2020年物业管理海景花苑物业管理方案

1、物业治理海景花苑物业治理方案20XX年XX月第壹局部整体治理目标和理念贵X公司所开发的“海景花苑以其优越的布局、高档的配置 和建筑的现代风格,构筑了又壹具有现代生活气息的城市景观,是 集多元化、时尚化、现代化于壹体的高档次住宅小区.宁波万和物业有限X公司作为壹家完全社会化运作的物业治理X公司,完全有别于当前的物业治理 X公司操作模式,以效劳求生 存、以品质求开展的理念开创了宁波物业治理市场先河.宁波万 和物业有限X公司目前已和宁波大学开展了物业治理交流合作、和 北京中央警卫团所达成了安保人员供给合作、和四川南充市签订了 劳务输出合作、是浙江广厦职业学院的校外实训基地,这些合作为宁波 万和物业提

2、供了物业理论根底、优质的人员根底和先进的治理理念 根底,标志着宁波万和从壹诞生就有了坚实开展后备,必将为宁波 物业治理行业带来全新的变革.海景花苑作为面向高档次的住宅小区,必须具有高标准的物业治理效劳来打造舒适的生活、居住环境.相信通过贵X公司和万和物业的通力合作,我 X公司有信心、也有水平将该小区打造成慈溪 高品住宅小区质物业治理的象征.针对该小区的总体概况和各个要素,我X公司确立了以下整体的治理设想及筹划方案.壹、治理根本定位第壹步从房产销售开始到房屋销售结束：物业治理以房屋销 售为中央,促进配合开发 X公司的房屋销售物业治理的好坏必将直接影响到房屋的销售,优质的物业治理将形成良好的市场口

3、碑,对房屋的销售起到无形的宣传作用,反之 将成为销售的阻碍.在此期间,物业治理效劳的质量是关键,性价 比高的物业治理对房屋的销售将起到积极作用,根据这壹特点,我X公司将在治理初期增强物业治理的品牌效应,集中治理优势,尽快 创出该住宅小区的物业治理品牌,形成良好的市场口碑,促进房屋 的销售.第二步：该住宅小区房屋销售结束以后此后的物业治理进入成熟期,随着业主委员会的成立,工作重 心转移到和业主委员会的配合,积极配合和其开展延伸效劳,促进 物业增值、保值,打造该住宅小区在慈溪市住宅小区中的领头地位, 到达社会效益和经济效益的双丰收.二、治理理念定位树立“以品质为重,以效劳为尊的理念,抓住“运转良好

4、的 小区设施设备、平安温馨的生活环境、赏心悦目的小区风景三个 保证.壹树立“以品质为重,以效劳为尊的理念坚持“以治理效劳于人,以效劳奉献于人、以诚心打动人、用 信誉塑造人,打造万和物业优质效劳的品牌.不断听取小区业主和 使用人的合理化建议和要求,及时弥补工作中的缺陷和缺乏,提供 最优质的效劳、最贴心的关心.该小区作为较高档的住宅小区,其特点决定了物业治理工作开展的标准更应表达出壹种“舒适、平安、尊贵我X公司将秉着真诚的态度,以高起点、高标准、严要求的标准,试图为业主缔造最 纯粹的感性,使业主充满享受居住的舒适和生活的便捷.舒适：物业治理的舒适体当下“温暖、洁净、方便、快捷的 人居环境上,居住环

5、境应该首先注重“舒适的壹面,以满足其“生 理上的根本需求.平安：平安防范是物业治理 X公司的专业效劳,我 X公司将从 治安、消防、车辆三个方面来搞好治理工作, 同时为了满足业主使 用人的“平安需求需要出发制定出相应的治理制度和应急预案.尊贵：“以人为尊、“以人为本的壹贯效劳理念能让业主或使用人表到达生活尊贵的壹面.高品质的物业治理将使业主使用人 感受到档次和身份的象征,通过我们的治理,力求让业主使用人 满足“受人尊重的需求.二抓住三个保证：“运转良好的小区设施设备、平安温馨的 生活环境、赏心悦目的小区风景.运转良好的小区设施设备要保证小区的正常运转,最根本的条件就是保证小区各种设施 设备的可靠

6、运行.我们将选派综合素质好、技术精的技术人员对小 区的设施设备进行日常治理和维护,对小区的水电设备、智能化设 施等进行定期的养护,保证小区设施设备常年运转良好.平安温馨的居住环境小区平安是正常居住、生活的根本保证,通过我 X公司的努力, 营造小区平安温馨的工作环境,保证监控设施、消防等安保设施设备的正常运转,保证无重大治安案件.赏心悦目的小区风景居住生活环境的舒适、整洁会给人壹个好的心情,在做好小区 清洁工作的同时,我们侧重抓好小区内的花卉以及环境的绿化工作, 做到小区内外的花卉、树木生长正常,布局合理.三、治理方式我们将该住宅小区的物业治理根据国家二级物业治理效劳化标 准和操作标准进行治理.

7、在治理合同期内制定年度治理目标,在经济上实行独立核算自 负盈亏,实现社会效益、经济效益和环境效益的同步开展.四、治理目的1、保持和提升物业的完好程度.通过增强对整体物业治理的养 护和对人的治理和效劳,以预防使用不当,损坏物业.2、创造良好环境,统筹安排小区各项设施的治理养护,强化宣 传,对业主和使用人进行依法治理约束,共同维护小区环境.3、维护业主和使用人的权益.增强对业主使用人的行为管 理、维护业主的整体利益,从而有利于每壹位业主和使用人.4、增强对该住宅小区实施社会化、专业化、壹体化治理,不断 提升效劳治理质量,维护和提升房产商和本X公司的社会声誉o5、以良好的售后效劳建立该住宅小区的品牌

8、形象,以高附加值 回馈业主,使物业开发、治理处于良性循环.五、治理原那么根据全国?物业治理条例?、?宁波市物业治理条例?及其实施 细那么,本着“以楼养楼,略有节余和“精干高效、优质效劳的 治理原那么,实行“管、养、修、效劳为壹体的综合治理.六、治理内容1、小区房屋建筑本体公用局部楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙 体和根底等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电 梯、设备房等的维修,养护治理.2、小区房屋建筑本体公用设施设备公用的上下水管管道、落 水管、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备等的 维修,养护,治理和运行效劳.3、小区规划红线内属物业治理范围的市政公用设施道路、室 外上

9、下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、 停车场等的维修、养护和治理.4、小区规划红线内属配套效劳设施的维修、养护和治理.5、公共环境包括公共场地、房屋建筑物公用部位的清洁卫 生、垃圾的收集、清运.6、交通、车辆行驶和停泊治理.7、配合和协助当地派出所进行平安监控和巡视等保安工作.8、消防治理.9、小区文化娱乐活动.10、其他特约效劳.11、物业治理档案、资料.七、总体目标和创优目标实施方案壹总体目标在治理合同期内将该住宅小区治理成“舒适、平安、文明的 住宅小区.根据委托治理事项和国家、省、市物业治理分项考核标 准,在该住宅小区到达硬件指标后,承诺：治理合同生效后,该住宅小区所有

10、建筑物及配套设施完善、全 部正式竣工验收交付使用,俩年内争取到达慈溪市物业治理优秀小 区标准,且获得有效证书,后期力争到达宁波市物业治理示范小区 的治理标准.二创优实施方案1 .准备阶段成立达标创优工作领导小组,且制定详细的达标创优方案；增强员工队伍建设,强化员工团队精神.2 .实施阶段3 做好达标宣传工作；4 做好员工培训工作,提升治理水平；对照创优标准,参照先进治理,对薄弱环节、缺乏之处加以 改良；按方案分配任务,责任到部门、到人,签定责任书；定期进行自检,不断改良、总结；迎接考评,实现创优目标.第二局部治理架构和人员配备、治理 及物资的配备第壹章治理架构根据该住宅小区的实际情况,从节省人

11、力、物力的角度出发, 不设置壹些专门的机构,壹人多岗,重在治理.治理处实行治理处 主管负责制,和 X公司签订年度治理目标责任书,实行年度目标责 任考核.治理处设置壹个中央、三个班组,即：效劳中央和工程维修班、 安保班、环境班,根据各自的分工负责本班组的工作.机构设置图：第二章治理人员配备我X公司将依靠和“宁眩大学、部队、内地劳务输出的合作关系以及参谋X公司的合作,本着“精干、高效,以岗定人的原那么确定人员编制,事:壹支年轻化、专业化,高素质复合型的治理 队伍,实施先进治理理念,保证各项工作高4、带!患岛*展,该作宅小区实施专业化的物业治理和效劳.在保t 实的根底上,尽可能的节省人工开支,以使&

12、quot; 发挥其效能.壹、配备原那么 1、坚持高素质、业务精的高层次配备原那么;2、力求精干、身效、实用；3、热爱物业治理工作,有创新、奉献精神、治理人员的配备分类和数量:岗位岗位及人数人数备注治理处主任1全面负责小区的治理安保班保安员10班长壹名,队员9人工程维修班维修工1含电工、给排水工环境班清卫3小区道路、楼道清扫等绿化工1负责小区的绿化工作接待效劳接待兼义员1负责和业主使用人之间合计17三、人员配备标准分类岗位责任具备条件治理中央主任全面负责小区物业治理工作大专之上文化,协调管理水平强,有2年之上物业 治理经验,接待员兼义员负责接待受理业主使用人的投诉,治理X公司发放 的文件和小区技

13、术档案资料, 分类整理各类工作记录表格, 兼电脑员,负责小区的文化宣 传工作,落实各项小区效劳措 施中专之上学历,懂档案管理,有物业治理经验1年之上工程维修班维修工负责小区的房屋和设施、设备的治理、维修具有初级之上技术职称安保班班长全面负责小区的治安、消防和车辆治理工作高中文化、退伍军人,有3年的物业X公司治安队管理经验保安负责小区治安、消防、车辆治理工作高中义化,35岁以下,退伍军人环保班道路保洁负责小区各主、干支道清扫、垃圾清运、消毒勤劳楼道保洁负责小区楼道的保洁勤劳绿化养护负责小区绿化养护工作有多年绿化养护工作经验第三章员工培训和考核人是企业中最重要的资源,物业治理的运营就是人和人之间的

14、往来,企业中人力资源反映了企业竞争力的强弱,而教育和培训是提升企业人员素质的重要手段,所以我们把培训人才作为实现物业治理现代化的根底环节和可靠保证.壹、培训目标标准员工培训考核工作,使员工培训工作系统化、标准化,最 终使员工具备满足工作需要的知识和技能,提升治理处全体员工的 专业水平以及效劳意识,培养爱岗敬业的精神,增强队伍的凝聚力、 稳定性,为管好小区提供人力资源保证,保证治理人员100 %合格上岗,全员年培训率达100%,合格率达100%.二、培训方式壹外派培训：依托宁波大学为培训基地,积极开展行业交流；依靠我X公司为宁波大学物业治理学生的实习基地,每年引进1 2名学生到小区实习,引进新观

15、念、新理论、新思维,到达实践和 理论的结合；选送业务骨干参加行业主管组织的物业治理培训班,接受新事 物,学习好方法,提升业务水平.二岗位培训I以X公司为培训基地,针对不同岗位集中授课进行岗前培训；实地跟班,以老带新进行岗中培训.三会议讨论针对日常治理工作中发现的典型案例组织治理处各类人员进行讨论,提升员工实际工作水平.三、培训方案培训方案注重分阶段培训,分为接管前集中强化培训、日常管理培训培训阶段培训对象培训内容目标及效果培训时间接管前培训全体员工小区概况、岗位制 度、工作流程、效劳质 量、效劳技巧、物业管 理知识等通过岗前培训,使小区各类治理人员根本具备上岗水平接管前日常治理培训新进员工治理

16、处概况、治理 处规章制度、物业治理 根本知识、岗位根本技 能培训等具备上岗根本水平进入治理处壹周内治理人员物业治理法规文件、岗位技能技巧培训等提升治理效劳水平水平常年进行操作层培训岗位技能技巧、效劳意识、沟通水平提升效劳水平常年进行全体员工仪容仪表、文明礼貌用语、效劳行为标准建立良好的X公司文化气氛常年进行第四章员工的仪表、行为标准物业治理是该住宅小区的壹个组成局部,员工的仪容仪表,标志着物业X公司形象,也是小区业主使用人开展小区活动的对外窗口.物业治理员工的外在表现形式是缺壹不可的,要求我们每个员工对自己的行为有壹个准确的任职,将仪表、仪容、言行举止形象作为壹项长期的工作常抓不懈,全面提升企

17、业的信誉度和X公司形象.壹、着装所有员工壹律穿制服上岗.二、仪表行为标准1、X公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服,制服应干净、整洁、笔挺.2、穿西装制服时,领带必须结正,不得卷起衣袖和裤脚.3、制服外不得显露个人衣物和物品,制服口袋不要装过大的物品以免鼓起.4、上岗时必须佩戴工作牌,工作牌应端正佩戴于左胸.5、男员工不得留长发,女员工不得浓妆艳抹,时刻保持良好形象.三、仪态行为标准1、面对业主或客人应随时保持微笑,不准给业主或客人见脸色,向业主或客人发脾气.2、和业主交谈时应全神贯注,双眼注视对方,适当地点头称是.不得东张西望、心不在焉.3、在业主面前不准做不雅或不尊敬的动作,如双手叉腰、挠

18、头、挖耳等.4、上岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等.5、不得当众整理个人衣物、化装等.6、行走时不要勾肩搭背,和业主相遇应靠边而走,不得从二 人中穿行,请人让路要讲对不起,不得横冲直撞,粗俗无礼.7、上班时间不准大声说话、谈笑、喊叫、乱丢乱碰物品,以 免发出不必要的声响影响他人工作.8、咳嗽、打喷嚏时应转身向后,且说对不起.9、员工在工作、打 或工作和人交谈时,如有业主走近, 应立即打招呼或点头同意,表示注意到他她的来临,不准毫无 表示或装作没见见.10、在为业主效劳时不得流露出不耐烦、不快乐、冷淡的表情,应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢.11、上班时要保持良好的坐姿或站姿, 不得东歪西倒前

19、倾后靠, 不得伸懒腰.第五章员工奖惩机制我们将实行奖勤罚懒,根据X公司检查考核以及业主对小区管 理处工作的考评,每季度评出最正确工作人员以及不称职的员工,得 到荣誉的进行奖励,不称职员工进行待岗培训、限期改良、辞退等 阶段的处理；根据每季度的考评结果年末对治理处全年工作进行综合评议,评出治理处先进个人壹、目的为维护X公司声誉,增强企业治理,提升治理水平,在增强事项教育的同时,对违反 X公司制度的员工给予必要的纪律处分.二、种类壹警告适用于第壹次触犯稍微过失的规定.二严重警告适用于第壹次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者三最后警告适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者四开除或辞退

20、适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者.三、过失性质壹稍微过失违反以下壹项者,给予警告壹次1、壹个月迟到或早退三次；2、违反保安制度,拒绝保安人员检查；3、违反平安制度但未造成后果；4、在小区内行为不检点,如大声喧哗、追逐打闹；5、不讲卫生,在小区公共场所说脏话,乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰；6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊；7、由于工作过失,造成X公司财务损失达成100元之上1000元以下;8、业主连续三次反映工作态度不好经查属实 ；9、私扣业主使用人提出的壹般意见.二严重过失违反以下壹项者,给予严重警告壹次：1、旷工壹天；2、利用职务之便收取户主或客户钱物；3、对业主使用人态度蛮横

21、；4、公开顶撞上级,不服从指挥或成心消极怠工；5、由于工作过失,造成X公司财务损失价值1000之上3000 元以下.三重大警告违反以下壹项者,给予最后警告壹次：1、连续旷工三天；2、接受贿赂；3、殴打他人或相互打架斗殴4、由于工作过失,造成X公司财务损失价值达 3000元之上.四开除犯有以下错误,立即予以开除或辞退1、连续旷工七天或壹年内累计旷工十五天；2、偷窃X公司、同事或业主财务；3、用非法手段涂改原始记录,窃取账单或单据,从不牟取私4、严重玩忽职守,给业主使用人或X公司利益造成重大损失;5、威胁上级,侮辱刁难业主及来访客人；6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审；7、犯有其他严重错误.四

22、、奖励条例壹奖励对象1、在改良X公司运营治理,提升经济效益和治理效益方面有 显著成绩者；2、工作努力,深得业主表扬者；3、在危急时刻为保护他人生命平安,保护小区财产方面有特 殊成绩者；4、在预防业主被盗、丧失等事故方面有奉献者；5、因其行为为X公司带来荣誉者；二奖励方法凡符合奖励条件者,经 X公司批准予以确认,奖励形式.1、授予奖状证书；2、颁发奖品或奖金；3、特别加薪；4、晋级第六章治理物资配备壹、物业用房的利用 根据宁波市?贯彻落实全国 < 物业治理条例 > 的实施意见试行»的有关规定,该住宅小区应提供的物业用房具体面积以“俩房联系单为准,治理用房共138平方米,其中

23、：治理处主任办公室：约 30平方米；档案室：约20平方米；接待中央：约50平方米；工程维修值班室：约 20平方米；工具间：约20平方米.二、办公装备方案及费用见附表二三、设施设备折旧安排根据3年直线折旧计算,在综合效劳费中列支.第三局部治理规章制度X公司根据治理经验,建立起壹套行之有效的物业治理规章制度,该治理处拟制定以下几个方面的规章制度：壹、治理“十条标准壹文明效劳遵守社会公德,讲究职业道德,执行各项规章制度.治理处各 类员工守时守纪,着装整洁,礼貌待人,严格按?效劳准那么?,做好各项效劳.二整体环境小区公共场所没有堆积物,地面平整,无建筑垃圾.小区整体 外貌无损坏,房屋到达完好或根本完好

24、的标准,保证居住平安和正 常使用,车辆停放整洁有序.三清洁卫生小区内公共部位清扫保洁,卫生无死角.做到：垃圾日产日清, 管道、沟渠畅通,无积污堵塞,小区公共走廊洁净,不堆放杂物, 排污到达国家规定排放标准.四楼外绿化小区外公共绿地和街道绿化分布合理,花、草、树木、建筑小 品培植得当,环境优雅宜人.五治安治理小区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害,有制度、有设施、有公约、有专人负责.小区内治安人员尽职尽责,保证小区业主使用人身财产平安和商业机密.六经费治理严格根据国家和市有关部门制定的收费标准,无乱收费、舌L摊 派行为.收费统壹,手续简便,方便业主,各种费用收缴及时.管 理处严格执行财经纪律,

25、财会人员无贪污、挪用行为,且厉行节约, 积极开展多种运营.七设施齐备小区内给排水、供电、通讯、照明、消防、监控、文体等设施 齐全完备,运作正常,不改变原设计用途,发现破损及时修理.八楼内文化积极开展文化活动,宣传教育活动内容丰富,活动开展有方案、 有制度,积极培养保护公物,遵守法纪,团结互助,弘扬社会主义 精神文明和道德风气,共同创立文明小区.九机构职能治理处治理人员责任明确,分工合作,协调治理.行政治理尽职尽责,监督机制完善.召开各种会议有记录纪要,开展各项活动有效益.资料、档案齐全,保存完好.十管住关系“业主至上、效劳第壹的宗旨贯穿在各项治理效劳之中,切 实表达“为业主使用人排忧解难,使业

26、主使用人满意.二、岗位责任壹治理处主任岗位责任1、熟悉物业治理的法律、法规、政策及 X公司领导要求,根据 小区实际,完善有关规章制度,不断提升治理水平.2、根据有关达标条件,制订和实施小区创优方案,建立健全保安、卫生、绿化、水电、房屋、车辆、市政等治理制度.3、负责保安、消防过程的限制和治理,营造平安、舒适的工作 环境.4、搞好小区公共卫生、 绿化养护、平安防范、车辆治理、供电、 供水、消防、电梯运行等治理和市政房屋设备、设施的维修、养护.5、负责物业维修效劳、保洁、绿化效劳过程的治理和限制.6、负责各类设备的运行限制及维修保养治理,保证设备设施正 常运行.7、负责各项效劳过程中质量记录的正确

27、、清楚、完整.8、对维修人员进行业务培训,不断提升他们的专业素质.9、提升全体员工的消防平安意识,消除不平安隐患.10、坚持对辖区的日巡视、周检查及配合月抽查工作.11、完成领导交办的其他任务.二工程维修班岗位责任1、工程维修班在治理处主任的领导下,组织本部门开展专业维 修工作.2、制定小区设备、设施维修保养方案,且抓好落实,及时提出设备、设施的更新和质量治理建议3、负责处理维修申请,及时安排维修人员为业主提供效劳,核定收费工程和标准,现场验证维修工作.4、组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查工作.5、熟悉辖区内各类房屋的结构、平安要求；熟悉公用设施、设 备的种类、分布、平安要求,掌握地

28、上、地下各类管线的分布、走 向、位置和使用状况,开展定期检修工作；延长房屋及设备设施的 使用寿命.6、经常巡视辖区,走访、回访业主.7、了解本部门员工思想动态,做好思想教育工作.三保安班长岗位责任1、保安班长在治理处主任的带着下,负责保安工作且协助主任 做好其他治理效劳工作.2、主持全队工作,果断执行主任命令,带着全队人员有良好的 精神面貌,依据各自责任,认真做好平安保卫工作.3、熟悉各岗位责任、任务、工作要求、考核标准,掌握小区保 安工作的规律及特点,增强重点部位的平安防范.4、处事公正,言行文明,对自己的缺点勇于改正,虚心接受工 作建议和意见.5、做好保安班的月工作安排.6、经常巡视小区检

29、查各岗位工作情况,走访回访业主,坚持夜 间轮流查岗,发现问题及时向治理处汇报,及时解决.7、对新队员做好培训及传带工作,了解员工思想动态,及时做好思想教育工作,对离职人员谈话,主持办理交接工作.8、协助治理处做好房管工作.9、每月召开壹次班务会,组织讲评工作.10、及时做好保安员的岗位培训、军事练习及日常考核工作.11、定期对义务消防员进行培训,不断提升他们的操作技能和 应变水平.12、带着保安班配合其他治理效劳工作.四环境班班长岗位责任1、保洁主管在治理处主任领导下,负责实施小区的保洁绿化工 作,美化、净化工作环境.2、负责保洁工作现场治理,及时了解保洁员的思想和生活动态, 解决疑难问题,且

30、定期向主任汇报.3、熟悉小区分布结构、车行道、人行道、绿化地分布及面积, 具有治理保洁的全面技能.4、制订工作方案,增强组织落实,经常检查催促他们执行方案 及落实各项工作,每月组织召开保洁分析会,总结保洁工作.五消防治理员岗位责任1、遵守治理处各项规章制度和消防治理制度.2、熟悉小区消防限制系统原理和设备、设施的功能、位置,熟悉灭火工具的摆放点,掌握消火栓、灭火器、 “119报警的使用方 法和程序.3、应对消防设备、设施作定期巡查和保养, 发现缺陷及时修复,必要时向治理处报告,且提出预防性建议六电工岗位责任1、负责小区内所有电器及供电线路的例行保养工作.2、熟悉小区供电系统的线路图和限制方法,

31、机电设备的性能和 使用状况,保证低压配电设备的正常运行.3、严格执行操作规程,遵守用电运行维修保养制度.小修不过 时,大修不拖延,会判断和处理发生的故障和事故.4、各类电器设备,应定期进行检查,在检修时必须切断电源, 挂上警告牌,且设人监护.合闸前应仔细普查壹遍,确认无问题后 方可合闸.5、尽量不带电作业,特别是在危险场所禁止带电作业,如必须 带电作业,应采取必要的平安举措.6、积极主动为业主效劳,接到施工单,应立即赶往处理,且在 最短时间内完成,工作完毕清理场地,完工后在维修单上填写修理 内容及所用材料,请业主在维修单上签字.如壹时不能修复应向业 主说明情况.7、负责消防治理及低配值班.8、

32、每天要巡查设备、仪表运行情况,检查公共区域的电灯和末 端供电线路情况,做好各种运行记录,发现问题及时处理,保证机 电设备的完好率,保持机房、设备整洁.七给排水工岗位责任1、负责小区水泵房的运行治理,负责所有管道的日常维修,熟悉管道阀门用途、走向和各种参数,保证管道畅通和设施完好.2、保证小区给排水设备的正常运行.3、定期巡回检查,做到小修不过时,大修不拖延,特殊维修及 时报上级审批.4、工作时,严格遵守平安操作规程,保证自身和他人的人身安 全.5、工作完毕及时清理场地,清点工具和剩余材料,且保管好所 辖工具.6、积极主动为业主效劳,接到报修 或施工单,应立即赶往 处理,且在最短的时间内完成,完

33、工后请业主在维修单上签字.如 壹时不能修复应向业主说明情况.八保安员岗位责任1、严格遵守X公司各项规章制度,公正处理各类事件,树立保 安人员的良好形象.2、坚守岗位,保持高度警惕,注意发现可疑的人、事、物,预 防治安案件的发生.3、遇有突发性事件和恶性事件,应采取紧急举措,制止事态扩 大,且注意保护现场,及时向上级报告,等待处理.4、积极配合卫生、绿化、维修等其他效劳,制止违章行为,发 生分歧要以理服人,不能制止的向带班员报告.5、熟悉且掌握小区分布根本情况,增强治理力度,做好保密工6、注重仪容仪表、文明执勤、礼貌效劳九巡逻岗位责任1、检查辖区内各类设备、物品有无移动、损坏等可疑情况.发 现情

34、况异常时,应立即查明原因,视情况报告带班员或治理处.2、检查防火门、消防窗、路灯、开关面板、消火栓、灭火器和 给排水管道有无损坏,发现漏水电及设施损坏时,应采取有效 举措且及时报告治理处.3、检查机动车停放,如有在消防通道、路口停车、修车、洗车 等违章现象,应立即制止,如驾驶员不在场可记下车牌号查询处理.4、检查是否有可疑陌生人徘徊、窥视或可疑声响,且对形迹可 疑人员进行查询.5、熟悉和保护小区配套的公共设施、机电设备、泵房、消防器 材及消防栓位置,且熟练掌握各种灭火器材的使用方法及火灾处理 程序.发现火警时,立即报告带班员且迅速报警,就近采用灭火器 材扑救.6、按时开关公共照明路灯,保护小区

35、内的公共照明设施、公用 市政设施、绿化,如有损坏,查明事故责任者.7、发现可疑物品或捡到失物,立即交给带班员.十车辆治理员岗位责任1、懂得壹般交通治理指挥知识,熟悉停车场路况环境,以及底 层车库车位使用状况,熟悉车主、车牌号和停车位号.2、提醒和指挥司机,按路线行驶,有序停放,对不听指挥的车主有礼貌的耐心劝说.3、及时提醒车主关好车窗、门,勿将贵重物品遗留在车上.4、保持高度警惕,对停放的车辆实行巡视查见,保证车辆停放 平安.坚持文明上岗,礼貌待人,妥善处理上岗时遇到的各种问题.5、定期检查消防设施、照明灯等是否完好有效,如有损坏,及 时报修.6、认真做好交接班记录工作.十壹保洁员岗位责任1、

36、负责小区外围的道路、绿化等共用区域地面的清洁.2、负责小区周围墙体、柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗的清 洁.3、负责室外明装的管线和共用设施设备的外表清洁、清运和消 杀工作.4、定期对室外果皮箱和垃圾中转站房的清洁、清运和消杀 工作.5、定期对天台、明沟、污水池进行清理和消杀工作.6、维持责任区域清洁卫生,劝阻、制止违反清卫治理规定的行 为.7、积极完成领导交办的各项临时任务.十二绿化员岗位责任1、绿化员要熟悉小区的绿化布局和个人包干的责任范围,以及 花草树木的品种和数量,且掌握花草树木的种植季节、生长特征、培植治理方法等.2、对花草树木要定期去除杂草、防治病虫害、松土、施肥且修 理枯病枝、伤

37、残枝等,更换死亡苗木、浇水.3、按欣赏要求,负责编制草花翻种方案,提出花草采购申请.4、增强对盆花的修剪、造型等治理工作.5、绿化员有接受专业技术培训和学习的义务,须虚心学习,努 力工作,提升自身素质.6、要保证绿化地不留杂物、不缺水、无死苗、不被偷盗,遇到 违规行为,要及时加以劝阻,不听劝阻的要及时报告保安员或环境 主管,协助对其劝阻和处置.7、绿化员要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施, 如浇水工具、割草机等,如有遗失和损坏须按规定赔偿.三、内部治理运作制度1、X公司文明礼貌用语及效劳文明礼貌用语标准2、维修工治理细那么3、保安员治理细那么4、清卫绿化工治理细那么5、房屋维修治理规

38、定6、设施设备维修保养规定7、设备大中小维修制度8、保安员值班巡逻制度9、环境卫生工作标准10、应急处理程序火灾应急行动实施预案 四、考核制度1、员工工作纪律考核细那么2、物业治理日常工作考核方法3、物业治理日常工作考核细那么4、治理处考核细那么5、维修工考核细那么6、保安员考核细那么7、清卫绿化工考核细那么五、公众制度1、外来人员、车辆出入查验登记制度2、大件贵重物品出入小区登记制度3、小区治安治理规定4、小区房屋治理规定5、小区停车治理规定6、小区消防平安治理规定7、小区环境卫生治理规定8、小区绿化治理规定9、小区公共设施设备治理规定10、小区用水用电治理规定第四局部各项治理具体实施方案第

39、壹章总体治理目标指标名称治理标准治理指标实现举措房屋及配套设施、设备完好率98%建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录房屋零修、急修及时率100%建立严格的维修制度,要求小维修三分钟之内答复处理,零 修工程及时完成,急修工程不过夜,回访情况记录,设立值 班 维修工程质量合格率100%分项监督,按操作标准严格把关绿化完好率99%实行专业绿化养护,增强监管,保证公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露保洁举99%保洁落实到人,建立责任制,巡查记录完善,监督检查得力道路完好率98%落实责任人,进行日常巡视检修和定期维修保养投诉处理率100%增强和业主使用人的沟通,定期走访,征求治理意见,及时排忧解难.投

40、诉处理有结果,有记录和回访消防火灾发生率0全员义务消防制度,定期培训和演习,加大宣传力度,安保日常巡查,发现隐患及时处理治安案件发生率因管 理因 素的 发率1 %0实行12小时站岗、24小时巡逻值班制度,确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范的治安思路.明确治安责任,层层防卫,以保证小区的人身财产平安,接受报警及实施调度第二章房屋和设施、设备治理方案总体要求做到三无,设备无故障,设施无损坏,管线无堵漏,具体方案如下：壹、房屋和设施设备养护工程示意表类别工程定期养护周期内容实施效果房屋本体外墙面、屋间、楼梯通道外墙面3 年壹次,屋 面5年壹 次,楼梯通 道5年壹 次检查修理无损坏区内道路碎路面

41、、碎道牙、人行道每年壹次检修整洁、无损坏区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年壹次灯杆刷漆、线路开关检测符合平安标准,正常使用沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年壹次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏停车场停车场每年壹次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰,设施完好公共标识牌标识牌、警示牌每月壹次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰,设施完好自行车停放处自行车房每年壹次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰,设施完好智能化系统监控系统、红外线报警系统等每年二次检测、试验、维修、更换传感灵敏,使用正常供水供电系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月壹次

42、检测运转正常公用设备电梯等每月俩次检测、保养运转正常、平安可靠公共设施围栏、宣传栏、播送系统每周壹次检测、试验、维修、更换无损坏,播送正常二、房屋的修缮和日常养护1、定期检查小区,保证平安,发现问题及时维护,保证正常使 用,最大限度的发挥小区的使用功能.2、制定房屋及设施设备的治理规定,制止各种擅自改变房屋和 配套设施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为.3、做好零星养护工作,应急维修不过夜,保证房屋正常的使用 功能.4、大修、中修做好养护方案,及时制定养护方案,报业主委员 会同意后安排实施.三、设施设备的治理保养工作1、建立联系卡制度,和小区所有的设备厂家及安装单位建立联 系,由他们指派技

43、术人员到现场指导,或直接承当设备的治理和维 修任务,使各类设备始终处于最正确的运作状态2、将小区所有设施设备进行分类,建立验收、登记、建档、保 管、搬移、调拨、事故处理、报废等壹整套台帐、技术资料及审批 制度,定期对设施设备进行清查、核对,保证账、卡、物相符,且 为制度设备养护方案提供数据和资料.3、派专业技术人员、熟练技术工人深入小区机房,熟悉设施设 备的性能和操作要求,根据行业标准制定设施设备治理保养方案, 做好治理保养工作.4、建立设施设备日常保养和定期检查维修制度,责任到人,记 录及时、详细、准确,建立设备大、中、小修工程的验收制度,保证维修合格率到达100%,且进行回访,回访记录健全

44、.第三章安保治理方案人力、物力配备充足,技防、人防相结合,根底工作扎实,各 项治安防范制度落到实处,保证小区无重大治安、火灾事件发生.壹、治安治理小区实行24小时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件贵重物品出入小区登记制度等各项平安防范制度；制定保安人员岗 位责任和切实可行的平安保卫工作程序,明确责任区域,注重技防 和人防相结,各项治安防范制度落到实处,保证小区平安.壹保安人员配备小区的保安人员共配备10名保安人员,其中队长1人,队员9人,值班分为早、中、晚三班,对小区实行24小时不间断治理.早班4人：门岗2人,监控1人,巡逻1人；中班3人：门岗1人,监控1人；巡逻1人；晚班3人：门岗1人

45、,监控1人；巡逻1人.二灵活、高效、人性化的值班方式我们在治安治理中既要保证平安,又要维护业主和客人之间的正常来往,具体表现为：1、强化平安举措,保证小区业主使用人的财产和人身平安；2、礼貌待人,营造良好的生活、居住环境,杜绝“戒备森严、壹味盘问的小区治理模式,到达“内紧外松提升保安人员的素质,所谓“来的都是客,保安人员要善于察言观色,对出入人员区别对待,不由于保安人员的失礼而影响业主使用人的交往活动；二、消防治理1、对保安员进行消防业务知识培训,掌握国家有关消防的法规 和制度,熟悉小区自动消防系统的性能和操作,熟练掌握各种消防 器材的使用.2、定期进行消防平安检查,保安员每天巡视小区的每个角

46、落, 及时发现消防火险隐患；定期对消防器材灭火器、消防栓等的 完好情况进行检查；每天检查小区自动消防报警系统是否正常运行； 每天对小区平安用电情况进行检查；定期对消防设备消防泵、水 喷淋等进行测试,且做好记录.3、在增强日常防火工作的同时,仍要做好灭火的准备工作,制 定火灾应急行动实施预案,以备壹旦发生火灾,能及时有效地组织 自消自救,对重点岗位、重点部位落实责任到人,将火灾的损失降 低到最小程度；成立保安员为主、小区工作人员为辅的消防队,每 年进行1-2次实地消防方案预演.4、定期组织治理处员工学习消防知识,对小区工作人员进行消 防知识宣传.三、车辆治理做好小区的停车标准治理,在入口设置禁鸣

47、限速标志,对临时 停车车位进行划线,使小区内车辆停放井然有序,保证小区道路畅 通.我X公司参考停车场设计,为便于治理,为维护小区的良好停 车秩序,建议安装IC卡智能停车场治理系统壹套,将整个小区的车 辆治理纳入电脑治理之下,提升治理效率,方便业主出入,有效防 止车辆的遗失.治理处将设置专门的车辆治理人员,负责发放停车卡、进行车 辆引导、出入口限制、平安防范、巡查车辆停车和治理行车秩序.做好小区的停车标准治理,在入口安装减速带和禁鸣限速标志, 在小区出入口设置导向牌,停车场内设置相关的交通指示牌,对临 时停车车位进行划线,使小区内车辆停放井然有序,保证车辆人员 平安.第四章清洁卫生治理方案严格执

48、行小区环境卫生治理、卫生工作标准和员工考核制度, 保证小区常年干净整洁.治理处主管壹天俩次检查卫生工作质量, 根据卫生标准对清洁工进行考核.结合小区实际情况,制定如下管 理方案：壹、治理目标通过严格的卫生工作标准和有效的治理监督机制,保证小区公 共场所保洁率到达98 %之上.二、人员配备及工作制度壹人员配备：小区道路：1名；楼道等公共部位：2名二工作时间拟定上班时间为早 7: 00下午17: 00.三保洁范围小区所有公共部位、小区外道路、停车场、地下室等.三、卫生标准1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹,墙身有光泽,踢脚线干净、无灰尘.2、用干净纸巾擦拭墙面和公共设施

49、,无明显污迹.3、标识牌、公共设施目视无明显灰尘；4、不锈钢外表无污迹.5、垃圾桶清倒及时,桶内无异味.6、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网.7、卫生间墙面、地面干净,大小便器洁净无黄渍、无异味.8、小区外道路、绿地无杂物等.四、清洁内容1、小区外路面清扫,每日10小时保洁；2、小区大厅、楼梯、走廊每天清扫、拖洗壹次, 10小时保洁,不间断对垃圾桶收集、清运；3、壹楼大厅玻璃门每天擦拭壹次,楼梯玻璃每月擦拭壹次；4、每周对楼内护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭,且不断巡视保持干净整洁；5、电梯间壹天俩次清扫,三天消毒壹次；6、垃圾收取,固定垃圾桶每天定时收取俩次；7、绿地卫生每天巡视、清洁壹次,

50、保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；五、具体实施方案工程方案力杀实施效果生活垃圾在楼幢间设置垃圾桶早晚一次由清洁工直运垃圾中转站,垃圾桶每天清洗壹次预防垃圾二次污染,减少垃圾在小区内运转路 程,对清洁路面,提升小 小区次,减少垃圾带来的 污染源建筑垃圾设置建筑垃圾堆放点袋装集中清运,每周定期将建筑垃圾拉往倾倒点消除乱堆乱放现象,及时去除建筑垃圾污染问题果壳类设置数个果壳箱放置点壹天收集壹次,每天清洗壹次减少地上果壳、烟蒂、纸屑i土10小时动态消扫保持,清卫员1小时循环、动态壹次精卫果壳纸屑地上不超过 壹小时.增强接壤部位 的保洁力度地上无明显的杂物、烟蒂,道路清洁畅通.公共楼梯走廊楼梯、走廊每天

51、 清扫壹次,每天拖 洗壹次,扶手3天 擦拭壹次,楼梯玻 璃每月擦壹次.楼梯、走廊尢烟蒂、纸屑,扶手无灰尘,玻 璃窗时净无灰尘,清卫 工包干.进入楼道感到清洁、明亮、舒适除 四 害按季节要求除四害配合社区居委会,及时购置、投放、回收小区内无明显的四害侵害和活动公 厕厕内无粪便堆积,地上厕所内无臭味,地面干每天清扫二次无污染净,无粪便污染第五章绿化治理方案根据绿化养护治理质量要求,细化养护方案和考核指标,做到 小区内外的花卉、树木生长正常,布局合理.壹、具体实施方案工程力杀实施效果修剪乔木：每年修男2次无枯枝,树枝不阻车辆和行人通过,主侧枝分布均匀灌木：每年修男5次之上,枯黄枝叶及时剪除,枯叶要即

52、刻去除使其造型整洁美观,保持新绿和整洁草坪：每年修剪次数视草皮生长速度不定期修剪无杂草,草坪、草地目视平整浇水根据季节、气候、绿地花木的品种决定浇水量；壹股每周1次.树木无旱死、枯死现象施肥根据土质、花木生长期和培植需 要,决定施肥的种类和数量：壹般 乔灌木每年4次,草地每年1次； 壹股施肥时间在阴天或黄昏花草树木茁壮成长杀虫贯彻“预防为主,综合治理的根本原那么,每月防治1次,发现病虫及时喷射无明枯枝、死杈,有虫害枝条在2%以下去尘每周由绿化工用湿布对植物茎叶化池、化基、化盆、绿化中无进行除尘烟头、纸屑等杂物草坪无明显黄土裸露,最大裸如有枯死现象,要按花木栽种季露块在0.4平方米内,裸露面积补

53、缺节及时补栽补种在总面积的0.5 %以内.树木缺株在1 %以下耕种施肥前和下大雨后进行松土,每草坪无明显杂草,树木底卜土除杂草年/、少于6次层/、板结,透气良好放风暴风雨后查见草坪无积水,树排涝每天巡查壹次木无倒斜巡查二、人员配置小区配备或兼职壹名绿化工,要求具有较高的绿化养护知 识,熟悉花草树木的治理作业程序,且具有壹定的审美观,对花木的品种、布局有壹定的研究,对花木定期施肥、浇水、防病治虫、除草和培土,及时修枝整形、补栽补种,处理枯枝落叶,清理场地.三、树木花草的日常维护1、根据季节、气候、地域条件及时浇水,保持良好的生长态势.2、根据土质、花木生长期、花木品种和配置需要,及时进行施肥.3、掌握病虫害的开展规律,采取适当有效的除虫举措.4、根据树木形态、欣赏效果、树木品种和生长情况等因素进行 修剪整形,保持良好的欣赏性.5、对枯萎的花草及时去除、更换,杜绝裸土现象的发生；6、及时清理绿化带内垃圾,每周擦拭绿化小品壹次.第六章档案的建立和治理物业档案是随着物业治理行为的出现而产生的,尽管档案治理不是物业治理工作的主