商务楼前期策划方案

1、商务楼前期策划方案 第二部分 市场篇 一、 总体市场环境分析 1、 市场供给量分析 数据来自北京市统计局网站 今年前三个季度，北京市房地产开发投资虽然受. 71 号、121 号等文件的影响，但是增长势头依然明显，至月份累计完成投资 733.9 亿元，同比增长 20.8%。1 至 8 月住宅完成投资 397.2 亿元，同比增长 16.；办公楼完成 102.1亿元，同比增长 56%；商业营业用房完成 43.6 亿元，同比增长 55.7。 数据来自北京市统计局网站 2021、2021年1-9月北京房地产开发面积统计表（单位：万平米）8299.691131.187420.12889.240202140

2、006000800010000开复工面积 竣工面积2021年1-9月 2021年1-9月2021、2021年1-8月房地产投资比较表（单位：亿）607.534265.428733.9397.2102.143.60100202100400500600700800总完成投资额住宅完成投资额办公楼完成投资额商业用房完成投资额2021年1-8月 2021年1-8月 从商品房供应看，截至 9 月底，北京市商品房屋开复工面积达 8299.69 万平方米，比上年同期增长 11.86，竣工各类商品房万 1131.18 平方米，同比增长27.24%。 北京市房地产投资资金到位较好，外商直接投资回升。截至 8 月

3、底，地产开发本年到位资金 1353.7 亿元,占全市房地产本年到位资金的 72.6。在本年到位资金中，外商直接投资到位 14 亿元，同比增长 2.9 倍。由于资金到位充裕、及时，对北京市房地产开发投资的稳步增长，起到了积极的保障作用。 受一系列土地政策的影响，截至 8 月底，北京市房地产开发企业用于土地开发的投资为 11.9 亿元，同比下降，本年完成土地开发面积 161.7 万平方米，同比下降 56.2；本年购置土地面积 268.7 万平方米,同比下降 58.2。 随着后几个月土地出让方式的结束，各开发企业将把主要精力投入到现有工程的开发上，北京市整体开发投资速度将保持适宜的发展水平。 市场需

4、求分析 对于需求市场的了解主要考察近年来销售面积、销售额的增长状况，也是直接反映.购买力的重要指标，同时了解目前消费者的消费特征及走势。 1999-2021 年商品房销售面积统计表（单位：万平方米） 1999-2021 年商品房销售额统计图（单位：亿元） 数据来自北京市统计局网站 从以上图例可以看出： 近五年来商品房的销售额和销售面积在飞速增长，尤其 2021 年以后增长速度更快、增长率更高。其中个人住房消费，自从 1998 年取消福利分房以来，其需求被很快释放并呈现高增长态势，至 2021 年个人住房消费占全部住宅消费的比例非常高。 但从销售额和销售面积的增长率比较来看，销售额平均增长率低于

5、销售面积增长率544.4484.7956.9 898.21205 1127.51708 1604.41895.51771.105001000150020211999年 2021年 2021年 2021年 2021年总销售面积商品房销售面积307.5232470.7409.3609.6 531.7813.8716.71095.54864.250202100600800100012021999年 2021年 2021年 2021年 2021年总销售额商品房销售额 7-8%，也从侧面说明商品房的平均销售价格在下降并且也反映了商品房消费结构的变化，更加趋于大众化。 另据北京市统计局相关数据显示，截至

6、8 月底，北京市累计销售各类商品房屋 987.9万平方米，同比增长 41.3，其中住宅 902.5 万平方米，同比增长 36.5。销售给个人的商品住宅面积达 894.5 万平方米，占商品住宅销售总量的 99.1。 据此，我们也可以看到，北京房地产市场需求潜力依然巨大。 相关市场详解及预期 办公楼市场 一到九月，总的办公楼施工面积，新开工面积，竣工面积都在增加，特别是办公楼的竣工面积达到了 77 万平方米，同比增长将近 200，销售面积增长 260。从办公楼的价格看，整个从 2021 年开始，办公楼的价格有所下降，特别是 2021 一到九月份下降了 23.96，从价格绝对值看，北京的价格弱高于上

7、海的价格，根据这些对市场的分析，我们对 2021 年的市场做了一下预测，首先供给还会增大，办公楼产品将会逐步趋于完善，5a 级写字楼将成为市场主流，整个办公楼面积将在 200 万平方米左右，均价应该在一万每平米左右。 商业用房 2021 年一到九月，商业用房竣工、开工面积同比有所增长，但新开工面积有所下降。整体市场在 2021 年年初价格有一定下滑，同比下降大概 16.54，第二、三季度价格有一定量的回调，略高于去年同期水平。一到九月销售面积与 2021 年同期同比上涨了 119.6，总体销售额达到 28.23 亿，是近几年一个最高水平。针对这样的市场情况，我们分析出，今年商业用房市场处于价格

8、相对稳定、销售情况缓慢上涨这样的一个市场态势。 通过对历年市场经验的总结分析，以及我们对 2021 年一到九月份供给需求的分析之后，我们认为 2021 年商业用房还是进入比较好的发展阶段，有可能成为一个市场新宠，施工面积预计七平万平方米左右，新开工可能是三百万平方米，销售面积将突破 100 万平方米，我们认为，整个北京市场，总体上应该是处于比较良性的发展阶段，应该是总体供需两旺。 产品行情分析 办公用房 独栋写字楼 亦称总部概念，其一般规模体量在 2021-10000 不等，甚至 20210 ，受中国入世影 响，一些较为知名的企业纷纷将总部设在北京，与以往开发模式不同的是，更多的企业更希望拥有

9、自己的独立办公场所，由此诞生了总部经济需求。 此类产品需求特点较为明确，专业性、主题性需求是其本质特点，亦成为词类产品前期运作中不容忽视的潜在客群。 townhouse 式办公楼 随着 townhouse 产品的盛行，以其设计形态为主的写字楼相继诞生，如森根国际，其面积一般在 180 以上，究其产品本质就是迷你型总部写字楼，其需求住力亦为创意型公司，由于此类产品位置较偏，销售情况一直走低。 超小户型办公楼 受银行贷款政策影响，办公楼由原来的大户型产品逐渐向 100 甚至更小面积的产品发展，这一变化是由目标需求的特点所决定的。 健康办公楼 受 sars 影响，旧有办公楼在整体通风效果上存在明显缺

10、陷，这样，对于现有办公楼购买群体而言，通风效果好的健康型写字楼成为未来需求的重点。 价格行情分析 我公司的市场监控数据显示，截至 8 月底，全市普通商品住宅平均售价为 4949 元平方米，住宅平均售价为 4491 元平方米，分别比去年同期上升 7.3和 4.4。 写字楼从 2021 年 7 月份到 2021 年 3 月份北京写字楼售价总体处于上升态势。由于 2021 年上半年 sars 的影响，去年 7 月份写字楼价格降到了 13000 元/平米以内，而本年度 2 月份则涨到 15000 元/平米以上，3 月份略有回落，但由于众多利好因素，写字楼市场价格还将继续坚挺。 我们认为，北京房地产市场

11、价格虽有所上涨，但这种波动还是属于区域内的价格波动，整体市场还是稳定正常的。今年上半年房价上涨，主要是受个别项目的带动，从而拉高了北京市整体的商品房价格。 区域市场环境分析 一、东南三环及其周边地区物业现状分析： （一）、总体状况分析： 北京市东南三环沿线地区作为 cbd、方庄、木樨园与亦庄经济技术开发区的衔接地带，依托南城开发的大势和政策优势，凭借其特殊的地理位置、完善的配套设施和便利的交通条件，物业发展态势良好： 普通住宅市场发展迅速，先后出现了一批性价比较高的特色楼盘，导致区域竞争日趋激烈。 在周边区域内，尤其是方庄地区聚集着大量的中小公司，从而为商务办公市场的发展开辟了较大的市场空间。

12、目前，随着区域经济的发展，商务凝聚力逐渐增强而市场反应相对滞后， 办公空间供给有限，这样就使得区内写字楼的出租率高于市场平均水平，商务办公市场发展空间巨大。 （二）、 住宅市场现状分析： 趋成熟，品质逐步提升，竞争日益激烈。 自 2021 年至今，先后有 20 多个项目陆续进入市场。随着存量规模的增大，竞争的加剧以及客户购房心理的成熟，整体区域市场的住宅产品在建筑外观、景观规划、户型设计、社区配套、物业管理及智能化等方面的水平不断提高，其中以新项目的性能价格比优势尤为突出。 l 东南三环沿线及周边区域重点项目列表： 住宅重点项目列表 物业名称 均价 建筑 形态 项目规模( ( 万平米) ) 社

13、区配套 绿化率 园境规划 主力户型 cbd 总部公寓 6888 板楼 40 超市、洗衣、邮政、医疗、银行 30% 中庭花园 2 居: 98-116 方丹苑 6260 板楼塔楼 7 小型超市 35% "米罗庭院'西班牙风格 2 居: 86-105 晶城秀府 6600 板楼 10.2 社区会所、超市等 33% 普通绿化 3 居: 130-150 时代 紫芳馨园 6400 塔楼 4 银行、医院、学校 30% 普通绿化 2 居: 70-85 芳星园 5900 塔楼 11 小型超市 35% 普通绿化 1 居: 45-70 筑梦缘 6600 板楼 4.8 小型超市 44% 双围合三花园

14、2 居: 110-130 北欧春天 6300 高层板楼 18 社区会所、超市、洗衣、邮政、医疗、银行 40% 岭南派风格园林 3 居: 135-165 平均 6421 元/ l 东南三环沿线及周边地区住宅市场重点分析： 1) 区域竞争日趋激烈导致住宅产品性价比不断提升。开发商针对区域客户的心理特征和消费偏好，在合理控制价格的同时，在最大限度内提高产品品质，以期通过形象包装、产品设计等方面的差异性形成项目特色和竞争优势，在市场中迅速打开局面。 2) 虽然南城的房地产项目正在逐渐升级，但是与北部、东部相比，其房价差异仍然很明显。该地区楼盘和北部、东部同品质项目价格差大多在1500 - 2021 元

15、/之间。其差距主要是由于南城的区域价值还未完全体现，与北部、东部成熟市政配套相比还有差距，再者就是一些远期利好还未完全显现出来。 3) 目前南城二环以内的项目价格普遍在 7000 元/平方米左右，位于二环和三环之间的项目价格大约在 6300 元-6800 元/平方米，而位于三环和四环之间的项目价格在 4500-6000 元/平方米之间。 4) 目前，本项目区域内的重点住宅项目均价集中于 55006500 元/平米之间，主力户型基本为 2 居和 3 居,面积 90150 平米。 l 对本案的启示： 目前东南三环沿线及周边地区的住宅市场竞争日趋激烈，各项目纷纷控制价格，提高品质以增强竞争力，吸引更

16、多购房者的关注； 与此同时，区域客户的购房心理更加成熟，面对众多备选项目，眼光更为挑剔，要求更加苛刻。较多相近项目的出现满足了市场对高性价比住宅的要求，受到广泛关注，极大的分流了区域客源，为同档次项目造成了巨大的竞争压力。 （三）、商务办公市场现状分析： 目前，东南三环沿线的商务办公氛围已初步形成，整体区域呈现出与西南三环大量中低档住宅聚集所不同的现代城市面貌。 实惠的售价、优越的位置、通达的交通以及分布于东南三环沿线的商务机构和方庄地区成熟的生活配套使这一区域特别是方庄地区聚集了大量的中小公司。 1 1 、区域内重点商务办公物业列表： 区域重点写字楼列表 项目明称 地理位置 租 金 出租率

17、按建筑面积计算 按使用面积计算 金城中心 铁匠营桥西北 2.8 元/m/天 3.2 元/m/天 70-80% 安富大厦 方庄桥西南角 3 元/m/天 3.3 元/m/天 90% 万富大厦 玉蜓桥东北角 3.5 元/m/天 4 元/m/天 90% 南方证券 南三环中路 2.3 元/m/天 90% 区域重点商务公寓列表 物业名称 项目位置 物业性质 均价 建筑形态 项目规模( ( 万平米) ) 装修标准 建设状况 富顿中心 朝阳东三环南路劲松桥东北角 写字楼/ / 公寓 9500 板塔结合 100400 精装修 现房 甲方乙方 丰台方城圆一区 区 0 20 号楼 商住公寓 7500 塔楼 8080

18、0 毛坯 现房 优士阁 朝阳国贸桥正南 南 0 1500 米，双井桥西南角 商住公寓 9300 塔楼 90924 菜单式 现房 嘉业大厦 丰台南三环刘家窑环岛东侧0 500 米路南 商住公寓 5500 塔楼 40000 毛坯 现房 远洋商务 朝阳东四环八里庄西里 1 1 号 商住公寓 8980 高层板楼 33667 公共部分精装修 现房 住邦2021 朝阳东四环慈云寺桥东南角 写字楼/ / 商住公寓 11000 板塔结合 250000 公共部分精装修 一期已入住、二期期房 领行 崇文广渠门桥西南角 商住公寓 7500 高层板楼 96000 毛坯 期房 平均价格 8470 元/ 2 2 、 东南

19、三环沿线及周边地区商务办公市场重点分析： a) 商住公寓市场分析： ¨ 区域重点商住公寓项目 5 个（龙珠公寓、金城公寓和芳园公寓为早期项目、优仕阁位置相对较远、甲方乙方为附近区域内新项目），销售率都已基本达到 95，其中大部分为企事业单位和投资型买家，比例为 80以上。目前，除新项目外各商住公寓的办公出租率均在 70左右。 ¨ 商住公寓虽然价格实惠，但是存在诸多不足，如：缺乏商务形象和配套服务，位置相对闭塞（位于方庄居住区内），办公和安防设施落后，物业管理松懈等，因而越发无法满足现代公司的办公需求，随着公司实力的增强，原有公司的迁出率逐步提高，尤以芳园公寓和龙珠公寓内的公

20、司外迁现象最为明显。 ¨ 目前，东南三环地区针对区域内实力较强的中小型公司而建设的高品质商住公寓项目稀缺，市场有效供给严重匮乏。 b) 写字楼市场分析： ¨ 区域重点写字楼项目 2 个（金城中心、安富大厦）,安富大厦以中小户型为主（70200平米），配套设施齐全，出租率90；金城中心由于户型偏大且车位数量有限，因而出租率略低（7080）。 ¨ 从客源构成来看，租赁写字楼的公司基本分为 2 类：原方庄中小公司迁入和依托南城建材、设备、电子产业等生存的中小型贸易公司直接进驻。 c) 商务办公市场总体分析： 随着东南三环区域经济的发展和原有公司的壮大，商务凝聚力逐渐增强

21、，对高品质商务办公空间的需求日益增长而市场反应相对滞后，办公类物业的有效供给严重不足，因而，使得商住公寓的销售率和写字楼的出租率高于市场平均水平，区域内商务办公市场发展空间巨大。 d) 对本案的启示： 商务办公市场需求增长而供给严重不足的现状为本案提供了难得的市场机会。结合市场现状，充分发挥自身作为商住项目的先天优势是本案成功的关键所在。 与此同时，方庄、d cbd 等核心商圈内的办公企业 外迁，亦为本项目提供较为充足的目标需求和潜在需求客群。 二、东南三环及其周边地区物业发展趋势分析： 1 1 、总体趋势分析： 东南三环沿线地区承接当前北京房地产良性发展态势，依托东部商圈辐射力度的加强和东南

22、部区域经济发展的良好预期如第五商圈的崛起等，区域凝聚力进一步增强，未来发展趋势总体向好： ¨ 住宅市场供给量进一步放大，市场面临较大的调整压力，竞争将日趋白热化，促使产品性价比进一步提高。 ¨ 东南部地区经济的迅速发展将带动区域商务办公市场的整体走高；以物流业为支柱对全市范围内中小贸易公司所形成的强势吸引将进一步刺激东南部市场对商务办公类物业的整体需求。 2 2 、住宅市场发展趋势分析： 区域住宅市场未来供给量巨大。巨大的供给将导致市场供求形势更加严峻，同时也对产品提出了更高的要求，没有突出的性价比优势，项目将很难继续在区域市场中生存。 3 3 、 商务办公市场发展趋势分析

23、： 东南三环沿线及其周边地区的商务办公市场未来发展趋势良好,主要原因在于: ¨ 实惠的销售价格及首付 20%，二十年按揭贷款成为吸引中小公司进驻的直接原因。 ¨ 区域内原有中小公司的发展壮大将导致其向周边地区扩张寻找更高标准的商务办公空间。 ¨ 区域经济的发展、cbd 和北京经济技术开发区辐射范围的扩张、力度的加大将增强区域的商务氛围，吸引更多的中小型公司。 ¨ 北京物流港的发展建设对于北京东南部区域经济的整体带动和对全市乃至全国范围内中小贸易公司及相关企业的强势吸引，将极大的刺激区域内商务办公类物业的需求，推动商务办公市场快速发展。届时将会有一大批依托

24、产品流通领域而生存的中小型贸易公司及相关企业向这一区域汇聚，商务办公市场的发展潜力显而易见。 市政建设的逐步到位，如：地铁 5 号线开通，南中轴路扩建等，一方面将进一步提高区域的通达性和交通便利度，缩短交通时距，打开商务办公物业的需求空间，商务办公类产品的投资价值进而全面提升；另一方面，更多的商务购买人群因南城实惠的房价、成熟的配套，将通过 5号线从市中心乃至北部地区流向这里，从而促进南城整体经济的发展。巨大的升值潜力，良好的前景预期必将吸引更多中小公司及投资型买家介入。 客户需求特点分析 一、 南城客户购房偏好分析： 随着客户购房心理的成熟及住宅品质的整体提升，选择南城置业的客群，其对各项购

25、房影响因素的重视程度也在发生变化： 1) 地缘性：久居南城的人对区域有着较深的市场认同度及区域情结。其受选购房范围依然是本区域内。 2) 价格：明显的价格优势（房价较北城同环路位置平均低 1000-1500 元左右）仍然是客户落户南城的首要因素。 3) 户型设计：户型设计在客户考虑置业时所占的比重日益提高，越来越多的客户意识到户型设计的优劣将直接关系到居住舒适度的高低。适中的面积、合理实用的空间布局成为购房者对户型乃至整个项目的重点需求点。 4) 社区配套：购房心理的成熟使客户对于自身形象和生活品质的要求越来越高。希望拥有服务齐全的市区配套已成为一种共同的追求。 5) 周边环境：购房者对于居所

26、的周边环境特别是配套设施状况较为关注。完善的配套设施能够弥补社区服务的不足，提供生活的全面解决方案。 6) 位置：随着南城道路改扩建工程的逐步开展，各区域的通达性和交通便捷度日益提高。 开发商实力、物业管理水平、景观规划特色等或为购房者关注的附加值。 二、东南三环沿线地区企事业单位状况分析： 东南三环沿线地区特别是方庄地区聚集了大量的企事业单位，这些单位中的绝大部分均依托方庄大社区而存在，随方庄地区的建设逐步进驻该区域。 a) 从规模来看，目前东南三环沿线区域的企事业单位中除中国电信，中基集团，中夏实业等少数大公司外，95以上为中小型单位，办公面积 80200 平米，公司职员520 人左右。

27、b) 从业务领域来看，集中在该区域的众多单位没有明显的行业导向（如：中关村以科技公司为主，cbd 以贸易公司为主），经营范围广泛，涉及电子、贸易、食品、科技、传媒、文体、娱乐、广告、化工、服饰等各个领域。大部分公司主要在南城开展业务。 c) 从经营性质和公司背景来看，区域内的中小单位可大体划分为三类： n 外市驻京联络处、办事处。 n 中小规模私营公司。 n 大公司驻南城分公司、子公司。 d) 从办公区域的选择来看，大量中小公司进驻方庄主要由于以下几个方面原因： n 方庄地区办公类物业实惠的租售价格。 n 便利的交通条件，依托二环、三环连通市区。 n 方庄地区成熟的配套设施（餐饮、娱乐休闲、银行、邮局等）。 n 从办公物业的选择来看，方庄的大部分中小公司主要以购买或承租的方式安置在各个公寓项目之中，这些公寓的租售价格普遍较低，但是缺乏商务形象，位置较 之环路周边的办公类物业相对闭塞，商务配套服务缺乏。 n 从发展态势来看，目前，南城的快速建设、东南三环区域经济的发展以及原有公司的优胜劣汰，一方面使区域的商务凝聚力逐渐增强，越来越多的中小公司看准这一区域的独特优势而逐渐汇集；另一方面，在市场竞争中