土地一级开发实施方案的编制和审核办法

1、土地一级开发实施方案的编制和审核办法（征求意见稿2006-6-22 ）第一章：总则第一条 为规范本市土地一级开发行为，加强土地一级开发项目管理，切 实保证土地利用规划和城市建设规划的实施，科学、合理地制定土地一 级开发方案，根据北京国有建设用地供应办法（试行）（京政发【2005】 6号）北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市【2005】540号）和北京市土地一级开发项目招投标管理办法（京国土市【2006】290号）的有关规定，制定本办法。第二条 在本市行政区域内，土地一级开发项目均需遵照本办法编制土地 一级开发实施方案。第三条 北京市国土资源局是土地一级开发实施方案编制的主管部门，在 市土

2、地局和区县国土资源分局的领导下和协调下，各级储备机构负责组 织编制土地一级开发实施方案。第四条土地一级开发实施方案编制与申报的单位为储备机构、市区危保 办、国有土地原土地使用权人，具体编制工作可以委托具有资质的相关 中介组织。一级开发项目提出后，应征得区、县政府或国有土地使用权人上级主管 部门同意，同时向市国土局申报后，方可编制土地一级开发实施方案。第二章：编制内容第五条土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本 情况、成本测算与市场预测、开发进度等内容。第六条 项目基本情况的编制主要包括以下内容：（一）项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。（二）土地利用情况分析：集体土地

3、、国有土地数量和分布；农用地（含 耕地等）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交 土地勘测成果报告。（三）上物现状分析：结合现场调查，分别在地形图上进行房屋现状调 查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。城八区提供1： 500或者1： 2000地形图，远郊县提供1： 2000或者 1： 10000地形图。*要规划指标说明并附控制性详细规划成果。（五）人文环境和特殊适用政策说明。第七条土地一级开发成本包括直接成本和间接成本。 直接成本包括以下 内容。征地成本、拆迁成本、市政建设成本。间接成本包括以下内容：有关税费、财务费、不可预见费 第八条 征地成本测算

4、包括以下内容（一）经集体土地所有权人表决同意的、 或者乡镇政府同意的有关土地 征用方案，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费（含乡镇 企业房屋、树木、构筑物）、青苗补偿费 ; 也可以包含上述费用的土地征 用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿的金额。土地征用补偿费应 当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土 地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额。（二）不能达到前条测算条件的，可以由区县土地储备机构结合周边案 例估算土地征用补偿费用。（三）测算征地有关税费。（四）说明支付土地补偿费用的方式。第九条 拆迁工作成本测算包括以下内容（一）拆迁工作适用政策的说明，区位补

5、偿价格的确定及其依据，奖励 政策。（二）1：500 或者 1：2000 地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅 和其他房屋及地下物。（三）需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的 规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房 的销售价格等。回迁房销售的收益或者亏损，与拆迁成本合并计算。（四）拆迁工作分区情况和启动顺序。（五）乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施 细则，以利于拆迁工作的连续性。（六）开发区域内主要的用地单位的搬迁补偿方案，已经达成补偿协议 的，可以附协议，以利于拆迁成本的准确测算。（七）市政基础设施的补偿（含地下管线），应当在

6、 1：500 地形图上标 注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况， 可以在市政实施方案中明确。八）其它地上附着手，如树木、园林花卉、坟墓等，应当在 1：500 或 者 1：2000 地形图上标注，可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也 可以按拆迁对待，但是不能重复补偿。（九）结合拆迁政策和被拆迁房屋面积，加上市政基础设施和其他地上 附着物的补偿测算拆迁成本，可以加按 10%的不可预见费匡算拆迁工作 总成本，作为对测量面积的误差、平均房屋估价误差的修正。第十条 市政建设成本的测算包括如下基本内容（一）市政咨询的成果：包括上水、雨水、污水、中水、电力、电信、 燃气、热力、有线

7、电视、道路的规划方案或者咨询方案。（二）已经由市规划委员会审定的项目综合设计成果，应附该成果，及 按此计算的市政总投资。（三）已经与市自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投 资协商的，可以附投资的方案。（四）规划市政基础设施在开发范围内， 同时为本区域与区域外服务的， 可以附集资费收取方案。（五）规划市政基础设施在本开发区域外，本区域开发需要使用的，应 当专题说明建设方案，包括由谁负责建设、建设资金落实情况和费用分 摊情况。（六）无法一次实施规划的，结合供地方案，编制市政临时过渡方案， 并说明费用。（七）市政实施方案应当结合现状与规划情况制定，存在多方案的，应 进行选优，确实需要对规

8、划进行调整的，提出调整意见，供规划主管部 门参考。（八）重大基础设施与开发区域相邻或者穿越开发区域的，应当说明相 互间的关系，已经发现问题的，应当与相关建设单位进行协调，说明协 调的情况。（九）按照市政先行的原则，计算与市政建设实施有关的拆迁费用（按1： 500道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求。（十）综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关的费用。（分摊、 集资、拆迁、征地补偿）第十一条土地一级开发市场预测包括以下内容:（一）结合周边已实施项目的房地产销售价格，预测土地销售收入。（二）结合成本测算，汇总本项目的开发成本，与预测的销售收入进行 比较，以土地预期投资和预期销售收入

9、为不确定性变量，进行土地一级 开发项目的盈亏平衡风险分析、现金流量的数额和出现的时间、投资回 收期、内部收益率等财务数值。出一级开发投资回收要求。第十二条开发进度的编制包括以下内容。（一）开发的进度分区和供地数量、时间预测。（二）合理确定一级开发各项工作的顺序和工作周期。预测每项工作的 起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排 顺序。（三）开发进度要客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键时点的开 发状态。（四）凡需要行政许可的事项，均需要编入开发计划。（五）拆迁工作、征地工作按法定程序安排工作，市政工作进度计划按 照规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业安排各项工作顺序。（

10、六）进度计划成果以横道图或者网络图表达。（七）进度计划编排的起始时间为 0，以月为单位编制，一级开发企业 完成授权工作之日对应进度计划 0点。第十三条 开发项目经审核提出修订意见的，按提出的意见由编制单位修 改。在一级开发招标前，开发企业报名后，发现需要修改的，在不违反 开发项目审核有关原则意见的情况下，可以由市国土资源局授权市储备 机构征求有关部门意见后进行修改。第十四条土地一级开发实施方案在开发企业实施开发工作过程中，根据 工作进程，应当在遵循一级开发实施方案的原则下予以补充完善：对于 拆迁工作，逐步以下户调查的结果、完成评估的结果、完成补偿协议的 结果替代地形测绘的结果；对市政建设工作，

11、以设计综合成果、施工图 成果逐步替代项目综合成果，每年应按此原则修订一次一级开发实施方 案。第三章：审核第十五条 市国土资源局负责土地一级开发实施方案的审核工作。 审核工 作分为初审、联审两个层次。第十六条 初审由储备机构负责，审核下列内容。* 土地一级开发实施方案的内容应当完整。土地一级开发实施方案应当以城市规划（控制性详细规划）、土地利用 规划、土地储备开发计划及有关法律、法规为依据。（二）地一级开发实施方案的经济测算的方法应当合理；开发项目应当符合市场需求；各项工作安排应当符合逻辑顺序等。对主要的数据的采用应当客观。第十七条初审要点（一）基础资料齐全。编制实施方案的基础资料为：控制性详细

12、规划设 计成果和批准文件、说明土地利用情况的，以地类勘测成果为准；说明 地上物现状情况的，以地形图为准；说明市政规划的，以控制性详细规 划附图，或者有资质的规划设计单位的市政规划设计文件为准。（二）实施的范围是否合理。规划研究的范围是否全部实施，如果部分 实施，则后续规划的实施与近期规划的实施之间的关系。规划范围的确 定以征求规划意见的复函为准。（三）征地补偿标准如何确定，是否高于最低补偿价，征地补偿的标准 可以以当地村、乡镇政府的认可意见为准，也可以以区县储备机构结合 周边案例确定。（四）在初审工作结束后，应当致函区、县政府征求意见，其中需要区 县政府配合的问题，如规划实施范围的确定、拆迁保障措施、资金平衡 等项内容，应当特别注明。（五）初审可以由储备机构组织有关专家进行论证、评定。第十八条 通过初审的项目，报联席会审核，通过联席会审核的项目，由 市国土局组织招标底价和招标方案审核，组织审核的事务性工作由市储 备机构负责。第十九条 城八区一级开发项目初审工作由市储备机构负责，区储备机构参与意见，远郊区县由区、县储备机构负责内