万科房地产项目成本控制研究

1、word文档整理分享万科房地产工程本钱限制研究摘要 2Abstract 2第1章绪论 41.1 研究背景及研究意义 41.2 国内、外相关研究综述 5第2章房地产工程本钱限制相关理论 72.1 房地产工程本钱限制概述 72.2 房地产工程本钱限制方法 72.2.1 投标、签约阶段本钱限制 72.2.2 施工准备阶段本钱限制 82.2.3 人工、材料、机械及现场治理费限制 8第3章万科房地产工程的本钱限制概况 83.1 万科八阶段本钱限制 93.1.1 立项本钱限制 93.1.2 规划环节 93.1.3 招投标环节 93.1.4 施工环节 103.1.5 材料及设备采购环节 103.1.6 销售

2、环节 103.1.7 工程预决算 103.1.8 物业治理本钱 113.2 万科各个治理部门在本钱限制中的作用 113.2.1 工程开展部 113.2.2 设计部 123.2.3 工程治理部 123.2.4 工程部 123.2.5 营销中央 123.2.6 财务治理部 12第4章结论与展望 12致谢 13参考文献 13参考资料word文档整理分享摘要：近些年来,我国为了追求片面的经济开展,将房地产产业作为我国经济支柱产业进行开展.在不断的开展与完善过程中已经形成了一整套开展规那么与产业 布局.随着我国经济开展的不断转型与完善,现阶段由于房地产市场带动的GDP产业受到社会各界的诟病.在这样的背景

3、下,我国相继的出台了一系列限制房地 产开展的政策.从宏观的角度抑制了房地产行业的开展,同时也加剧了房地产行业的业内竞争.本文的研究具有理论与实际方面的双重意义.在理论意义方面：本文系统的 梳理了本钱治理在房地产工程治理中的重要意义.并提出了基于本钱治理的工程治理框架的可行性.同时,运用理论工具对某房地产工程执行过程中可能存在的 本钱限制方面的问题进行了总结,并提出了相应的解决方案,对后续的工程本钱 限制方面的研究提供了必要的理论根底.在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究,对研究对象某房地产工程执行过程中的本钱限制进行了系统的分析.以其执行过程中的本钱限制现状为一手的研究资料.基于本钱治理对

4、工程核心竞争力的提升以及其对工程销售利润空间 的提升为目的,分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题.同时,基于其存在的问题给出了可行的解决方案.对该公司下的其他工程运营与本钱限制提 出了建设性意见.同时也为其他企业的同类工程中的本钱治理提供了决策参考.关键词：房地产；本钱限制；经济；开展Abstract :In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China'seconomic devel

5、opment. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate参考资料word文档整理分享market driven by the

6、 community. In this context, China has successively promulgated a series of policies to limit the real estate development. From the macroscopic angle inhibited the development of real estate industry, but also intensified the competition of the real estate industry.Hasthe double meaning of theory an

7、d practicalaspects of thisresearch. In terms of theoretical significance: This paper reviews the important significance of cost management in the project management of the real estate. And put forward the feasibility of the project management framework of cost management based on. At the same time,

8、the use theory tools of a real estate project execution mayexist in the process of cost control problems are summarized, and put forward the corresponding solutions, provide necessary theoretical basis for subsequent project cost control research.In practical terms this paper has an empirical study

9、on the cost control in the process of implementation of the research object of a real estate project is analyzed. With the implementation of cost control in the process of status as the first-hand research data. To enhance the core competitiveness of the project based on the project cost management

10、and improve the sales profit space for the purpose of analysis, the macroscopic and microcosmic problems in the specific implementation process. At the same time, based on the existing problems and gives a feasible solution. Put forward some constructive suggestions for the company under the other p

11、roject operation and cost control. At the same time also provides a reference for other similar projects cost management in enterprise.Keywords: real estate; cost control; economic development;参考资料word文档整理分享第1章绪论1.1 研究背景及研究意义房地产,目前在中国乃至世界,都非常的热门,它不仅在经济领域有着 重要的作用,还渗透到了每个老百姓的生活当中,房地产开发作为一种商业行为, 追求利润是天

12、经地义的,但如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点, 到达买 实双赢的局面,限制好房地产的开发本钱就非常的有意义. 随着中国房价的不断 上涨,促使政府打压房价和抑制房地产过热的政策正在逐渐完善,房地产开发商想要长期的在市场竞争中处于盈利, 就必须重视和限制好工程开发本钱, 实际提 高自身本钱治理水平,才能取得良好的经济效益,而不是一味的去提升房价,忽 略自身问题.本文分析了现今房地产开发商对工程本钱限制方面存在的本钱意识 普遍较弱,以及本钱治理的方法落后,对决策和招标等阶段缺乏足够的重视, 管 理水平不高等问题做出了对策.近年来,随着房地产工程竞争的日益加剧, 很多 房地产开发企业要加大对工程

13、本钱治理的重视. 房地产企业在没有真实信息的前 提下,需要建设房地产工程的开展,科学合理的本钱限制制度,现实也是房地产 开发工程本钱限制所需的.对于房地产工程的研究,通过对现有的学术结论进行 总结,对房地产工程建设过程中的所有费用构成局部进行相应的研究,找出最重要的本钱限制工作并详细描述.在对工程工程全过程造价限制的熟悉过程中, 一 个房地产工程本钱治理方案的预期比拟,发现工程工程过程中出现了工程和计参考资料word文档整理分享划,预计将逐步恢复,并在第一时间发现问题.希望本文的研究成果能为工程项 目治理的本钱限制提供一定的参考价值,以保证工程的顺利完成.具有双重意义的理论和实践方面的研究.在

14、理论意义方面：本文回忆了本钱治理在房地产工程治理中的重要意义.并提出了基于工程治理的工程治理框架的 可行性.同时,运用理论工具对房地产工程执行过程中可能存在的本钱限制问题 进行了总结,并提出了相应的解决方案,为后续工程本钱限制研究提供必要的理 论根底.在实际应用方面,本文对某房地产工程研究对象实施过程中的本钱限制进行 了实证研究.随着本钱限制的实施过程中的第一手研究数据.以工程本钱治理为根底,提升工程核心竞争力,提升销售利润空间分析的目的,在具体实施过程中 的宏观和微观问题.同时,在现有问题的根底上给出了可行的解决方案.在其他工程运作和本钱限制方面提出了一些建设性的建议.同时也为其他类似工程的

15、企业本钱治理提供了借鉴.1.2 国内、外相关研究综述20 世纪的20年代,美国著名的工程师泰罗在其著作?科学治理原理?一书 中提出了 “计件工资及标准化原理能改善工人的工作效率的思想,在这个理论的影响下,标准本钱、差异分析以及预算限制在会计的治理体系中产生了.Binde (2022)构建了进度和本钱限制信息模型,使得三个目标和三个限制之间 密切联系起来.本钱和限制功能通过系统流程的标准化和限制化被集中化,数据质量具有真实性、全面性和时效性1.Seppo , Harri (2022)提出房地产开发本钱治理要以经济效益为首要原那么, 制定目标本钱和进度方案,在方案实施过程中进行定期和不定期的监督限

16、制,分析实际情况出现偏离的原因,最后采取必要及时的举措进行调整.Rashid, Tamaki (2022)等人伴随着网络方案技术的应用迅速范围扩大,对房地 产开发工程进度和本钱的不均衡问题进行了深入研究,并且针对治理和资源两个方面分别提出了构建基于围绕资源治理的局部优化方法以及模拟退火技术资源 的均衡优化模型.Tamaki (2022)在研究工程施工时发现了专业化分工和专业工程存在一系列 问题,由于伴随着社会的协调开展和企业文化结构的变化,工程本钱治理需要集参考资料word文档整理分享合所有参与者的意见,否那么阻碍了组织文化和组织结构的整合. 从而提出投资一 体化和利润分配在工程治理中的重要地

17、位, 进而组织文化需要集合化的技术结构 来综合治理.Hani 2022等人根据工程本钱治理限制的原那么, 针对工程中出现的超额预 算和质量不合格的现象进行了研究分析,基于“最大流最小割的工程治理的理论,提出工期一一费用优化函数,详细阐述了如何解决网络方案工期一一本钱优 化的问题的具体方法.由此不难看出,工程本钱限制理论逐渐变得成熟. 尤其是在兴旺国家中,本钱控 制理论更是实现了迅速的成长.因此这些兴旺国家的企业经营水平也有了很大程 度的提升,直接增强了企业在世界范围内的竞争实力, 也促进了兴旺国家社会经 济水平的提升.随着国外先进的本钱治理思想的不断的引入, 我国传统的工程治理方式正在 由事后

18、逐渐的向事中治理,特别是在增强工程前期的本钱治理以及施工中的事中 治理方面取得了较大的成绩.慧振荣2022指出了施工企业本钱的特点,并将 施工企业的本钱目标进行了划分,提出了施工企业应对本钱治理的实施的方法与 对策.李玲2022认为施工企业的承接以及开展过程中,对施工工程的本钱进 行动态的治理,对事前、事中、事后进行监控,能够有效的降低整个企业的本钱, 并且取得较好的经济收益.胡永健,刘寒2022根据河南豫晨建筑工程有限公 司的实际情况,提出了从工程规划的开端到结束, 如何限制工程造价,将工程外 包纳入到本钱降低的应对举措之列. 王静2022提出了从设计阶段、招标阶段、 施工阶段、竣工阶段,对

19、工程造价进行有效限制的方法, 并以实例对提出的问题 进行了论证,认为要协调好工程的监理本钱和质量本钱之间的关系,使总本钱降到最低.郭靖娟2022通过将工程造价治理与西方国家的进行比照,指出了我 过工程造价中存在的问题,并提出了对工程造价的治理进行市场化运作的治理思 路.谟东海,田泉2022将全新的本钱治理方式作业本钱法引入到工程工程的 前期本钱限制中,并指出,工程工程大多只注重事后核算而忽略事中限制的缺点, 作业本钱法被引入到工程工程的治理之中,能够有效的解决这个问题.杨峰,谢佳,杜德军2022运用实证研究的方法,将作业本钱法引入到某房地产工程部 队的住宅治理中去,对分析了本钱中央、本钱动因等

20、,并提出了作业本钱法在该参考资料word文档整理分享类企业本钱限制的建议与意见.从现有的研究结论来看,有关本钱限制体系的理论与结合内容仍有待进一步 探讨,尤其在如何构建健全的房地产工程本钱限制体系的研究和探讨方面,还存在极大缺乏,因此,需要通过本钱限制相关理论指导房地产工程本钱限制,通过本钱限制体系的应用研究得到相应的启示,推动同类型工程中本钱限制体系的应 用与推广,提升本钱限制的效率和效益是研究的需要 20 第2章房地产工程本钱限制相关理论2.1 房地产工程本钱限制概述面对剧烈的建筑市场竞争,建筑施工企业不仅要生产出用户满意的产品,还 必须保证企业合理利润,获得最大的经济效益,才能推动企业可

21、持续开展.在这 种情况下,先进的本钱治理和完善的本钱治理体系就成为建筑施工企业获得市场 主动权和竞争优势的根底.工程工程本钱限制是以施工工程为治理对象, 以工程 经理责任制为中央,以合同为依据,按施工工程的内在规律,实现资源的优化配 置和对各生产要素进行有效的方案、组织、指导、限制,取得最正确的经济效益的 过程.本钱限制的目的,在于降低工程本钱,提升经济效益302.2 房地产工程本钱限制方法2.2.1 投标、签约阶段本钱限制首先抓源头,随着市场经济的开展,施工企业是处于“找米下锅的紧张状 态,忙于找信息,忙于搞投标,忙于找关系.为了中标,施工企业把标价越压越 低.有的工程工程,治理稍一放松,那

22、么要发生亏损,有的工程亏损额度较大.因 此,做好标前本钱预测,科学合理的计算投标价格及投标决策,显得尤为重要. 因此,在投标报价时要认真识别招标文件所涉及的每一个经济条款,了解把握业主的资信及履约水平,确有把握再做标.做完后在报出前,要组织有关专业人员 进行评审论证,在次根底上,再报企业领导最后决策.为做好标前本钱预测,企 业要根据市场行情,不断收集、整理、完善并符合本企业实际的内部价格体系, 为快速准确的预测标前本钱提供有力保证.同时,投标,也要发生多种费用,包 括标书费、差旅费、咨询费、办公费、招待费等等.因此,提升中标率、节约投 标费用开支,也成为降低本钱开支的一项重要内容. 对投标费用

23、,要与中标价相 关联的指标挂钩、实施总额限制,标准开支范围和数额,并由一名企业领导专门参考资料word文档整理分享负责此招投标工作及治理.中标后企业在合同签约时要据理力争, 尤其是目前的 开发商,将不利于施工企业的合同条件在投标阶段已进入招标文件,并且施工企业在投标时对招标文件已确认,要想改变非常困难.但是,也要充分利用此签 约的时机,对相关不利的条款尽量与业主协商,尽可能的做到公平、合理,力争 将风险降至最低程度后再与业主签约. 签约后,公司要认真组织向机关及工程部 相关部门的有关人员进行合同交底, 通过不同形式的交底,使工程部的相关治理 人员明确本施工合同的全部相关条款、内容,为下一步扩大

24、工程治理的盈利点, 减少工程亏损打下了根底402.2.2 施工准备阶段本钱限制根据设计图纸和有关技术资料,结合本工程的实际,大力开展新技术、新工 艺的应用.对施工方法、施工程序、作业组织形式、机械设备选型、技术组织措 施等进行认真的研究分析,制定出科学先进、经济合理的施工方案5.2.2.3 人工、材料、机械及现场治理费限制人工费本钱主要从分包劳务费方面进行限制. 要根据工程的实际,应由招投 标的形式选定劳务施工分包商、确定劳务分包价,针对辅料、小型机具及现场零 星用工,包括垃圾清运等金额不大又不好限制的方面, 可采取费用包干形式一次 包死.材料费本钱的限制包括材料用量限制和材料价格限制两方面6

25、.材料用量要坚持按定额实行限额领料制度, 并推广使用降低料耗的新技术、 新工艺、新材 料,坚持余料回收,降低料耗水平,降低堆放、仓储损耗.材料购入时要实行买 价限制,大宗材料应引入市场竞争机制在保质保量的前提下竞价购料.包括预拌碎的使用,价格要通过竞价招标,数量要严格按施工图纸的数量限制结算. 其他 所有材料进入施工现场要严格收料及保管制度,保证质量、保证应有的数量.同时要考虑资金的时间价值,减少资金占用,降低存货本钱.针对不好限制及治理 的辅助性材料经过测算后,可采取费用包干的形式一次性含在劳务分包价中,由 劳务分包商包干使用.第3章 万科房地产工程的本钱限制概况实证研究的过程中本文主要采用

26、了万科集团房地产工程实行与治理过程中的 本钱限制体系,在增加了本文研究的针对性的同时, 还能够使得研究结果可以直 接指导企业的具体工程本钱限制治理.也为后续的研究与本钱治理方式的推广奠参考资料word文档整理分享定了实践根底.3.1 万科八阶段本钱限制3.1.1 立项本钱限制立项环节的本钱限制根据工程开发方式的不同而有所区别.该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,根本原那么是在国家规定范围内最大 限度地限制企业的费用.工程部在工程开发前期起主要作用, 因此,这一环节成 本限制的主要任务由工程部来承当8 03.1.2 规划环节规划环节的本钱限制所占权重最大,具有“一锤定音的地位和

27、作用：在规 划环节进行本钱限制是实现事前限制的关键, 可以最大限度的减少事后变动带来 的本钱.所以该环节限制要点和限制内容相当复杂,根本原那么是,周密规划,科 学讨论,严格审批.设计部和各类评审委员会在该环节承当主要的职能.本钱概算：根据扩初设计招投标方案和设备选型、 实体研究、环境方案等因 素对总本钱作出概算,设计部与工程部负责 9.3.1.3 招投标环节招投标环节的本钱限制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运 作,在程序上没有太多变数,但具体内容特别是招投标评审委员的选择,须有很强的针对性.这个环节本钱限制的难点在于标书制订,重点在于评标.投标单位的选择：考察投标单位的资质、治理

28、水平、技术力量、历史记录、 资金实力、合作经历.建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库. 从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位.主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组.工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设 计、环境、装修招投标合同.审算部负责材料设备招投标合同.销售部负责营销、包装招投标合同.招投标工作由小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位 报招投标评审委员会及主管领导,招投标评审委员会审核主管领导批准.招投标文件：各类合同的招投标书内容应包含：1工期；2工程造价或取 费标准；3质量要求；4付款方式；5招标范围；6结算方式；7验收标 准；8投标考前须

29、知；9废标条件投标书必须加盖投标单位法人印章；10 接标时间；11开标时间；12定标方法；13投标单位补充意见；14标准合参考资料word文档整理分享同条文；15图纸、其他要求等.主办部门起草、制定招投标标准文本：1工程部负责工程监理招投标合同；2设计部负责设计、环境、装修招投标合同； 3审算部负责材料设备招投标合同；4销售部负责营销、包装招投标合同.评标和定标 包括技术性评标和定标、经济性评标定标,评标优先顺序为：1技术评标；2经济评标；3合作经历.由技术部门负责技术评标,审算部 负责经济标书的评标,财务部负责审核广告包装费.综合审核投标单位,招投标 评审委员会审核、评定中标单位.主管领导批

30、准1003.1.4 施工环节施工环节的本钱限制应注意两大方面,一个是因各种变更带来的费用,另一个是材料、工程款的支付.由于市场变化与市场把握的原因, 施工阶段不可预防 由于各种情况而要对施工方案和内容进行改动, 而在变更时明确目的和遵循程序 都是必须的.这一阶段进行本钱限制时要注意各部门的及时沟通和良好合作3.1.5 材料及设备采购环节材料及设备采购环节本钱限制的核心要素是方案和信息,通过明确而科学的 流程,就可材料款支付方式、材料款支付进度保修款、预付款限额限制,首次验 收后付款总额进度限制.保修款一般不低于合同总价的5%依据合同中约定付款.经办部门工程部或设计部.以最大限度地减少在该环节出

31、现损失的概 率,到达本钱限制的目的1203.1.6 销售环节销售环节的本钱一般是按比例限制,但一旦制订了费用目标总额,具体的单 项支出就必须严格限制.由于销售涉及的部门比拟多,所以各部门乃至总经理都需要分工负责这局部的限制职能.止匕外,由于销售环节的一些操作会对入住和物 业治理产生重要的影响,所以这个环节的本钱限制也必须有长线考虑13.3.1.7 工程预决算工程预决算环节的本钱限制难点在于监控信息的及时和准确性.这些信息可 以来自合作方、第三方,和自己的调研,不管哪种方式都应该注意严格按程序走, 预防出现不标准或不负责的实际操作.乙方预算：主要关注乙方预算内容的审查. 先由造价比例大的工程看地

32、面、墙面、局部家具,缩小及调整面积.注意报 价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响本钱的问题.审算部负责,设计参考资料word文档整理分享部协助.钢筋用量的核实：限制什么：施工图中的钢筋用量；洽商、变更的钢筋 用量.怎么限制：选择并委托现场治理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责 工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作.谁来限制：财务部、审算部与主管副总 负责确定工程造价咨询公司；审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢 筋用量,计算工作,工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑 扎钢筋情况,审算部经理监督.价差的调整：主要是三方面：材料价差；人工价 差；费用价差.要求严格执行

33、合同中价差调整方法及时跟踪价格材料、人工、 费用变化情况当价格出现异常波动时, 应立即与相关单位商量对策.审算部材 料组与预算工程师负责.洽商、变更的费用限制限制什么：图纸审核；因市场因 素甲方对图纸的修改；现场签证.怎么限制：工程部工程部负责组织各专业共同 审图,实行专业负责制监理公司审图施工单位审图, 甲方对图纸做出重大修改之 前,应进行方案经济比拟.谁来限制：现场签证中,应明确发生费用的原因和责 任：设计部负责建筑专业图纸质量的审核； 工程部负责其他专业图纸的审核； 工 程工程部负责现场签证的监控；审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性负 洽商及经济性.3.1.8 物业治理本钱地产公司

34、需要在物业治理方面支出的费用主要是委托治理、委托经营和亏损补贴三个方面.客户效劳中央担负着这一环节的主要限制工作, 限制原那么是以明 文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系,预防因权责不清带来的 额外本钱14.3.2 万科各个治理部门在本钱限制中的作用3.2.1 工程开展部1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、 公告费、产权测量费、产权登记费、消防微缩费.参考资料word文档整理分享3.2.2 设计部1、 设计费、晒图及模型制作 2、 主体建安工程部品 3、 环境绿化 费 4、配套公建 5、设计变更.3.2.3 工程治理部1、勘察、测绘、沉降观测2、招标治理费、合同审查费、散装