物业公司环保节能措施

1、物业公司环保节能措施第十五章节能降耗管理第一节建立节能降耗管理体系在全球经济走弱的形势下，各种能源价格日 益上涨、物业服务费不断下调的现状下， 物业公 司的利润空间已经非常小了。在这种情况下，怎 样才能保存并扩大物业公司的生存空间呢。开展 节能降耗，构建低碳物业无疑是一个非常重要的 途径。一、建立健全能源管理机构为了落实节能降耗工作，必须有相对稳定的 节能管理班子，管理和监督小区能源的合理使 用，制定节能计划，实施节能措施，并进行节能 技术培训。企业能源管理机构应以企业领导挂 帅，由各级职能部门人员组成节能降耗领导小 组。二、实行节能降耗目标管理（一）建立节能降耗标准和目标物业公司进行节能降耗

2、首先要着手制定各项节能降耗标准。1 .节能降耗标准和目标要解决的问题节能降耗标准和目标要解决以下问题：(1)使用某一项节约技术或措施到底能够 节约多少水电气？(2)使用什么测量仪器？(3)用什么测量方式？(4)用什么样的计算模型进行节能效益计 算？(5)如何测量？(6)如何计算节能效果？对这类问题必须建立相应的企业标准。2 .制定节能降耗标准和目标的依据制定节能降耗标准和目标的依据是：(1)要参照综合能耗计算通则、企业 能耗平衡通则、评价企业合理用电技术导则、 节电措施经济效益计算方法评价方法、风机 监测标准和水泵监测标准等国家和地方的 标准。(2)要横向按本行业中先进物业公司同性 质的物业项

3、目为参照，纵向按照本企业上年同期 水平实际消耗水平为依据，核算合理的技术改造节约额度，确立年度节能降耗的各项定额目标。3.节能降耗标准和目标建立的要求(1)对涉及能源消耗的项目要建立定额手 册，按月核减定额目标。(2)在各项目的节能降耗标准和定额目标 制定后，企业还要定期动态地调整定额， 使之不 断适应本企业的需要。节能降耗目标的制定不能保守，也不能冒 进。目标太高达不到，既浪费了人力、财力，又 挫伤了员工的积极性，还有可能使企业错失生存 发展的机遇；目标太低，起不到为企业带来经济 效益和社会效益的作用，没有实施价值。(二)节能降耗目标分解企业制定节能目标后，要将节能降耗定额目 标按月、按专业

4、分解落实。要层层分解到基层， 与经济效益挂钩，使全体员工完成自身的节能降 耗分目标，从而完成企业的整体节能目标。(三)对节能降耗目标的实施过程进行控制为保证企业节能降耗目标的实现，需要对节 能降耗目标的实施过程进行控制。1 .做好能源消耗的原始记录、建立能耗台(1)企业各个部门应认真做好能源消耗的 原始记录、建立能耗台账，并按规定向企业报送 能耗定额考核情况。(2)用能部门在考核期内发生超定额消耗 能源的应认真分析超耗原因，并按规定向企业报 送定额消耗能源分析报告，制定整改措施，以利 节能降耗。2 .进行严谨的财务日常核算企业要进行严谨的财务日常核算。采用按目 标预算与实际支出情况进行对比分析

5、的方法， 对 能源消耗支出进行分析、找出差异、寻求解决的 办法。3 .执行节能降耗考核与评价制度还要严格执行节能降耗考核与评价制度，以 便按照成本分析结果实施奖惩。通过严格的考 核，必然能调动各部门对节能降耗的高度重视。 但在具体实施过程中应注意到，物业公司属于服 务行业，提供给业主的产品就是服务。因此，在 完成节能降耗目标的过程中，不能以牺牲服务质 量为代价。对于在各种不同的情况下，应怎样进 行节能改造才能不降低服务质量，物业管理公司 一定要建立相应的制度和标准。三、建立激励机制物业公司降耗属于典型的全员活动，真正能 够依靠的力量是在一线工作的部门经理、领班和 员工。因此，物业公司对节能降耗

6、方面的管理主 要是对员工的管理。而对员工管理的实质就是如 何提高员工的节能意识，如何使员工在进行节能 降耗活动中始终保持旺盛的士气、高昂的热情， 为企业的节能降耗目标而努力，这就是激励问 题。激励方式有许多，例如金钱激励、目标激励、 关心激励、参与激励、工作激励、赏识激励和惩 罚激励等。四、组织节能降耗培训由于许多物业公司以较低薪金雇佣的操作 人员没有经过设备运行管理及节能降耗方面的 系统学习，只掌握了系统中单个设备的运行方 式，对整个系统的工作原理不甚了解，在遇有情 况变化时很难做出及时科学的处理。 因此，企业 应当把员工节能降耗培训列入企业人力资源管 理的一项重要内容。培训的内容要根据具体

7、情况而定，一般有下 列几个方面：1 .国家的能源法律、政策、指令、标准和规定等内容的培训；2 .能源技术管理基础知识的培训。如用电、 用水、用煤、用油、用热、用气等节能技术管理 的培训；3 .能源技术管理的方法和手段的培训。如能 源的计量与测试、能源消费的统计分析、微机在 能源管理上的应用、能耗计算方法与分析以及能 耗定额制度等；4 .能源经济分析基础的培训。如能源消费经 济活动效果的计算和分析，节能工程投资经济效 果的计算和评价等。企业要根据培训的对象、需要的时间来确定 培训方式，比如，采用专题报告会、节能系列讲 座、交流研讨会等方式。五、建立业主参与机制，鼓励业主参与物业节能降耗的工作是社

8、会活动，涉及到各 家各户。对企业、业主、社会来说，节能降耗是 一项“多赢”事业。因此，不仅要激励员工参与， 还要鼓励广大业主、用户积极参与。物业公司的 员工和广大业主、用户相互结合，互补互动，正 确决策，就可以真正实现物业节能降耗。业主参 与节能降耗包括自用物业和公用物业两个方面。物业公司一方面要在小区内开展节能宣传教育， 加大可持续发展、绿色消费、绿色文明等新理念 的灌输力度，提高业主、用户节能降耗的意识和 在日常生活中节能降耗的主动性和积极性； 另一 方面，要维护业主对物业共用部分节能降耗的知 情权、参与权和监督权，建立相关制度，使业主 参与真正落到实处。第二节 节能降耗的四大措施一、行为

9、节能行为节能，就是人为的节能。物业公司要注 重对员工的能源节约意识的培养，可在不同的场 合、通过不同的途径对能源节约的意义进行宣 传，使节能成为每位物业管理服务人员的自觉行 动。让每一个员工都认识到：节能是每位物业管 理服务人员的义务，节能也要靠全体物业管理服 务人员的主动参与和相互配合。物业项目的节能 工作不仅仅是某几个领导的事，也不仅仅是某个 部门的事，而是物业项目全体物业管理服务人员 的共同责任。凡是遇到浪费能源的事，物业管理 服务人员都有责任加以制止和纠正；凡是遇到节 约能源的事，物业管理服务人员都应当积极去做。要营造一个人人关心节能、人人参与节能的 工作氛围和环境。二、设计节能设计节

10、能，就是在开发商楼房设计和建造初 期，物业公司就要介入，为设计单位和开发企业 提供建设性的意见，使其所开发的楼盘项目向着 节能环保的方向去设计和建造。这样不仅能使建 筑逐渐实现节能，而且对后期的物业管理也是一 个很好的铺垫。尽早介入是做好物业项目节能工作的有效 措施。对物业公司而言，物业项目的节能工作绝 不能等到物业项目接管后才开始运作， 而应当尽 早介入到物业项目的工程设计和工程施工中。要做好物业项目的节能工作，首先要做到物 业项目这个产品是节能的，也就是说这个物业项 目所选用的设备全是节能设备、所用的材料都是 节能材料，它的电气线路、各种管道、设备的选 型、设备的数量等各个方面都要考虑节能

11、的需 要，体现节能的思想。物业管理人员比工程设计 人员、工程施工人员、工程管理人员更为了解和 掌握各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰 富的节能经验和节能体会。物业管理的尽早介入，就是要把这些经验和体会通过业主或建设单位运用到物业项目的工程设计和工程施工中， 用 以弥补设计和施工的缺陷，从而使物业项目这个 产品能够更加节能，为做好物业项目的节能工作 打下基础。四、技术节能技术节能是做好物业项目节能工作的有效 方法。(一)什么是技术节能技术节能包括两层含义：(1)运用专业节能产品，从而达到降低能 耗的目的。(2)运用技术方法达到降低能耗的目的。技术节能是做好物业项目节能工作的重要 方法。(二)

12、技术节能的具体措施物业项目可以分成两类：一类是新建物业项 目，一类是已经投入使用的物业项目。 无论是新 建物业项目还是已经投入使用的物业项目， 待物 业管理能够介入时，物业项目的工程建设均已基 本结束或者已经完全结束，这时再想通过改变设 计而达到节能目的，已经为时已晚，但是物业公 司可以做好以下工作：(1)根据自身的节能经验、体会和财务承 受能力，运用技术方法，对物业项目的设备设施 进行节能改造，从而降低物业项目的能耗。(2)调整有关设备的运行参数，降低物业 项目的能耗。(3)建议业主或物业经营人投入一定资金， 加装专业节能设备、淘汰高耗能设备而代之以新 型节能设备。(4)使用节能产品。技术节

13、能的方法很多， 关键是我们要善于去学、善于去想、善于去做。五、改造节能改造节能，就是对现有设备进行技术改造和 更新，使其实现最佳节能效果的一种节能行为。 这方面的改造内容比较多，目前就我们管理的项 目来说，高能耗的设备、设计不合理等现象还是 普遍存在的。诸如制冷机组选配过大、水泵的流 量和扬程不匹配，以及楼体围护结构、保温、照 明等问题，都涉及到能源的节能降耗问题。(一)改造节能的资金问题对设备进行改造通常都要有一笔可观的初 期投入资金，启动资金已经成为制约改造节能项 目快上马、早见效的关键问题。为解决这个问题， 物业公司可以在企业内部建立节能基金。 拟建设 的节能降耗项目以借款的形式从节能基

14、金中取 得，项目完成后再根据该项目获得的节能效益分 期还款。（二）改造节能的技术问题在节能技术改造中的还有一个难题就是技 术问题，要制定合理的、科学的技术改造方案， 必须要具有一批技术精尖的、各专业齐全的技术 人才，但绝大多数物业公司受管理成本的限制， 不可能配备大批的高级技术人员。为解决这一问 题，可从以下方面着手：1 .集中公司的技术人才，成立了工程专业 技术委员会委员主要来自公司内部在职或退休的经验 丰富的工程技术人员，一般工程技术人员申请加 入工程技术委员会，必须通过总经理办公会的审 核认定。委员会利用定期会议、网络交流平台等 形式开展节能降耗工作，并参与对项目节能改造 方案的审定、实

15、施和验收工作。2 .聘请外部专家对公司的节能改造工作给 予技术指导物业公司可以根据楼宇的机电系统的配置， 聘请相应专业的技术专家，一方面他们可以为节 能改造工作方案进行诊断，另一方面可以为公司 的技术人员进行能源管理工作的技术培训。3 .加强与外部的沟通、联系加强与政府或社会团体的沟通，进行信息的 交流和信息跟踪。同时也可以大学院所合作建立 能源管理实验室，重点帮助解决在能源管理中遇 到的技术及工程问题。第三节 节能降耗管理制度、表格、文本 一、物业公司节能降耗方案物业公司节能降耗方案一、目的 为了降低成本杜绝浪费增加公司经营收入提高物业公司的经济效益和社会效益公司应要求各部门全体员工全面深入

16、地开展开源节流活 动。二适用范围适用于本公司各部门及各物业项目的节能降耗工作。三、管理规定（一）宣传和引导公司要加强“开源节流、厉行节约”意识开展开 源节流活动的宣传和引导，通过广泛的宣传教育 使公司全体员工充分认识到开源节流活动的必 要性和紧迫性从而统一思想统一行动在公司各 部门员工中逐步树立成本观念和竞争观念自觉 加入到开源节流降低成本提高公司的市场竞争 力。（二）及时对开源节流活动效果进行检查、 评比、奖励1 .对各部门开源节流活动工作开展的情况 与实际成效进行检查、评比。2 .对于开源节流活动取得显著效果的部门 开源节流活动监督、评比小组提请公司按节约成 本或带来的直接额外收入的一定比

17、例给该部门 进行奖励。3 .对于开源节流活动开展情况不佳成效不 明显的部门按公司相关规定进行处罚。4 .发动全体员工提交开源节流提案单、 发电子邮件、当面交谈等方式积极为开源节流活 动献计献策提出合理化建议对于建议采纳后取 得了明显成效的员工按降低成本或带来的直接 额外收入的一定比例进行奖励。5 .可举办一些以“开源节流奉献中洲I”等为主 题的征文比赛活动并对比赛中征文优秀作品给 予一些奖励。(三)主要成本控制规定面1 .人力成本物业管理作为劳动密集型的微利行业面对 当前通货膨胀日益加剧、人力成本不断提高的新 形势厉行节约、降低成本尤为重要。物业公司 6070%的成本就是人工费。(1)在设计岗

18、位时应做到合理安排增加部 分技防设施代替不必要的固岗位也可由巡罗岗 增加重点部位的巡查频率等。(2)在人员招聘时就应做到宁缺勿滥特别 物管公司的管理人员、技术工种员工应择优使用 选择一专多能型人才减少不必要的外派维修人 工费。(3)控制国家法定节假日的加班人员减少不必要的双倍支出2 .工程成本控制方面(1)在设计施工及时向开发商建议使用节 能、环保的材料、灯具。(2)对已建成使用中的设备、设施进行摸 底排查找出节能降耗的方法对需要且能够改进 的设备、设施作出节电改造方案或建议逐步进行 改造以及在灯座加装反光镜等方法确保停车场 照明亮度等。(3)对大堂照明、梯间照明、车库照明等 分出白天和夜间补

19、充照明并使用独立开关控制。(4)严格做好所有照明使用时间、水景的 开放时间的控制特别部分大功率景观灯等并要 责任落实到岗位、责任到人。(5)在保证整体照明需求和造型完整有序 的前提下尽量减少灯具使用数量、功率等。(6)对原施工单位对部分订做、或市面较少材料也可协调在其撤场时预留部分、装修单位 施工后的余料做好妥善存放方便后期维修使用。(7)做好修旧利废工作对更换出的灯具、 镇流器等进行维修通过更换零件或重新拼装等 方式修理旧件减少新件的使用。(8)做好各设备、设施日常保养工作延长 设备、设施使用寿命减少维修成本。3 .用水成本控制方面(1)供水开关、闸阀和水箱、水位自控制 系统等关键部位要选用

20、质量过关的零配件。(2)保持经常巡视及时检测维修供水管网。(3)控制好绿化浇水用量适当减少雨后绿 化浇水用量。(4)严格控制乱使用消防水(5)控制好游泳池用水量提高管理员清洗 水池的工作效率减少吸水时间。(6)清洗多个水池时可分段清洗对第一个 以后水池中较清洁的水可抽或排放至第一个清 洗好的水池中再使用。4 .其它成本控制方面(1)物料采购时要多寻价比价采购性价比 较高物品尽量成批采购减少交通等成本。(2)物料控制方面实行部门领导首问制部 门领导对物料实行定期抽查进仓、出仓、领用等 环节责任到人对维修工配备常用物料并定期进 行严格物料核销等。(3)鼓励员工从小事做起把节约真正落实 到行动上如积

21、极开展“废旧纸回收利用”行动充分 利用二次环保纸养成人离灯灭、打印前先预览等良好习惯。二、管理处节能管理规定 管理处节能管理规定一、目的为规范物业管理处的节能工作，特制定本规7E。二、适用范围适用于本公司下属各项目管理处。三、管理职责1 .管理处经理负责小区的能源管理，具体 由工程技术部主管负责实施。2 .工程技术部主管负责统计小区主要耗能 设备以及公共照明设备的功率、 分布、数量等情 况。以便指定能耗预算，合理安排节能工作四、管理规定（一）能源计量1 .管理处应要求开发公司为小区主要耗能 设备和主要耗能区域安装计量仪表，以建立完整 的能源计量体系。2 .每日做好能耗记录。要求数据准确，字 体

22、工整清楚。值班电工做好每日用电抄表工作； 暖通专业做好大厦水耗统计和监控， 杜绝跑冒滴 漏。3 .工程技术部按照水、电类别每月统计重 点耗能设备/设施及小区总的能耗，并记录于“能 源统计表”中。4 ,能耗统计资料每月应上报管理处主任和 公司工程技术部，工程技术部应做好能耗的统计 分析，发现能耗异常及时分析报告。（二）管理处应加强对电梯、水泵房、公共 照明用电经济运行的管理应在设备管理制度和操作规范中加入经济 运行的内容，以使每个设备系统的每个操作都有 专人负责，按实质需要启动或停机，提高运行效 率。（三）员工日常工作中的节能1 .每个员工都必须遵守岗位要求，认真做好 各项巡视工作，始终坚持“以

23、人为本，注重节约” 这一理念，从方方面面入手，积极开展节能降耗 活动。2 .专业人员重点控制小区用水系统有无跑、 冒、滴、漏现象，有无违反公司规定使用能源的 行为。例如：私自接水、接电等。3 .内保人员重点监控楼层在无客户时，公共 区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否 关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求， 并将情况及时反馈总值班。4 .暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的 使用状态，杜绝长流水。例如：调节水箱水位或 调整冲水时间。5 .全体员工有责任对浪费能源的现象报告、 制止或纠正。6 .各专业严格按公司节能降耗具体措施操作， 不得私自开动设备。有效控制耗电总量，减少高 峰时段用

24、电量。(1)暖通专业每日参照天气预报温度、湿度 合理开闭冷机及附属设备。(2)电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施(3)保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。(4)清洗卫生间要合理使用水源，水龙头 不可长流水。(5)各部门要控制使用取暖器、空调等生 活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。三、物业管理处节能工作计划表物业管理处节能工作计划表节能 对象现状 评价整改措 施效益测算 (元/月)成本测 算(元)责 任 人四、办公区节能降耗管理责任表节能降耗管理责任表（照明）负责事项责任时间（一月一换）责任人签字K照明灯具在9： 00-W： 0。关闭，阴天或天色变 喑时打开二2下册时关闭照明灯具,如有加班只保留加班人 员所在区域的灯具照明，同时关照加班人员下 班时将灯具关掉：3、午休时间（夏季11： 30-13； 00,冬季12： 00-13： 00）关闭照明灯具.11.01-11. 3011 01-12, 310101-01.302.01-02. 2803.01-03. 3104.01-04. 3005. 01-05. 3106. 01-06. 30节能降耗管理责任表（空调）负责事项贵任时间（1月一换）责任人签字1、空调开关面板.显示的室内温度在16度以下时方 可开启空调开关；2、空调开启时间段为上午