财产行为税热点问题解答

1、2016年财产行为税热点问题解答（一）土地增值税、契税、附征部分- 房地产开发企业分别缴纳地上部分和地下部分的 土地出让金，其土地成本应如何计算？对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地下部分分别缴纳士 J 迎曲让金磁 在计算土地增值税扣除项目金额时，应（根据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理堇规程的通知（国税发（2009） 91号）第二十一条规定，土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分），不作为项目的共同土地成本进行分摊. o 首先要看土地出让金是直接成本还是共同 成本。如果企业缴纳土地出让金，并明确 约定了是针对地上部分缴纳的，这就是直

2、接成本，那么就在地上建筑物进行成本费 用分摊，不可以参与地下建筑的成本费用 分摊。二.房地产开发项目清算后尾盘销售的土地增值税的 计算方法L单位成本的确定税发(2006) 187号文规定，清算后再转让其中,U _1_I2 .增值额的计算方法清算后尾盘销售的，应以每月销售的房地产作为清算 单位，单独计算增值额，确定适用税率，按月申报缴纳 土地增值税。重点: L清算后尾盘销售的,应按月进行申报,位。 2 .扣除成本二单位建筑面积成本费用*当月就是把当月销售的不动产视为一个清算单根据条例规定，转让国有土地使用权.地上建筑（TV.VTWV三.房地产开发企业在划拨用地上建造经济适用房并 销售，是否列入土

3、地增值税清算范围？工物及其附着物并取得收入的，应缴纳土地憎值税。房j ”地产开发企业在划拨用地上建造并销售房屋（含经济f适用房）产权并取得收入的,属于土地增值税征税范、 0、 . c f A .r. c F . Ho四,房地产开发企业在计算土地增值税时，交纳的地 方教育附加是否允许计入营业税金及附加予以扣除？ntI_I 一.根据土地增值税实施细则的规定,“因转让房附加，也可视同税金予以扣除“。家税务总局公告2016年第70号中明确规定，转让房地产有关税金扣除包括实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加”。因此房地产开发企业实际交纳的地方教育附加不作 为与转让房地产有关的税金“项扣除。按照财税201

4、6 12号文件第一条规定，缴纳义 一r/w/wv万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万U 元），均可享受相关优惠政策。与缴纳义务人的属性、y 缴纳税种类型无关，因此对符合上述规定的自然人（含按次纳税的自然人）、缴纳消费税的纳税人和一般纳税人等，都可以享受上述优惠政策。首先无论是一般纳税人也好小规模纳税人也好，按月纳税也好按次纳税也好，都可 以享受优惠政策。其次不但是增值税的教育费附加和地方教 育费附加可以享受优惠，消费税的教育费附加和地方教育费附加也可以享受优惠。 J k k/ T * ao8 kJ o六、不同家庭共同购买一套住房如何认定？对两个或两个以上家庭共同购买一套住房，以每个 工家庭为单位分别认定纳税人是否符合规定的优惠条件j.6并按每个家庭所占该共同购买房屋的份额适用相应税1 率，计算缴纳契税。举例：两个不相关的人A和B共同买房，面积100 、：4 B；tf C V: o /f b rV c平方米，价款100万，A名下已有两套房产，B名 下暂时没有房产套数认定：A是第三套房产，B是第