浅析老旧小区物业费

1、文档来源为：从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持附件一、老旧小区物业费现状老旧小区顾名思义就是上个世纪六、七十年代前建设的住宅小区，这部分住宅小区大部分基础设施较差，设备陈旧，维护费用较大。同心物业代管的自管房老旧小区共计 6个（汽南、汽北、百万庄、西直门、北河沿、小西天）管理面积近 25万平方米，这其中包括高层住宅9栋、多层住宅31栋及部分平房，这部分住宅有1953年的多 层建筑，还有建国初期的平房院落，高层建筑大部分也是上世纪八十年代初建成的，由于基础设施老旧，维修成本相当大。平房院落2%高层41%高层多层平房院落自管房总面积102566.2141670.54952.17附件2

2、010年公司收入与支由现状2010年度我单位的收入和支出明细如下：一、 收入2010年收入明细单位：万元出租房中心支付 物业费汽北停 车费房改 房费经济适用 房物业费央产房上 市物业费其他合计269.0421040402012.350641.34我单位还有供暖11.5万平米，应收供暖收入345万元，2010年实 际收供暖费283万元，政府补贴供暖费80万元。目前中心拨付物业 管理费210万元的标准还是执行京价（房）字1997第196号文，当 时白云路西里甲12楼、甲8、10还没有建成，拨付的经费不含这 3 栋楼的电梯运行维护费、高压水泵运行维护费等，且能源费也由1997 年的水费0.11元/吨

3、、电费0.165元/千瓦时，到现在的水费 6.21元/ 吨、电费0.8元/千瓦时-0.9元/千瓦时。经济适用房物业费现在高层是 1.2元/ itf,多层0.55元/ itf,还是 根据京发改20052662号北京市经济适用住房小区物业服务收费政 府指导价收费标准制定的，目前北京市经济适用房物业费执行京发 改20052662号，多层0.55元/ m高层1.2元/ m2 ；北京半壁店的限 价房物业费1.98元/nf,从2005年到现在物价水平上升了很多，以前 的收费标准完全已经不适应现在的物价水平。、支出2010年支由明细人工费物业维修费（水、电）公务费税费保安保洁费支出合计323141.6654

4、543557.66物业维修费26%保安费税费8%还有供暖支出356万元，其中能源消耗（锅炉水、电、天然气）为320万元，维保及人工费占36万元。从2005年到现在设备设施维修及配件的价格成倍上涨。仅2011年1月份，全国工业生产者出厂价格比上月上涨0.9%,比去年同月上涨6.6%;工业生产者购进价格比上月上涨 1.2%,比去年同月上涨 9.7%,生产资料出厂价格环比上涨 1.0%。支出中能源消耗、维修费及人工费占绝大多数比例，能源从2005年到2010年底已经上调了五次，锅炉等工业用电也同比上涨，峰段 电费已达每千瓦/时1.345元，电梯及水泵电价从2005年到2010年上 涨表格如下：0.8

5、 - 0.7.0.6 一0.5.0.4.0.3.0.2 -0.1 .0-200520062007200820092010口电梯电价（千瓦/时/元）0.63250.63750.67250.73850.7810.781水泵电价（千瓦/时/元）0.67250.72750.75750.77850.8210.821电梯电价（千瓦/时/元）水泵电价（千瓦/时/元）北京市社会平均工资也从 2005年的人均月收入2734元上升到2010年的人 均月收入4201.25元。口2005口 2006口 2007“ 2008 2009口 2010北京非私营企业职工年收入 2008年为56328元，2009年为58148

6、3文档来源为：从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.文档来源为:从网络收集整理.word 版本可编辑.欢迎下载支持元， 2010 年为 65683元。我单位 2010 年人工费为323 万元，其中包括单位负担的职工五险一金 85.43万元，因为同心物业管理有限公司已经在社会上了养老保险， 单位在支付职工工资的同时还要负担应发工资的44.3%的各项社会保险及住房公积金，个人按应发工资的22.3%上缴社会保险及住房公积金后为实发工资。我单位现有在岗职工33 人、内退15 人、外聘农民合同工17 人、退休职工32 人（社会发放养老金），人均应发工资 36080元 /年，3006.70元

7、/月，扣除各项保险及税金后实发工资为2402.04 元 /月；2010年北京社会平均工资为4201.25元 /月，2010年我们职工的年收入为北京非私营企业职工年收入的54.85%，仅为北京社平工资的71.57%，远远低于北京市社会平均水平，公司人员结构老化，收入和社会差距较大，我们也曾去社会招聘有技能的人员，这样的收入水平很难招聘到可用人才。京发改 20052662 号 北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准第三条第二款服务标准中的第三小点维修服务费标准执行京房地修字1998第 799号文件， 1998年市场劳动力价格为人工费按700 900 元 /月、保洁300 400 元

8、/月、保安400-500 元，管理人员工资1400 1500 元 /月，现在保安保洁每月1800 元 /人，招个普通维修工最少也要2000 元 /月，管理人员3000 元 /月以上，还要执行每周工作时间不超过40 小时，单位还要负担的五险一金及节假日加班的三薪。附件三、经过和西城房屋土地管理局相关领导沟通咨询取得调查数据如下：西城区有400多个物业项目，收费标准分布如下：1元以下10%9元以上5-9元一2-3元3-4元15%50%在西城区同行业400多家物业企业中，物业收费标准定 9元/nf以 上为 3%; 5-9 元/ ttf 占 2% 4-5 元/ itf 占 10% 3-4 元/ itf 占 15% 2-3 元/ m2占50% 1-2元/ m2占10%在1元/ itf以下的企业只占10%左右, 而且一般是筹酬金制，或者经济适用房服务企业有政府补贴， 而且因 为成本和收费不成正比而举步维艰。能源费不断上涨，人工成本不断增加是我国经济社会发展在全球 化背景下面临的长期性课题，因此提高物业的收费标准也是大势所趋。