2020年城规划盐城实施江苏城规划管理技术规定细则试行

1、【最新卓越m方案您可良由编辑】城市规划盐城市实施江苏省城市规划治理技术规定细那么试行20XX年XX月多年的企业客商参谋经验,经过实战验证描卓越治理方案 值得您下载抵田盐城市实施?江苏省城市规划治理技术规定?细那么试行1.1 为保证科学、合理地制定和实施城市规划,实现城市的社会经济开展目标,依据?中华人民共和国城乡规划法?、?江苏省城乡规划条例?、?江苏省城市规划治理技术规定 2021版?以下简 称省?技术规定?等城乡规划相关的法律、法规、标准和专业技术标准,并结合盐城市实际情况, 制定本实施细那么以下简称细那么.1.2 本细那么是与省?技术规定?相配套的标准性文件.在盐城市城市规划区内进行城市

2、规划编制和城市规划治理,均须执行省?技术规定?和本细那么.详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑治理内容,也应符合本规定.1.3 盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区含城南新区、盐城经济技术开发区全部行政范围.主城区旧区是指黄海路、串场河、小洋河围合的范围,新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围.城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细那么.城市规划区内乡镇可参照执行.2 城市土地使用治理2.1 城市用地分类2.1.1 城市用地,根据其使用的主要性质进行分类,根据?城市用地分类与规划建设用地标准?GB50137 -2021和?江苏省限

3、制性详细规划编制导那么?执行.2.1.2 与城市规划建设用地相连的风景名胜区、旅游度假区,其向公众开放、并有一定游憩设 施的用地包括用地范围内水域,可以计入公园绿地,其余不计入城市规划建设用地.2.2 建设用地的兼容性规定2.2.1 各类建设用地的划分和使用应符合经批准的详细规划的规定.2.2.2 在满足平安、环境等要求和相关标准、标准的前提下,提倡同一地块内不同使用功能的混合.建设用地的兼容原那么根据?江苏省限制性详细规划编制导那么?执行,用地兼容要求应当在详细规划中规定,并在市城乡规划主管部门出具的规划条件中具体明确.2.2.3 制定和实施新建居住区的规划,应根据城乡规划法律法规、国家和省

4、城乡规划相关标准、标准的规定,同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业效劳、金融邮电、社区效劳、市政公用、行政治理和其他公共效劳设施用地以及户外公共活动空间.2.2.3.1 公共效劳设施在布置上应相对集中,可按嵌入街坊式布局,宜独立布置于居住小区主入口处.开发工程分期实施的,配套公建设施的配建原那么及实施时序需在规划条件中具体明确.2.2.3.2 公共效劳设施的配套水平,应符合?城市居住区规划设计标准?2002版GB50180-93的规定.在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件,对配建工程进行合理的归并、调整,但不应少于与其居住人口规模相对应的千人总指标；对应配建的公共效劳设施如由于

5、周边已规划建成,且能够满足该工程配套要求的,那么该工程可不配建如综合性幼儿园、综合性菜场等.2.2.3.3 居住用地的公共活动空间含公共绿地、硬质铺装,应根据居住用地不同的规划布局形式设置相应的居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动空间,每个组团不少于一个公共活动空间,并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积.其用地总面积组团级：按不得少于人均0.3平方米核算；小区级：按不得少于人均0.5平方米核算.2.2.3.4 为居住用地配套的商业规模不应大于住宅总建筑面积的5%.住宅底层原那么上不得设置商业用房,按标准配套的商业用房宜内置独立布局.距各级商业中央较远的小区,不宜小于总建筑面积的3%

6、.2.2.3.5 社区公共治理与效劳配套用房按?关于增强市区社区用房规划建设治理的实施意见?执 行.2.3 建筑基地限制指标2.3.1 新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50000平方米.城市旧区范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让,应安排公共绿地或者配套公共设施用地.2.3.2 建筑基地缺乏上述规定的最小面积,但有以下情况之一,且不阻碍规划实施的,城市规划 行政主管部门可以核准建设：(1)邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的.(2)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制,确实无法调整、合并的.(3)社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配

7、电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设工程.(4)未纳入近期改造范围,经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋,需进行翻建的工程.2.3.3 城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.3的规定.表2.3.3各类建筑基地建筑密度、容积率指标建设类型建筑密度()容积率新区旧区新区旧区出类气候区出类气候区出类气候区出类气候区住宅建筑低层35401.11.2多层28301.71.8小高层25282.22.4高层20203.53.5公共建筑办公建筑类多层45502.53.0高层35405.06.0商业建筑类多层55603.54.0高层50555.56.5工业建筑类低层55600.7-1.21.0-1.5

8、多层45501.0-2.01.2-2.5注：1.幼托、中小学校等建设工程的容积率应按有关规定执行,但不得超过上表中相应住宅建筑的指标.2.工业用地应当提倡建设多层厂房,并在规划条件中规定容积率下限；工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑,其建筑密度、容积率指标、高度限制可参照办公建筑执行；有特殊工艺要求的工业工程,其指标可根据实际情况确定.3 .同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的,其容积率按不同建设类型的建筑面积比例折算.4 .表中指标不包括地下层建筑面积.但计算各类建筑相关配套设施指标时,地下为商办建筑的用房应计入建筑总面积.5 .表中指标为区间的,低值为下限,高值为上限；其余指标为上限

9、.6 .高度超过100米的超高层建筑,在满足日照、交通、消防、施工平安等要求的前提下,其建筑密度和容积率 可以根据详细规划确定的指标执行.7 .工业工程所需行政办公及生活效劳设施用地面积不得超过工业工程总用地面积的7%.严禁在工业工程用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中央等非生产性配套设施.1.1.4 建筑基地原有的容积率已超过规定值的,不得在该基地范围内进行扩建、加层.1.1.5 建筑物之间因公共交通需要,架设跨越城市道路的人行通道且符合以下规定的,其建筑面积可不计人建筑容积率限制指标范围：(1)通道内不设置商业设施,通道全天候对公众无偿开放；(2)通道下的净空高度不小于5.

10、0米,但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路通道下的净空高度可不小于4.5米.2.4 容积率计算和治理2.4.1 容积率计算按?盐城市市区容积率规划治理方法?执行.对容积率计算规那么,相关技术标准和规定未作明确规定的,可在规划条件中予以明确.2.4.2 住宅建筑的层高不宜超过3米,使用集中空调、新风或地暖系统的不宜超过3.3米.公共建筑等其他类型建筑的层高,应与其功能相适应.2.4.3 在鼓励利用地下空间的同时,不应随便改变原有自然地形地貌.除限制性详细规划有明确规定外,不得在工程建设中通过覆土方式抬高地平面来计算地下空间开发利用面积.建设工程利用地形高差或者改变地平面高度的形式,形成

11、下沉空间建设地面建筑的,应参照地上建筑计算建筑面积和容积率.2.4.4 城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行限制性详细规划.2.4.5 国有土地使用权一经出让或划拨,任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率.符合以下情形之一的,方可进行调整：(1).因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；(2).因城乡根底设施、公共效劳设施和公共平安设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；(3).国家和省、市的有关政策发生变化的；(4).法律、法规规定的其他条件.2.5 建筑层数的计算建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m ,建筑底部设置的高度不 超过

12、2.2m的自行车库、储藏室、敞开空间,以及建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等,可不计入建筑层数内.住宅顶部为2层一套的跃层,可按 1层计,其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层,应计入层数.3 建筑治理3.1 建筑布局3.1.1 建筑布局、朝向、形态等,应有利于自然采光、通风,减少建筑能耗.3.2 建筑间距3.2.1 建筑间距应符合日照、消防、抗震、平安的要求,并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线敷设和文物保护等方面的要求.3.2.2 住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距限制予以保证.如需通过其他方向满足其日照要求的, 相关限制指标和要求应当与相邻地块的开发利

13、用统筹考虑.现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的,周边用地的开发建设不应减少其现有日照时间.3.2.3 城市规划区范围内正南北向低、多层含小高层住宅建筑日照间距系数低限值为1.39.旧区改建中确实难以到达规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低,但日照间距系数低限值不应低于1.36.高层建筑与本地块内北侧新建高层、多层、低层住宅之间应进行日照分析,住宅建 筑不应低于大寒日2小时的日照标准；与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑之间也应不低于大 寒日2小时标准.住宅建筑所有南向居住空间必须要全部获得规定的冬季日照时间.3.2.3.1 住宅建筑的建筑间距按以下公式计算图示见附录二：L= L

14、1 ±L2I =建筑间距II =日照间距L2 =遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离3.2.3.2住宅建筑的日照间距按以下公式计算图示见附录二:L1 = i HL1 =日照间距i =日照间距系数H=建筑的计算高度3.2.3.3住宅建筑日照间距可按表3.2.3.3不同方位日照间距折减系数换算.表3.2.3.3不同方位日照间距折减换算表方位>0o w 15o>15o w 60o>60o折减值1.0L10.9L 10.95L 1注：1.表中方位为正南向0o偏东、偏西的方位角.2.本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑.3.方位角计算以被遮挡住宅建筑的方位为基准.3.2

15、.4 住宅建筑间距非平行布置,当相互夹角小于等于 60.时,其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距限制；当相互夹角大于 60.时,其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距限制图示见附录三.3.2.5 低层、多层、小高层住宅建筑日照间距3.2.5.1 低层、多层、小高层住宅建筑日照间距,条式建筑按3.2.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.2.5.2条规定执行.3.2.5.2 在南北向住宅建筑南侧垂直夹角60 °布置或东西向住宅建筑东西侧垂直夹角60 布置的低层、多层、小高层住宅建筑,其建筑日照间距按表3.2.3标准乘以0.9系数限制,当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上

16、含3幢垂直住宅建筑平行布置时,按平行布置住宅建筑限制图示见附录三3.2.5.3 低层、多层、小高层住宅建筑地面层为休闲、健身、绿化等用于公益活动的底层架空层, 或为车库、商业等非住宅用房,可以不考虑地面层的日照要求.沿城市道路的多层、小高层住宅建筑地面层起为非住宅用房时,从最低住宅层起算日照间距.3.2.6 高层住宅建筑日照间距3.2.6.1 高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划,并应进行日照影响分析, 保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定.日照影响分析的具体要求见附录四.3.2.6.2 高层住宅建筑之间以及高层住宅建筑与低层、多层、小

17、高层住宅建筑之间的日照间距可按3.2.3条计算确定.3.2.6.3 高层住宅建筑地面层起为非住宅用房的,从最低住宅层起算日照间距.3.2.7 住宅建筑山墙非平行布置时,以其最窄处限制山墙间距.沿城市道路住宅之间,相邻两侧山墙均无门、窗、阳台时,在满足消防等要求的前提下,其山墙 间距可酌情减少或毗邻建造.3.2.8 住宅建筑的间距在满足日照要求的前提下,最小间距应符合表 3.2.8.1、表3.2.8.2的规定图示见附录三.表3.2.8.1住宅建筑之间平行、垂直布置时的最小间距米建筑类别遮挡建筑高层小高层多层低层间距平垂平垂平垂平垂建筑类别行直行直行直行直布布布布布布布布置置置置置置置置被高层40

18、30302020151815遮小高层4025201815121212挡多层402520121210126建筑低层40252012121066表3.2.8.2住宅建筑之间山墙最小间距米 建筑*别 间距高层小高层多层低层两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无两侧单侧或无高层15一15一13一13一小高层15一13一9一9一多层13一9一8一6一低层13一9一6一6一注：1. “平行布置包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置包括南北向垂直布置和东西向垂直布置.2. “两侧是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门下同.3.“一表示按消防和施工平安等限制

19、下同.如山墙之间有公共道路的, 在符合消防和施工平安等要求的同时,山墙间距不得小于6米.4.住宅建筑之间存在相互遮挡的,应分别计算最小间距,并根据其中较大的值确定其建筑最小间距.3.2.9非住宅建筑与住宅建筑的间距3.2.9.1 非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的,其与住宅建筑的间距按住宅建筑间距的相关规定限制.3.2.9.2 规定.3.2.9.2 非住宅建筑位于住宅建筑北侧的,其最小间距应符合表表3.2.9.2 住宅建筑南侧与非住宅建筑北侧之间的最小间距米X高层多层、/、高层低层V<<相邻向宽>15 v>15<>15 V <151515间距>

20、30V15>30V15>30 V15 单侧单侧单侧30 两侧30两侧30 两侧 或无或无或无非住宅非 Wj层24201315139一13129住 多层18139-1296一106宅低层999966一6注：1 .建筑裙房高度小于或等于 10米时,按低层建筑间距限制；高度超过 10米且小于或等于24米时,按多层建筑间距限制；高度超过 24米时,按高层建筑间距限制.2 .如建筑之间有公共道路的,在符合消防和施工平安等要求的同时,间距不得小于6米.3 .相邻面宽图示见附录三.1.1.1.3 独立设置的单层传达室、配电房等附属建构筑物,在符合日照、环保、消防等要求的前提下,其与住宅建筑的最小

21、间距可酌情减少.1.1.1.4 低层非住宅建筑与住宅建筑山墙相邻时,在符合日照、环保、施工、平安、消防和交通 等要求的前提下,如住宅建筑山墙无门、窗、阳台,其间距可酌情缩小.在统一规划的前提下,沿街 非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造.1.1.10 非住宅建筑之间的间距1.1.10.1 非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.2.10.1的规定.表3.2.10.1 非住宅建筑之间的最小间距米:宅高层多层低层<<>15 v>15 v>15 V <15间距1515>30V15>30 V15>30 V15 单侧相邻向宽单侧单侧30 两侧30 两侧

22、30 两侧 或无非住宅或无或无非高999住多层13139-1296-666宅低层9996666注:1 .建筑裙房高度小于或等于 10米时,按低层建筑间距限制；高度超过10米且小于或等于24米时,按多层建筑间距限制；高度超过 24米时,按高层建筑间距限制.2.独立布置的单层传达室、配电房等附属建构筑物,在符合消防、环保等要求的前提下,其与非住宅建筑之间的最小间距可酌情减少.1.1.11 工业建筑、仓储建筑之间的建筑间距按相关的消防、平安间距限制.1.1.12 托儿所、幼儿园的主要生活用房,应满足冬至日不少于3小时的日照标准.其日照间距,按表3.2.3大寒日2小时标准系数

23、增加 0.25计算.老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室,医院、疗养院半数以上的病房和疗养室,中小学教室,应满足冬至日不小于 2小时的日照标准.其日照间距,按表 3.2.3大寒日2小时标准系数增加 0.2计 算.宿舍按住宅日照间距限制.1.1.13 除日照要求外,3.2.12条中各类建筑与其他建筑相邻时,按住宅建筑与其他建筑的相邻 关系和间距要求进行限制.1.1.14 幼儿园的室外地面活动场地应有不少于1/2的面积在标准的建筑日照阴影线之外.1.1.15 半地下车库半地下室与周边建筑的间距须满足消防、施工、日照等要求.3.3 建筑物退让3.3.1 沿建设用地边界和城市道路、河道、公路、铁路两侧

24、的建筑物,其退让距离应符合日照、 消防、抗震、平安的要求,并综合考虑采光、通风、环保、工程管线敷设和文物保护等的要求,同时 符合本规定.3.3.2 编制详细规划、出具建设用地的规划条件,应当综合考虑相邻地块的开发时序、建设强 度,根据公平性原那么,合理确定建筑退让用地边界的距离.3.3.3 建筑物后退建设用地边界距离3.3.3.1 建筑物退界距离及主要、次要朝向图示见附录六.各类建筑退界距离的计算具体见表3.3.3.1。 相邻两地块之间离界距离应统筹考虑,在规划条件中予以明确.表3.3.3.1各类建筑退界距离离界距离朝向住宅建筑非住宅建筑被遮挡遮挡非住宅遮挡住宅被遮挡遮挡非住宅遮挡住宅主要朝向

25、1/2L1/2L最小1/2L1/2 L最小1/2L最小1/2 L次要朝向1/2L最小注：1 . L为符合日照要求的建筑间距,其计算按3.2.3.1条和3.2.6条执行.2. L最小为各类建筑之间的最小间距,其计算根据表 3.2.8.1、表3.2.8.2 、表3.2.9.2或表3.2.10.1规定执行.3.3.3.2 建设用地边界另一侧是城市道路、河道的,应同时满足退让城市道路、河道的规定,不影响道路、河道另一侧地块的日照权益.离界距离小于消防间距时,应按消防间距的要求确定离界距离.3.3.3.3 3.2.12条所列建筑物除日照间距外,其他退让要求按住宅建筑限制.3.3.3.4 相邻地块,当一方

26、退让用地边界已经超过表3.3.3.1规定距离时,另一方如需减少退界距离,必须满足以下要求：1符合日照、消防、平安等要求；2取得退让较多方土地使用权和房屋产权所有者含已签购房合同者的同意.3.3.3.5 在符合城市规划以及消防、施工、平安等要求的前提下,相邻基地临城市道路的建筑可毗邻建造,但各地块应满足各自的规划经济技术指标和其它相关标准要求.3.3.3.6 地下建筑物退界距离应当满足施工平安、地下管线敷设等要求,一般不小于根底底板埋深的70% ,且不得小于5米旧区或用地紧张的特殊地区不得小于 3米.在满足相关标准的前提下, 相邻基地的地下建筑物可毗邻建造.地下室出人口及其他构筑物在满足施工平安

27、、市政管线敷设、交通、消防等要求的前提下,退界距离可酌情减少.地下建筑物后退城市公共绿地的距离不宜小于1m ;与现状建筑的外墙距离不宜小于10m ,按上述要求退让确有困难的,除应采取技术平安举措和有效的施工方法外,需经建设行政主管部门论证后,可适当缩小后退距离.界外建构筑物、地下工程有特殊要求的,应根据建筑结构设计及场地地质情况,加大新建地下 室后退地界的距离.3.3.4 建筑物后退城市规划道路红线距离：3.3.4.1 建筑物后退城市规划道路红线的距离,应当有利于建筑裙房、塔楼形成整洁有序的界 面,结合道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度,合理确定其后退规划道路红线的距离.最小后退距离为：建

28、筑物退让 40米含40米以上道路为15米,退让30-40米含30米道路为10米；退让30米以下道路为8米；高层建筑主朝向沿城市主干道布置时,应加大退让尺度,应不小于规划建筑物高度的0.5倍.其中50米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定,但不少于25米.建筑物后退世纪大道、西环路、南环路、北环路、东环路、迎宾大道道路红线不少于32米,临路30米作为规划绿带,其中世纪大道小马沟以西段后退不少于50米作为绿带.后退范公路、开放大道新洋港以北至宁靖盐高速公路段道路红线不少于 20米.后退新都路、开创路、南纬路、东进路、盐渎路、解放南路青年路以南卜人民南路青年路以南道路红线不

29、少于 25米,后退青年路、 希望大道道路红线不少于 30米.城市重要地段应当在详细规划或城市设计中提出建筑贴线率、退让基线等规划限制要求.上下层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别限制.城市中央区、旧区的建筑后退距离,按详细规划、城市设计执行.3.3.4.2 建筑物后退道路红线以建筑物地面层最突出的外墙含柱边线计算.建筑物的挑檐、雨篷、台阶、平台、窗井等,在不影响道路通行平安和通过水平的前提下,其后退距离可以酌情减少,但凸出宽度不应超过建筑红线至规划道路红线距离的1/3.除连接城市管线以外,基地内的其他地下管线不允许凸人城市规划道路红线.3.3.4.3 沿公路的建筑物,在城市规划建设用地范围内

30、的路段两侧,按后退城市规划道路红线要求执行；在其余路段两侧,其后退高速公路隔离栅外缘不少于30米,后退公路两侧边沟截水沟、坡脚护坡道外缘,非高速公路的国道不少于20米,省道不少于15米,县道不少于10米,其他道路 不少于5米.3.3.4.4 有大量人流、车流集散的公共设施如影剧院、展览馆、大型商场、体育场馆、游乐场、 车站、码头等,其后退规划道路红线距离应当符合详细规划、城市设计的限制要求,并结合交通影响 分析确定.临主要道路设置主出入口的后退不应小于20米.3.3.4.5 道路平面交叉口四周的建筑物后退规划道路红线的距离不得小于3.3.4.1的规定由规划道路红线直线段与曲线段的连接点算起,并

31、应同时满足交叉口行车三角视距限制要求.两条30米以上城市道路交叉口原那么上应设置绿化广场,建筑物后退道路视距三角形红线不少于建筑退让两条道路红线尺度的最小值.3.3.4.6 立体交叉口四周建筑物后退规划道路红线的距离按详细规划执行.3.3.4.7 地下建筑物后退道路规划红线的距离按3.3.3.6条执行.3.3.4.8 临路建设围墙的应采用镂空式,围墙后退 40米及以上城市道路红线不少于2 m ,其中城市新区不少于4米退西环路不小于15米；围墙外侧退让范围须全部设置绿化隔离带.后退相邻 建设用地的边界,视相邻地块权属等情况确定,界外为已征用地的,围墙中央线应与用地线吻合；界 外为未征用地的,围墙

32、根底与围墙外边线均不得逾越地界.3.3.4.9 建筑退让道路距离内规划具体要求：新区40米以上景观道路两侧应分别设置不少于15米的绿带；旧区结合详细规划设置.城市新区建筑退让 40米及以上道路不小于 25米其中不小于15米绿化带,建筑退让40米及 以下道路不小于15米其中不小于10米绿化带,作为临路绿带.主干道交叉口留足不小于5000平方米近似正方形卜主次干道交叉口留足不小于3500平方米近似正方形、次干道交叉口留足不小于2500平方米近似正方形作为交叉口绿化广场.临路公共建筑退让道路红线后须设置一定宽度绿化隔离带,出入口须集中设置.3.3.5 铁路设施平安保护区范围见表3.3.5.1 ,有关

33、要求按国务院?铁路运输平安保护条例?执 行.表3.3.5.1铁路设施平安保护区范围地区距离铁路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁外侧起向外城巾巾区不少于8米城市郊区居民居住区不少于10米村镇居民居住区不少于12米其他地区不少于15米3.3.6 沿河道两侧新建建筑物,其后退蓝线最小距离不得小于8米；尚未划定蓝线的,在符合河道保护相关要求的前提下,后退河道上口线的最小距离不得小于10米.在设防洪堤河道两那么,建筑物后退距离还应符合防洪有关规定.城市规划确定的景观河段,通榆河两侧应限制不小于200-500米的绿化带；新洋港、串场河、皮岔河、大马沟、蟒蛇河等两侧应限制不小于50米的绿化带,其他河道应限制在

34、10-30 米绿化带.通过编制该河段的详细规划,经规定程序批准后建筑物的后退距离可适当调整.在后退河道距离内沿河道走向可安排4-6米的步行道.3.3.7 建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离见表3.3.7.表3.3.7建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离建筑类别后退城市公共绿地边界的最小距离(m)绿地在建筑的东、西和南侧绿地在建筑的正北侧围墙0.50.5低层23多层35高层3建筑两端离绿地距离的平均值不宜小于建筑长度的0.12倍,且大于 6米3.3.8 沿城市高架道路两侧的新建、改建、扩建建筑物,其与高架道路边缘的距离除符合3.3.4外,尚宜按表3.3.8 «建筑物离高架和匝道的距离

35、?进行限制.城市新建高架和匝道与建筑物相邻时,应设置必要的防噪、平安等举措,并应符合环保、消防、卫生等要求.3.3.8新建建筑物离高架和匝道的距离建筑物离现状高架和匝道的距离m类别居住、学校和医院类建筑其它建筑低、多层高层低、多层高层高架30401520匝道202010153.4 建筑物的高度限制3.4.1 建筑物的高度应符合历史文化和风景名胜资源保护以及建筑间距、城市景观等方面的要求.3.4.2 城市中央区、历史文化街区、风景名胜区等区域的建筑高度限制,应当在详细规划中研 究确定.3.4.3 城市空间应有连续性、功能性、秩序性、流动性、意义性和节奏性,形成良好的城市高度 空间序列.3.4.4

36、 通过城市历史风貌、视廊、天际线、高层建筑布点、市政交通压力等分析,划分鼓励建设高层区、多层小高层区、高层限制区、高层严格限制区.3.4.5 高速圈范围内住宅建筑高层布点按以下要求进行限制：西南片区、通榆河东片区的普通商品房高层比例按总建筑面积不少于70% ,政策性保证住房不少于50% ;蟒蛇河及新洋港以北普通商品房高层比例按总建筑面积不少于50%其中新洋港沿线地块必须全部安排高层建筑；政策性保证住房不少于30% ;城中片区、城南片区、城西片区全部安排高层建筑.3.4.6 机场空域、电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制地区内的新建、改建建筑物,其高度还必须符合有关规定.3.4.7 沿城

37、市主干道的建筑物高度,应符合城市防灾专项规划的有关建筑控高要求.3.4.8 住宅建筑顶部须设计为整体坡屋面,不得设置退台,坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5.设计不利用的坡屋面空间不得开设窗洞、洞、上人孔,其檐口高度不得高于 0.6米.设计利用的坡 屋面空间根据相关标准设计并计算建筑面积纳入容积率.因建筑造型设计不利用的闷层等建筑空间高度不得大于2.5米.3.5 建筑基地的绿地3.5.1 建筑基地的绿化应当因地制宜,统筹考虑生态、景观和节约用地的要求,提倡立体绿化、 垂直绿化等形式.对有环境污染、平安防护要求的建设工程,应当增强绿化隔离,设置必要的防护绿带.3.5.2 新区居住区绿地率不小于

38、40% ;居住区内绿地,应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所 属绿地和道路绿地,包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地.1 .5.2.1地下或半地下建筑的屋顶绿地其绿化覆土深度达1.5米的按其水平投影面积计入绿地率指标.2 .5,2.2以下情况下的绿地不计入绿地率指标:3 .住宅区分户内庭院内的绿地.4 .底层架空层水平投影面范围内的绿地.5 .消防通道含隐形消防通道、消防登高面等消防用地范围内的绿地.3.5.3 机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、幼儿园、托儿所、教育、科研设计、老年人居住建筑包括老年住宅、老年公寓、养老院、托老所等 、部队、疗养院、休养所、体

39、育场及其他公 共文化设施等建设用地的绿地率不小于35 %.3.5.4 前两款工程中属于旧区改建的,绿地率可以降低五个百分点.3.5.5 工业用地的绿地率,一般不大于20%.有特殊绿化防护隔离要求的工业用地根据实际需要确定.商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位,绿地率不小于20%.园林式单位绿地率不小于 40% .高速公路两侧应限制不小于100米绿带,道口处不小于300米绿带.世纪大道、西环路、南环路、东环路、北环路、迎宾大道两侧应限制宽度为30米的防护绿带,形成绿色通廊.工业组团外围必须设置绿化隔离带,并在限制性详细规划中予留.沿街建筑应增强垂直绿化,以形成优美的城市绿化景观.经过核

40、准,调整规划设计条件确定的容积率,不得降低绿地率.3.5.6 居住区内的公共绿地面积指标3.5.6.1 组团不小于0.5平方米/人；小区含组团不小于1.0平方米/人；居住区含小区与组团不小于1.5平方米/人,旧区改建可酌情降低,但不得低于相应指标的70%.3.5.6.2 居住小区内每块公共绿地面积应不小于400平方米,且至少有三分之一的绿地面积在含水面不小于70%.规定的建筑标准日照阴影线之外.公共绿地内的绿化面积3.5.7 居住区内的绿地规划,应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件,采用 集中与分散相结合,点、线、面相结合的绿地系统,并宜保存和利用规划范围内的已有河流、树木和

41、绿地.3.5.8 报审小区建筑单体发证前应同时报送绿化设计方案,并附园林行政主管部门意见.3.5.9 停车和绿地率不能在同一地块上作重复计算.但对采用高大乔木作树阵式停车的,指标可分别计算,绿地率按高大乔木树冠投影所占实际用地面积计算.设置方式采用每3辆并列停车位必须设置一条不小于1.5米可栽植高大乔木的树池. 种植的乔木的定杆高度不小于 4米、树木胸径不少于 15cm .3.6 建筑基地出入口3.6.1 与城市道路相交的建筑基地出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置,如斜交那么不宜 小于75 ° .3.6.2 各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米,距离次干道交叉

42、口不宜小于50米,距桥隧坡道起止线白距离,不宜小于 30米.基地位于两条以上道路交叉口,出入口宜设置在级别较低的道路上.相邻地块出人口应当统筹考虑.3.6.3 建筑物沿街道局部长度超过150米或总长度超过 220米时,应设置穿过建筑的消防车道.确有困难时,应设置环形消防车道.有封闭内院或天井的建筑物沿街时,应设置连通街道和内院的人 行通道可利用方I1梯间,其距离不宜超过 80米.3.7 超高层建筑治理高度超过100米的超高层建筑,其建筑间距和退让用地边界、城市规划道路红线、河道、城市 轨道、铁路等距离,应当在制定详细规划、出具建设用地规划条件时研究确定；根据其所处区位、使用功能等,必要时应当在

43、高层建筑相关规定的根底上,适当扩大建筑间距和退让距离.3.8 各类建筑配建停车位指标3.8.1 老城区、城南新区内二类居住区工程在地下一层全部用于停车,其规模铺满工程用地后,方可采用机械停车方式或适当地面集中布置方式,且地面停车率65%.在二类居住区内的高档公寓及写字楼等其它工程必须按规定停车指标布设 于地下.采用升降横移设备的地下多层机械式停车库,采用2层机械停车方式地下车库净高不少于3.6米,采用3层机械停车方式地下车库净高不少于5.4米,同时应考虑通风高度、 喷淋高度、电缆桥架高度、顶板梁高和预留不少于0.1米的空间.地面停车位不得采用住宅楼底层架空方式或设置于住宅楼地面以上层,不得分散

44、布置、不得呈带状布置,须相对集中设置于小区的出入口处.人才公寓工程、专家公寓工程按经济适用房指标执行.居住区内地面停车率是指居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率.3.8.2 扩建建筑,其扩建局部按表3.8.4要求配建停车位.原建筑配建缺乏的,应在扩建时补建.3.8.3 各类停车位面积应根据具体停车方式,根据国家和省有关标准、标准执行.报建图纸中应明确机动车停车位布局并标注尺寸及停车位数量.非机动车车位平均面积按不小于1.5平方米/辆计算.3.8.4 住宅工程配建停车位指标,一类居住区机动车停车按2.5辆/户,二类居住区机动车停车按表3.8.4执行表3.8.4普通商品房工程小汽车停车

45、位最低限制指标辆/户高速道路围合圈内高速道路围合圈外非乡镇区域乡镇区域市级以上产业园非市级以上产业园1.50.80. 80. 5户建筑面积在 70平方米以下的按1辆/户老城区、城南新区原那么地下停车率100%老城区、城南新区以外地面停车率620%户建筑面积在70平方米以下的按0.5辆/户地面停车率620%户建筑面积在70平方米以下的按0.5辆/户地面停车率30%地面停车率630%表3.8.4政策保证性住房工程小汽车停车位最低限制指标辆/户中低价位商品房经济适用房公租房廉租房1.01.00.10户建筑面积在70平方米以下的按0.8辆/户在其它工程里配建的按0.8辆/户地面停车率20%户建筑面积在

46、70平方米以下的按0辆/户地面停车率6203.8.5公建建筑配建停车位指标按表3.8.5执行表3.8.5公建建筑配建停车位指标建筑物分类计算单位配建指标小类小汽车自行车旧区新区办公行政办公车位/100m 21.61.83.0商务办公车位/100m 21.82.02.0冏业金融商业车位/100m 20.50.65.0金融业车位/100m 20.20.26.0效劳业车位/100m 21.41.54.0市场车位/100m 21.11.26.0餐饮车位/100m 21.41.54.0医疗卫生综合医院车位/100m 21.41.51.0社区医院车位/100m 20.91.01.5专科医院车位/100m

47、20.70.81.5卫生防疫站车位/100m 20.50.63.0教育大中专院校车位/100名学生4.55.050.0中学车位/100名学生0.91.060.0小学、幼儿园车位/100名学生0.70.88.0工业厂房车位/100m 20.30.4-0.6/ 职工仓储车位/100m 20.50.4-0.6/ 职工注：1 .满足交通影响评价启动阈值的建筑,应根据相关要求、通过交通影响评价确定停车位配建指标.如：仓储式超市、 综合市场、大卖场、批发交易市场；体育场馆、影剧院、会展中央、游览场所、交通建筑、城市交通枢纽等其他类建2 .生产研发建筑的停车配建标准,可参照办公建筑执行.3 .装卸车位、出租

48、车、大巴车位、无障碍车位等,根据相关标准、标准另行配建.4 .其他类型机动车、非机动车停车面积,根据国家相关标准换算.3.8.6小区出入口按人车分流分别设置,主出入口须设置成大堂式,设置地下车库不宜超过地下2层.3.9 特殊建筑3.9.1 公寓类建筑按非住宅类划分,建筑形态及外立面装饰材料按公共建筑标准限制.同一单元同一楼层不同性质的用房不能混合设置.3.9.2 公寓式办公指单元式小空间划分、有独立卫生设备而无厨房设施的办公建筑.单元面积不少于150平方米.3.9.3 公寓式酒店指按单元式分隔的酒店,公寓式酒店须设置中央空调.3.9.4 此类建筑的建筑间距和各种指标的核算按办公性质进行核算.3

49、.9.5 临城市主次干道的住宅建筑立面须按公共建筑进行立面装饰,但使用性质仍为住宅.3.10 场地设计标高3.10.1 在建筑总平设计中,场地设计标高与建筑土 0.00标高应结合现状地形及周边城市道路、相邻地块场地的标高、城市竖向规划确定.3.10.2 场地设计标高确实定内部主要道路及铺装广场标高要求3.10.2.1 场地现状地形标上下于相邻地块或规划道路中央标高的,或现状地形标高高于相邻地块和道路中央标高在 0.6米以内的,场地设计标高不宜超过相邻地块、道路中央标高 0.6米.3.10.2.2 现状地形标高超过相邻地块或规划道路中央标高0.6米以上的,设计时不宜抬高现状标3.10.2.3 场

50、地周边与相邻地块、城市道路临界处的设计标高,不宜超过相邻地块、城市道路中央设计标高0.3米；场地周边有多个道路中央标高或道路有一定坡度的,可结合具体情况确定.3.10.2.4 场地结合园林设计进行景观堆坡的,可根据需要适当进行地形改变,不得影响周边景观、 日照并不得将雨水排入周边地块.3.10.2.5 特殊地形,另行报规划行政主管部门确定.3.10.2.6 建筑物与建筑物之间、建筑物与场地之间、建筑物与道路广场之间应有合理的衔接.必 须设置非机动车道、无障碍设施的,尺度、坡度等应满足国家标准要求.4市政公用设施与工程管线综合4.1 给水4.1.1 城市给水应集中供水,严格限制工业和公共设施自备

51、水源.非居民生活用水尽量不采用 地下水.有条件的地区宜采用分质供水.市政、园林绿化、河道景观等用水宜利用再生水或者雨水.4.1.2 城市配水管网应逐步形成环状；有序推行城乡一体化供水,有条件的村镇应纳入城市管 网统一供水.4.1.3 用地表水作为城市供水水源,其取水构筑物应选在城市的上游清洁河段.必须增强水源 保护,设置一级保护区、二级保护区和准保护区.4.1.4 各级保护区的保护按江苏省人民代表大会常务委员会?关于增强饮用水源地保护的决定?省人大常委会公告第146号执行见表4.1.4.各地应当根据相关法规和标准,划定各类饮用水水源 保护区的具体范围,明保证护要求.4.1.5 作为生活饮用水水

52、源的深井周围30米范围内岩溶水及易受污染的深井可相应扩大,严禁设置厕所、污水坑、粪坑、渗水坑及垃圾堆等污染源,现有的必须撤除、去除.4.1.6 水厂用地按规划期给水规模确定,用地限制指标按表 4.1.7执行,必要时结合长远开展预留用地.水厂周围厂区用地内应设置宽度不小于10米的绿化带.4.1.7 加压泵站位置宜靠近用水集中地区.泵站用地按规划期给水规模确定,用地限制指标按表4.1.7执行.泵站周围泵站用地内应设置宽度不小于10米的绿化带.4.1.8 城市管网最小管径不小于 DN150mm .表4.1.4各类饮用水水源保护区范围一级保护区二级保护区准保护区河道取水口上游1000米至卜游500米,及具两岸背水坡堤脚外100米范围内的水域和陆域一级保护区以外上溯2000米、下延500米范围内的水域和陆域二级保护区以外上溯2000米、下延1000米范围内的水域和陆域省管湖泊、大中型水库以取水口为中央,半径500米范围一级保护区以外,外延1000米范围二级保护区以外,外延1000米范围小型水库整个水域集水区域表4.1.7水厂及加压泵站用地限制指标建设规模地表水水厂地下水水厂加压泵站(万 m3/d)(m2 d/m3)(m2 d/m3)(m2 d/m3)5100.70 /-0.500.40 -0.300.25 /-0.20101-300.50 /-0.3