南宁市房地产发展状况的分析研究报告

1、南宁市房地产开展状况的分析研究报告一:宏观环境与机遇的分析一 1、南博会-南宁千载难逢的机遇南宁市作为广西壮族自治区的首府,是广西的政治、经济、文化、交通中央,与东南亚各国,尤其是越南、泰国有着紧密的联系,是我国和东盟个国沟通的桥头堡.大西南出海通道,优越的地理位置和交通设施,终于样广西,样南宁真正有水平抓住一切发展的机遇.而中国 一一东盟博览会的花落南宁,这一历史性的机遇,将会彻底的改变南宁, 样南宁不仅变得象个省会,而且将会成为一个区域性的国际城市.如果说改革开放是一股从南方发起的 南风,它成就了广东,尤其是成就了深圳的话.那么, 中国一一东盟自由贸易区的成立,以及中国 一一东盟博览会的举

2、办,它就是一股强劲的 东 风,必将会成就南宁,带动广西.如果说曾经的西部大开发,它是一股西风,也曾经滋润了广西,热闹了北海,但北海最终没能抓住的话.那么,回头看看,这几年来南宁市“136：程的建设,就好象为中国 一一东盟博览会这股 东风准备的一样；市容的变化,交通的改善,工作效率的提升,及早的准 备以及全力以赴的态度,完全说明南宁有水平留住着股东风,发挥它地威力.再者,由于南博会是温总理亲点在南宁举办,因此当南宁人感受到南博会威力的时候,南宁人将会象深圳人感谢* 样感谢温总.一 2:南宁市的经济开展状况这几年来,南宁市的经济一直保持10%以上的速度增长,工业的投资和生产速度明显加快,第三产业兴

3、旺,城市的建设有了日新月异的变化.一 3、2003年南宁市的经济开展指数：二：政策环境：二1:国家政策的支持：国务院直接指定南博会每年都在南宁举办,而且国务院和商务部明确要求我国其他30个省市,密切配合支持南宁市, 全力以赴办好 南博会：这样“10+1'的博览会就演变为 “10+30 的超大型的经济交流会.二2:广西的政策支持：近年来,南宁一直是广西重点开展的城市,被视为带着广西腾飞的龙头,无论是在投资和人才的引进上都有很大的政策支持.二3:南宁市的政策支持：这几年来,南宁市一直着力于改善投资环境、改善市容市貌、大力开展经济的建设.今年,南宁“136C程的建设已近入第3年,是攻坚年.根

4、据市政府报告,今年南宁将投资120亿元,用于根底设施的建设,以效劳 南博会和实现中变化.这样一来,从中央?区政府?市政府,一层层落实和支持南宁市的开展和建设,其政策力度,无谁能比.而南宁的屈起,将无可阻挡；南宁的房地产开展将进入黄金时期.三：今后几年南宁市的开展目标和当前的任务：三1:根据市政府的工作报告,今后几年,南宁的目标是,继续保持经济的快速增长,尤其是工业和商业的投资会有较大的增长.再者,城市的建设力度继续加大,城市的根底设施以及城市规模和城市人口, 将会快速增长,争取到2021年,南宁市常住人口到达 250万-300 万人.三2:当前,南宁市最紧迫、最重要的任务是,加快旧城改造,改善

5、交通和市容面貌,提升 政府机关的工作效率,提升旅游、住宿、餐饮等效劳质量,降低办公商业本钱,提升城 市竞争力,大力招商引资,以及大力推进相思湖新区的建设和大力整合市内的旅游资源包括良凤江-大王滩-扬美线路,全心全力做好准备,为南博会效劳.四：南宁房地产开展状况的描述：四1 :总体状况：从2000年开始,南宁的房地产的投资和销售保持着较快的增长,其中, 2003年的增长达到30% ,商品房的销售额超过 60亿元,而且空置率不断下降 根据广西企业调查对的消息,今年年初我市商品房的空置率比去年同期下降1%四2:各区域板块的状况：详细见各区域的调查报告这几年来,南宁市房地产的开发主要在垠东,而今垠东已

6、成熟,已没有可开发的土地,使得凤岭、仙葫、江南、城北、市中央板块,快速成长.而各板块的功能定位差异也日益明显.凤岭、仙葫板块,作为南宁的中央居住区, 环境好,交通方便,是有车一族首选的购房位置. 虽临近会展中央,但可开发的土地少,价格高,以及公车、医院、学校、超市、菜市等周边 配套设施还比拟少,有待跟上.江南作为南宁未来的商贸物流中央,虽交通方便,但是工厂多,空气质量差.这样,楼盘的定位也存在较大的差异.其中,沿邕江和绿化好的富宁路与机场路区域,可开发中高档的楼盘.其他楼盘,以中低档为主.市中央板块,可开发的土地少,主要以商业办公楼盘为主.城北板块,交通有所改善,但人多环境差,主要以中低档的住

7、宅楼盘为主.四3:南宁房地产市场的供给量与需求量：总体状况是,2003年南宁商品房的供给量不能满足需求量；但是,高档楼盘滞销,中低档楼盘脱销.全年完 2-3万套的销售量,销售额 60多亿.但据估计,南宁每年应有 5-8万 套以上的需求量,如城北区就有2-3万套的需求量.四4:南宁房地产的价格走势预测：今后2-3年,价格将继续走高,重要的原因是原材料和土地价格的上涨,以及炒楼团的增 多.但是,各区域上涨的幅度不一样,其中,垠东、凤岭一带上账幅度较大；再者,江南板 块上涨的幅度也会较大,上涨幅度比拟小的应该是城北和郊区板块.五：最直接带动南宁房地产的因素：五1 :交通的改善：旧城改造,街道的拓宽,

8、外环高速的建成,使南宁的交通有了极大的改善,让南宁房地产有了更 大的开展空间,从垠东到各个城区,满足了不同层次的需求.五2:“136T程的建设：“130：程产生的大量拆迁户据说有 10万户,已是购置的一大主力人群.同时,交通、 市容的该善,让不少外地人,看好南宁,安家南宁.五3:居民收入的不断增加,消费水平的增强：南宁作为广西的首府,有众多的机关单位,良好的待遇,以及兴旺的第三产业,使的城市居民人均收入高位居西部各省市第二位,中产阶级多,居民消费水平强.看2003年,南宁一个民族宫华联超市的营业额,在国内各个华联连锁店中,排名第四位,可见南宁人的消费水平不一般.这样一来,汽车、住房、旅游等,这

9、些今昔日高消费的工程,今在南宁 已是红红火火.据统计,南宁每天高达五十辆的汽车入户,虽然街道不断拓宽,但还觉拥挤；放眼街上,新车、名车,省内、省外各地车牌的小汽车越来越多.正说明,南宁已名副其实 的成为广西以及西南、华南的中央城市.五4:外地资本不断涌入南宁：根底设施的完善,以及 南博会的举办,将直接带动众多的外地资本进入南宁,投资置业. 同时,也提供了众多的就业时机,增加居民的收入和更多的需求.五5:外来人口的不断增加：南宁城市包容性强,环境优美,以及经济的快速开展,时机众多,使得城市人口飞快增长. 南宁已成为我区各地市人,购房的首选的城市.比方,荣和山水美地,一期的业主当中,就 有50%以

10、上是外地人,其中玉林人就有 100多户.宁汇新天地,占地 226亩,210户连排, 90栋独立别墅,已销售70% ,而外地人购置占 60%.东方明珠,均价 4500元/m,业主 中20%是外地人,8%是英国、美国、澳大利亚等国的外籍人士.铭湖经典,均价 4500元 /m,业主中30%是玉林、柳州、南丹、防城港等外地人,购房者年龄在35-45岁之间.玫瑰园,占350亩,分二期开发,400栋左右,目前已开发 210栋,只剩下10栋,价格在 60-80万元/栋之间,独立别墅在 100万元/栋以上,业主有1/3是外地人,主要是一些企业 老总和外企白领.根据报道,南宁市内常住人口已达160万,每年增加1

11、0万人左右.五6:城市功能日趋完善：南宁的政治、经济、文化、旅游、市容和生活配套设施等功能日益完善,让众多早期进入南 宁的外地生意人和本地人,有了钱直接安家南宁.五7:炒楼团的增多：随着南博会的利好出台,外地和本地的炒楼团集结南宁,增加了销售,但也增加了风险. 就目前的南宁来说,炒楼团的负面影响还不是很大,相反还有一定的帮助.但绝不能超过 20%的警戒线.六：今后几年南宁城市建设开展的方向：六1:大力推进旧城改造,和邕江沿岸的景观建设.六2:继续完善垠东、凤岭、仙葫区域,重点建设相思湖新区,大力建设江南物流园区.六3:拒绝 摊大饼式的扩张,努力开展郊区卫星城镇.如：仙葫、大沙田、玉洞、沙井、

12、吴士于、邕宁、三塘、罗文、安吉、华侨投资区等区域.七：今后几年南宁房地产走势预测：七1 :整个市场走势：房地产投资将继续增长,需求量和价格也会上涨,住房功能差异化也日趋明显,板块特点、 板块的目标客户群,更加突出；而品牌和营销的关注率、注重率将越来越高.七2:各个板块的走势：垠东、凤岭、仙葫板块将继续引领市场,本区域高档大盘不断推出,如荣和山水美地、苹果 园等.但区域区域竞争非常剧烈,周边配套也有待增强,主要客户群体为成功人士,白领精英以及外地成功人士.江南板块,异军突起.江南范围广,楼盘可根据自己的位置和周边配套,进行定位.主要有 两种客户群,一是相对富裕的人群,二是工薪阶层和拆迁户.今年本

13、板块的供给量大, 如阳光新城、新加坡城、斯壮家园、八桂绿城等大盘,估计不2万套.低价位的楼盘(1400-2000 元/m)走俏,肖高价位(2500-2800 )有滞销的现象.城北板块,走势将稳中有升,板块供给量短缺,市场需求旺盛.现城北有50万人口生活,需求量至少在3万套以上,但现在供给量只有 1万多套.主要楼盘有,振宁翠峰、棕桐湾、 城市碧园、恒大新城、美丽人家,安宇花园等,价格在 2000-2500元/m之间是人民接受 城北的理想价位.市中央板块,将继续以商业为主,可供开发的土地非常少,居住楼盘供给量几乎没有,相对中价位的商业楼盘走俏. 相思湖板块和堤园路沿线,将是未来2-5年重点、热点区域.其周边固有的 10几万人气,以及成熟的配套,和浓厚的文化气氛,良好的绿化,是人们又一理想的居住区.八：未来3-5年南宁各类型物业需求预测：八1:商务写字楼,将会复苏.经过几年的调整,以及南博会的带动,商务写字楼的需求能量将进一步释放,将有巨大量的市场需求.八2:中价位,交通