房地产开发税收计算只是分享

1、房地产开发开发各环节税收一、取得土地环节1土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征 收2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884 m2X 12/ m2=298,608.00 兀。2. 印花税（土地出让合同 A地块）：24884m X 500/ mx 0.05%=6,221.00 元。3契税1）国有土地使用权A地块出让：24884 mx 500/ mx 4%=497,680.00元2）拆迁补偿、安置费：110,000,000 X24884 m/40543 mx 4%=2,700,720.003）城市建设配套费：（7146

2、5+5906） mx 30/ mx 4%=92,845.20 元二、设计施工环节1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。1）甲供材料：购销金额x 0.03%2）建设工程勘察合同:165,256.10 x 0.05%=82.63元3）建设工程设计合同（华美）:2,875,000 x 0.05%=1,437.50元4）景观设计合同:170,000.00 x 0.05%=85.00 元2.印花税（建筑安装工程承包合同按承包金额x万分之三税率）：1） 营销中心装修合同；x 0.03%=2）建筑施工合同基坑

3、支护（一期）:1,120,000 x 0.03%=336元3）建筑施工合同基坑支护（二期）:X 0.03%=元4）建筑施工合同土石方工程（一期）:800,000.00 X 0.03%=240元建筑施工合同土石方工程 （二期）5）建安合同（泸州七建司一期及地下车库）99,000,000 X 0.03%=2,970.00 元6）自来水管道安装工程合同 :（ 预付 10万, 一期 120万, 二期 70万）（100,000.00+1,200,000.00+700,000.00） X 0.03%=600.00元7）其他如供电、燃气、通讯线路安装、电视等，均按承包金额X万分之三税率3印花税（借款合同）：

4、银行及其他金融组织和借款人签订的借款合同借款金额X 0.05%4 . 财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同 :按收取的保险费收入金额X 0.1%三、房产销售环节1营业税及附加（销售不动产）： 24,510,750.001）营业税二预售收入X 5%:445,650,000.00 X 5%=22,282,500.002）城建税附加=营业税X 5%:22,282,500.00 X5%=1,114,125.003）教育费附加=营业税X 3%:22,282,500.00 X 3%=668,475.004）地方教育费附加=营业税X 2%:22,282,500.00 X 2%=445,650.

5、002土地增值税 （预交） : 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。1）普通住宅预征交：普通住宅预售收入x 1.5%:2）非普通住宅预交：非普通住宅预售收入X 2.5%3）商用房预交：商用房 预售收入X 3.5%3企业所得税（未完工开发产品）预交 5%：（当期会计利润+预售收入X 5%预交的土地增值税-应缴纳营业税-城建税-教育费附加-地方教 育费附加 ） X 25%4印花税 ： 对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花1）商品房销售合同产权转移书据所载金额X 0.05%=2）权利、许可证照（土地使用证、房产证）： 5元/本4）商品购销合同购销合同金

6、额X 0.03%四、竣工交房环节1 企业所得税（完工开发产品）：应纳税所得额X 25%-已预交企业所得税应纳税所得额 =收入总额 -准予扣除项目金额应纳税所得额X 25%-已预交企业所得税2土地增值税（清算）；土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计 算征收 .1 ）扣除项目包括 ：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本，费用；（三）新建房及配套设施的成本，费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）：可按（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计 20% 的扣除。精品文档扣除项目金额 =建造成本+开发费用+加计扣除额 +有关税金 = 建造成本 +10% 建造成本 +20% 建造成本 +5.5% 销售收入税额=1.3 建造成本 + 营业税金及附加2） 计算公式 :增值额= 转让房地产所取得的收入 扣除项目金额增值率=增值额十扣除项目金额应纳税款=增值额X税率-扣除项目金额X速算扣除系数3）税率 :土地增值税税率表级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率150 （含）以下30 %02 50%以上100 % （含）40 %5 %3100%以上200 % （含）50%15%4200 %以上60 %35 %20的，免征土地1.2%4）税收优惠:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超项扣除项