全国及南京房地产政策解读

1、20162016房地产市场政策解读房地产市场政策解读（含南京含南京8 8月月1111日新政日新政）中国葛洲坝集团房地产开发有限公司二一六年八月一、一、2015-20162015-2016年全国房地产政策回顾年全国房地产政策回顾p信贷政策信贷政策2015年经过五次降准降息，对于购房者来说，减轻购房压力，对于开发商来说，缓解资金成本压力p二套房首付比例二套房首付比例为扩大改善型住房需求，针对二套房首付比例大幅度放开，330新政将二套房首付比例调整为四城，二套房公积金首付（一房已结清）降至三成，在9月份直接将二套房公积金首付（一房已结清）降至两成p限购令放开限购令放开截止2015年年底，46个限购城

2、市中除北上广深一线城市外，其余42个城市全面放开限购，其中上海限购令有所松绑p二胎政策二胎政策二孩政策将原来的三口之家变为四口之家，改变了家庭组成结构，刚性需求和改善性需求将大大增20152015年楼市政策回顾：年楼市政策回顾：2月28日央行降息0.25%，五年贷基准利率降至5.9%（2月5日降准0.5%）3月30日央行、住建部、银监会三部委联合发文，将二套房首付比例调整为四成，苏州为45%；公积金首套首付为20%，一房结清，二套房公积金首付为30%。4月19日央行降准1%5月10日央行降息0.25%，五年贷款基准利率降至5.65%6月28日央行降息0.25%，五年贷基准利率降至5.4%8月2

3、5日央行降息0.25%，五年贷基准利率降至5.15%；同时降准0.5%9月1日，央行、财政部、住建部联合发文，首套房结清，二套房公积金首付降至两成（9月6日降准0.5%）10月23日央行降息0.25%，五年贷款基准利率降至4.9；降准0.5%10月29日十八届五中全会通过全面开放二胎政策信贷宽松 2016年02月01日，人民银行、银监会出台了关于调整个人往房贷款政策有关问题的通知（银发201626号）2016年02月19日，财政部发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知2016年03月01日，中国人民银行决定，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2016年03月18日，苏

4、州市政府召开常务会议，审议通过关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见2016年03月23日，财政部公布关于全面推开营业税改征增值税试点的通知2016年03月25日，上海市政府新闻办举行新闻发布会，出台关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见2016年03月25日，深圳市政府办公厅发布关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见2016年03月25日，人民银行南京分行中国银监会江苏监管局发布关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知 20162016年年0808月月1111日，南京发布日，南京发布: :关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见的通知关于调整

5、南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见的通知2016.8.11：南京新政20162016年楼市政策发展：年楼市政策发展：二、二、20162016年年8 8月月1111日南京房地产新政日南京房地产新政2016.8.112016.8.11南京房产新政南京房产新政: :关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见的通知的意见的通知p调整商品房贷款首付比例调整商品房贷款首付比例（一）对拥有对拥有1 1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普

6、通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于不低于35%35%。（二）对拥有对拥有1 1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于不低于50%50%。对于投资客来说，投资成本增加，有眼光的投资客已经入手；对于投资客来说，投资成本增加，有眼光的投资客已经入手；而跟风的投资客，则会受到一定限而跟风的投资客，则会受到一定限制；不排除其投资其他低价盘的可能性；制；不排除其投资其他低价盘的可能性；对于已有一套、房

7、贷未结清改善一族来说，对于已有一套、房贷未结清改善一族来说，门槛提高，改善购入时间延长门槛提高，改善购入时间延长；对于已有一套、房贷已结清一族来说，他们是对于已有一套、房贷已结清一族来说，他们是有购买实力的，影响不大。有购买实力的，影响不大。2016.8.112016.8.11南京房产新政具体分析南京房产新政具体分析p比较温和的一次政策比较温和的一次政策2016.8.112016.8.11南京房产新政媒体反映南京房产新政媒体反映p对对811811新政出台，自媒体只是客观转载，反应较为平静，多了些调侃；新政出台，自媒体只是客观转载，反应较为平静，多了些调侃；郭宏定：期望楼市走得稳一点，郭宏定：期

8、望楼市走得稳一点，上涨的节奏慢一点上涨的节奏慢一点http:/ 8月月1111日最新土拍规则日最新土拍规则 竞拍方式调整：现场竞拍改为网上竞价，会场几个？网拍什么时候培训？ 土地价格对于项目开发的影响：网上竞价达到竞争保障房建设资金起始价网上竞价达到预售限制起始价时网上竞价达到现房销售起始价时该地块所建商品住房必须现房销售申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。竞价超出部分为保障房建设资金并不计入房价准许成本起拍价N最高限价现场摇号流程Np8 8月月1111日最新土拍规则日最新土拍规则 摇

9、号规则：n本次国有建设用地使用权公开出让按网上交易系统服务器所接受到的有效报价且价高者得的原则自动确定竞得人。n当地块网上竞价达到最高限价时，仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得人的成交价为最高限价加一个加价幅度。三、三、20162016年房地产其他相关政策年房地产其他相关政策p主要条款：主要条款：在契税方面：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90

10、90平方米及以下的，减按平方米及以下的，减按1%1%的税率征收契税；面积为的税率征收契税；面积为9090平方米以上的，平方米以上的，减按减按2%2%的税率征收契税。的税率征收契税。在营业税方面：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买个人将购买2 2年以上（含年以上（含2 2年）的住房对外销售的，免征营年）的住房对外销售的，免征营业税。业税。20162016年政策解读：年政策解读：关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知首套房超过首套房超过144144平契税降低平契税降低1.5%1.5%，二套房，二套房9090平内契税降

11、低平内契税降低2%2%，9090平以上降低平以上降低1%1%，有助于促进改善型需求，降低购买成本。，有助于促进改善型需求，降低购买成本。20162016年政策解读：年政策解读：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知关于全面推开营业税改征增值税试点的通知p主要条款：主要条款：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价

12、款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买个人将购买2 2年以上（含年以上（含2 2年）的普通住房对外销售的，免征增年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。营改增后，非普通住宅两年以上按营改增后，非普通住宅两年以上按5%5%增值税率，缴税基数变小，税率变小，整体税费大幅减少，体验政府鼓励正常的投资行为，但增值税率，缴税基数变小，税率变小，整体税费大幅减少，体验政府鼓励正常的投资行为，但抑制短期的投资行为，规范二手房市场流通，合理调整存量房市场和新房市场之间的互通。抑制短期的投资行为，规范二手房市场流通，合理调整存量房市场和新房市场之间的互通。p主要条款：主要条款：在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。20162016年政策解读：年政策解读：关于调整个人往房贷款政策有关问题的通知关于调整个人往房贷款政策有关问题的通知江苏