房产买卖合同47修正版

1、法条释义总 M第一章一般规定第一条 为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主 义现代化建设，制定本法。【释义】本条是关于合同法立法宗旨的规定。依本条规定 ，合同法的立法宗 旨有三：1 .保护合同当事人的合法权益合同的当事人，是参加合同关系并享受一定权 利、承担一定义务的法人、其他组织。其合法权益 ，如在特殊情况变更合同的权 利、因对方违约或造成损失而索取赔偿金的权利、 为解决合同纠纷时依法申请仲 裁和提起诉讼的权利等，都应受到合同法的保护。因之，保护合同当事人的合法权 益,即为合同法的立法宗旨之一。2 .维护社会经济秩序保持稳定的、正常的社会经济秩序是发展我国社会主 义市场经

2、济、维护合同当事人合法权益的一个重要前提。 合同法规定了法人、其 他组织相互之间订立合同的一般原则，规定了变更和解除合同的条件和程序，还明 确规定了任何单位、个人不得利用合同从事违法活动，牟取非法收入，扰乱社会经 济秩序等。从而使合同主体进行经济活动有章可循 ，解决合同纠纷有法可依，进而 维护社会经济秩序，并打击各种扰乱社会经济秩序的非法活动。3 .促进社会主义现代化建设我国宪法规定，“我国正处于社会主义初级阶段。 国家的根本任务是 根据建设有中国特色社会主义的理论，集中力量进行社会主义 现代化建设”，“逐步实现工业、农业、国防和科学技术的现代化。”发展社会主 义市场经济，建设现代化的社会主义

3、国家，是我国新的历史时期的宏伟任务，也是 我国一切民商立法的根本宗旨。合同法正是通过保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，保障社会主义市场经济的健康发展 ，而促进社会主义现代化建 设。第二条 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、 变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议， 适用其他法律的规定。【释义】本条是对合同法所称合同概念的规定，也是对合同法调整对象的规 定。合同法上所称的合同，是指自然人、法人和其他组织之间设立、变更、 终止民事权利义务关系的协议。订立这种协议的民事主体在法律上称谓合同当事 人，可以是单位（包括法人和非法人单位），也

4、可以是自然人个人。民法通则第85 条中规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议”。这一定义强 调了合同本质上是一种协议，是当事人意思表示一致的产物。此处所称的“民事 关系”应仅指民事权利义务关系，合同应是仅限于民事权利义务的合同。 因为民 法通则将合同规定在“债权” 一节，明定合同为发生债的原因，且我国民法不承 认有所谓物权行为；至于那些非发生民事权利义务关系的协议（如自愿结婚和离婚协议等），在我国法律中均不称其为合同。此处的民事权利义务应从广义上理解， 像抵押合同、质押合同、承包合同、合伙合同、联营合同等合同也应包括在内，虽然它们不是纯粹的民事权利义务合同。由于这些合同本质上仍

5、然是反映交易关 系的，因此当然应受合同法的调整。应当指出，由于将合同视为交易的法律形式，将合同法视为规范交易行为的法律，因此凡不以反映交易关系为内容的协议（如行 政合同等），尽管在名称上也称为合同，却并不是合同法上所说的合同范畴。另外,婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第三条 合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一 方。【释义】本条是对当事人地位平等原则的规定。合同法调整的是平等主体自然人、法人、其他组织之间的商品交换关系。在这种经济关系中，当事人以平等的民事主体出现，而不是领导与被领导、隶属与 被隶属、管理与被管理的行政法律关系。平等的原则主要表现

6、（或者要求）是：1 .订立合同时的法律地位平等在市场经济条件下，各市场主体之间，不论其性质如何、规模大小，也不论是自 然人还是法人或者其他组织，更不论是国家机关法人还是企业法人，都必须受合同 法的约束，必须作为完全平等的主体在自愿的基础上协商确定双方的权利义务 ，任 何一方都不能强迫他方，把自己提出的条款强加于对方。2 .履行合同时的法律地位平等合同经双方平等协商，依法成立，当事人双方必须严格地按合同规定履行。 除 法律另有规定或者当事人严重违约外，任何一方不得单方面变更和解除合同，否则, 要对此造成的损失承担责任。要变更或者解除合同 ，必须平等地协商，达成一致意 见。3 .承担违约责任平等合

7、同的任何一方违反了合同约定，都必须根据合同的约定或者法律规定承担 违约责任；任何一方都不得因某种特殊地位而拒不承担违约责任。4 .处理合同纠纷要平等当事人因订立合同、履行合同等方面发生纠纷时，双方应平等地协商处理，任何一方不得把自己解决合同纠纷的意志强加给对方。双方不能协商解决或者不 愿协商解决的，都有权按照合同约定或者法律规定申请仲裁或者向法院起诉。仲 裁机构或者人民法院在处理合同纠纷时，也应当维护争议双方当事人的法律地位 平等原则。第四条 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干 预。第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德 不得扰乱社会经济秩序

8、，损害社会公共利益。【释义】这两条是对合同自由与国家适当干预相结合原则的规定。1 .合同自由原则合同自由原则，又称为当事人意思自治原则，是指当事人根据自己的利益需 要自主地决定是否签订合同，自主地选择缔约伙伴，自主协商合同的主要条款和解 决合同争议的方式。任何一方不得把自己的意志强加给对方，任何单位和个人不得非法干预。这一原则的内容主要有：(1)与他人缔结合同的自由，也就是指缔约当 事人应有权决定是否与他人订约;(2)选择相对人的自由，即指自由决定与何人订 立合同，或者说自由决定订立合同；(3)决定合同内容的自由，即指当事人有权依法 决定合同内容的自由。换言之，当事人在法律规定的范围内，可以自

9、由订立合同条 款，只要其内容不违背法律法规和社会公共利益，法律就承认其有效；(4)变更和解 除合同的自由，即指当事人有权通过协商，在合同成立以后变更合同的内容或解除 合同。2 .国家适当干预原则国家适当干预原则是指当事人虽然有合同的自由，但其签订、履行合同又不 能违反法律和政策的规定，国家应进行必要的干预，这是维护社会经济秩序稳定的 需要。国家必要干预原则是对合同自由原则的限制。这一原则主要要求是：(1)当事人订立、履行合同必须符合法律、行政法规的规定，即合法。需要指出的是，订立合同时,不仅要遵守有关规定当事人平等的民事权利义务关系的法律、法规，还应当遵守有关规定在国家管理某项经济生活中所产生

10、的纵向管理关系的法律。否则，合同不仅难以得到法律的有效保护，而且当事人将承担相应法律责任(包括合 同因违法而无效而产生的法律后果)。(2)尊重社会公德，不得损害国家利益或社会 公共利益。签订、履行合同时，有法律规定的，当事人必须遵守法律；没有法律规定 的，应当符合有关政策，符合社会公德 符合国家利益或社会公共利益。(3)合同管理 机关,应依据法律、法规规定的职责，对合同进行必要的监督，对利用合同进行的违 法活动进行查处。由上可见，当事人享有的合同自由是在法律、社会公德范围内 的自由，而不是无任何约束的自由。所以，应当将合同自由原则与国家必要干预原 则(或者合法原则)紧密地结合在一起。只有这样，

11、才能正确地保护合同当事人的合 法权益，维护正常的社会经济秩序，促进社会经济进步。第五条 当事人应当遵循公平原则确定双方的权利和义务。【释义】本条是对公平原则的规定。公平原则，是指如何使合同确定的权利义务关系体现公正、平等或者对等的 要求，不偏袒任何一方当事人，它最根本的要求就是双方当事人的权利和义务应当 对等、互利。双方当事人权利和义务的公平原则，贯穿于整个合同行为过程中。主要表现 为：(1)在订立合同时，双方当事人应当公平地确定合同的每一个条款，使之充分反映等价交换的要求。履行的条件也应当公平，不允许签订对一方有利而对对方不 利的合同。（2）对于显失公平的合同，合同成立、生效后，完全履行之前

12、，法律也允许 利益受到损害的一方当事人请求人民法院、仲裁机构变更或者撤销 ，从而保护该 当事人的利益。（3）在合同履行过程中，若发生情势变更，使合同内容显失公平的， 法律允许当事人变更或者解除合同。（4） 一方违约应当承担违约责任，以弥补守约 方所遭受的损失，这同样也体现了公平的法则。（5）在发生合同纠纷时，法院或者仲 裁机构也应当按照公平的原则正确地确定当事人的权利义务和责任 ，处理双方争 议。维护合同公平与维护合同自由是密切联系在一起的，两者相辅相成，缺一不可。合同自由赋予交易当事人享有广泛的行为自由，而维护合同公平则意味着赋予法院或者仲裁机构以一定的自由裁量权，使他们能够根据合同关系的具

13、体情况， 平衡当事人之间的利益，保护经济上的弱者，维护当事人的平等地位和合同内容的 公平。可见维护合同公平在一定程度上限制了合同自由，但它是合同自由能发挥正常作用的基础，是维护当事人的合法权益所必需的。第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。【释义】本条是对诚实信用原则的规定。所谓诚实彳S用原则，是指合同从订立到履行的全过程中，各方当事人都应诚 实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。 同时，诚信原则要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益之间的平 衡。诚信原则主要有以下内容或者要求：（1）在订立合同时，当事人应诚实坦白，不允许有任何欺诈行

14、为。当事人主观上 应当是诚实的、善意的，并依据诚信的观念行为。只要主观上是善意的，即使因过 失而未能如实陈述事实真相，也不能认为违反诚信原则；而采取欺诈手段签订的合 同则属无效合同。（2）在履行合同过程中，要诚实守信，以善意方式行使权利和履行义务。具体表 现是:第一，要求当事人在从事交易活动中，应当忠于事实真相，不得欺骗他人，损人 利己。当事人订立合同后应格守诺言，任何违反合同义务以及违反附随义务的行 为，都是对诚实信用原则的违背。第二，当事人应依善意的方式行使权利和履行义 务,不得规避法律和合同规定。第三,当事人不得故意曲解有关合同条款，钻合同条 款不完善的空子，损害对方当事人的权益。（3）

15、诚信原则要求平衡当事人之间的各种利益冲突和矛盾。平等主体之间的交易关系，都是各个交易主体因追求各不相同的经济利益而产生的，而各方当事人之间的利益常常会发生各种种突或矛盾，诚信原则不仅要平衡当事人之间的利益， 而且要求平衡当事人的利益与社会利益之间的冲突与矛盾，即要求当事人在从事 民事活动中，要充分尊重他人和社会的利益，不得滥用权利，损害国家、集体和第三 人的利益。(4)解释法律和合同的作用。诚实信用原则要求在法律与合同缺乏规定或规 定不明确时，司法审判人员或者仲裁人员应依据诚信、公平的观念，准确解释法律 和合同内容。具体来说，一方面，在适用法律方面，诚实信用原则要求能够依据诚 信、公平的观念正

16、确解释法律、适用法律，弥补法律规定的不足。另一方面，诚实 信用原则也是司法审判人员或者仲裁人员在解释合同时所应遵循的一项原则。在实践中，当事人在订立合同时可能其所使用的文字词句不当，未能将其真实意思表 达清楚，或合同未能明确各自的权利义务关系，使合同不能得以正确履行，从而发 生纠纷，此时，法院或仲裁机关应依据诚实信用原则，考虑各种因素(如合同的性质 和目的、交易习惯等)以探求出当事人的真实意志，并正确地解释合同，从而判明是 非，确定责任。在法律上，诚实信用原则属于强行性规范，当事人不得以其协议加以排除和 规避。第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定 履行自己的义务，

17、不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。【释义】本条是对合同法律效力的规定。依法成立的合同，具有法律效力，受法律保护，此即合同的效力。所谓合同的法 律效力，是指合同在法律上所具有的债的效果，是约束合同双方当事人遵守合同内 容的力量。但这里应该注意，只有依法签订的有效合同，才具有法律效力，违反国家 法律、社会公共利益而订立的合同，是一种无效合同，对双方当事人不具有法律约 束力用而这样的合同也就没有法律效力。合同的法律效力有以下几方面内容：(1)合同当事人负有依约履行合同的义务。依照合同约定 ，全面、正确地履行 合同是当事人的最主要义务。在双务合同中，一方的权利就是对方的义务，对方不

18、 全面、正确地履行合同义务，就直接影响另一方的合同权利。所以合同目的的实 现依赖于依约履行合同，合同法律效力的作用即在于保障合同得以全面、正确地 履行。(2)违反合同义务的当事人，必须承担违约责任。一方违反合同规定的，受害方 当事人可以通过法律程序要求该当事人履行合同，并依法追究其违反合同的民事责任。(3)任何一方无约定或法定事由，不得变更或解除合同。合同是当事人的合意： 是意思表示一致的产物，因此其变更、解除原则上应由双方协议解决，而无权单方 变更或解除原先订立的合同，除非合同有相反约定或法律有例外规定。如果允许 一方当事人擅自变更或解除合同，合同的命运取决于一方当事人的意愿，合同的法 律效力就无从谈起，另一方当事人的利益就得不到保障。因此，合同的法律效力势 必要禁止合同任何一