重庆市回兴朗香郡商服地块项目企划书

1、重庆市回兴朗香郡商服地块项目企划书1、 项目概况1. 1地块地理位置本项目位于重庆市渝北区回兴街道宝桐路2号，属于回兴中心区，三面临城市交通干道，距回兴轻轨站1公里；从该地块出发，2分钟内上机场高速路；10分钟内到达江北国际机场，20分钟内到达观音桥商圈，交通条件非常好。1.2项目周边情况分析项目的街对面即为渝北区城乡建委政府办公楼和一座即将开业的五星级酒店，距离重庆回兴服装城产业园仅3公里，具备商务办公和商务居住的条件；因地块面积有限，该项目定位为服务中小型企业的中端商务写字楼和服务相应商务人士的公寓式住宅。本项目地块周边3公里区域内主要为居住区，人口分布密集；*区域内只有配套基本生活的低端

2、商业配套（如生活超市，临街中、小型食店，个体商店等），没有包含如电影院、购物中心、中高端餐饮和高品质休闲娱乐的综合商业体项目，距离此区域最近的两个综合商业项目分别为：西部奥特莱斯，距离9公里；空港金港国际商圈，距离5.1公里，因此本项目商业应定位为包含中高端购物、餐饮和休闲娱乐的综合商业体，以弥补该区域的空白，从而提升项目自身商业价值。1.3项目背景 旭辉控股（集团）成立于2000年，是一家以开发中高端精品住宅为主营业务，集房地产开发、建筑施工、物业管理于一体的全国性房地产开发企业， 总部设在中国上海，2013年于香港证券交易所上市(HK:00884）；现该集团重庆地区更换了领导人，并变更了发

3、展路线，决定专做大规模项目，放弃总投资在5个亿以下的小型项目，因此决定转让该项目。 朗香郡商服地块项目（以下简称本项目），目前属于重庆旭鹏房地产开发有限公司（以下简称旭鹏公司，该公司是旭辉控股（集团）的全资子公司）拥有。2014年11月6日，该公司将本项目转让给云阳县银海发展有限公司（以下简称银海公司）并签订合作框架协议，银海公司由于实力不够，又寻求新的投资人与之共同投资建设本项目，合作方式为：A.按楼面地价1950元/整体转让给新的投资人。B.按楼面地价1750元/计算地价，然后与投资人按34%和66%的股份比例共同投资运营本项目。二、项目规划指标2.1占地面积：9400（约14.10亩），

4、2.2容积率：1:6.062.3建设密度：50%2.4限高：100m2.5地上计容积率面积：2.5.1商业：1.88万（4层，每层约4700）2.5.2写字楼及公寓2.822.5.3酒店1万合 计：5.7万2.6地下建2万用作停车库等 地下面积计算依据为：（根据重庆市规定，商业车位配套不低于100：1个） 5.7万÷100×1个570个 按每个车位占地35（加公摊）计算，则地下总建筑面积为： 570个×352万2.7总建筑面积：7.7万2.8层高设计2.8.1商业部分21m（其中首层6.2m）2.8.1酒店及写字楼部分：60m（每层约3.3m）3、 市场调查情况分

5、析3.1周边土地成交价格A渝北区两路组团E标准分区E8-5/02号宗地，土地性质：住宅用地、商业用地、商务用地土地面积：5085 容积率：2.5折合楼面地价：2234元/B渝北区两路组团F标准分区F98-1、F98-2、F99-1、F99-2、F100-2、F101-1、F102-1、F103-1、F104-1号宗地土地性质：住宅用地、商业用地、商务用地土地面积：217221 容积率：2.78折合楼面地价：3529元/3.2周边项目情况：A圣湖天域商务大厦 圣湖天域商务大厦位于项目地块正对面，该项目修建于2006年，总建筑面积约22000，一至十三层由政府整体购买，现为渝北区建委和渝北区人防办

6、等政府单位办公楼；剩余部分由开发商自持出租，现租价100元/B华辰财富广场 华辰财富广场距离本项目地块4公里，项目共19万，涵盖总部及创意写字楼3.6万、甲级写字楼1.5万、五星级酒店7万（2万配套）、商业5万，现销售均价14800元/，已销售70%。C融创中央广场 融创中央广场距离本项目地块6公里，总建筑面积13万，空高5.1米，为商务写字楼及公寓项目，现销售均价13000元/。D重庆智谷国际中心 重庆智谷国际中心距离本项目地块3.3公里，总占地面积21200，总建筑面积约111815，为商业写字楼项目，商业街面积约20000，开发商自持60%，现销售均价9000元/，已销售50%。E大雅金

7、开国际 大雅金开国际距离本项目6公里，总建筑面积19万，空高5.8米，现已清盘销售，清盘价格13000元/ F重庆广告产业园重庆广告产业园距离本项目地块约5.1公里，总建筑面积约28万，该项目为工业出让地，现销售均价10000元/根据以上周边项目情况可以看到，回兴地区的商业写字楼相对较少，并呈现出不同市场定位的有序化竞争局面，重庆智谷国际中心项目是距离本项目最近的在售写字楼项目，项目情况与本项目类似，因其价格定位较低，项目总体销售已超过70%，与它相似的还有重庆广告产业园，该项目虽品质较高，但因其地理位置较偏，周边配套不完善，加之其土地性质为工业出让地，使其价格将在低位持续较长时间；其他如华辰

8、财富广场、大雅金开国际和融创中央广场等均定位高端，其销售进度相对较缓慢。回兴地区的写字楼项目分部较为分散，（在本项目周边3公里区域内无在售写字楼），各自覆盖的区域和配套的产业也均有差异；距离本项目最近的圣湖天域商务大厦（现租价100元/）的租金价格基本与重庆江北嘴CBD区域的写字楼租价持平，反印出回兴地区对写字的需求较为旺盛的一面。就土地市场成交的地块价格而言，本项目楼面1950元/的楼面价格在此区域内绝对属于低价土地，值得购入。四、静态成本测算按收购100%项目股权方式测算序号成本项目工程量（）单价（元/）合价（万元）备注一土地费用 1土地款570001950111152土地使用税94008

9、15签购地协议到交房2年3印花税6合同额的万分之五合计77000144611136二前期费用1项目策划及可行性研究77000538.52地勘940010.93工程勘察及设计77000403084酒店设计100003030宾馆装饰、幕墙等5配套费7700029022336人防费7700045346.57白蚂蚁防治7700017.78水土保持940010.99环保及排污77000215.410环境评价7700017.711勘测丈量7700017.712防雷检测7700017.713竣工检测费7700017.714地面平整9400已平场15三通费770006.550水、电、路通16监理费770008

10、61.617咨询审计费77000215.4咨询、审计、顾问、专家费等18招标代理7700017.719桩基检测费7700017.7包括桩基、空气质量、保温、节能等检测20施工图审查770000.53.921工程质量监督77000215.422办施工许可证7700017.7合 计770004133181三土建工程1地面工程5700017009690包括土建、保温、防水、公共装饰、室内水电安装、配合费、分户验收、初装2地下建筑2000020004000包括基础及土石方合 计77000177813690四酒店装饰1000030003000装饰及设备五安装工程1电梯77000604602配电工程770

11、001007703弱电安装7700010774有线电视57000528.5含机顶盒6室外电气及高低压设备77000110847110元/、包括高低压、开闭所、表前线、一户一表等7室外给水系统7700025192.5含二次供水等8生化池土建及工艺安装7700010779消防系统77000120924含防雷系统10幕墙工程1880013002444商场部分11燃气工程570035200每户3500元12其他设备770001077含发电机、消防水箱、商业烟道、浪涌器等合 计770007926097六环境及道路4700260122.2七其他费用1管理费7700073557总造37149价的1.5%2不

12、可预见费770001461114总造37149价的3%合计770002171671八成本总计77000503738820不含税及销售费用五、销售收入预测4.1商业部分： 预计售价：一层3万元/；二层2.1万元/；三层1.5万元/；四层：1万元/；综合均价为1.9万元/ 1.9万元/×1.88万=3.572亿元4.2住宅部分： 7500元/×2.82万=2.115亿元4.3地下车位： 570个×8万元/个=4560万元4.4酒店部分（酒店在装饰完毕后整体出售） 1万×1.3万元/=1.3亿元销售合计：7.443亿元六、总成本合计5.1销售费用：（销售收入的

13、3%） 7.443亿元×3%=2233万元5.2综合税费：（按10%计算） 7.443亿元×10%=7443万元5.3总成本合计：3.882亿元+2233万元+7443万元=4.8496亿元5.4单位成本：4.8496亿元÷7.7万/=6337元/七、利润测算分析6.1整体利润收益 7.443亿元4.8496亿元=2.5934亿元6.2酒店自持运营则利润为 2.5934亿元1.3亿元=1.2934亿元6.3如与政府协商不做酒店则利润情况如下：6.3.1建设成本扣除酒店设计及装饰为 3.882亿元-30万元-3000万元=3.579亿元6.3.2销售收入为：6.89

14、3亿元6.3.3税费及销售费用为：8961万元6.3.4总成本为：3.579亿元+8961万元=4.4751亿元6.3.5利润为：6.893亿元-4.4751亿元=2.4179亿元七、启动资金测算7.1土地款：1.1136亿元7.2前期费用：3181万元7.3建设费用：6907万元（地下建筑的100%土建费用的30%）合计：2.1224亿元7.4一旦项目开工，可用项目本身包装评估，然后抵押融资5000-8000万元。8、 风险评估1.回兴工业园区内拥有企业数百余家，主要以模具工业、汽摩工业、电缆工业、服装加工业为主，随着近几年城市规模的扩大，回兴地区地产业发展迅速，常住人口不断增加，具备了发展商业的基础；加之便利的交通，且靠近机场和空港园区，使回兴地区的商务氛围不断增加；但与之相反的是商业及商务配套却发展滞后，近两年才开始有上规模和高品质的商业商务项目开工建设，所以该区域的商业和商务市场潜力较大。2.回兴区域的商业地产项目总体分布合理，相互定位和覆盖的区域不同，形成良性的市场竞争，有利于项目的定价和销售。3.本项目地处居住区，与服装产业园区的交界处，即可根据市场情况，既可以作为居住为主的公寓销售，也可以作为商务写字楼出售，增强了销售阶段的抗市场风险能力。4.本项目地块由旭鹏公司于20