个人理财规划之买房规划案例

1、个人理财规划之买房规划案例新婚夫妇的购房计划戴先生，30岁，月收入8000元；妻，28岁,月收入6000元。两人年终奖金都可多领一个月。 基本支出：生活费5000元，孝养金1000元，交 际开支1500元，年度旅游支出3000元，每月固 定偿还小额信用贷款500元，基金定期定额投资 1500元，保险费支出200元。目前资产:股票型基金20000元，定期存款10000 （利率4%）,活期存款5000元。问题：1、现阶段是选择租屋或购屋划算?2、如果3年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备?一、财务状况及分析首先来看该家庭的资产负债情况: 资产负债表资产项目金额占总 资产现金，活 期存款5,

2、00014%负债项目金额占总 资产信用卡/ 信贷应6, 00017%定期存 款10, 00029%共同基 金20, 00057%资产总 额35, 000100%付款负债总 额6, 00017%净资产净资产总额29, 00083%目前负债比率只有17%,基本财务状况尚称 稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债项目 中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利 率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。其次，简要分析一下该家庭的现金流量:现金流量表类别项目金额百分 比说明收入先生年收 入7800059. 8%夫收入贡 献度太太年收 入5200039. 9%妻收入贡 献度工作收入130, 00099.

3、 7%工作收入 依赖度理财及其4000. 4%替代收入它收入来源年度总收 入130, 400100%支出生活消费 支出94, 00072. 1%消费率偿债支出6, 0004. 6%财务负担 率保障型保 费支出2, 4001.8%年度总支 出102, 40078. 5%支出比率结余总结余（可储蓄 额）28, 00021.5%储蓄率还本投资 额18, 00013. 8%固定储蓄 计划自由储蓄 额10, 0007. 7%自由储蓄率每月支出结构分析表消费（生 活）支出细项金额占总消费支 出%食2, 00026. 7%衣（送洗，一般1,00013. 3%添购）住（房租，水电 气，电话）1,00013.

4、3%行（交通费，油 钱）1, 00013. 3%交际费1, 50020. 0%奉养长辈1,00013. 3%消费（生活）支 出小计7, 500100. 0%从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率78. 8%,可储蓄率21.2%,属偏低范围。收入全来自于工作收入，理财收入不多，要 注意到收入中断可能造成的冲击。支出方面，财务负担率并不高（低于20%）,但消费率高达72.1%,有过度消费之虞，且外食 与交际费用合计高达生活支出的46.7%,略嫌偏 高，应考虑节流。二、购屋或租屋评估1、租屋的净现金流现值二-48,000/ (1.03) - 48, 000*1, 06 / (1.032) - 4

5、80,00* (1.062) / (1.033) -48,000* (1.063) / (1.034) - 48,000* (1.064) / (1.035)=-46, 602 - 47, 959 - 49, 356 - 50, 794 - 52 ,273=-246, 984 元。2、购房的净现金流现值购屋自备20万元，贷款利率4. 5%, 20年房 贷，每年本利摊还额=贷款金额60万/标准年金 现值系数 13. 00794 (n=20, i=4. 5) =46,125. 675年房贷支出总现金流量现值二-每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数(n=5, i=3) 4. 580=-211, 24

6、2 TUo假设5年后售屋:当时房价=80万*复利终值系数XXX (n=5, i=8) =1, 175, 462 元。当时房贷本金余额=-每年本利摊还额 46,125. 67*房贷支出年金现值倍数(n=15, r=4. 5) =495, 369 元。当时售屋净所得=1,175, 462 - 495, 369=679, 993 元。售屋所得现值（n=5, i=3） =586, 567元。购屋净现金流现值二（自备款-200,000） +（5年房贷支出总现金流量现值-211, 242） + （售屋所得现值586, 567) =175, 325 元。3、结论因为（购屋净现金流175, 325）-（租屋净

7、 现金流现值-246, 984） =422309元0目前购屋合算4、贷款额度概算理想房子三年后价格二800, 000*复利终值系数 1.25971 （n=3, i=8） =1,007, 768 元。房价*25%=届时需自备金额251, 942元。房价*75%=届时需贷款金额755, 826元。5、购房能力评估A.自备款额度评估在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份:1）依资产负债表，现有净资产可投入二金融 资产-消费负债=29, 000元。2）依现金流量表，未来每年可再投入二年度总结余（可储蓄额）28, 000+已清偿消费负债 6, 000=34, 000元（前项已经扣除）。三

8、年后总储蓄额度=29, 000*复利终值系数1.33100 (n=3, i=10)+34, 000*年金终值系数3. 31000(n=3,i=10) 112540=38, 599+112, 540=151, 139 元 自备款金额251, 942 元。自备款准备尚不足，差额=100, 803元。B.每年偿债能力评估已清偿消费负债6, 000元后，每年度总结余 （可还房贷金额）28, 000+6, 000=34, 000每年摊 还金额58, 105元。每年偿债能力尚不足，差额=24, 105元。结论：前述购屋计划无法以目前收支结构达成。C.如何调整收支自备款不足部分，每年需要多储蓄额度 二100

9、, 803/年金终值系数 3. 31000 (n=3, i=10) =30,454 元。房贷偿还部分，每年差额=24,105元。故，未来三年，每年比现况需多储蓄金额 =30,454,=每月多储蓄2538元即可。购屋之后，每年比现况需多储蓄金额 =24,105=每月多储蓄2009元即可。建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出, 或寻找薪资更高的工作机会。6、投资组合调整现有资产与未来的储蓄，将股票基金的 比重提高至少到七成左右。(以下的组合仅供参考，并非唯一答案，报 酬并非保证，波动风险仍需纳入考虑)项目金额目预估加权建议调调整前报酬预估整后百后加占率报酬分比权预金率估报融资产组合比重酬率活期 存款5, 00014%2. 5%0. 35%0. 00%0. 00%定期 存款10, 00029%4%1. 16%5. 00%0. 20%债券 基金00%6%0. 00%25. 00%1.50%股票 基金20, 00057%12%6. 84%70. 00%8. 40%调整 前投 资组 合报 酬预估8. 35%调整后 投资组 合