开发商购房的合同

1、开发商购房的合同开发商购房的合同范本一、购房合同的主要内容包括以下几方面:1 .甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期 房、内销房、外销房等；2 .房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约 定等；3 .付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；4 .交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋 交接与违约方责任等；5 .质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设 施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；6 .产权登记和物业管理的约定；7.保修责任；8.乙方使用权限;9.双方认定的争议仲裁机构；10.违约赔偿责任；11.其

2、他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 注息在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要 避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要 清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的 甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的 投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同， 签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日 后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如xx市xx区 X X街X X

3、号X X花园X X号楼x X层X X房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用 面积分摊原则等要明确说明。3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后, 这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、 内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、 电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。 并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规 定。5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在 购房合同中，一般承担违约责任的违约事项包括：签订认购书后， 购房者不买房或要

4、求换房，开发商不卖房或要求换房；购房者不按 期付款；开发商不按期交房；面积变动超过约定幅度；房屋装修标 准、质量不合要求，保修不到位；产权过户手续不全或不能按期办 理。看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合 同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。二、常见购房陷阱陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无 可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷 款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理 由是买家没有履行合同，所以没收定金。对策：律师建议买家最好 与发展商在协议中约定，若买家得

5、不到贷款时，定金该如何返还或 是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。同时， 开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。陷阱二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时 代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是 该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投 资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦， 以后办理各种手续会很麻烦。签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开 发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约 时，会主动向客

6、户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些 特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过 大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能 控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅 仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你 的忙。陷阱四：“最短时间”与“最好”合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房 者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料 上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义 的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。

7、合同里 出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者 根本打不赢官司。对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的 材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。陷阱五：约定提前交纳部分费用开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行 业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购 房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显 失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况 的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接 受相关约束，这就是对消费者的

8、侵害。对策一一购房者应请律师调查费用收取是否合理陷阱六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款： “买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除 合同并没收买方全部已付价款。”这显然是不公平条款，假如买家已经支付9 5 %的价款，只剩5 % 的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付9 5 %的价款， 岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为， 作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。对策：依据合同法第四十条规定，本合同条款是无效条款。 当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可 以依据法律的规定来更好地维

9、护自己的权益。陷阱七：处理结果不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于XX日前如何如何”， 但是并没有约定如果没有在“XX日前如何如何”后该怎样处理。 这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调 解了事。对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履 行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做 到越详细越好。陷阱八：以偏盖全这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑 不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧 室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越

10、细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建 筑、建材方面的知识。如果需要可以请建筑房地产专业律师参与购 房。陷阱九：拒签补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协 议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开 发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺 都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼 （或板楼）里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎 么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅 只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便， 这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？

11、但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可 以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一 些卖得很好的楼盘都是如此。对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在 不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。三、使用示范文本，购房人注意事项目前，商品房买卖合同一般都使用建设部和国家工商行政管理总 局制订的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本是政府 机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因 此，采用示范文本签订合同有利于保护购房人的合法权益。但 购房人切不可认为采用示范文本就万事大吉，即使采用示范 文本签订商品房买卖合同，购房人也应注意以下几个问

12、题。1、认购书问题在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品 房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求 购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘 未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部 认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房， 开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购 书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想 购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。第一种情况的认购书，由于我国城市房地产管理法和商品 房销售管理办法都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预 售商品房的，

13、而依据我国合同法第 52条的规定，违反法律和行 政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律 上是无效的。但最高人民法院于 2003年4月28日公布，将于2003 年6月1日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释（以下简称最高法院解释）第2条规定：出卖 人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同， 应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有 效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果 开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效 的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购购房人在购置商

14、品房时，尤其是其购置期房的时候，往往是看了 开发商印制的售楼书，才决定是否购买。售楼书中往往列明了 该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。 购房人认为售楼书是开发商的承诺，因此，一旦交付的房屋与售楼书不一致，大有上当受骗的感觉。实践中，这类争议不在 少数。从法律意义来讲，售楼书是一种要约邀请，是开发商向购房 人发出的，请其购买房屋的、意思表示，并不具有法律效力。双方正 式签订的合同或补充协议才是双方真正的意识表示，是双 方的承诺，具有法律上的效力。尽管最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释第三条规定"出卖人就商品房开发规划范围内 的房

15、屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合 同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事 人违反的，应当承担违约责任。"但为了避免未来可能产生的纠纷, 建议购房人将开发商在楼书中承诺的与其有关的重要内容写在补充 协议中。二、房屋质量的约定房屋质量的问题，是购房人入住后与开发商最容易产生争议的地 方。因此，在合同或补充中约定房屋质量的内容是十分重 要的。购房人应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准；防水的 标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板 结合处无漏水、渗水；表面裂缝的标准

16、：即开发商承诺商品房内部 无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、 无间隙；管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品 房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面 的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。三、商品房交付的约定房屋交付时，履行的手续有：房屋入住通知；钥匙收条。四、违约责任与解除合同的约定双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到合同 或补充协议的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其 违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限 期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除合同。并同时

17、约定 合同解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金 和损失赔偿额计算的方法。五、产权证取得期限的约定产权证是认定房屋权属的法律依据，实践中，常会出现购房人在 完全支付房款后的几年内，都拿不到产权证，至使产权处在一种不 确定的状态之中，因此，约定产权证取得的最后期限十分开发商购房合同范本开发商购房合同范本甲方（卖方）：（代签）乙方（买方）：依据中华人民共和国合同法及相关法律法规之规定，买卖双 方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成 如下协议：第一条：房屋基本情况乙方购买甲方合法拥有的坐落于，建筑面积平方米，地下室平方 米的房产一套，由于房主已故，该房产由房主 6子女

18、共同继承，经 房主6子女协商一致同意授权并委托房主三子李根明全权代表负责 房屋的一切事务及承担房屋买卖协议中的所有责任和义务，以下条 款中所有甲方承担的责任和义务均有李根明履行，第二条：付款方式双方议定上述房产出售价格为万元整（大写万元整）。协议签订后 乙方支付甲方合同保证定金万元整，剩余房款乙方须在年月日第三条：房屋过户1、因本合同签定时该房产为下花园煤矿沉陷区拆迁房，暂无房 产证，所以甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方 应协助乙方办理房屋产权手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损 失，由责任方赔偿守约方。经甲乙双方协商一致同意办理张家口市 下花园区中学西街盛源小区9号楼1单元2

19、楼2号房产过户乙方时 所需缴纳的税费、手续费及各种费用均由乙方承担。2、本合同签订后，甲方对张家口市下花园盛源小区 9号楼1单 元2楼2号的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等 权利一并转让给乙方。3、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利， 乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房 屋与他人订立任何买卖合同；第四条：甲方责任1、保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材 料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方 承担，3、甲方应结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费 用由乙方承担。甲方应结清房屋交接前的天然气、水、电

20、表入户费、 物业等费。4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的， 甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。第五条：合同变更1、在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内 容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内 （书面通知发生 三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。2、本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。第六条：违约责任本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金， 如乙方违约，定金不退。第七条：合同争议的解决本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不 成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。第八条：本合同

21、经甲、乙双方签字之日起即生效。第九条：本合同共页，一式份，甲、乙双方及见证人各执一份, 均具有同等效力。第十条：其他约定甲方：乙方:身份证号： 身份证号： 电话：电话：签约日期：签约日期：见证人：见证时间：开发商购房合同开发商购房合同现实生活中有不少开发商在与买房者签订购房合同后却不把合同 给买房者的事情，从而导致了大量房产纠纷的发生，下面为大家分享 了开发商的购房合同，欢迎借鉴！甲方（卖方）：（代签）乙方（买方）：依据中华人民共和国合同法及相关法律法规之规定，买卖双 方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成 如下协议：第一条：房屋基本情况乙方购买甲方合法拥有的坐落于，建筑面

22、积平方米，地下室平方 米的房产一套，由于房主已故，该房产由房主 6子女共同继承，经 房主6子女协商一致同意授权并委托房主三子李根明全权代表负责 房屋的一切事务及承担房屋买卖协议中的所有责任和义务，以下条 款中所有甲方承担的责任和义务均有李根明履行。第二条：付款方式双方议定上述房产出售价格为万元整（大写万元整）。协议签订后 乙方支付甲方合同保证定金万元整，剩余房款乙方须在年月日第三条：房屋过户1、因本合同签定时该房产为下花园煤矿沉陷区拆迁房，暂无房 产证，所以甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方 应协助乙方办理房屋产权手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损 失，由责任方赔偿守约方。经甲

23、乙双方协商一致同意办理张家口市 下花园区中学西街盛源小区9号楼1单元2楼2号房产过户乙方时 所需缴纳的税费、手续费及各种费用均由乙方承担。2、本合同签订后，甲方对张家口市下花园盛源小区 9号楼1单 元2楼2号的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等 权利一并转让给乙方。3、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利， 乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房 屋与他人订立任何买卖合同；第四条：甲方责任1、保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材 料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方 承担。2、甲方应在乙方全额付完房款后出具收款

24、证明并将该房产的有 关资料、收据和所有钥匙全部移交乙方。3、甲方应结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费 用由乙方承担。甲方应结清房屋交接前的天然气、水、电表入户费、 物业等费。4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的， 甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。第五条：合同变更1、在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内 （书面通知发生 三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。2、本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。第六条：违约责任本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方

25、定金, 如乙方违约，定金不退。第七条：合同争议的解决本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不 成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。第八条：本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。第九条：本合同共页，一式份，甲、乙双方及见证人各执一份， 均具有同等效力。第十条：其他约定甲方：乙方:身份证号： 身份证号： 电话：电话：签约日期：签约日期：见证人：见证时间：出卖人（甲方）：买受人（乙方）：依据国家、省、本市有关法律、法规、规范性文件等有关规定， 甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，经协商一致订立本 合同，以资共同遵守。第一条甲方出售、乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的 土地

26、使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：（一）甲方依法取得的房地产权证号为： （二）房地产座落： ;房屋设计用途： ;结构：（三）房屋建筑面积： :平方米。该房屋占用范围内的土地使 用权面积:平方米。（四）房屋平面图和房地产四至范围（附件一）；（五）该房屋占用范围内的国有土地使用权以【出让】【划拨】方 式获得。甲方保证已如实陈述房地产权属状况，乙方对甲方上述转让的房 地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。（六）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况（详 见附件二）。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人 民币）为元，（大写）：元整。乙方的付款方式和付款期限：

27、1、完成房屋买卖网签备案的当日，支付房屋转让总价款的 %2、完成房屋交付的当日，支付房屋转让总价款的 %3、完成房屋产权过户登记后的 日内，支付房屋转让总价款 的%4、出卖人完成交易房屋内的户口（户籍）迁出手续后的当日， 支付房屋转让总价款的%乙方交付房价款后，甲方应开具收款凭证。（或者付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三） 中明确约定；实行二手房交易资金监管的地区，按照监管地区的政 策要求，另行约定）第三条甲方转让房地产时，土地使用权按下列第 一款办理。（一）该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从 年月一日起至年一M 日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一

28、并转移给乙方。（二）按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方 应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。（三）其他方式：第四条甲、乙双方同意，甲方于 年 M 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 日内对 房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书。第五条甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间， 凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除 的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估价值向乙方支付 违约金。第六条甲、乙双方确认，在 年_月一日之前，【甲乙双方共同】向 房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙

29、方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。 由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十 条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权 向房地产登记机构办理预告登记。第七条上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙 方。第八条本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴 纳税、费。房屋过户过程产生的税费，双方依法缴纳，按以下约定承担：在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、 通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。第九条乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列条 款办理。（一）每预期一日，乙方应向甲方支付

30、逾期未付款的 %的违 约金，合同继续履行。（二）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面 催告之日起的日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同， 并书面通知乙方，自收到通知之日起的 日内乙方未提出异议，合 同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方按照前款规 定支付逾期未付款的.违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金 部分，乙方应在接到书面通知之起 日内向甲方支付。若乙方违约 给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约 金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。（3） 第十条甲方未按本合同约定期限交房付房屋的，甲、乙双方同意 按下列条款办理。（一）每

31、逾期一日，甲方应向乙方支付逾期已收款1%的违约金,合同继续履行。（二）甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙 方书面催告之日起的 日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单 方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的 日内甲方未 提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起 日内 向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日 止）外，还应按已收款按每逾期一日 一%向乙方支付违约金。若甲 方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付 的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。（三）由于甲方原因，包括但不限于甲方故意拖延或者不及时提 供

32、相关材料或者其他不合格事由等，导致该房屋未能按照本合同第 六条的规定，办理完毕转让过户手续的，每逾期一日，甲方应向乙 方支付相当于房屋总价款1%的违约金，合同继续履行。逾期超过 日，仍未办理完毕转让过户手续的，乙方有权单方解除合同，并书面通知乙方。甲方除应在收到书面通知之日起 日内向乙方返还 已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还 应按已收款按每逾期一日 一%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙 方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时， 实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。（4） 第十一条经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前 提下，订立的

33、补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。 本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。如果按照交易房屋所在地的政策规定，房屋交易需要办理网签备 案的，则双方网签备案的合同的交易条件应与本合同保持一致。第十二条本合同及补充条款自甲、乙双方签订之日起生效。第十三条本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在 履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，按 下列第一项解决。（一）提交仲裁委员会仲裁；（二）向人民法院提起诉讼。第十四条本合同一式 _份，甲、乙双方各执一份，房地产交易 中心各执1份（甲、乙双方申办权属登记时提交），均具有同等法 律效力。补充条款：附件一：房屋

34、平面图及房地产四至范围附件二：随房屋同时转让的设备及装饰情况设备：装饰：关于设备及装饰费用按以下第款办理：（一）以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地 产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋 交付乙方。（二）以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房 地产转让价内，乙方需另外支付费用人民币 元，在本合同第 四条约定的房屋验收交接时，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并 应随房屋交付乙方。附件三：付款协议附件四：物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和 未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产

35、所发生的费用 由乙方承担。甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、 电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、 有线电视、电话、燃气初装费按以下第 _款办理：（一）由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。（二）由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手 续时以各相关部门规定为准。甲方：身份证证号：居住地址：代理人：联系电话：【本人】【法定代表人】（签章）乙方:身份证证号：居住地址：代理人：联系电话：【本人】【法定代表人】（签章）开发商购房的合同开发商购房的合同范本一、购房合同的主要内容包括以下几方面:1 .甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、

36、面积、现房、期 房、内销房、外销房等；2 .房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约 定等；3 .付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；4 .交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋 交接与违约方责任等；5 .质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设 施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；6 .产权登记和物业管理的约定；7.保修责任；8.乙方使用权限;9.双方认定的争议仲裁机构；10.违约赔偿责任；11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 注息在签定上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：1、

37、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要 避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要 清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的 甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的 投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同， 签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日 后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如xx市xx区 X X街X X号X X花园X X号楼x X层X X房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用 面积分摊原则等要明确说

38、明。3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后, 这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、 内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、 电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。 并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规 定。5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在 购房合同中，一般承担违约责任的违约事项包括：签订认购书后， 购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；购房者不按 期付款；开发商不按期交房；面积变动超过约定幅度；房屋装修标 准、质量不合要求

39、，保修不到位；产权过户手续不全或不能按期办 理。看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合 同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。二、常见购房陷阱陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无 可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷 款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理 由是买家没有履行合同，所以没收定金。对策：律师建议买家最好 与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或 是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。同时， 开发商是没有权利没收定金的，这

40、本身是没有法律依据的。陷阱二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时 代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是 该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投 资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦， 以后办理各种手续会很麻烦。签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开 发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约 时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些 特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过 大在哪些情况下

41、能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能 控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅 仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你 的忙。陷阱四：“最短时间”与“最好”合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房 者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料 上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义 的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。合同里 出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者 根本打不赢官司。对策：购房者一定要把每一个具体的时间

42、、具体的地点、具体的 材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。陷阱五：约定提前交纳部分费用开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行 业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购 房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显 失公平的。比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况 的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接 受相关约束，这就是对消费者的侵害。对策一一购房者应请律师调查费用收取是否合理陷阱六：卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的

43、条款： “买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除 合同并没收买方全部已付价款。”这显然是不公平条款，假如买家已经支付9 5 %的价款，只剩5 % 的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付9 5 %的价款， 岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为， 作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。对策：依据合同法第四十条规定，本合同条款是无效条款。 当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可 以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。陷阱七：处理结果不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于XX日前如何如何”， 但是并没有约定如果没有在

44、“XX日前如何如何”后该怎样处理。 这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调 解了事。对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履 行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做 到越详细越好。陷阱八：以偏盖全这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑 不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧 室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越 细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建 筑、建材方面的知识。如果需要可以请建筑房地产专业律师参与购

45、房。陷阱九：拒签补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协 议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开 发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺 都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼 （或板楼）里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎 么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅 只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便， 这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可 以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一 些

46、卖得很好的楼盘都是如此。对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在 不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。三、使用示范文本，购房人注意事项目前，商品房买卖合同一般都使用建设部和国家工商行政管理总 局制订的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本是政府 机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因 此，采用示范文本签订合同有利于保护购房人的合法权益。但 购房人切不可认为采用示范文本就万事大吉，即使采用示范 文本签订商品房买卖合同，购房人也应注意以下几个问题。1、认购书问题在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品 房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求 购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘 未取得预