特种设备电梯消防维保监管办法

1、特种设备(电梯、消防)维保监管办法一、电梯维保监管办法1 .目的为了更好的加强对电梯运行和日常维护保养过程中的安全管理，减少故障的发生及保 证各位乘客的人身安全、正常的生活和工作，规范电梯的维护保养管理工作，明确对电梯 公司的监管内容和要求，特制订本管理方案。2 .适用范围适用于项目管辖区内的所有运行和使用电梯的维修养护过程3 .主要职责电梯公司按照国家及行业相关标准要求制定电梯维护保养规范与应急预案，并接受物 业公司的监督检查。电梯公司按签约维保合同要求对园区内所有电梯进行设备设施的维修保养、安全运 行及业主急报修工作的处理。管理处工程部负责定期对电梯进行监督检查及维保协助工作，发现问题及时

2、提出， 电梯公司按照要求在规定的限期内进行整改。4.工作程序电梯公司应与物业公司签订日常维护保养合同。电梯日常维护保养合同至少应包括以 下内容：日常维护保养期限；日常维护保养内容；1.1.1 日常维护保养标准；1.1.2 双方责任、权利和义务；1.1.3 电梯困人时，维修保养作业人员及时抵达的时间；1.1.4 争议及违约的处理方式。电梯公司要按照电梯维保合同要求进行电梯日常维护保养工作，并不得以任何形 式将电梯的日常维护保养进行分包与转包。电梯公司确定管理电梯维护保养项目内容和质量标准，必须符合电梯日常维护保养 规则(DB11/T 418-2007)附录A的要求，但不得少于此标准的项目内容及要

3、求。电梯公司每月 日之前将下月度的电梯维保工作计划报管理处工程部备案，维保工作计划应包括但不仅限于以下内容：维保电梯位置；维保项目；维保标准；维保时间；维保人员。电梯维保人员必须对机械、电气部件及线路做严格定期检查，以确保电梯正常工作。在电梯出现困人、水浸、火灾等事故或其它临时故障时，电梯维保人员必须在15分钟内到达，采取应急措施，及时排除故障，使损失降至最低。电梯日常维护保养作业中，现场作业人员不得少于两人。作业中应负责落实现场安全 防护措施，保证施工安全。电梯公司每月必须至少一次组织相关工程人员及使用人员进行电梯日常使用、维护及 应急预案的培训及演习，物业公司有关人员要列席参加。严防人为破

4、坏、错误使用电梯及违规操作、水浸火灾等现象发生。严禁在电梯机房、井道、底道堆放杂物、易燃易爆物品及有毒有害物品。严禁任何非专管人员操作和修理电梯。管理处工程部将依据每月的电梯维保工作计划对物业管理区域内电梯设备运行状况和 维保工作计划的完成情况进行监督检查。管理处工程部对电梯维保的监管要确定专人负责此项工作的检查，确保园区内每部电 梯都应按照特种设备安全监察条例规定，至少每 15日进行一次维护保养。项目管理处每周不少于2次对园区内在用电梯的使用状况及轿箱内设施设备的完好性 进行检查，以确保电梯正常运行，保障每位使用人的安全，认真填写电梯巡查记录 表。每次的抽样检查要对电梯的各级维保记录的时效性

5、进行检查，验证是否按维保计划逐 项逐条按时落实完成。工程部对每周电梯巡查发现的问题进行汇总，送交电梯公司，限期整改并负责整改 效果的跟踪验证。管理处工程部负责检查每年电梯公司资质年检情况，电梯维修工持证上岗情况，电梯 安全运行情况等，并参加由电梯公司组织实施的设施设备安全运行大检查活动。电梯设施设备监管内容:4.18.1 机房 检查机房内设备设施完好性、卫生达标情况等。 检查各控制柜、电气元件、仪表等电气设施的工作状态。 检查变电器、电解电容、元器件有无异常现象。 检查曳引轮及曳引机、制动器、限速器、电气开关工作状态的符合性。检查安全回路，门机系统、井道各电气开关。4.18.2 井道 井道照明

6、、灯具应完好有效。钢丝纯磨损情况、绳头组合应牢固，随行电缆顺畅，固定合理。上下限位，极限开关及强通换速开关的是否完好、可靠。4.18.3 轿箱层站、厅、轿门 检查轿顶、照明、插座完好性、安全性、有效性。紧急报警装置与应急照明是否完好。检查安全开关及显示系统是否完好、可靠。 厅、轿门运行良好可靠，安全触板或光幕动作灵活、有效。门机速度是否正常。 安全钳动作灵活可靠、安全钳电气开关是否有效。箱内安全检验合格标志、安全注意事项和警示标志是否完好、明显，易于被乘客注 意。4.18.4 底坑缓冲器动作是否灵活，电气开关完好有效。 限速器张紧轮运行有无噪音、断绝非自动复位开关动作是否可靠。 底坑急停开关动

7、作可靠有效，照明及插座合格。电梯运行异常处置4.19.1 职责电梯维修人员必须在第一时间到达事故现场控制事态的发展。确保人员的人身安 全，按相关电梯维修保养程序进行修理。 项目管理处工程和秩序维护人员迅速到出事现场进行人员疏导、设置警戒标识等协助工作，并及时做好相关的业主告知事宜。4.19.2 电梯困人救助 切断电梯机房总电源，并挂上“正在维修”的标示牌； 检查电梯机房内情况是否一切正常； 机房必须有足够的照明，查看钢丝绳上的楼层标记，确定停放的位置； 如果轿厢停于接近厅门位置，且高于或低于楼面不超过0.1米：A.用专用厅门钥匙开启厅门；B.轿顶用人力开启轿厢门；C.协助乘客离开轿厢；D.重新

8、将厅、轿门关妥。如果轿厢停于远离层门位置时，应先将轿厢移至楼层门，然后按上述步骤救出乘客：A.用对讲机通知乘客保持安静，并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部分探出轿厢外，以免发生危险，同时如果轿厢门处于半开闭状态，则应将其完全关闭；B.用抱闸扳手前：(1) .确保电梯总开关已切断；(2) .确保所有厅门、轿门已关好。C.使用抱闸扳手，必须由一人控制松闸而另一人转动手轮；D.将放在制动器上的抱闸扳手向下拉，使制动器慢慢松开，另一人转动手轮向左或向右，以比较易扳动方向为准；E.再次提醒乘客救援工作在进行中，然后慢慢绞动轿厢，轿厢会由于自重而移动，为了避免；F.轿厢上升或下降太快发生危险，操作时

9、应断续动作使轿厢逐步移动，以免发生意外；G.慢慢提升或下降轿厢，直到接近楼层门。使用厅门钥匙开启前，必须确保轿厢地坎与厅门地坎相差小于100毫米才能让乘客离开轿厢；当所有乘客离开电梯后必须把厅、轿门关好； 操作时尚应注意：如果轿厢停于最上层厅门以上或最下层厅门以下，不可只撬开制 动器令轿厢自由移动，而应在撬开制动器的同时把持紧手轮，并用人力扳绞，使轿厢向正 确方向移动。4.19.2 当发生火灾时维保人员打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防状态，并 迅速关闭无消防功能的电梯;4.19.3 当电梯进水时 底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；当楼层被水淹而使井道

10、边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯 及总电源。 对湿水电梯应当进行除湿处理。确认湿水消除，并经试梯无异常后，方可恢复使 用。 电梯湿水后，由电梯公司做除湿处理，并提交项目管理处相应报告，内容包括：对 湿水原因、处理方法、防范措施等记录清楚并存档。电梯报修流程4.20.1 报修形式： 客户通知客服前台报修； 电梯困人紧急事故的抢修； 物业督检发现问题的报修。4.20.2 流程图4.20.3 报修要求 电梯维修在接到报修在15分钟内到达现场，按照维修操作规程进行维修。 电梯维修在接到电梯困人紧急呼叫信号必须马上到达事故现场，按照电梯困人救 援规程首先救护乘客出梯。 项目客服前台人

11、员接到客户报修并确定相关内容后，立即将报修信息通知物业公司 工程部值班室，工程值班员在记录报修信息后，必须在第一时间通知电梯维修值班室。 值班员要对维修后的电梯进行设备运行状态复验。 项目工程部值班室在接到电梯困人报急信息时，要立即派人前往出事现场，在电梯 维修人员未到事故现场时，进行一些相应辅助救援措施。5 .引用文件DB11/418-2007电梯日常维护保养规则DB11/419-2007电梯安装维修作业安全规范DB11/420-2007电梯安装、改造、重大维修和维护保养自检规则特种设备安全监察条例6 .相关记录电梯维修保养记录电梯巡查记录表（见附件1）监管报告（见附件2）附件1:年月电梯巡

12、查记录表项目/部门:序 号楼号检查日期检查内容检查人员备注轿厢照明层显运行情况功能试验综合评价附件2:外包单位监管报告合同名称承包商名称合同期限岗位设置情况：本月工作：下月计划：综合评价：二、消防设施设备维保监督管理制度目的为保证消防系统及设备处于良好的运行状态，制定以下管理制度和详尽的操作程序，并 指定专人负责，定期检查、维护和保养，检查后填写检查表格。适用范围？适用于物业公司所管辖的消防系统外包工作监督检查。？职责？工程部经理负责检查消防系统监管的执行情况。？工程部主管负责消防系统运行管理工作。？维修工负责消防系统运行管理及监督。？程序要点？消火栓？室外消火栓：应每季度进行一次检查保养，其

13、主要内容：？用专用板手转动消防栓启闭杆，视其灵活性，必要时加注润滑油。？检查橡胶垫圈等密封件有无损坏，老化或丢失等情况。检查栓体外表油漆有无剥落，有无锈蚀，若有应及时修补。重点部位消火栓，每年应逐一进行一次出水试验，并测试检查口压力，对于非重点消火 栓的总数的103 20%S行出水试验。随时消除消火栓周围及井内可能积有的杂物、严禁埋、压、圈、占室外消火栓。保持室外消火栓配套器材和标志的完整、有效。？室内消火栓：消火栓箱内的水带、水枪等设备是否齐备，水带无霉烂。远程启泵按钮及其保护装置是 否完好。？消火栓体有无锈蚀、漏水现象，栓口橡胶热圈有无损坏丢失，消火栓闸阀开启是否灵活，必要时加注润滑油。？

14、系统各种阀门的启闭状态是否正常，为防止无关人员乱动阀门，有些阀门可根据情况对 其手柄加以锁封。？自动喷水灭火系统？每天检查一次，湿式报警阀的前后压力是否致，是否在设计允许范围内。？每年按设计要求进行一次消防综合性功能实验。？如果保护区内发生火灾，该系统长时间工作后或每隔 2-3年应对系统的重要部件进行全 面检彳条？每周一次对喷头作经常性检查，每年对积存在喷头的灰尘清理一次。？消防水泵？平时应对消防水泵及电动机进行一般性保养 （加注润滑油，清除地面积水等）。？经常检查消防水泵各种阀门是否处于正常状态。？对各消防水泵应每季度进行一次运转试验，此项试验可利用水泵出水管试验将水返至消防水池。水泵运转时

15、间不小于 5分钟。？消防水源检查？给水管路必须畅通，定期进行管道冲洗，冲洗可用顺洗或逆洗两种。？管路各种阀门的启闭状态是否正常。？报警系统？定期检查报警系统是否处于正常工作状态 ？防火卷帘门定期作动作试验，每月一次，并作详细登记。 ？每季度由工程部根据消防设备维护保养记录表、消防系统巡检记录表、消防 系统故障处理记录表的内容，以书面形式评价公司是否按合同约定内容执行，并以此为付 款依据。？对消防系统执行情况应完整、规范地记录在消防系统巡检记录表内，于当月 3号将上一个月记录整理成册交工程部存档，保存期 2年。？相关支持文件？记录？消防系统巡检记录表？消防设备维护保养记录表？消防系统故障处理记录

16、表附件1:消防系统巡检记录表份 类1月2月3月月5月6月7月8月9月10月11月12月消防柜消防水袋喷枪头灭火器巡检人巡检日期各注:设番完好划7损坏划“算”破少划“一”名称检测项目检测内容实测记录备注消防供 电、酉己 电消防配电测试主、备电源，切换功能自备发电机组测试启动发电机组火灾报 警系统火灾报警探测器试验报警功能手动报警按钮试验报警功能警报装置试验报警功能报警探测器试验报警功能、故障报警功能、 火警优先功能、打印机打印功 能、火灾显小盘和 CRT®示器的 显示功能消防联动控制器试验联动控制和现实功能消防供 水设施消防水池核对储水量消防水箱核对储水量稳（增）压泵及 气压水罐试验启泵停泵时压力情况消防水泵试验启泵和主、备泵切换功能管道阀门试验管道阀门启用功能消火栓 灭火系 统室内消火栓试验屋顶消火栓出水及静压室外消火栓试验室外消火栓出水和静压启泵按钮试验远距离启泉功能自动喷 水系统报警阀组试验放水阀放水及压力开关动作末端试水装置试验末端放水及压力开关动作信 号水流指示器核实反馈信号消防应 急系统应急照明试验切断正常供电，测量照度