房地产业增值税相关业务核算指引

1、增值税相关业务核算指引（暂行）（责任部门：财务会计部）编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人审批人1. 文件目的 为适用国家关于“营改增”的制度变化，符合财税政策关于增值税核算的要求，保障公司增值税核算的清晰性、准确性、及时性，防范税收风险，特制定本指引。2. 适用范围适用于朗诗绿色地产所有公司。3. 术语与定义3.1增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务不同环节中新增价值征收的一种流转税。增值税是价外税，由最终消费者负担的税。对于生产、流通、服务的每个环节，有增

2、值才征税，没增值不征税。进项税额是指纳税人购进货物或者接受应税劳务支付或者负担的增值税额。销项税额是指纳税人销售货物或者应税劳务，按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税额.销项税额=不含税销售额*适用税率=含税销售额/（1+适用税率）*适用税率3.2增值税扣税凭证。3.2.1增值税专用发票。以经防伪税控系统认证通过的增值税专用发票上记载的购入货物（或劳务）已支付的税额，作为扣税和记账的依据。3.2.2完税凭证。进口货物从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额做为扣税和记账的依据。3.2.3其他扣税凭证，购进免税农产品的收购发票或者销售发票、运费发票等。4. 职责描述4.1地

3、产公司营销部：负责提供客户销售报表并申请开具发票。从合作单位取得增值税专用发票及其他付款所需资料。除营销部外的其他各业务部门：负责对接供应商，从供应商取得增值税专用发票及付款管理制度要求的申请付款所需要的所有资料，并按照制度流程申请审批。4.2公司财务部：4.2.1根据付款资料中供应商开具的增值税专用发票及付款申请所有资料，记录应付账款明细账及进项税额明细账。4.2.2根据营销部提供的客户销售报表及发票开具申请，开具增值税发票。4.3公司税务部:4.3.1负责及时在国家税务机关的系统进行进项增值税发票的认证；4.3.2领取增值税发票。4.3.3按照国家税务机关的要求按时进行税务申报。4.4总部

4、财务管理中心财务会计部负责对本指引进行培训、指导、执行情况检查和修订。5. 关键活动描述-房地产销售5.1相关会计账户设置在一级科目“2221应交税费”下设“222109应交增值税”和“222111未交增值税”两个二级科目核算增值税，并在“222109应交增值税”下设“22210901进项税”、“22210902销项税”、“22210903进项税转出”、“22210904已交税金”、“22210905转出未交增值税”、“22210906转出多交增值税”、“22210907减征税额”、“22210908待抵扣进项税”三级科目。各科目的核算内容如下：科目代码科目核算内容22210901进项税额平时

5、核算只允许借方出现数据。“进项税额”主要记录企业购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额（实务操作中应是反映已经在税局认证通过准予抵扣的进项税额）。企业购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用红字登记。22210902销项税额平时核算（年末抵冲时除外，下同）只允许贷方出现数据。 “销项税额”专栏记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。企业销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额，用蓝字在贷方登记；退回销售货物应冲销的销项税额，用红字（负数）在贷方登记。 22210903进项税额转出平时核算只允许贷方出现数据。 “进项税额转出

6、”专栏记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因（比如出口退税税率差引起的转出）而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。22210904已交税金平时核算只允许借方出现数据。“已交税金”专栏记录企业本月预缴本月增值税额，以及房地产开发公司等相关公司根据预收款预缴的增值税。22210905转出未交增值税平时核算只允许借方出现数据。 “转出未交增值税”专栏记录企业月终将当月发生的应交未交增值税的转出额。22210906转出多交增值税平时核算只允许贷方出现数据。“转出多交增值税”专栏记录企业月终将当月多交的增值税的转出额。22210907减征税款平时核算只允许借方出现数据。“

7、减免税款”专栏记录企业经主管税务机关批准，实际减免的增值税额。22210908待抵扣进项税平时核算只允许借方出现数据。“待抵扣进项税”专栏用于核算月底收到的采购增值税发票但未来得及拿到税局认证的的进项税额。次月待增值税票拿到税局认证后，需要将对应的进项税额从该科目转到“进项税额”专栏。也用于核算不动产进项税分期抵扣的待抵扣税额（后40%部分），待取得扣税凭证的第13个月需将对应的进项税额从该科目转到“进项税额”专栏。22210909营改增抵减的销项税额核算房地产开发企业在销售额中扣减的土地款等对应的销项税额，由于国家尚未出细则，因此暂在此科目中核算，后期根据细则进行调整。222111未交增值税

8、核算企业月份终了从“应交税费应交增值税”科目转入的当月未交或多交的增值税。5.2采购过程的相关操作5.2.1发票取得增值税是根据进销差额来征税的，采购时所支付的进项税额作为销项税的抵减额，直接影响了应纳税的金额。根据财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1营业税改征增值税试点实施办法第二十五条的规定可以用于抵扣的凭证为：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购

9、发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。”国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知“（国税函2009617号）规定：“增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。”因此对于取得发票的要求如下：必须是符合上述规定的各种票据。增值税普通发票和普通销售发票不能做为抵扣税款

10、的凭证，所以原则上不允许索取这种发票。发票开具日期必须是在180天内方可认证予以在销项税中抵扣。由于强调核算的及时准确性，因此对于取得的发票要求在开具发票之日起30天内提交到财务部。5.2.2发票认证，该环节由财务部负责办理，确保当月取得的增值税专用发票能在当月全部认证通过。5.2.3记帐5.2.3.1工程类、材料类，支付工程款时。由于增值税是价外税，所以入成本的金额为不含税的金额。例如：支付一张发票金额是111000元（其中销售额100000元、增值税额11000元）的工程款。一般纳税人的核算如下：借：开发成本-相关明细科目 10000应交税费-应交增值税-进项税 11000贷：应付账款 1

11、11000采取简易计税办法的房地产老项目及小规模纳税人的核算如下：借：开发成本-相关明细科目 111000贷：应付账款 1110005.2.3.2费用类，核算除将借方的“开发成本”换成“管理费用”和“销售费用”等费用类科目外，其他核算与上款相同。借：管理费用/销售费用-相关明细科目 100000应交税费-应交增值税-进项税 11000贷：应付账款 1110005.2.3.3固定资产，对于可抵扣进项税的固定资产购入，根据国家税务总局【2016】年第15号不动产进项税额分期抵扣暂行办法的公告，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016

12、年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。待抵扣进项税额记入“应交

13、税费-应交增值税-待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税费应交增值税（进项税额）”科目。例如：一般纳税人购进固定资产，应付款项117000元，其中增值税17000元,60%的部分10200元于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣，剩余40%的部分6800元于取得扣税凭证后的当月起第13个月从销项税额中抵扣。核算如下：借：固定资产 100000应交税费-应交增值税-进项税 10200应交税费-应交增值税-待抵扣进项税 6800贷：应付账款 117000注：计入固定资产卡片的金额为价税分离扣除增值税后的不含税价款，本例为100000元。取得扣税凭证后的第13个月，核算如下：借：应交税费

14、-应交增值税-进项税 6800借：应交税费-应交增值税-待抵扣进项税 -6800纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账（见9.1），分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于不得抵扣进项税项目的，核算如下：借：固定资产 117000贷：应付账款 1170005.2.4付款付款所需要的附件（除发票外的附件），参见LSDC-ZBCW-ZD04付款管理制度第5.4.1条规定。核算分录如下：借：应付账款 111000贷：银行存款 111000成本类和费用类合同付款的核算，必须通过“应付账款”科目进行过渡，以便于付款的查询与统计。5.2.5不予抵扣项目的

15、核算属于税法规定不予抵扣的购入项目，其增值税专用发票上注明的增值税额 ，直接计入相对应的成本费用科目。若已在“进项税”中核算并已认证抵扣，则需做进项税转出核算借：相关的成本费用科目贷：应交税费-应交增值税-进项税转出5.3销售过程的相关操作5.3.1预缴税款根据国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条-第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算

16、；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。例如，一般纳锐人销售住宅预收房款555万元，应预缴税款=555/(1+11%)*3%=15万,核算如下：借：银行存款 555万贷：预收账款 555万次月预缴税款时,核算如下：借：应交税费-应交增值税-已交税金 15万应交税费-应交城市维护建设税 1.05万应交税费-应交教育费附加 0.45万贷：银行存款 16.5万如果是采取简易计税办法的房地产老项目及小规模纳税人，应预缴税款=555/(1+5%)*3%=15.86，核算如下：借：银行存款 555万贷：预收账款 555万次月预缴税款时

17、,核算如下：借：应交税费-应交增值税 15.86万应交税费-应交城市维护建设税 1.11万元应交税费-应交教育费附加 0.48万元贷：银行存款 17.45万5.3.2销售报表销售报表中的合同金额一栏，需要分解为“合同价款”、“增值税款”与“合同价税合计”三栏，其中“合同价款”一列是将来在财务报表中的“主营业务收入”中体现的数据。5.3.3开具发票根据国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十六条和第十八条规定：一般纳锐人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。5.

18、3.4发票签收，各项目应做好增值税发票的签收登记工作。5.3.5房屋交付核算。国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第四条和第五条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许抵扣的土地价款）/(1+11%)当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款例如，当期增值税纳

19、税义务发生时点（即结转收入时）销售住宅555万元，假设当期允许扣除的土地款111万，应税销售额=（555-111）/(1+11%)=400万，销项税额=400*11%=44万，核算如下：借：预收账款 555万贷：主营业务收入 500万应交税费-应交增值税-销项税 44万应交税费-应交增值税-营改增抵减的销项税额 11万借：应交税费-应交增值税-营改增抵减的销项税额 11万借：主营业务成本 -11万如果是采取简易计税办法的房地产老项目及小规模纳税人，应缴纳增值税=555/(1+5%)*5%=26.43万，核算如下：借：预收账款 555万贷：主营业务收入 528.57万应交税费-应交增值税 26.

20、43万5.4月末科目结转及报表5.4.1月末若计算出当月需要交纳增值税时，计算出当月应交未交的增值税，做分录：借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税 （销项余额-进项余额-预交税金余额）贷：应交税费-未交增值税 并计算税金及附加：借方：营业税金及附加 贷方：应交税费应交城镇维护建设税 应交税费应交教育费附加注：该部分金额分两种情况分别核算：对于按一般计税方法计税的新项目分录如上，按当期交付部分计算出的增值税（销项税金减去进项税金，不扣已交税金）对应的城建税及附加计入“营业税金及附加”，如果计算出的增值税为负数，则不需要做该笔分录。对于2016年5月1日之前就已开始预售的房地产老项目按简易计税

21、办法计算增值税的，需要在房地产老项目收款统计备查表中详细记录精确到房号的预售款信息。2016年5月1日之后收到的预售房款比照上文增值税的处理方法。2016年5月1日之前收到的预售房款预缴的营业税记录在应交税费-营业税的借方，待结转收入时，依据每个房号实际对应的营业税、城建税及教育费附加计入营业税金及附加，分录如下：借方：营业税金及附加 贷方：应交税费应交城镇维护建设税（包含营业税及增加对应的部分）应交税费应交教育费附加（包含营业税及增加对应的部分）应交税费营业税当月多交的增值税，做分录：借：应交税费-未交增值税贷：应交税费-应交增值税-转出多交增值税 （当月已交税金大于应交税金的金额如当月有留

22、抵金额则应交税金的金额按零计）5.4.2月末若计算出当月不需要交纳增值税时（通常情况下，是指进项税额等借方科目发生数大于销项税额等贷方科目发生数），不需要做账务处理，留底待以后抵扣就可以了。 5.4.3若需要交纳增值税的情况下，次月交纳增值税时，应做分录： 借：应交税费-未交增值税 应交税费应交城镇维护建设税应交税费应交教育费附加贷：银行存款 经过结转后，月末“应交税费-应交增值税”科目余额，反映企业尚未抵扣的增值5.5过渡过程中注意事项5.5.1收入类合同须在合同中约定，未执行完的合同金额为不含税合同额。支出类合同在合同中约定对于未执行完的合同金额为含税合同。6. 关键活动描述-装修业务6.

23、1相关会计账户设置参考5.16.2 采购过程相关操作6.2.1发票取得参考5.2.16.2.2发票认证参考5.2.26.2.3记账参考5.2.36.2.4付款参考5.2.46.2.5不予抵扣项目的核算参考5.2.56.3销售过程的相关操作6.3.1预缴税款根据国家税务总局公告2016年第17号纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法第四条-第五条规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。一般纳税人跨县（市、区）提供建

24、筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%；适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%。纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。例如，一般纳锐人在异地提供装修业务收到款项555万元，其中支付分包款111万元，应预缴税款=（555-111）/(1+11%)*2%=8万