房产百科一手楼房买卖中常见的法律问题!

1、房产百科：一手楼房买卖中常见的法律问 题！（一）楼盘广告的法律认定在房屋交易的过程中，有些购房者会提由这样的疑问： 楼盘销售时提到引入名校的宣传，该广告有法律效力吗？要 是购买房屋之后，发现并有没有引入名校这一事实的话，该 如何维权呢？根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释第三条的规定：商品房的销售广 告和宣传资料为要约邀请，但是由卖人就商品房开发规划范 围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商 品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应 当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也 应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任

2、。对于购房者来说，最有效保障自己权益的是购房合同， 所以最好在合同里进行约定包括将要引进哪所名校等等。不 过，在实际操作中，多数开发商不愿意把引进名校的条款写 进合同，那么，购房者应该留个心眼，将开发商的广告宣传 材料及销售过程中的资料等保留下来。（二）认购书的法律效力在房地产销售过程中，一些购房者会跟开发商签订房屋认购书，那么这份认购书的效力等同于买卖合同吗？如果不是，它的法律效力又如何呢？根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释 第四条的规定：由卖人通过认购、 订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合 同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买

3、卖合 同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事 人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，由卖人应 当将定金返还买受人。另外，该解释第五条规定：商品房的认购、订购、预订 等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房 买卖合同的主要内容，并且由卖人已经按照约定收受购房款 的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，在拟定合同时，买房者需注意尽量搞成不可归责 于双方当事人的事由一般包括：不能就认购书内容以外的商 品房买卖合同内容协商一致等；如果觉得买的楼房不满意， 而不应急于回复说不买从而使自己违反认购书的约定而损 失了定金。应与开发商就该楼房进行协商，若协商不成也不 会构成违约的

4、，因为该认购书并非买卖合同。（三）产权登记的约定一般在商品房买卖合同中，开发商与购房者都有关于产 权登记的约定。但是在实务当中，开发商由于用地手续、规划建设、税费、企业转制或权属纠纷等因素的影响，逾期办 证的情况时有发生。那么购房者遇到开发商没有按照商品房 买卖合同上关于产权登记的约定履行，由现延期办证的情 况，购房者应如何处理呢？根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释第十八条的规定：由于由卖人的 原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除 当事人有特殊约定外，由卖人应当承担违约责任：(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期 限；(2)商品房买

5、卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房 屋交付使用之日起 90日；(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同 订立之日起90日。合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以 按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计 收逾期贷款利息的标准计算。另外，根据该解释的第十九条的规定：商品房买卖合同 约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定 的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于由卖人 的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求 解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，开发商延期办证，没有履行合同中的有关规定， 购房者可以追究其违约责任。还有开发商办好证没有交给购 房者，在司法实践还是认为延期办证的情况，这一点需要注 意。因为有时候购房者与开发商产生摩擦的时候，开发商没 有把办好的证及时给业主的时候，这种实际上是可以诉讼 的。结语：在房屋买卖的过程中，会产生各种各样的法律问题。在 购房过程中，购房者除了要关注房屋本身之外，还要关注的 是房屋买卖合同，因为房屋买卖合同的条款的有关 约定将对日后有关房屋买卖纠纷的解决产生重大的影响。因此，购房者应慎重房屋买卖合同的签订及相