房地产估价师房地产估价理论与方法-35

1、房地产估价理论与方法 -35（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、B 单项选择题 /B（ 总题数： 35，分数： 35.00）1. 现有甲、乙、丙 3块地，土地单价分别是：甲为1000元/m2、乙为800元/m2、丙为500元/m2,其容积率分别是 6、 4、 2。如此 3 块地其他条件完全相同，则明智的买者会买 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 甲 VB. 乙C. 丙D. 无法确定 解析：楼面地价=土地单价-建筑容积率本题中甲楼面地价=1000*6=166.67（元/m2）乙楼面地价=800*4=200（元/m（） 丙楼面地价 =500* 2=250（元 /m2）2.

2、 估价对象权利人一般是 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 委托人B. 估价报告使用者C. 估价利害关系人 VD. 估价对象的抵押人解析：估价对象权利人属于估价委托人里面的内容。 估价委托人这一部分是新增内容, 以前没有展开讲解。3. 功能折旧违背了以下哪个原理 ?（ ） 。（分数： 1.00 ）A. 收益递减原理B. 收益递增原理C. 均衡原理 VD. 适合原理 解析：4. 投资价值评估时所采用的折现率为 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 银行存款利率B. 最低收益率 VC. 最高收益率D. 社会一般收益率 解析：5. 房地产市场是一个地区性市场,主要体现在它的 （ ） 。（分数： 1

3、.00 ）A. 独一无二B. 不可移动 VC. 流动性差D. 易受限制 解析：6. 对于下列房地产,不宜采用假设开发法的是 （ ） 。（分数： 1.00 ）A. 在建工程B. 停建工程C. 可改变用途的旧房D. 荒地 V解析：此题属于熟悉的范畴。考查的是假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发 潜力的房地产估价。解决此题的关键在于准确理解假设开发法的含义。7. 某宗土地总面积1000m2，容积率为3，现允许将容积率提高到 5,楼面地价不变，现已算出应补地价30万元，则改变之前的地价为（）元/m。（分数：1.00 ）A. 430B. 450 VC. 440D. 420变换公式，

4、求得(解决此题的关键在于在理解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。补地价是指需要补交给 政府的一笔地价。对于增加建筑容积率来说, 解的基础上牢记计算补地价的计算公式。8. 某建筑物，经测算其重置成本为 50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为 1万元，因无暖气、下水、朝 向等导致的功能折旧为 8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为 （）万元。A.9 B . 1 C . 14 D . 6（分数：1.00 ）A.B.C. VD.解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念及原因。建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。本题中这

5、三种折旧均包括，具体计算过程为：（1+8+5）万元=14万元 解决此题的关键在于正确理解建筑物折旧的概念及原因。9. 某宗房地产的收益期限为 35年，通过市场预测其未来 5年的净收益分别为20万元、22万元、24万元、 26万元、28万元，从未来第六年到第 35年每年的净收益大约为 35万元左右，该类房地产的报酬率为10%左右，则该宗房地产的收益价格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 294.41 VB. 295.54C. 293.16D. 315.22解析：此题属于掌握的范畴。是在考查对报酬资本化法的公式及其计算的掌握。本题为净收益在前若干年有变化的情况，具体计算过程为：解决此题的关键在于

6、熟练掌握计算公式，要注意平时加强练习。此题属于掌握的范畴。是在考查对报酬资本化法的公式及其计算的掌握。本题为净收益在前若干年有变化的情况，具体计算过程为：解决此题的关键在于熟练掌握计算公式，要注意平时加强练习。10. 某宗房地产的收益期限为 35年，预计第一年的净收益为 20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础 上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 581.38VB. 462.43C. 268.06D. 716.86解析：此题属于掌握的范畴。是在考查对报酬资本化法的公式及其计算的掌握。本题为净收益按等差级数11. 下列说法中错误的是

7、 ( ) 。(分数： 1.00 )A. 从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低B. 房地产价值与报酬率正相关VC. 风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高D. 报酬率应等同于具有同等风险的投资报酬率解析：此题属于掌握的范畴。 考查的是报酬率的概念。 报酬率是一种收益率， 是在报酬资本化法中采用的， 是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。解决此题的关键在于深刻理解报酬率的含义。12. 基本完好房的判定标准是 ( ) 。 (分数： 1.00 )A. 九、八成B. 八、七成C. 七、六成 VD. 六、五成解析：此题属于了解的范畴。 是在考查房屋

8、折旧和房屋完损等级评定的有关规定。1984年，我国颁布了 房屋完损等级评定标准，指出了房屋新旧程度的判定标准。解决此题的关键在于重点记忆。13. 某份抵押贷款期限 20 年的估价报告，它的最低保管期限为 ( ) 年。 (分数： 1.00 )A. 15B. 20 VC. 25D. 10 解析：估价资料的保管期限一般为 15 年，从估价报告出具之日算起。保管期限后满但估价所服务的行为未 了的应当保管到估价所服务的行为完结为止。14. 在制作价格修正率表时，临街深度价格递减率是“四三二一”法则，同时用( ) 法则来补充。(分数： 1.00 )A . “八七六五”B . “九八七六”VC. “七六五四

9、”D. “十九八七” 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。最简单最容易理解的深度价格递减率是“四三二一”法 则，同时用“九八七六”法则来补充。解决此题的关键在于在熟悉的基础上加强记忆。15. 以下不属于非市场价值的价值是 ( ) 。 (分数： 1.00 )A. 清算价值B. 投资价值C. 谨慎价值D. 交换价值 V解析：16. 人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是 ( ) 。 (分数： 1.00 )A. 空间直线距离B. 水平直线距离C. 交通直线距离D. 交通时间距离 V 解析：17. 可比实例的房地产状况一般是在 ( ) 时的状况。 (分数： 1.00 )A. 估

10、价时点B. 成交日期VC. 交易登记D. 合同签署解析：18. 某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到 2006年6月。已知该宗房地产所在地 区类似房地产 2006年1月至6月的价格指数分别为 85.5，86.7，85.6，90. 8，95.2，96.3（以2004年1 月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元/ m。（分数：1.00）A. 4443 VB. 3852C. 3601D. 4154解析：此题属于掌握的范畴。是在考查交易日期调整的方法。交易日期调整的方法包括价格指数调整和价 格变动率调整两种。其中，价格指数又包括定基价格指数和环比价格指数

11、。本题中采用的是定基价格指数，具体计算过程是： 解决此题的关键在于正确把握运用两种指数进行价格调整的公式，尽量在理解的基础上进行记忆。19. 下列价格阐述正确的是（）。（分数：1.00 ）A. 市场价格抵押价值征用价值课税价值B. 市场价格征用价值抵押价值课税价值VC. 市场价格课税价值征用价值抵押价值D. 市场价格征用价值课税价值抵押价值解析：20. 某宗房地产，使用面积为 830平方英尺，成交总价为 7万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为5%人民币与美元的汇率为 1美元=7.7395元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1卅建筑面积=0.9m2使用面积，（1平方英尺=0.0929030

12、4平方米），该宗房地产的实际成交价格为 （）元人民币/平方米建筑面 积。（分数：1.00 ）A. 7026.14B. 6258.75C. 7010.34D. 6323.58V解析：21. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度为30m前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则后街影响深度为（）m。（分数：1.00 ）A. 15B. 20C. 10 VD. 18解析：此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。采用路线价法计算前后两面临街矩形土地价格的过程为： 军决此题的关键在于熟悉计算公式的内涵。22. 现有某宗房地产，建筑面积为85.16m2,成交总价为60万元人

13、民币，分4次支付，首付18万元，其余分三期支付，半年后支付 14万元，一年后再支付14万元，余款两年后付清。则该宗房地产的实际成交价 格为（）元人民币/平方米建筑面积。（分数：1.00 ）A. 6774.31VB. 7045.56C. 6974.58D. 7034.5223. 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要 130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为（）万元，（分数：1.00）A. 2000B. 1970C. 2070 VD. 2170解

14、析：分析：该题有两种计算方法：（1）该办公楼因没有电梯引起的折旧额=130-100 = 30（万元）该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2100-30 = 2070（万元）（2）该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2200-130 = 2070（万元）解决此题的关键在于熟练掌握计算公式，要注意平时加强练习。24. 估价时点的确定要依赖于（）。（分数：1.00 ）A. 估价目的VB. 委托人的意思表示C. 估价对象D. 估价方法解析：25.1986年9月，国务院颁布的中华人民共和国房地产税暂行条例中规定，房产税的计税依据是房地 产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。（分数：1.00

15、 ）A. 10% 20%B. 20% 30%C. 10%30% VD. 30% 40%解析：26.以下难以用市场法进行估价的有（）。（分数：1.00 ）A. 住宅B. 写字楼C. 房地产开发用地D. 在建工程 V解析：27.2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了（）。（分数：1.00 ）A. 关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知B. 注册房地产估价师管理办法C. 关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知D. 房地产抵押估价指导意见V解析：28. 从买方角度看，成本法的理论依据是（）。（分数：1.00 ）A. 生产费用价值论B. 替代原理

16、VC. 效用价值论D. 重新购建价格解析：此题属于熟悉的范畴。成本法的理论依据，可以分为从卖方和买方的角度分别来看，从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理。解决此题的关键是应在理解的基础上进行记忆。29. 某消费者预购买一套住宅，根据国家相关规定，消费者自有资金至少要占总房款的30%抵押贷款占70%抵押贷款年利率为7%根据该消费者的还款能力，需要采用按月等额偿还本息，贷款期限为20年。通过可比实例房地产计算出的自由资金资本化率为12%则综合资本化利率为（）。（分数：1.00 ）A. 10.09 VB. 8.5C. 10.33D. 9.78解析：此题中要用到抵押贷款常数Rm, FM本质上是

17、等额还款额与抵押贷款金额的比值，进一步说就是资金时间价值计算中现值换算成年值的系数，所以只要熟练掌握了这个系数，计算此题就没有什么障碍了。此题中要用到抵押贷款常数Rm, FM本质上是等额还款额与抵押贷款金额的比值，进一步说就是资金时间价值计算中现值换算成年值的系数，所以只要熟练掌握了这个系数，计算此题就没有什么障碍了。30. 抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为（）。（分数：1.00 ）A. 再次抵押估价B. 增加抵押贷款估价VC. 续贷抵押估价D. 转抵押估价解析：房地产抵押估价的类型属于新增内容。31. 有A、B两宗面积较小的相邻土地

18、，各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块 B,则正常成交价格为（）万元。（分数：1.00 ）A. 30B. 50 VC. 30 70D. 70解析：此题属于掌握的范畴。是在考查影响房地产价格的因素以及正常成交价格的形成机制。土地面积的 大小也会影响房地产的价格。一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济适用的土地，价格较低。但在特 殊情况下可能有例外，面积狭小的土地有特高的价格，如本题中所示。另外，本题中成交价格的形成是处 于卖方市场。在卖方市场下，成交价往往是偏高的。32. 人民法院委

19、托的拍卖估价，评估的应当是 （）。（分数：1.00 ）A. 市场价值 VB. 保留价C. 清算价值D. 谨慎价值解析：这一部分是新增内容，以前没有涉及。33. 图中为一宗三角形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2，旁街路线价（土地单价）为1000元/m2, 临正街深度为22.86m（即75英尺），临旁街深度为15.24m（即50英尺），按照“四三二一”法则确定临街深 度价格修正率。另假设旁街影响加价率为20%临街深度75英尺的三角形土地价格修正率为63%,则该宗土地的单价为（）元/m2（分数:1.00 ）A. 1703.5B. 1688.4VC. 1655.4D. 1725.6解析

20、：该宗土地的单价和总价计算如下：该宗土地的单价 =（uo xdv 0+UiXdvi xt） xh=1688.4（元/m2）34. 某宗出让土地，产权登记为居住用地，但可以通过合法手续变更其用途， 经评估如果在该宗土地上进行 商业开发的话，其价值为 3000万元；如果进行居住开发的话，其价值为 2000万元，进行工业开发的话, 其价值为2500万元，则该宗土地的评估价格应为（）万元。（分数：1.00 ）A. 2000B. 3000 VC. 2500 3000D. 2000 3000解析：35. 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围内。（分数：1.00 ）A. 2 3B. 1 4C.

21、0.5 2 VD. 1 2解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查搜集可比实例的质量要求。解决此题的关键在于平时的经验以及重 点记忆。二、B多项选择题/B（总题数：15,分数：30.00）36. 以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是 （）。（分数：2.00 ）A. 投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估VB. 评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率C. 评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率VD. 评估投资价值时一般要扣除所得税VE. 评估市场价值时一般要扣除所得税解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类

22、及其相应的含义。投资价值与市场价值的 评估方法可能相同，但其中参数选取，的立场可能不同。如都可以采用收益法：评估市场价值时，采用的 折现率为社会的一般收益率，一般不扣除所得税；评估投资价值时，采用的折现率为最低期望收益率，而 且一般要扣除所得税。解决此题的关键在于日常的积累以及准确的理解和记忆。37. 运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于（）。（分数：2.00 ）A. 开发费用的正确预测B. 最佳开发利用方式的选取VC. 正确地预测未来开发完成后的价值VD. 开发利润的客观预测E. 开发时间的准确预测解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查假设开发法适用的条件。在实际工作中，运用假设开发法

23、估价结果 的可靠性如何，关键取决于是否正确地判断了最佳开发利用方式，是否正确地预测了未来开发完成后的房 地产价值。解决此题的关键在于搞清假设开发法的本质。38. 公开市场价值是指在下列 ( ) 交易条件下最可能实现的交易价格。(分数： 2.00 )A. 交易双方自愿地进行交易VB. 交易双方掌握必要的市场信息VC. 交易双方有较充裕的时间VD. 交易双方有必要的专业知识 VE. 交易双方都对要交易的房地产感兴趣解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。公开市场价值是在公开 市场上最可能形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利

24、 益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间来进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公 开且不具有排他性。解决此题的关键在于准确把握公开市场价值的含义。39. 在估价中，测算开发利润时应注意 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 开发利润是所得税后的B. 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润VC. 直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本VD. 成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本 +管理费用 +投资利息E. 销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法估价时房地产价格构成及各构成部分的测算。开发利润应是 所得税

25、前的。另外，开发利润由于利润率的种类不同，相应的计算基数就比较复杂。解决此题的关键在于 准确掌握不同利润率的含义及对应的计算基数。40. 政府对房地产的限制一般是通过管制权、 ( ) 来实现的。(分数： 2.00 )A. 征税权VB. 征收权VC. 征用权D. 充公权VE. 规章制度解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的特性。房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制一般 通过管制权、征收权、征税权以及充公权四种权力来实现。41. 以下能够引起利率上升的因素有 ( ) 。 (分数： 2.00 )A. 借贷资金的供给大于需求B. 预期通货膨胀率上升 VC. 中央银行采用货币紧缩政策 VD. 某

26、国国际收支出现大量顺差E. 中央银行采用货币扩张政策 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产 生波动。引起利率上升的因素有很多， 在分析时应深刻理解各种因素对利率的影响， 避免产生相反的结果。42. 房地产保险对房地产估价的需要，主要是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 投保时评估保险价值 VB. 投保时评估保险金额C. 事故发生后评估房屋所遭受的损失 VD. 事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格 VE. 事故发生后评估的赔偿金额解析：此题属于掌握的范畴。 是在考查房地产估价的必要性和现实需要。 房地产保险对房地产估价的需要， 一是在

27、投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受 的损失或重置价格、重建价格。解决此题的关键在于熟悉保险估价业务或重点记忆。43. 销售税费包括 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 两税一费(营业税、城市维护建设税、教育费附加)VB. 交易手续费 VC. 土地增值税D. 印花税 VE. 企业所得税解析：44. 某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有( ) 哪几种。(分数： 2.00 )A. 估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格VB. 估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格VC. 估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格VD. 估价时点

28、为未来，估价对象为现时状况下的价格E. 估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格 解析：此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。不同估价目的的房地产估价，其估价 时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较复杂，辅导教材在这方面讲得很详细，关 键还在于在理解的基础上熟练掌握。45. 以下这些权利中，属于他物权的有 ( ) 。分数： 2.00 )A. 使用权VB. 租赁权VC. 地役权VD. 所有权E. 抵押权V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产权益的概念。中国目前房地产权利的种类主要有所有权、使 用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。其中，所有权属于

29、自物权，其余属于他物权。解决 此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。46. 下列叙述错误的是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益VB. 房地产的所有权中，建筑物区分所有权是一种复合性的权利C. 土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利D. 地役权是指土地所有权人或土地使用权人为他人能在自己土地上通行而使用自己土地的权力VE. 典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利 解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产权益的概念。中国目前房地产权利的种类主要有所有权、使 用权

30、、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。解决此题的关键在于理解房地产各种权利的准确含 义。47. 以下不属于房地产转让的有 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 赠与B. 租赁 VC. 典当 VD. 以房地产抵债E. 以房地产作价入股解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产的转让方式：买卖；赠与；交换；以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的；因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；以房地产清偿债务的；法律、法规和规章规定的其他方式。它们的所有权属均 发生了变更。解决此题的关键在于准确把握房地产转让的几种方式。48. 供求变化对均衡价

31、格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（ ） 。（分数： 2.00 ）A. 供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加VB. 供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降C. 供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加D. 供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少VE. 供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加V解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产供求与价格之间关系的特殊性。解决此题的关键在于能够通 过供求曲线熟练找出均衡价格和均衡交易量的变化情况。49. 税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除 （ ） 后的数额。（分数： 2.00 ）A. 空

32、置等造成的收入损失 VB. 运营费用 VC. 抵押贷款还本付息额 VD. 期末转售收益E. 承租人权益价值解析：此题属于掌握的范畴。是在考查净收益的概念和求取方法。在求取净收益的过程中，要涉及潜在毛 收入、有效毛收入、运营费用、税前现金流量、期末转售收益以及承租人权益价值等概念。解决此题的关 键在于深刻理解相关概念的含义及内容。50. 因为估价的目的不同，所以 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 估价的依据不同B. 应评估的价值类型可能不同 VC. 估价时点的选取不同D. 估价中应考虑的因素可能不同 VE. 选用的估价方法可能不同 V解析： 此题属于掌握的范畴， 是在考查房地产估价的概念。

33、因为估价目的不同， 估价的依据、 考虑的因素， 以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同，甚至估价对象的范围也不相同。解决此题的关键是对估价 目的的内涵要有深刻的理解。三、B 判断题 /B（ 总题数： 15，分数： 15.00）51. 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，即有形的实体。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，进一步可分为有形的实体、该实体的质量以 及组合完成的功能这 3 个方面。52. 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权力、区位三者的综合体。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：

34、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。53. 由于房地产具有独一无二性，所以房地产市场不具备替代性。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：房地产尽管具有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性。54. 房地产供给有限性的本质，在于土地总量有限和面积不能增加。（分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V 解析：房地产供给有限性的本质，在于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。55. 房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，它是一个地区性市场。 （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：56. 房地产估价是对估价

35、对象在某一时期的价值作出估计。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：房地产估价是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。57. 同一宗房地产，在不同的时间，其价值一般是不相同的。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：58. 房地产估价的完整概念是： 估价人员根据特定的估价目的， 遵循公认的估价原则， 按照严谨的估价程序， 运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价 值进行测算和判定的活动。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：房地产估价的完整概念是：专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原

36、则，按照 严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对 象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。59. 一般物品是“劳动价值”的货币表现，地价本质上是地租的资本化，不是“劳动价值”的货币表现。 （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：60. 基准地价、标定地价、房屋重置价格都是一种评估价值。（分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：61. 标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 （分数： 1.00 ）A. 正确 VB. 错误解析：62. 合法原则是房地产估价的最高行为原则。（

37、分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为原则63. 成本法的本质是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。（分数： 1.00 ）A. 正确B.错误 V解析：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。64. 运用平均发展速度法进行房地产价格预测的条件是， 房地产价格的变动过程是持续上升或下降的， 并且 各期上升或下降的数额大致接近，否则就不宜采用这种方法。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：运用平均增减量法进行房地产价格预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并 且各期

38、上升或下降的数额大致接近，否则就不宜采用这种方法。65. 按房地价值进行高层建筑地价分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。（分数： 1.00 ）A. 正确B. 错误 V解析：按建筑面积进行高层建筑地价分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。四、B 计算题 /B（ 总题数： 2，分数： 20.00）66. 某幢房屋的建筑面积为 5000m正确答案： （）解析：解设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB,计算如下： 建筑安装工程费=1200（元/m2） 专业费用=1200X7%= 84（元/m2） 管理费用=（1200+84） X3%= 38.52（元/m2） 销售费用=VBX5%=0.03VB元/m2） 投资利息= （1200+84+38.52+0.03VB）X60%X1+6%）X1.5+40%X（1+6%）X0.5-1）=98.12+0.002 VB（元/m2） 销售税费=VBX6%= 0.06VB（元/m2） 开发利润：VBX25%= 0.25VB（元/m2） VB =1200+84+38.52+0.03VB+88.12+0.002VB+0.0