房地产企业税收筹划方案

1、第一局部税收筹划的含义在市场经济体制下,税收对纳税人的收益有着重大影响,谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标.税收筹划就是在不违反税收法规的前提下,纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排,尽可能地减轻税负,为纳税人带来税收利益,并最终为纳税人带来经济利益的治理活动,它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致； 税收筹划有利于提升企业的经营治理水平和会计核算水平,有利于降低企业的经营风险,有利于节约税收本钱.税收筹划完全合法、符合立法意图,鼓励税收筹划.?注册税务师治理暂行方法?明确规定,“税收筹划是注册税务师的业务容之一,从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要.随着税收

2、筹划的不断完善和开展,税收筹划将进一步提开法律级次,更加有法可依.房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行工程开发；四是收购公司或者股权转让.下面,从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种土地增值税、企业所得税分别阐述房地产企业的税收筹划.第二局部房地产企业土地增值税的税收筹划税务法规是税务部门征税的法律依据,企业进行税务筹划,首先应立足于税务法规,立足于税法规定的税收优惠政策.在房地产税费中,土地增值税引人关注,原因一是税率较高,税负重,二是筹划余地较大,可以节省较多税金支出.word专业资料土地增值税税法规定,有以下 5 5 种情形之

3、一的,可以享受免征土地增值税的优惠政策：1 1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除工程金额 20%20%0 02 2、因建设需要依法征用、收回的房地产.因城市规划、建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税.3 3、 房地产入股免税.以房地产作价入股进行投资或联营的,转让到所投资、 联营的企业中的房地产,暂免征土地增值税.4 4、 合作建自用房免税.对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税.5 5、在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征土地增值税.根据以上的土地增值税的优惠政策,我们分别筹

4、划以下方案：一“临界点筹划方案：房地产开发公司开发一个工程,总要获得一定的利润,而利润上下又涉及土地增值税的多少,利润越大缴税越多,导致房价越高.因此,如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、 所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题,这就涉及到增值税的“临界点.word专业资料“临界点：税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额转让收入减除税法规定的扣除工程金额后的余额未超过扣除工程金额 20%,20%,免征土地增值税；增值额超过扣除工程金额 20%,20%,应就其全部增值额按规定计税.这里的“20%20%的增值额就是“临界点.根本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,限制增

5、值额,从而适用低税率或享受免税待遇.土地增值税税率实行四级超额累进税率,税率从 30%30%到60%,60%,增值越多、 税率越高.因此,增值额成为税率的决定因素,土地增值税筹划的关键点就是合理合法地限制、降低增值额.限制增值额,必须从税法规定的五个扣除工程入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除工程主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发本钱之和的 20%20%.必须主意到,税法允许扣除的工程比企业自己实际核算中涉及的工程要少,计算增值额时必须以税法的规定为准.税法规定,纳税人建造普通标准住宅出

6、售,如果增值额没有超过扣除工程金额的20%,20%,免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额； 不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不享受免税优惠.房地产企业如果既建造普通住宅,又进行其他房地产开发,分开核算与不分开核算税负会有差异,这取决于两种住宅的销售额和可扣除工程金额.在分开核算的情况下,如果能把普通标准住宅的增值额限制在扣除工程金额的 20%20%以,从而免缴土地增值税,那么可以减轻税负.word专业资料普通标准住宅的增值率为 25%,25%,已经超过 20%,20%,仍须缴纳土地增值税.因此,必须通过进一步筹划,适

7、当减少销售收入使普通住宅的增值率限制在 20%20%以,从而实现免缴土地增值税、降低房价(或提升房屋质量、改善房屋配套设施等)的效果,在剧烈的销售战中取得优势.我们对上例给出的条件做一点改动,然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况.3 3、进一步筹划后分开核算应缴纳土地增值税：进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在 20%,20%,有以下两种方法：(1)(1)增加可扣除工程金额假定上例中其他条件不变,只是普通住宅的可扣除工程金额发生变化,使普通住宅的增值率限制在 20%,20%,那么可扣除工程金额从(10000(10000-y)-yX100%-y)-yX100%=20%=20%等式中可计

8、算出,y=y=83338333 万元.此时,普通住宅免税、豪华住宅应缴纳 650650 万元,实际总共免税 550550 万元；扣除为增加可扣除工程金额多支出的 333333 万元,企业可增加收入 217217 万元.增加可扣除工程金额的途径很多,比方增加房地产开发本钱、房地产开发费用等,使商品房的质量进一步提升.但是,在增加房地产开发费用时,应注意税法规定的比例限制.税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发本钱金额总和的 10%,10%,而各省市在 10%10%之确定了不同的比例,要注意把握.这是,可以应用第二种方法.(2)(2)降低房屋价格word专业资料降

9、低房屋销售价格导致销售收入减少了,在可扣除工程金额不变的前提下,增值率自然会降低.这一方法是否适当,关键在于比拟减少的销售收入和限制增值率减少的税金支出的大小,从而作出选择.假定上例中普通住宅的可扣除工程金额不变,仍为 8008000 0万元,要使增值率为 20%,20%,那么销售收入从X X8000+80008000+8000X100%X100%=20%=20%中可求出,X=X=9609600 0万元.此时该企业应缴纳的豪华土地增值税为65650 0万元,节省税金60600 0万元,与减少的收入 400400 万元相比节省了 200200 万元,比第一种方法少节省 1717 万元. 由于土地

10、增值税在计算企业所得税时可以扣除,对企业所得税和企业的税后利润会产生影响,因篇幅有限,此处不再分析二合作建房营业税的筹划方案：土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法,房地产开发企业取得开发土地是首要条件,操作空间主要是土地入股节约土地转让这一环节营业税,合作建房有两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物：双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换,一方发生了销售不动产的应税行为,另一方发生了转让土地使用权的应税行为.对这种以房换地行为,双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税.合作建房双方将分得房屋出售时,还应按房屋销售额交纳营业税.第二种方式是甲方以土地使用权、 乙方

11、以货币资金合股,成立合营企业或合作工程的合作建房.我们主要谈一下合作工程的合作建房,合作建房最关键是在合同签订过程中必须注明分配形式.对此,又存在两种利润分配方式：一是合作双方采取风险共担、利益共享,税后分成的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋.在第一种分配方式下,向合作企业提供的word专业资料土地使用权视为投资入股,根据财税字199519954848 号和税务总局?营业税税目注释?第九条第二款“以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承当投资风险的行为,不征营业税的规定,对股权转让不征收营业税；在第二种分配方式下,向合作企业转让的土地使用权,按转让无形资产缴税,合作企业房

12、屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税.在实际操作中,企业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条件的限制,可变通为收购“干净的壳公司后重新注资来实现； 或由乙方直接投资到甲企业,换取甲企业一定比例的股权来实现.三企业兼并转让房地产筹划方案：假设 A A 公司收购 B B 公司.A A 公司收购前净资产的公允价面值为 1001000 0 万元,B B 公司净资产账面价值为-100-100 万元,收购价 500500 万元增值局部主要为房地产,合并前有尚未弥补的亏损 700700 万元未超过税法规定的 5 5 年弥补期限.企业合并过程中的非股权支付额为低于 20%,20%,预计合并后 A A 公

13、司每年应纳税所得额约为 100100 万元.根据国税发20001192000119 号文件规定,A A 公司吸收合并 B B 公司有两种税务处理万案：方案一：免税合并.由于本例中非股权支付比例低于 20%,20%,所以 B B 公司可不确认资产的转让所得,其亏损可由合并后的A A公司继续用以后年度实现的与B B公司净资产相关的所得弥补,A A 公司接受 B B 公司全部资产的计税本钱,须以 B B 公司原账面净值为根底确定.word专业资料方案二：应税合并.当非投权支付比例低于 20%20%时,国税发20001192000119 号文件规定为“可选择免税合并,因此 A A 公司和 B B 公司

14、有权选择应税合并.B B 公司可视为按公允价值转让,处置全部资产,计算资产的转让所得,依法缴纳所得税,B B 公司以前年度的亏损,不得结转合并后的 A A 公司弥补,A A 公司接受 B B 公司的有关资产,计税时可以按经评估确认的价值确定本钱.在企业收购过程中,按公允价面值考虑到对资产 房地产 进行评估增值税务处理.这样加大多房地产本钱.选择应税合并,从而在税前列支更多的固定资产折旧、无形资产摊销等费用.四将房地销售改为股权转让筹划方案：五以契约方式约定甲方应得的前期工作补偿和合作利益：如果一个中外合作企业,双方成立中外合作工程公司,甲方是中方,负责项目土地的三通一平,拆迁工作及办理立项审批

15、手续,局部前期工作已在工程公司之前根本完成,工程完全后甲方取得利润.乙方投入注册资本,其他资金由成立后的工程公司以工程公司的名义筹集,工程完全后乙方获得工程利润.我们在设计这个概念的时候在设计当中我们可以看,在每个环节当中的筹划方式,筹划点以及风险限制,我就不再具体的说了.在公司的组建阶段筹划方式,以契约方式的约定前期费用归属问题,筹划目地；对于中外合作企业工程公司,通过约定甲方负担的前期限费用的归属,将甲方应得利润分为前期限工作补偿费和合作利益两局部,使前期费用流入合作工程的开发本钱,这样可以增加开发本钱,可在税前扣除.word专业资料注意几下方面:1 1、前期补偿方式费用归属,合作双方合作

16、利益的分配方式如何约定；2 2、支付甲方的补偿.第三局部房地产企业企业所得税的税收筹划(一)外商投资企业的税收优惠政策外商投资企业所得税法中差异最大、最能表达其自身特点的是所得税优惠政策.本文把所得税优惠政策归纳为以下几个方面：1 1、生产性外商投资企业的税收优惠生产性外商投资企业,经营期在 1010 年以上的,从开始获利年度起,第一年和第二年免征企业所得税,第三年至第五年减半征收企业所得税.2 2、追加投资工程的优惠符合以下条件之一的投资者,在原合同以外追加投资工程取得的所得,可单独计算并享受两免三减半定期减免优惠：(1)(1)追加投资形成的新增注册资本额到达或超过 60006000 万美元

17、的；(2)(2)追加投资形成的新增注册资本额到达或超过 15001500 万美元,且到达或超过企业原注册资本 50%50%的.word专业资料3 3、外国投资者并购境企业股权的优惠(1)(1)国投资者根据规定并购境企业股东的股权,或者认购境企业增资使境企业变更设立为外商投资企业.凡变更设立企业的外国投资者的股权比例超过25%25%的,可以依照外商投资企业所适用的税收法律、 法规缴纳各项税收,并享受各项企业所得税税收优惠政策.(2)(2)外资并购境企业后,境公司变更设立为外商投资企业,应该符合“新办企业认定标准,从而享受新办企业税收优惠政策.根据 20222022 年 1 1 月 9 9 日,财

18、政部、税务总局发布了?关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知?,新办企业的权益性出资人(股东或其他权益投资方)实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过 25%,25%,而外资并购过程中,不管是股权并购还是资产并购,一般均用现金进行交易,非货币性交易的可能性几乎没有,因此该通知不会对外资并购后“新办企业认定产生实质性影响.4 4、再投资退税再投资退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后利润,再投资于中国境企业时,对再投资局部已缴纳的所得税给予全部或局部退还.按再投资方式不同,退税分两种优惠处理方法：(1)(1)局部退税(40%)40%)word专业资料外商投资企业的外国投资者,将从企业取