共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理_第1页
共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理_第2页
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文档简介

1、共有人和承租人的优先购买权哪个更优先?优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己 财产权利的权利。但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么， 近亲属、按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权哪个更优先 呢？我们先了解一下相关法律及司法解释的规定：中华人民共和国合同法第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理 期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。中华人民共和国物权法第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者 动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释20

2、0911号第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或 者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋 买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人 民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟 姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买 的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，

3、 具有物 权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质， 按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先 购买权。对此，中华人民共和国民法典第七百二十六条作出了明确规 定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租 人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人 行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买 卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的， 承租人亦不得主张优先购买权。但当出卖人将房屋出卖给近亲属时，按份共有人的优先购买权和近亲属哪个更有先呢？根据最

4、高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第二十四条的规定，出租人若将房屋出卖给 近亲属，承租人不得行使优先购买权，按份共有人优先购买权不能比 照上述承租人优先购买权来认定。 因为两者存在本质的区别，承租人 优先购买权为债权，不具有对抗第三人的效力，按份共有人优先购买 权具有物权性质，可对抗第三人。基于此，按份共有人优先购买权行使时，无需考虑近亲属间有偿转让情形中所含人身关系成分， 第三人 为转让人近亲属时，优先购买权人仍可行使优先购买权， 并且可以转 让人与近亲属之间的交易条件为标准确定同等条件。（见杜万华主编、 最高人民法院民事审判第一庭编著：最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用，人民法院出版社2016年版，第2

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