房地产估价师房地产估价理论与方法-79

1、房地产估价理论与方法 -79（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、 （一）多项选择题 （ 总题数： 16，分数： 48.00）1. 关于房地产估价误差的说法，错误的有 。（分数： 3.00 ）A. 判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较B. 估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准VC. 所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D. 估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E. 判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果解析：2. 房地产估价机构资质等级可分为 。（分数： 3.00 ）A. 暂定

2、期内的三级资质 VB. 三级资质VC. 二级资质VD. 一级资质VE. 临时三级资质解析：3. 评估现状价值时，应遵循的估价原则主要有 。（分数： 3.00 ）A. 独立、客观、公正原则 VB. 替代原则VC. 合法原则VD. 价值时点原则 VE. 最高最佳利用原则解析：4. 一名合格的房地产估价师应具备 。（分数： 3.00 ）A. 扎实的估价理论知识 VB. 良好的社会关系C. 良好的职业道德 VD. 深厚的语言文字表述功底E. 丰富的实践经验 V解析：5. 房地产估价规范的内容包括 。分数： 3.00 ）A. 评估制度B. 估价原则VC. 估价程序VD. 估价报告VE. 职业道德V解析：

3、6. 房地产估价师应遵守的职业道德包括 （分数： 3.00 ）A. 为委托人争取最大的权益B. 诚实守信 VC. 公平竞争 VD. 承担社会责任VE. 保守秘密 V解析：7. 房地产估价是估价行业的主体，原因有 。（分数： 3.00 ）A. 国家法律规定B. 房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C. 房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少 VD. 房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少VE. 房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身V解析：8. 由于具有 特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。分数： 3.00 ）A. 保值增值V

4、B. 价值最大VC. 不可移动VD. 寿命长久VE. 独一无二解析：9. 一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其 （分数： 3.00 ）A. 估价委托人B. 估价师C. 价值类型VD. 估价对象VE. 估价结果V解析：10. 下列法律法规和标准中，应作为固有土地上房屋征收估价依据的有 。（分数： 3.00 ）A. 中华人民共和国物权法 VB. 中华人民共和国城市房地产管理法 VC. 国有土地上房屋征收评估办法 VD. 房地产估价规范 VE. 中华人民共和国担保法解析：11.2003 年12月 1日原建设部印发的城市房屋拆迁估价指导意见对 等作了规定。（分数： 3.00 ）A. 估价报

5、告答疑 VB. 承揽拆迁业务时间C. 价值标准VD. 价值时点VE. 拆迁估价主体资格 V解析：12.2006 年 1月 13日， 联合出台了房地产抵押估价指导意见 （建住房 20068 号）（分数： 3.00 ）A. 原建设部 VB. 国土资源部C. 中国人民银行 VD. 最高人民法院E. 中国银行业监督管理委员会V解析：13. 企业运营中的房地产，根据会计、计量的需求者、有关监管等的要求而对其进行评估（分数： 3.00 ）A. 公允价值VB. 市场价值VC. 理论价格D. 市场价格E. 交换价值解析：14. 房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是 。（分数： 3.00 ）A

6、. 说明估价的合法性、真实性B. 说明估价的独立性、公正性C. 规避估价风险 VD. 保护估价报告使用人 VE. 防止委托人提出高估或低估要求解析：15. 不论估价报告提供给谁使用，委托人都应对向估价机构提供的资料的 负责。（分数： 3.00 ）A. 合法性VB. 真实性VC. 准确性VD. 排他性E. 完整性V解析：16. 房地产估价从某种意义上讲是 房地产价值。（分数： 3.00 ）A. 发明B. 发现 VC. 创造D. 确定E. 探测 V解析：二、 （二）判断题（总题数： 30，分数： 52.00）17. 某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册

7、房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷 款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：解析专业估价与非专业估价相比，主要有五点不同：由专业人员和专业机构完成；是一种专 业意见；具有公信力；实行有偿服务；承担法律责任。18. 房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的， 而是由估价目的决定的。分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：19. 估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解

8、析 估价对象是由委托人和估价目的双重决定的。20. 估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、 提供给谁使用或者由谁认可来明确。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：21. 征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，所以都是无偿的。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 尽管征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但都不能是无偿的，必须依法 给予补偿。22. 房地产被征用后毁损的， 征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之 差的补偿金额。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：23.

9、房地产估价可以为办理出国移民需提供的财产证明提供估价服务。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：24. 房地产估价活动的核心内容， 是根据委托人的要求， 对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、 测 算和判断，并提供相关专业意见。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：25. 一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：26. 房地产估价结果是一种专业意见。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：27. 房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（分数： 2

10、.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：28. 房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，房地产估价还 普遍提供房地产咨询顾问服务，而其他资产估价则主要限于价值评估本身。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：29. 确定价值时点与得出评估价值的先后次序是得出评估价值在先，确定价值时点在后。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 确定价值时点在先，得出评估价值在后。30. 在房地产估价中，如果估价目的不同，则估价报告的用途不同。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：31. 为房屋征收目的进行估价，不需要考虑房屋租

11、赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：32. 处置抵押房地产的估价价值是房地产抵押价值。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 应是对该房地产市场价值的评估。33. 从专业估价角度来讲， 房地产估价的核心是为了特定的目的， 对特定的房地产在特定时间的特定价值进 行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：34. 每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时是相互补充，但不 应相互替代。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：35.

12、 所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：36. 鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。37. 不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分， 应当在资质等级许可的业务范围内从事估 价业务，而且要受地域范围的限制。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：解析 不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范 围内从事估

13、价业务，但不受地域范围的限制。38. 房地产估价师应当保持估价的独立性， 当与估价委托人、 估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有 利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：39. 如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价， 则不应接受该项估价委托（分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：40. 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析： 解析 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。41. 目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。分数： 2.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：42. 估价委托人一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：43. 估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧， 加上估价业务简单， 某估价机构按其要求完成了 估价。（分数： 2.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：44. 同