桥港现代物流园项目建议书

1、望江县桥港现代物流 建设项目项 目建 议 书2015年8月18日目 录第一章 总论一、项目名称二、项目建设单位概况三、项目简况四、项目主要经济技术指标第二章 项目建设必要性一、项目区概况二、项目背景三、项目建设的必要性第三章 项目的建设条件分析一、主要建设条件二、SWOT分析第四章 项目位置、占地面积分析一、规划设计目标二、项目规划设计要点三、规划设计方案第五章 项目建设及运营方案一、项目建设初步安排二、组织机构三、运营期间的物业管理第六章 投资初步估算一、投资估算的依据二、投资估算第七章 财务和经济效益初步分析一、财务初步分析二、项目经济效益和产业链动初步分析第八章 环境影响初步评价一、采用

2、的环境保护标准二、项目环境影响分析三、环境保护治理措施第九章 社会影响初步分析一、项目对社会经济发展的影响二、项目与当地基础设施发展水平的相互适应性三、项目对合理利用自然资源的影响四、项目对保护环境和生态平衡的影响第十章 投资风险的初步分析一、投资风险二、经营风险第十一章 初步项目结论与建议一、结论二、建议 第一章 总 论一、项目名称桥港现代物流项目二、项目建设单位概况1、单位名称：请成立投资主体2、单位概况：三、项目简况1、项目建设性质：新建；项目建设期：2015年8月-2017年10月。2、建设地点及用地面积：项目位于安庆市望江桥港经济开发区内，位于华阳镇和雷池乡沿江一线，紧临长江黄金水道

3、的桥港经济开发区坐拥望东长江大桥和天然优良港口华阳港，区位得天独厚，交通优势明显。建设中的济广高速和省道华莲线穿区而过，项目占地面积为70亩。3、项目建设内容:按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建设集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流区。四、项目主要经济技术指标项目总投资：12000万元。资金来源：本项目建设资金来源为通过引进投资者企业投资。效益情况：该项目建成后，可创造800012000个就业机会；10年内贡献累计大约1亿元税收；满足本地企业采购生产资料、产品运输集成化运输，极大降低企业运输成本，产品外运还可节约运

4、输费用，利于促进本地企业发展。表11 主要技术经济指标汇总表序号项 目单位主要技术经济指标一规划用地面积亩70二总建筑面积平方米383001仓储建筑面积平方米190002各类楼层设施建筑面积平方米100003钢构大棚建筑面积平方米9300三主要建筑物层高、结构1立体仓库框架结构，层高4.5米2办公综合楼框架结构，层高3.5米3钢构棚单层，层高3.5米4其他多层框架或砖混，层高3.5-4.5米四建筑相关控制指标1投资强度万元/亩105.55 (控制指标值：100万元/亩)1容积率0.82(控制指标0.80)2建筑系数48.7（控制指标值：30%）4办公生活设施用地面积占总面积比例3.62%(控制

5、指标值：7%)3绿化率18%(控制指标值：20%)五经济指标1项目建设投资万元120002正常运营年份年营业额万元210004项目财务净现值（10年研究期）基准财务收益率取14%4000万元(所得税前)；1200万元(所得税后)5财务内部收益率22.17%(所得税前)；16.72%(所得税后)第二章 项目建设的必要性一、项目区概况安徽望江地处皖鄂赣三省交界的长江中下游北岸，总控制面积1357平方公里，辖8镇2乡，118个行政村和17个社区，人口63.5万，为全国新兴纺织基地县、农产品加工示范基地县、生态示范区试点县、皖江县城带承接产业转移示范区建设重点县、大别山连片扶贫开发片区县、中国金融生态

6、县及安徽省投资环境十佳县。成语“不敢越雷池一步”即源于此。作为雷池故里、三孝之乡的滨江古邑，望江境内物产富饶、环境优美、民风淳朴、人文荟萃，宜人宜居、宜旅宜商。望江承东启西、连南接北、通江达海，区位独特，处于武汉、南京、杭州、合肥、南昌五大省会县城的中心位置，是长三角和珠三角地区经济对接交汇地、东部沿海产业向西转移的阳光腹地和安徽省东向发展战略的“桥头堡”。长江黄金水道过境流程65.3公里，望东长江大桥及济广高速北岸连接线项目建成通车，将与江南沿江高速、安景高速和江北沪蓉高速实现互融互通，全面融入全国现代交通网络。安徽望江桥港经济开发区于2010年12月28日经省人民政府批准筹建。该开发区位于

7、望江县华阳镇和雷池乡沿江一线，总体规划为桥头区、港口区、远景区，分期建设。起步区为桥头片区，规划面积按5.9平方公里控制，其中一期规划面积4平方公里。重点发展现代物流业、新型材料业、装备制造业等三大主导产业，目标是建成产业特色鲜明、综合配套能力较强的产业集群和产业集聚区，带动望江经济社会持续健康发展。紧临长江黄金水道的桥港经济开发区坐拥望东长江大桥和天然优良港口华阳港，区位得天独厚，交通优势明显。建设中的济广高速和省道华莲线穿区而过，望东长江大桥华阳互通连接线将打通望江县城及沿江地区与济广高速公路的对外重要通道。随着北岸高速接线工程2015年建成通车和望东长江大桥2016年竣工，大桥、高速、国

8、道、港口、长江航运与沿江铁路、机场交汇，将构建形成现代水陆空一体的综合运输网络，这必将为桥港经济开发区的加速发展提供坚实支撑。近年来，县委、县政府高度重视桥港经济开发区建设，成立了以县委书记为政委、县长为指挥长的高规格的筹建工作指挥部，加速启动桥港开发区起步区建设，按照“产城一体、城乡一体”的要求，加快区内基础设施建设步伐，推进开发区“七通一平”建设，打造招商引资平台，树立桥港品牌形象，实现产城互动、产城融合。二、项目背景（一）安庆市望江县物流业发展现状随着我县大开放、市场化、经济可持续发展，物流业也在快速发展，服务水平也在不断提高，也进一步为我县强力推进现代服务业发展、积极打造承接长三角产业

9、转移示范区奠定了坚实的基础。具体表现如下：1、物流产业发展迅速。2013年，全县从事物流业的法人单位18个，产业活动单位253个。从事物流产业的个体工商户1.2万户。根据有关调查，2013年我县社会消费品零售总额为37亿元。进出口11723万美元，利用外资1786万美元。物流中心县城的框架初步形成。已建成总投资3亿元的龙湖商贸城、投资2.2亿元的小北门步行街、投资1.6亿元的棉花大市场、投资1亿元四星级宾馆以及筹建中投资1.3亿元望江世纪华联商务中心。宏利步行街、人和商业步行街、雷阳餐饮娱乐特色路、家电一条街等已在火热运行之中。 物流基地与桥港货物运输取得新的成就。发展“六个一”立体交通，望东

10、长江大桥和华阳港区正在建设之中，将促进物流基地、物流中心以及大市场建设。物流产业活动单位、个体户竞争力大有提高。在商务部门实施“万村千乡市场工程”、“双百市场”和“双进社区”等工作推动下，培育了青园、华夏、星都等一批骨干企业。涌现出中邮、中烟、汽运、长江航运等一批第三方物流龙头企业。2、物流基础设施不断完善，运力较快提升。得天独厚的65公里长江岸线资源利用做了规划，万吨级华阳货运码头正在抓紧建设之中；望东长江大桥、济广高速望江段、S332安九一期提标升级、S211线改扩建工程已正在建设之中；县乡村道路条件得到较大改善，随着交通基础设施的进一步完善，一批集仓储、配送、技术设备完善一体的物流中心将

11、得到快速发展。（二）近年来物流业发展的新态势近年来，望江县委、县政府坚持以科学发展观为指导，全力实施工业强县、开放活县、人才兴县、生态立县“四大战略”，认真落实加快发展、创新发展、统筹发展、转型发展、和谐发展“五项基本要求”，为实现望江跨越崛起、全面建成小康社会奠定坚实基础。在机械、食品、新型建材、生物制药和电子信息等方面培育了一批支柱产业，刺激动了消费品市场需求，推动了望江商贸物流业进入新的发展时期。1、 物流需求不断扩大，物流总量迅速增长近年来商贸物流业呈平稳较快增长。物流需求增长主要源于四个方面：一是工业和经济外向度持续提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是支柱特色产业向工业园

12、区和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。2、基础设施不断完善，有力支撑物流业发展近年来，我县交通飞速发展，形成了较为完善的运输网络。目前，正在建设中望东长江公路连通大江南北，将把望江交通干线与江南的沿江高速、安景高速、徽杭高速、合铜黄高速实现互通，同时与江南的铜九铁路交汇互融。济广高速公路从望江县城东侧穿过，在桥港经济开发区和安九公路设置出入口，随着2016年望东长江大桥和高速的建成通车，将把望江公路交通提高到一个新的水平。3、物流企业不断壮大，企业理念开始转变物流企业的服务功能不断增强，服务水平不断提高。与此同时，一些企业开始接受现代商贸物流理念，积极探索加强商贸物流管理的有效形式

13、和方法。部分大企业将企业采购、仓储和配送职能统一整合，实行一体化供应链管理，降低企业采购成本，提高仓储利用率，加快资金的周转。有些中小企业还把商贸物流业务从核心业务中分离出来，实行业务外包或与商贸物流企业建立长期合作伙伴关系，摆脱繁杂的运输、仓储事务，集中精力抓企业发展和市场竞争。4、发展软环境不断改善，政府部门服务意识增强近年来，先后出台了国务院物流业调整与振兴规划(国发20098号)、安徽省现代物流业发展规划(皖政200989号)、安庆县现代物流业发展规划等纲领性文件，为物流业的发展营造了良好的发展环境。三、项目建设的必要性1、建设望江桥港现代物流项目是迎合世界物流业发展的潮流，积极参与我

14、国区域物流大布局的需要。近年来，世界物流发展呈现出以下七大趋势。一是物流进入全球化发展时代；随着经济全球化的逐步融合，国际化采购、国际化生产、国际化销售格局的形成，伴随而来的是国际化物流。如果没有顺畅的国际物流，国际贸易就不会扩大，跨国生产和全球采购也就难以实现。反过来，在国际化大生产、国际资本大流动、国际贸易大发展、全球经济一体化日益进展的新经济格局中，也迫切要求国际物流走向全球化经营。近些年来国际跨国物流企业，由原来雄据国际海、陆、空运输市场，进而深入各国参与物流基础设施和物流枢纽建设，一步步地完善了跨国物流网络框架和主干线与支线的衔接，使国际物流网实现了彻底的贯通和触角的终极化。借助经济

15、全球化的大好良机，通过融资、贷款、援助、合资、合作等种种形式把游资投入到世界各地最关键的物流环节，如：港口、码头、公路、物流园区、集装箱终端，建立了自己的投资主体地位，确保了国际物流的畅通无阻，从而进一步拓宽了国际物流通道，促进了全球物流的大循环，把现代物流推向了全球化发展的新时代。二是物流向更高阶段发展；在物流的概念和定义方面，随着经济的发展和企业在激烈的市场竞争的群体优势化，物流的作用显得单一和不足。物流必须与生产、采购、销售以及信息相结合，形成整体优势，才能适应新的竞争环境，企业只有在发挥核心竞争力的同时，与自己的上游企业和下游企业结成联盟，参加由优秀的生产者、原材料供应者、产品批发商、

16、零售商、物流企业乃至相关的金融、保险、信息、咨询等企业优势组合的同盟体，才能维持生存和发展。由于逐渐由单个企业与单个企业之间的竞争，转向了企业群体与企业群体之间的竞争，物流的功能便显得乏力，只有形成供应链才能满足这种竞争的需要，所以，作为一种重要的发展趋势，物流渐渐地被涵盖在供应链管理之中，或者说物流向更高的阶段发展了。美国物流管理协会早在原有物流定义的开头加上了“物流是供应链流程的一部分”的内容。当然，这并不等于供应链就代替了物流的地位和作用，更不能理解为物流已经不重要。供应链的有效实施需要具备一定条件，比如供应链成员企业的诚信度和合作精神，这是最起码的要素。我国目前阶段，主要解决的问题仍然

17、是物流，但这也不等于说我国不能开展供应链管理，跨越式发展也是可能的。三是物流向外围延伸；物流由于是一门新兴的产业，所以，物流的范围和主攻方向一直随着经济的发展、科技的进步、消费者需要等外在因素的变化而不断地调整和完善自己。开始阶段，物流主要指的是产品离开生产线以后的包装、运输、装卸搬运、保管、流通加工及信息传递，主要服务于企业的产品销售活动；后来物流的范围扩大到原材料采购和生产领域，侧重于加强企业服务和企业竞争力；再后来物流由PD概念转向Logistics、订货处理、退货物流等内容的同时，把重点转向对物流配送和物流活动的策划与管理，物流的地位也提升至企业经营管理和企业经营战略的高度。近些年新的

18、倾向是把物流进一步向外围延伸，与通关、商检相连，与商流、资金流、信息流捆绑在一起，把物流纳入到生产、流通与销售的整个经济领域。企业不仅把物流看作为降低成本、提高服务水平、加强企业竞争力、创造“第三利润”的源泉，而且还把物流提升到经济的增长点、经济发展的支柱和关键产业的高度。四是物流转向消费者；在新经济时代，因社会商品极大丰富，买方市场矛盾突出，买者是“上帝”，生产者、供应者、服务业者都把传统的以“自我”为中心，转为以“消费者”为中心。生产企业在制定商品价格时，过去主要以市场情况决定，现在已不是由市场支配价格，而是由消费者支配价格，生产者要调查消费者能承受或消费者希望的价格标准，然后再考虑划给分

19、销商、物流企业的利润，最后决定自己的产品出厂价格。这是买方市场中企业之间销售竞争激化；消费者要求多样化、个性化；消费者可以通过网络进行购物，选择的范围是国际性的，因此，生产企业已无法自行决定价格，考虑问题的角度也由自己的角度转向了消费者。物流服务也随着生产企业的转变而转变，由过去的服务于生产，转向现在的服务于消费者。比如为居民提供搬家服务的搬家公司；为居民邮寄小件包裹以及代送礼品、代运高尔夫和滑雪用具的“宅急送”公司；为长期出差职工保管家具和贵重物品的仓库等，都是物流企业转向最终消费者的例证。为了适应消费者的需要，运输企业增加了冷藏运输车辆，仓库企业大量增建冷冻仓库，形成一贯制冷链物流体制，牛

20、奶、肉蛋、海产品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷冻化流通。五是物流注重社会效益；在环境矛盾越来越突出，环境保护越来越受到重视的现代社会，物流企业已不能只考虑经济效益，而必须遵守环保法规，减少卡车噪音、废气公害，注重社会效益，这就是“绿色物流”。为了社会效益，有的国家已考虑限制卡车运输，鼓励铁路运输。卡车在繁华县区装卸货物要求关闭发动机，以减少废气排放量；有的国家已做出规定，电视机、电冰箱等大件废旧家用电器，由生产企业负责回收和再生利用。六是物流追求附加价值；在物流服务项目增多、水平提高的情况下，物流企业的成本上升，利润下降，为了维持生存，寻求发展，物流企业不得不追求附加价值，大范围地承揽业务。过去物

21、流企业进行流通加工时，一般都限于拴价签、贴条形码等简单作业；现在流通加工业务的范围已大大拓宽，比如进口衣料的染色、刺绣、机器检验、组装等多种流通加工服务。许多过去只提供运输、仓储、包装服务的物流专业企业，现在大量向第三方物流企业转化，以追求附加价值收人。七是物流趋向信息化、电子化、高科技化；由于各种信息平台、电子数据交换系统（EDI）、事务处理系统（TPS）、管理信息系统（MIS）、决策支持系统（DSS）、销售时点信息系统（POS）、地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、智能交通运输系统（ITS）等信息处理和条形码技术、射频标识技术在物流中的广泛运用，大大增强了运输、保管、装卸搬

22、运、包装、流通加工、配送等物流各环节的功能，使物流与商流、资金流、信息流融为一体，提升了生产、流通和消费的综合效益，恰似给物流安上了一个腾飞的翅膀，实现了物流跨越式发展。除了智能化交通运输外，无人搬运小车、机器人堆码、无人操作叉车、自动分类分拣系统、无纸化办公系统等现代物流技术，都大大地提高了物流机械化、自动化和智能化水平。同时，由于信息化、电子化技术、模块化技术、仿真技术等在物流中的应用，使利用虚拟仓库、虚拟银行的供应链管理如鱼得水、如虎添翼，使物流迈向了一个崭新的发展阶段。物流产业作为新兴的服务型产业，在全球范围内已进入快速发展阶段。在国际性大物流格局的布局之下，必然会带来一些新兴产业与县

23、城的兴起，一些旧的经济中心也会衰落。这样的经济整合正悄然开始。比较典型的例子就是中部地区由于在前一波以国际贸易为主的物流布局中处于劣势，导致出现了所谓“中部塌陷”的现象。在新一波的扩大内需为主的物流布网拓展中，我县要实现在中部地区率先崛起，就必须积极参与物流网络节点布局，通过建设一个综合性的大型物流园区，1-2个物流服务中心，以物流园区为节点和“纽带”，物流服务中心为触角，带动本域内企业参与省内、省外大市场的经济律动。2、 建设望江桥港现代物流项目是满足我县物流市场需求不断增长的需要我县物流需求市场空间巨大。工业发展进入快车道，2013年，全县工业完成投资57亿元，年产值2000万元以上规模工

24、业企业由81家增至98家，全县规上工业总产值实现160亿元。目前，望江初步形成了纺织服装、农副产品加工、新兴制造三大产业集群；培育了一批牵动力强的中小企业集群。其中，以申洲针织、美亚针织、舒美特化纤、亮亮纺织、望宇纺织等为龙头的纺织产业集群，从业人员逾万，年创利税超亿元，制作工艺达到了较高水平，已形成多种终端成品系列，远销欧美，是全省重要的纺织品生产基地、重点产业集群，列入了安徽省的“861”行动计划。农产品加工业方面，依托丰富的农产品资源，重点发展天然保健食品，开发特色农产品，目前有联河米业、金亚太禽业、武昌湖生态渔业、天河食品、白云棉业等国家和省、市级农业产业化龙头企业；新兴制造业方面，主

25、要有以玻璃瓦、空心砖、耐火材料、水泥制品、板材等为主的建筑材料业，另外，金属制造、电动车、钢构加工、水暖洁具等新兴制造业也获得了较快的发展。对第三方物流的需求日益增长。面对日趋激烈的市场竞争，我县部分企业开始把物流业务外包给专业公司，集中精力提高和扩大主业。外资企业对第三方物流的需求更为迫切。同时，随着经济结构的调整，技术含量高、附加值高的机电、信息类产品比重日益提高，对现代物流服务的需求更为强烈。急切呼唤现代物流。近年来，我县物流业虽然得到了发展，但仍属于传统物流阶段，无论是组织结构、运作方式，还是经济效益和社会效益离现代物流的要求和目标还有很大的距离。存在的问题主要表现在：第一，观念问题。

26、虽然全县通讯、数据处理能力提高很快，但工商企业和物流企业的信息化水平较低，企业固定资产投资中用于信息化的投资不到5%。同时，多数企业仍热衷于自己建车队、仓库，不愿把物流业务交给第三方物流公司，物流相当程度上停留在传统物流层面上，已成为经济持续发展的瓶颈。第二，管理体制问题。物流要素分属不同行业和管理部门，各自独立发展，物流资源分布散乱，信息系统自成体系，与现代物流理念相矛盾，现有物流资源的整合难度较大。第三，经济发展缺乏集群优势，货源支撑不足。由于经济基础差，总量小，特别是较工业相对发达地区明显落后，没有形成企业集群发展和产品链式延伸，现有资源优势未能转化为产业优势，市场货源有限，大宗货物少，

27、制约了现代物流的发展。第四，基础条件仍然薄弱。运输条件除了铁路、公路初具发展雏形外，运输配套设施、港口站场建设明显滞后，尚未形成辐射范围广、运转便捷高效的立体交通运输体系。同时，我县的物流基础设施如仓储设施，装运机械化水平低，普遍缺乏自动监控设备，尤其是缺乏现代物流所必需的网络信息设施，没有形成运输、仓储、结算、保险、通关信息平台，制约了物流功能的发挥和效率的提高。第五，物流企业规模和水平问题。现有物流企业和物流设施规模都比较小，基本还处于零散、量小、无序状态，缺乏功能齐全、竞争力强的物流骨干企业，第三方物流企业几近空白。第六，人才短缺问题。我县物流人才严重不足，特别是高级物流人才稀缺，是制约

28、现代物流业发展的一个较为突出的“瓶颈”。3、建设建设望江桥港现代物流项目是促进园区工业跨越式发展的需要望江经济技术开发区是2006年2月被省人民政府批准为省级经济开发区的，现规划面积为11.46平方公里。至2015年5月，区内共引进工业项目96家，协议固定资产投入125.9亿元，已完成投资额150.3亿元，现有71家企业投产，其中规模以上40家。2014度完成工业总产值108.9亿元，财政收入1.29亿元，是全县工业产业集群的重要支撑平台。园区企业在经营组织方式，从原材料采购到产品销售过程中的一系列物流活动主要依靠企业内部组织的自我服务完成。据调查，在工业企业中，36和46的原材料物流由企业自

29、身和供应方企业承担，而由第三方物流企业承担的仅为18。产品销售物流中由企业自理、企业自理与第三方物流企业共同承担比例分别是24.1和59.8，而由第三方物流企业承担的仅为16.1。而沿海发达地区产品销售物流中第三方物流企业承担的比例却高达65%,第三方物流专业、低成本的优势是显而易见的，由此可见，园区企业要真正做到“物畅其流”，融入全国市场，实现企业跨越式发展，必须有为各类企业提供综合物流服务的大型物流园区作支撑。4、建设望江桥港现代物流项目是满足全县商贸发展升级、农业产业化和建设和谐社会主义新农村的需要大力发展现代商贸流通业，是提高经济运行质量和效率，优化产业结构和经济结构，培育新的经济增长

30、点，增强综合竞争力，以及整顿和规范市场经济秩序和完善市场经济体制。桥港现代物流项目的建成，将进一步促进全县流通业发展升级，进而实现我县商贸业的现代化，提升国民经济综合竞争能力和社会发展整体素质。目前，全县特色农业正朝着产业化和工业化推进，城郊设施农业、休闲农业、茶、蔬、生猪、蛋品、家禽、水产品等均已形成一定的产业规模，“联河”牌大米、“米乐意”牌(大米)米乳、“莎莲”牌(棉纱)棉线、“望江亭”牌风酿酱油、锦篱挑花和“武昌湖”牌清水大闸蟹、鸦滩豆丝、望江源(蜂蜜)、土虾子菜、“岚杆湖”牌产品等一批特色农产品脱颖而出，各类优良产品销往长三角经济区。桥港物流项目的建设将进一步满足我县农业发展和产业升

31、级的需要。新农村建设并不意味着城镇化进程的减缓。促进望江在中部地区率先崛起，最重要的战略途径应当是加快推进城镇化进程，形成以中心城区为依托，县城和小城镇为基础的现代城镇体系。同时，以县城为依托和纽带，通过县城来整合资源、产业、市场和区域，形成强大的发展合力，促进全县经济的集约化经营和规模化发展。县城、产业结构、市场体系将成为解决三农问题的关键词。县城作为一个发展能够把周围的农村带进产业结构，进入市场大循环；随着产业的壮大，又有力量从市场获得各种资源、要素，并使之流向农村。这种漫长的演变，其对于农村的作用在于，使得农民工就近转化为产业工人，得以大量农民在县城定居转为县城居民，进而引致农村土地制度

32、的变革。目前农村种植和养殖业呈现小型分散的特点，缺乏集中化和大型化的农场工业化企业，也缺乏能充分满足农户生产需要的运输集散配送系统。建设桥港物流项目将能很好的提供这样的市场基础建设，为建设社会主义新农村，为推进全县城镇化作出重要贡献。5、建设望江桥港现代物流项目是立足县域经济实际，服务中部地区崛起的需要。从“大市场、大流通”的角度来看，“大市场、大流通”就是要建设一个多层次、多形态、多品种、全方位、开放统一的市场和流通体系。多层次指不同空间尺度上，如全国、省、市、县及广大农村地区相互衔接的市场体系；多形态的市场指有形的交易市场、无形的电子交易和信息交易平台、批发、零售、连锁经营等各种业态齐全的

33、市场体系；多品种的市场指商品交易、金融交易、现货交易、期货交易市场统一；全方位的市场是指运输、仓储、配送、销售等功能齐备，为生产和生活领域提供全方位服务的市场；开放统一的市场是指向国际、国内、省内全面开放的、打破了地区封锁和商品及要素流动障碍的市场。桥港现代物流项目的建设发展包括完善的交通运输和通信信息处理等基础设施的建设、物流园区和物流枢纽的规划与建设以及便捷高效的商品和服务的流通体系等多方面的内容，在形成完整的网络之后，该项目将发挥行业优势，成为中部地区物流、商流、信息流中心。第三章 项目的建设条件分析一、主要建设条件1、区位：桥港经济的产业规划要综合我县的资源优势、区位优势和经济发展的宏

34、观大势作出准确研判，立足当前、着眼未来，坚持高端规划、科学布局和高效配套服务。站在推进望江新一轮发展的重点节点，我们认为青山绿水是我县最宝贵的资源，大桥、港口是我县区别于周边地区最大的区位优势。在当前及今后的一个时期，全县发展的重点在于激活长江、关联桥港、开发沿江，着力打造长江经济带绿色产业示范基地。当务之急要在新修编的县城总体规划的指导下，对区内基础设施、配套服务功能以及沿江港口码头进行高品位规划、高强度投入、高速度建设、高回报发展。县经济开发区、桥港开发区要适应区内企业和产业集群发展需要，适时调整产业规划。坚持纺织服装产业优先发展战略，打造长江中下游地区新兴纺织服装产业基地；立足我县农业生

35、态和优质农副产品资源优势，加快发展农副产品精深加工，建成面向长三角的优势农产品生产、加工和供应示范基地；发挥望江“一桥两港三出口”的交通区位优势，将物流产业集中布点，构建皖、鄂、赣区域性商贸仓储物流中心；坚持强势招商，主动参与长三角区域分工协作，逐步壮大新型材料、装备制造、新能源等新兴制造业和战略性新兴产业，打造高科技新兴工业示范基地；充分发挥比较优势，有序开发长江黄金水道和长江岸线资源，合理布局临江绿色化工、修造船业和临港仓储物流、现代航运服务业，打造临江产业示范基地；科学规划我县丰富的红色、人文、生态旅游资源，对全县旅游资源、景区和景点实行整合和连片开发，打造皖西南滨江生态文化旅游示范区。

36、2、交通：公路：省道S332、S211、S212与206国道、105国道、318国道和沪渝高速公路构成了望江沟通内外的主干公路交通网络。正在建设中望东长江公路连通大江南北，将把望江交通干线与江南的沿江高速、安景高速、徽杭高速、合铜黄高速实现互通，同时与江南的铜九铁路交汇互融。济广高速公路从望江县城东侧穿过，在桥港经济开发区和安九公路设置出入口，随着2016年望东长江大桥和高速的建成通车，将把望江公路交通提高到一个新的水平。水路：辖区内长江岸线65公里。华阳港是长江黄金水道上最大的支农港口，常年可停泊5000吨级江海轮。国家级重点工程华阳船闸沟通了江河联运，是安徽、湖北两省五县县水上交通枢纽。铁

37、路：铜九铁路香隅站距望江长江大桥仅10余公里，望江距安庆、九江火车站均一小时车程，距邻县太湖火车站仅40分钟的车程，规划中的宿松东至泾县宣城南京铁路经望江而过。民航：依托周边安庆、合肥、南昌、武汉、九江等县城机场可直达全国各地。一个公路、铁路、水运、民航优势互补、分工合理的对外立体交通网络正在逐步形成。3、 建设用地： 根据地质初步勘察结果，本区域内无滑坡、坍塌、地表塌陷、断层等不良地质现象。场地所在地区地震设防烈度为6度，地震动峰值加速度值为0.05g,场地土的类型为中软土中硬土，场地类别为类。场地地形地貌简单，地基稳定，适宜本项目拟建建筑物的建设（项目建筑物建设时，需做进一步勘察，相关地质

38、指标以实际勘察数据为准）。6、公用设施：本项目施工所需的水、电均由现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均已覆盖本区域，能满足本项目施工以需求。7、 政策许可和群众支持、参与：一是本项目建设符合国家、省、市规划。现代物流业是国民经济的战略性产业，在促进资源优化配置、降低社会成本、增强国民经济竞争力中发挥着重大的作用。根据国务院关于印发物流业发展中长期规划（20142020年）的通知（国发201442号）、国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）、安徽省人民政府办公厅关于促进物流业健康发展的实施意见（皖政办201176号）、安庆市政府关于安

39、庆市现代物流业发展规划等文件都对物流业做了具体部署，望江县人民政府办公室关于关于加快现代物流业发展的意见（征求意见稿）正在征求意见。二是群众对建设该物流项目普遍持支持态度。项目建设将加快县城化进程，促进城乡群众就业，促进全县经济社会持续快速发展。二、SWOT分析1、优势分析(S)一是具备便捷的对外交通，主要由望东长江大桥、211省道、212省道、332省道以及在建的济广高速和规划的江北高速。二是它是城区的重要交通枢纽地区。三是距区域性中心县城安庆50公里的范围，区位条件十分优越。四是基地周边具备多种交通方式。五是位于可开发资源较好的地区，用地充足、土地成本低廉。2、劣势分析(W)一是物流园区的

40、外部通道尚未形成立体交通体系。二是一小时经济圈内的交通联系尚不方便，城区的快速交通网络更未见雏形。三是现有物流企业规模较小，只能转运一些小货物，缺乏相应的基础设施平台和信息平台。五是我县目前缺乏一个统一的公路，水路联运的服务平台，没有一个良好的物流园区服务于“公水联运”，该业务基本上处于民间自发状态，不能体现效益最优的原则，“公水联运”的潜力没有充分发挥出来。“物流”没有成为我县经济社会发展的助推剂、催化剂，反而是经济社会发展的一个“瓶颈”、一块“短板”。六是县域物流业发展尚处于起步阶段，服务功能单一，不能形成规模经营，因此在以后的发展中政府必须加强其引导作用，规范整个物流市场，从而使物流企业

41、走上快速稳健的发展道路。3、机遇分析(O)一是关于加快现代物流业发展的意见（征求意见稿为园区的建设提供了有力的保障，并明确了望江县综合物流园区的规模、定位、功能、目标等。二是随着沿江县城的产业梯度转移，这给工业区带来了很大的机遇，也是工业园区发展的大好时机。工业的聚集，必然会带来货物的存放、集装、中转和运输，为园区的建设提供很好的资源。4、挑战分析(T)与其他区域相比，沿线县城在对接长三角的交通优势地位正逐步显现，将对本区域物流业发展战略构成威胁。第四章 项目选址和规划设计一、项目位置、占地面积分析桥港物流项目区拟建设用地位于 。占地面积70亩，拟建项目场址紧邻长江，东靠济广高速，南与东至县和

42、彭泽县隔江相望，距离区域性中心城市安庆50公里的范围。随著济广高速的全面通车，桥港经济开发区至长三角的核心城市的沟通将非常方便。项目的建成有利于较快形成工业园区和满足物流配送的要求。综合来看，此地块建设成桥港物流项目将起到连结工业园区的作用，具备良好的物流集散潜质。二、规划设计目标 项目规划占地70亩，总建筑面积38300平方米（其中仓储建筑面积19000平方米）。项目建成后将成为我县规模最大、配套最全、幅射最广、理念最新的工业品和农产品的聚散基地，也将是县城一道亮丽的风景。在进行该物流园规划时，不但要从市场需求出发，了解市场的发展动态，同时也要吸收其它类比专业物流园区的优良经验，务求把物流园

43、规划设计做得更好。 规划超前化。第一、在主体风格上要体现时代特征，符合当今时代潮流。第二、建筑的材料选用，要大量运用环保型，推行国家鼓励的新型材料。第三、服务意识的超前化，包括物业管理配套、生活休闲设施配套等，都要从人文思想为出发点。这些都能体现物流园的超前意识。第三、适度的超前化是与经济发展相协调的超前化。现代经济的发展是现代物流发展的基础，没有经济的高速发展就没有现代物流的高速发展。现代物流的发展需要与经济发展、产业布局相协调。 运作市场化。发挥政府鼓励、引导和支持作用，营造现代物流业发展的良好环境和必要氛围，充分发挥企业的物流市场中的主体地位，鼓励企业、尤其是骨干企业在市场竞争中自主创新

44、，提高服务质量，增强企业核心竞争力，做大做强。 质量标准化。对于质量标准，桥港现代物流项目要达到国家的优良水平，要有明显可量化的标准。建材环保化。导入生态物流园理念，一方面符合社会对环保的要求，迎合消费者的需要；另一方面，使用环保建材不仅会降低建筑成本，而且可以有效延长建筑的使用寿命。配套完善化。物流项目周围县城配套不全，在设计时要完善周边的设施配套，建设便捷的交通、通信、商务休闲、餐饮休闲娱乐、居住配套等设施，方便园区经营者与消费者。服务星级化。把星级酒店服务运用到物流项目营销服务上，以一流的营销促一流的物流服务。环境公园化。即要构建和谐、生态、绿色的物流园。“绿色”物流是现代物流的一个重要

45、标志，物流园区内各主要建筑单体，要求按公园环境设计，注重生态环境的自然美、和谐美。流通信息化。根据中心县城差异化的区位优势和资源优势，充分利用现有的物流基础条件，优化资源组合，运用现代电子信息网络技术和先进的管理手段，将现有的物流资源从功能和利用效率上得到全面提升。以整合物流资源为基础，以构建现代物流服务体系为目标，坚持整合与构建相结合，促进现代物流的有序良性发展。实现园区信息网络化、管理有效化、沟通世界化等。三、项目规划设计要点1、容积率：总容积率：0.82（以占地70亩计算） 其中：工贸配送区：0.88 商贸配送区：0.77 集中仓储区：1.44 包装加工区：0.43中转集散区：0.66

46、信息中心：0.61 服务中心：2.802、建筑系数：48.7%3、绿化率：18%4、建筑红线退让道路边线60米5、建筑物间距12-38米6、规划道路：主干道路3.5米加两侧各1.5米人行道， 内街道路3米加两侧各1.5米分流道。7、项目交通主要出入口方向：东、南、西、北。8、区域货场及停车场要求，每个货物储、运功能分区，面积在10亩左右。四、规划设计方案1 、功能分区工贸配送区：占地12亩，承担对6个物流节点、各类工业园提供各种大宗生产资料的配送和集中仓储，包括工业原料、粮食、饲料等。建筑包括单层钢构大棚4000平方米，二层大宗工业品、农产品综合交易大楼2000平方米。本区容积率为0.88。商

47、贸配送区：占地10亩，承担县域及中心城区生活资料的供用和配送。建筑为二层框架结构生活资料交易大楼，建筑面积3800平方米，道路及堆场面积1000平方米。本区容积率为0.77。集中仓储区，占地13亩，发挥仓库的集中储存保管功能，通过与企业建立供应链联盟，还可以为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少客户对仓库设施的投资和占用。建筑包括三层立体仓库，占地面积720平方米，建筑面积4500平方米,平面仓库2500平方米，堆场及道路占地1200平方米，本区容积率为1.44。包装加工区：占地9亩，承担的功能是运输包装，也含有商品销售包装，流通加工则主要有贴标签、制作并粘贴条形码等，条件具备的也可

48、以开展商品的简单加工处理。建筑为四层标准加工厂房，框架结构，总建筑面积1500平方米，道路占地面积500平方米，堆场、停车场面积700平方米。本区容积率为0.43。中转集散区：占地9亩，通过与不同等级的物流节点的有效衔接，将本地运往其他地区的货物集零为整组织发运，将其他地区进入本地的部分货物化整为零组织运送，完成货物的集散作业；开展货物分拨、集装箱中转、集装箱拼装拆箱等业务。主要建构筑物为钢构大棚及露天堆场。单层钢构大棚面积1500平方米，露天堆场面积600平方米，其他业务用房800平方米。本区容积率为0.66。信息中心：占地8亩，承担物流园区的信息汇集地，提供订货、储存、加工、运输、销售的服

49、务信息及客户需要的物流服务相关信息；物流园区还可以通过物流作业信息，控制相关的物流过程，实施集成化管理。建筑物为信息中心综合服务大楼一幢，七层框架结构，建筑面积1000平方米。本区容积率为0.61。服务中心：占地9亩，承担一体化运作的物流公共支持系统服务。如设立综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等设施；同时还可开展诸如通关、保税、法律、结算、需求预测、咨询、培训、技术开发等增值服务。建筑物为办公及管理综合服务楼一幢。本区容积率为2.80。生活配套服务区：主要综合物流园区和出口加工区的生活配套服务；行政服务区：为物流园区和出口加工区提供相应的行政、商贸、科研等功能。出口加工区和综合物流园区

50、相互之间的功能互补，包括生产资料的配送、运输等物流服务，是物流园区服务外贸出口最主要的业务方向，可使外贸出口更加便捷，也更有利于外资企业入驻出口加工区。2、绿化系统规划该物流项目的绿化重点为服务中心、各交通主干道两侧、各建筑物周边、货场、停车场外围边缘。要特别注重办公商务休闲区部分，形成相对独立的小区设计，采用草皮铺盖，物流园内以灌木、乔木等常绿植物交替，形成立体绿化格局，丰富绿地的层次感。物流园整体绿化从办公休闲娱乐区到商业区自然切换，做到内部、外部的自然环境统一协调。应充分考虑当地气候条件的特点，引入当今园林设计潮流，采用多景点布局而又重点突出，从而形成一个点、线、面相结合，层次分明，全方

51、位的绿化系统。其具体层划分为：办公区绿地园区功能区绿地道路绿化。3、办公建设施规划为适应物流园人员、车辆流动要求和商务办公要求，应在物流园内或物流园附近建设相关公用配套设施：4、 园区道路规划园区内部按功能分区自然切割，形成园区内部货运畅通的道路网。5、 园区给排水设施给水：由当地自来水厂供给，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常运营期间从业人员2000人计，则日用水量为400吨。排水：本项目污水主要是生活污水，估算排水量为360吨/日。排水按雨污分流的原则排放，在各类建筑物周边视地势情况修筑雨水收集池，雨水通过收集池直接排入园区总排水道，生活污水排入化粪池，经

52、发酵处理后由保洁人员转运到周边农村用于农业用肥；其他污水由污水收集池收集，园区保洁人员定期清理，转运至县城污水处理厂处理。6、 园区通风、暖通设施本项目处理亚热带季风气候地区，四季分明，气候温和，工作区主要考虑通风散热，办公区及信息中心应同时考虑通风散热和冬季取暖。散热空调机拟采用分体冷暖空调机，既节约能源，又方便管理。第五章 项目建设及运营方案一、项目建设初步安排工程建设期：2015年10月至2017年10月建设，投资1.2亿元。2015年10月项目立项2015年12月2016年2月项目可行性研究及项目评估、论证2016年3月2016年6月项目报建、征用土地2016年7月2016年8月初步设

53、计及施工设计2016年9月2017年3月土建工程2017年4月2017年9月安装工程、设备购置及信息系统调试2017年10月工程验收二、组织机构项目策划期由该公司负责，就项目可行性研究、确定项目建设方案，以及项目前期相关协调工作。建设期间，成立项目建设办公室，负责对项目招商引资、工程建设和工程质量进行全面管理和协调，确保项目按时高质量完成。项目建成后，采取灵活多样的形式面向全国对物流企业招租，或整体引进大型物流服务机构。政府相关管理机构派驻物流服务管理机构，并组建物业公司，做好物流园水、电、气、通信及其他后勤服务等工作。3、 运营期间的物业管理1、物业管理的前期介入物业管理的前期介入，可以把物业管理公司自身积累的