 县 房 地 产 市 场 调 研 报 告华容县房地产市场报告第一部分华容县城市及经济发展状况一、华容县城市概况华容县，隶属于湖南省 岳阳市，位于湖南省北陲，岳阳市西境，北倚 长江， 与湖北省相接，南滨洞庭。全县总面积 1642平方公里，华容县辖12个镇，8个 乡。2016年末全县人口 25.21万户，户籍人口 72.84万人，其中县城常住人口 12万。2011年12月华容县荣膺“全国文明县城”称号。二、华容县经济状况（数据来自人民政府网）2016年全县实现地区生产总值 305.17亿元，按年均常住人口计算,人均生 产总值41942元。第一产业增加值63.66亿元；第二产业增加值139

2、.32亿元；第三产业增加 值102.18亿元。全年完成全社会固定资产投资297.84亿元。第一产业投资14.96亿元；第 二产业投资89.28亿元；第三产业投资187.99亿元。房地产开发完成投资5.6亿元。住宅投资额4.56亿元，增长2.29%。商品 房销售面积42.54万平方米，住宅销售面积33.31万平方米。商品房销售额16.45 亿元，增长114.4%。其中，住宅销售额9.8亿元，增长76.69%。年末商品房待 售面积20.46万平方米，下降17.74%,比上年末减少3.5万平方米。商品房销 售均价为3867元/平方米，比上年增长568元/平方米。第二部分华容消费市场现状调查简析一、收

3、入和支出逐年增长城镇居民可支配收入24857元/人，比上年增长9.4%；农村居民人均纯收入 16449元/人，增长8.5%；农村居民食品消费支出占消费总支出的比重（恩格尔 系数）为37.02%,城镇为32.36%。农村居民文教娱乐服务消费支出 2163元，占 总消费支出的15.67%;城镇居民文教娱乐服务消费支出2155元，占总消费支出 的 18.33%。二、消费群体分化表现出不同的消费意愿收入差别引起的分化，形成了不同的消费群体。高收入群体在满足享受和发 展方面消费较多，消费层次要明显高于中低收入群体；低收入群体消费则主要维 持基本的生存需要和较低层次的享受和发展需要。小结：不同收入群体的服

4、务性消费支出发展趋势差异明显。同样地，年平均增长率也显示出收入对服务性消费支出水平发展的影响。第三部分、华容县房地产现况一、华容县城市规划华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、加快新型城镇化建设发展的重大 战略决策。1、桥东一桥头旧城改造：属于华容河广场配套建设的旧城改造项目， 有利于改 善该区域的城市面貌和提升城市形象。2、田家湖生态新区规划：围绕“现代新区、水乡特色”的主题，将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一体，具有浓郁特 色的现代化生态新区。整个规划建设分为“一核”（以田家湖为核心的公园生态景观）；“二带”（湖西路、湖南路绿化景观带，新城大道绿化景观带）

5、；“三 轴”（人民南路文化景观轴、田家湖大道交通轴、湖北路商业商务轴）；“三组 团”（以商业、行政、文体、高档居民功能为主的中心组团，以居住工程为主的 田家湖西组团，以居住商贸综合服务功能为主的东组团）结构。3、状元湖新建是2015年华容县唯个入选岳阳33个重点工程。二、华容县房地产版块划分及特点分析城中片区：华容河以西，西至港东路，北至杏花西路，南至城南路。区域定位：华容县商业中心小结：这里属老城区，人口密集，是县核心商业圈，商业氛围成熟浓厚。 该区域可开发利用的土地面积较少，目前在售项目不多，地产主要以商住综合 为主。目前商品房住宅销售均价约为 3600元/川左右。代表楼盘为：华容城市 广

6、场桥东片区： 华容河以东。区域定位：华容县文教中心小结：该区域属于华容县较老城区，缺乏整体规划，道路、卫生条件较 差，除教育资源外，配套资源明显滞后，居住环境较差。文教资源主要有省 重点中学华容一中、职业高中、黄湖小学、城关镇桥东学校、文化产业园、 烈士陵园在此区域及培育了岳阳市历史唯一一个状元，故该区域房地产开发 主要以文教资源为主。随着政府重点工程人工状元湖的开发， 相继出现 状元星城、康桥兰庭等项目。目前商品房住宅销售均价约为3300元/卅左右。临江苑项目前期开盘出现2250元/川、状元星城前期开盘价 2500元/川，随着 城西马鞍山片区及田家湖房地产市场火爆，该区域楼盘发展更多依赖于整

7、体 市场发展和城西片区的带动。马鞍山片区： 东至港西路，西至白鼎山路，南至华鲇路，北至杏花西路。 区域定位：行政新区小结：行政区划调整后，随着各行政新区的搬迁，在土地、住宅市场方面 都有了快速的发展，交易活跃，价格持续上涨。新建九年制学校及行政单位的 介入，该区域在各个区块中表现出楼盘价格还略高于城中项目。表明了华容县 人民对老城区依赖程度不大。目前商品房住宅销售均价约为 3800元/川左右.代表楼盘为：中利城、北岸尚品、北岸尚都等。田家湖新区： 北至华鲇路，南至田家湖大道，东至港西南路，西至规划路。区域定位：水乡特色的现代化生态新区小结：田家湖生态新区是华容县委、县政府实施县城“西扩南移”、

8、加快 新型城镇化建设发展的重大战略决策。围绕“现代新区、水乡特色”的主题， 将新区建设成为集行政办公、现代产业、文化娱乐、旅游休闲、高档居住于一 体，具有浓郁特色的现代化生态新区。毗邻行政新区，周边配套学校、医院、华冠国际大酒店等资源丰富，随着田家湖的开发，该区域拥有先天独厚的景观资源，故区域内项目如雨后春笋般耸立，开发热情高涨，深受市场追崇。目前商品房住宅销售均价约为3900元/川以上。代表楼盘为：盛世新城、阳光水谢、金湖水岸。第四部分 重点楼盘立体分析、盛世新城项目名称华捷盛世新城项目地址项目定位推广主题总用地面积绿地率总体布局产品类型主要户型面积(itf)价格区间车位配比当前促销政策外部

9、环境配套设施开发商城关镇人民南路与华鲇路交汇处所属区域田家湖现代生态新区公园里湖景房50万卅容城城央公园里安个家一期78亩总建面积35%合围式容积率总户数高层、小高层、商业综合体两室两厅一卫87.46 m3600-4100 元/m1:0.8三室两厅二卫106135 m一期16万平米2.81013 户外观风格四房二厅二卫151.06 mARTDECO洋房商铺211000 m均价3900元/m2商铺均价：认筹中销售进度住宅2千抵2万，商铺2万抵5万田家湖、县人民医院、县公安局等16000平中心园林，4000平生活商超,3万平商业步行街，休闲会所，篮球场，羽毛球场，乒乓球室，儿童游乐设施湖南华捷置业

10、有限公司二批 6、7号栋认筹中，临街商铺认筹中 点评：项目在市场竞争中优势明显，主要体 现在：1、豪华大气的营销中心、先建口步景 观在买房的策略给客户传递信心。2、直接面 对田家湖，拥有核心外部景观，1.6万平米 中央主题水景园林使项目在县房地产市场中 成为豪华标杆。项目规划设计起点高、小区 整体布局、园林绿化、建筑风格、配套、营 销推广等在华容楼市中具有较强的市场竞争 力。主打景观环境牌，核心竞争力：规模大、 湖景房、地段。二、中利城项目名称中利城项目地址项目定位推广主题总用地面积绿地率总体布局产品类型主要户型价格区间车位配比当前促销政策外部环境 配套设施开发商华容县华容大道西段所属区域品质

11、之都梦想之城在容城建所未建总建面积38%并排式容积率总户数高层、小高层、底商两室两厅一卫85.89 95.96 就36003800 元/ 就地上、地下停车位三室两厅二卫120121 就均价行政新区外观风格ARTDECO四房二厅二卫3800元/就销售进度认筹1万抵2万县政府、人民广场、马鞍山实验小学意大利风情园林、底商岳阳中利房地产开发有限公司三、北岸尚都（北岸三盘）项目名称北岸尚都项目地址华鲇路人民医院正对面所属区域洋房商铺商铺均价:二期蓄客阶段点评：项目位于楼市较热的行政新区，由外来开发商开发， 建筑规模相对较大。前期销售较好，市场上有一定口碑。中间两栋楼王为纯板房设计， 有一定吸引力。主打

12、地段及建筑 风格及华容首个4G智能时尚社区，核心竞争力：规模较大、 意大利风情园林、地段。项目定位新城中央双公园.40万方匠心华府推广主题繁华之上惊艳再起总用地面积150亩总建面积绿地率35%容积率总体布局排列式总户数产品类型高层多层小高层商铺新政新区50万平米3.6地中海风格外观风格四房二厅二卫洋房商铺主要户型两室两厅一卫三室两厅二卫8397 就120129 就135.37 就价格区间36003800 元/ 就均价3800元/就商铺均价:车位配比1:1销售进度VIP认筹中当前促销政策认筹2千抵2万，日进斗金（100元），最高可优惠一万小结：项目开发三块土地分别用三个案名， 双售楼部开业主 要

13、以更全面介绍项目及截客。 项目总体量相对较大， 但产品外部环境马鞍学校、新人民医院设计一般，主推华容人的奥林匹克城华容唯一的运动型配套设施网球场、羽毛球场、酒店、生活超市社区并未深入人心。其核心卖点同为地段及田家湖白鼎山双开发商岳阳市乾程伟业房地产开发有限公司公园。核心竞争力：地段、规模配套。四、康桥兰庭项目名称项目地址华容县状元湖西路项目定位推广主题总用地面积绿地率人文里水岸边再恋康桥梦回兰庭总体布局半合围式北斗七星的风水布局规戈V康桥兰庭桥东片区总建面积15万平米容积率总户数所属区 域产品类型高层、小高层、酒店主要户型面积(itf)价格区间车位配比当前促销政策外部环境 配套设施开发商两室两

14、厅一卫89 m2三室两厅二卫126140 m外观风格四房二厅二卫现代简约洋房商铺m23100- 3600元/ m2均价3300元/销售进度m2商铺均价:VIP认筹中，11月开盘二期，2栋高层VIP认筹1千抵1万建设中的状元湖、酒店、双语幼儿园、中庭景观华容铭宇置业有限公司点评：项目依托 近300亩的原生态状元湖湿 地公园外部景观，结合1.8万平米中庭园林， 在桥东区域属于高档楼盘。华荣首创 270度 半围合式观景阳台、户型东南朝向等具有一 定优势，但周边配套及环境暂时较差，销售 价格低于其它地块项目。 核心竞争力：状元 湖景观、人文风水。小结：整体来看，华容县城区在售楼主要集中在马鞍山片区及田家湖生态区。 除盛世新城外，各项目规划布局大多采用传统的行列式布局，建筑风格多以 现代简约及ARTDECO1筑为主。桥东片区销售价格相对较低，其余片区价格差 距不大。第五部分、华容县房地产特点1、过往全县项目销售价格平稳上涨，今年下半年价格涨幅较大。2、随着岳阳市房市的火爆，严重挤压华容县城客户岳阳置业的空间， 大环境 促进县房地产市场的繁荣。3、拆迁户、乡镇客户的涌入，提供大量的刚性需求。4、城市向东，开发新区造湖造景，交通条件的完善等县城良好规划，又释放 出大量改善型需求。5、项目同质化（建筑风格、户型设计）严重