社会公平、福利变化与经济适用房建设汇总

1、社会公平、福利变化与经济适用房建设 一个关于经济适用房的理论模型中国人民银行营业管理部李宏瑾一、引言1991 年，国务院在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中，提出了要“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”， 与经济适用房相似的提法第一次出现在政府的文件之中（王庆诚，2003）。之后，1993 年建设部、国土局等四部委共同颁发一个文件，提出“要以多种形式加快经济适用房建设”， 初步确立了通过市场远征，以政府优惠和企业微利来解决普通居民住房问题的思路。1998 年我国全面推进住房分配货币化改革，停止计划经济时代的福利实物分房制度。在宣布这一改革的纲领性文件

2、国务院 1998 年第 23 号文中， 提出了在全国范围内建立包括由高收入者购买和租住商品房、 向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个不同层次的新的住宅供应体系（中经网，2003）。由此，经济适用房成为我国住房供应体系中的重要组成部分。建设经济适用房的目的，根据当时住房体制改革设计者的初衷，是为了解决城市中那些无法以市场价格购买住房的中低收入者的住房问题，并进而促进社会公平，增加社会福利。当时根据一些城市实施“安居工程”的经验，提出各地政府每年制定经济适用房建设计划，对经济适用房建设以计划划拨方式供应一定的土地，暂时免交土地出让金，减免部分行政事业性收费，从而降低开发企业的成

3、本，并使经济适用房的价格与中低收入家庭的承受能力相适应。也就是通过政府让利一点（减免各种税收、财政补贴、市政配套等等）和企业让利一点（如规定开发经济适用房企业的利润要控制在3%以下）的办法，降低房价以实现居者有其屋的目标。但是，在具体执行过程中，经济适用房的建设出现了很多问题，如由于信息不对称，不同市场主体没有得到有效分割，而且部分经济适用房标准过高，使很多中低收入家庭实际上并没有享受到真正的补贴。也就是说，按照激励理论的观点，我国现行的经济适用房政策 并没有实现真正有效的分离均衡，因此是损害了社会的整体福利。我们进一步的问题是， 即使上述机制设计问题解决后，出于社会公平的目标而对不同收入群体

4、实行不同的住房政策， 能够确保整体社会福利得到提高或不受损失吗？我们将从微观经济学中最基本的效用理论出发，建立一个严格区分高收入和低收入两 类人假定下的经济适用房模型。在第二部分，我们将分析没有政府干预的完全市场条件下， 消费者的决策和社会总福利问题，并以此结果作为比较有政府干预情况的基点；在第三部分和第四部分，我们将分析通过转移支付和类似现行的经济适用房政策这两种实现社会公平不 同手段，消费者决策和社会总福利问题。我们发现，通过转移支付方式，社会的总福利并没有发生变化，但这个结果并不符合 pareto效率改进原则，而经济适用房的方式对社会总福利 是否增加则并不确定；最后是全文的总结。二、完全

5、市场条件下的消费者决策和社会总福利假设社会上存在 n个消费者，且每个消费者对房地产商品x和其它商品y进行消费。设在这n个消费者中，并且分为高收入者 （H）和低收入者（L）两类人，设共有Pn（0<P<1）为 低收入者，其预算约束为 wL,而高收入者则共有（1-P ）n,其预算约束为 wH，下标H和L分 别代表高收入者（High）和低收入者（Low）。每个消费者对房地产商品 x和其它商品y进行消 费。设消费者的效用函数为 Cobb-Douglas型效用函数，即u（x, y） =xy1 （0<a <1）。这样， 消费者的问题就是在既定价格和预算约束条件下，如何选择两种商品以使

6、自己的效用最大化，这是微观经济学当中最基本的问题。我们分别来看高收入者和低收入者的情况。高收入的消费者的问题是：Max Uh =xjyHTs.t. pM Xh Py yH 三 Wh上标M表示没有政府干预的完全市场条件下的房价。这样，通过构建拉格朗日函数得到:L =xyH4，；Wh -pMx-PyyF.OC.= ；：L 汨=.Xh * - PM =0-L.tyH = 1 - ：, XH yH- - ' py =0L ：- =w -PMXH -Py yH =0解得Vh类似地，低收入者的问题是:Max uL =x%L也 s.t pM Xl +PyVL <Wl同样，解这个规划问题，得xM

7、* =竿y* =(1” 即PM 'Py于是，我们可以得到社会对住宅和其它商品的总消费量分别为:XM = 1nxM* FxM* 二及 1, Wh ：Wl Px -Y; = 1nyM* ：nyM* =n 1WhWlPy -我们假设政府是以社会公平作为其制定经济适用房政策的出发点。那么，为了实现社会公平的目标，在现实中可以有很多的办法，具体说来主要可以采取两种手段：一是通过对高收入者进行征税， 并通过以转移支付的方式补贴低收入者，以此实现社会公平， 这也是财政学中实现社会公平或地区公平的传统政策手段；二是对高收入者进行征税并补贴给开发商，以使其能够向低收入者提供低于市场价格的住宅商品，这也是

8、现行经济适用房供给的主要方式。我们将分别考察这两种方式，并比较其与没有政府干预的完全市场条件下消费者的 福利和社会总福利的变化。三、转移支付方式下的消费者决策和社会总福利1、转移支付的税收条件在这种情况下，假设政府对(1_pn高收入者征收一定量的所得税，设税额为 t,并完全 将这部分t转移并平均分配给 Pn的低收入者。只要政府征收的税金t>0,那么社会上这两类人的收入差距就会缩小， 从而也就实现了社会公平的目标。此时，高收入者的预算约束就变为t - hW ,而低收入者的预算约束则为WL +(二口小。:n必须指出，虽然对我们讨论问题的结果没有关系，但政府在向高收入者征税时必须满足如下条件：

9、w, +(1" ¥ <Wh -1。也即高收入者被征税后的财富状况不能低于低收入者得LH到补贴后的财富状况，否则这样税收政策实际上是“奖懒罚勤”的，对高收入者实际上是不公平的。还要注意的是，此时政府并没有对价格进行干预，而只是对不同收入人群的预算进行了转移支付，以此实现其社会公平的目标。我们来看这种情况下，消费者的决策问题。2、消费者决策在得到消费者预算约束后，我们分别考察两类人对房产和其它商品的最优消费量。对 于(Wj收入者面临问题是:Max Uh =xjyHT st pMXH +py yH <Wh -t上标T表不转移支付(Transfer)时的情形。低收入者的

10、问题是:Max Ul =x?yLa st pM xl PyyL -WlitP解得:T* xl*+1- t +pM3、福利比较我们可以看到，在转移支付的情形下，政府通过对高收入者进行征税，并将其全部转移给低收入者，从而增加低收入者的购买能力，并实现社会公平的目标。通过与没有政府干预的完全市场条件下高收入者与低收入者的决策比较可以发现，转移支付后，由于收入的变化，(xH*,yH* )<(xM*, yM* ),而(xT*, yT* )>(xM* ,yM* ),也就是说，高收入者在住房和其 它商品的消费都减少了，而低收入者的消费则都增加了。无疑，对于高收入者而言，这是福利净损失，而对低收入

11、者而言则是福利增加。那么，社会的总体福利有什么变化呢？通过计算，我们会得到，此时社会对房产的总消费为XT= 1nxH*-nxT*= p：1- -Wh-Wl=Xm，而社会对其它商品的总消费为Y* =(1 -PjnyH* +Pny*=Un (1严H +gwL j=Y；，也就是说，社会对房地产和其它Py-商品的消费总量并没有变化。按照Slutsky补偿的原则，可以说社会总的福利并没有变化。但是，必须看到，这实际上是将一部份人(高收入者)本能够享用的效用通过税收的方式等价转移给另一部分人(低收入者)来实现，高收入者的福利实际上是受到损失的，因此我们说转 移支付这样的使低收入者福利提高的社会公平手段，虽

12、然没有损害社会总体福利，但是它并不符合pareto效率改进的原则。四、补贴开发商的经济适用房条件下消费者决策和社会总福利1、经济适用房价格的决定条件在这种情形下，(1_P ,高收入者征收一定量的所得税，但征得的税收(1-P冲并不是直接补贴给低收入者，而是将其补贴给用于提供低于市场价格的经济适用房的企业。此时， 低收入消费者的预算约束并没有发生变化，并且只能由Pn的低收入者购买低价房屋，而高收入者只能接受市场价格的房屋，也就是说市场可以根据收入有效分割。虽然在实践中有文件规定经济适用房开发的企业利润不得超过3%，但是由于信息不对称的原因，政府很难掌握房地产开发商的真实盈利水平。同时，对于开发商来

13、说， 他与消费者此时是一个完全且完美信息的动态博弈过程，而消费者只能是价格的被动接受者。这样，由于开发商知道政府能够对其进行多少税收补贴，且对消费者的效用函数和预算约束完全了解。这样，将低收入消费者对低价的经济适用房的最优消费量代入开发企业的目标当中。在没有交易成本的条件下，政府将征取的全部税金完全转移给用于提供低于市场价格pM房屋的开发商。我们假设开发商的成本为零(这一假设虽然与现实不符，但方便了我们的计算且 并不影响最后的结论)，则若要开发商提供的低于市场价格的经济适用房就必须满足如下条件：PnpXxL*+(1 _P )nt =PnpM xL*。上标I表示政府补贴开发商的干预情形(Inte

14、rference)。也就是说，开发商量以低价提供经济适用房及政府的税收补贴，其获益应与以市场价格提供同样数量的房产相等。这里，需要注意的一点是，开发商是将消费者的最优决策作为其经济适用房价格决定的变量，具有市场先行者的优势，而作为低收入的消费者在进行决策时，只能被动地接受开发商为其制定的价格，因此开发商的价格条件并没有进入到消费者的最优决策过程之中。这里，开发商的角色类似于寡头竞争中的Stackelberg(1952)模型中的领导者。下面，我们来看两类消费者的决策问题。2、消费者决策高收入消费者的问题与转移支付的情形一样:Max Uh =xyHTs.t PM Xh +pyyH Wwh T解得

15、J WH 4 - M* ： tI*1 - wH -t _vM* 1T tXH - M=XH M,yH 一=yH -PxPxpypy类似地，低收入消费者的问题为：Max uL =xLVL*s.t pXxl + pyyL Ewl解得 xi* _2Wlvi* - 1":，wlxLI , yLPxpy此时，再引入开发商的供给条件PnpXxL +(1 -n )nt = PnpMxL ，得至1J：11IVl1 ,.lWLM*=VlpyxL*=?WL+1-Mt=xM*+1-Mt px- px-px3、福利比较 I*T*1力 * I *T*1力 *通过比较我们可以发现，xH= xH<xH ,y

16、H =yHc yH ,而由于0<a<1,可得I * T* M * T* I* M *xL >xT > xM , yT > yL = yM。也就是说，对于高收入者，与支付转移时的情形一样，对房产和其它商品的消费都较完全市场条件下少，而对于低收入者，对房产的消费要比转移支付时的情形还要多，自然也比完全市场条件下多，而他对其它商品的消费则与完全市场条件时一样。此时，比较社会总福利的变化就比较复杂。我们可以发现，当采取对开发商进行补贴时，社会对房产的总消费量为X* =(1 _p nxH* +BnxL* =于.1 _p料+Bwl +(1- R ”>xM ,对其它商品的

17、总消费量为 YI* =q -P jnyH* +PnyL* =C-上* |j1 -P )忡 +PwL -(1 -P ,1<丫；。Py -这样，从Slutsky原则来看，无法得到社会总福利是否增加的明确结论。而如果利用间接效用函数，分别计算两类消费者在不同情况下的效用并进行教增量变化的比较，这样的计算又十分繁琐且无法给我们以明确的结论。我们下面考虑用微分近似计算的办法来得到福利变化的条件。在微分计算中，若在点一一 _ _ ' - _ x = x0函数y= f (x)的导数f (x0)¥0,则当Axt0时函数的微分dy是函数增量Ay的 、 ,一一 . _ . . _ _ &#

18、39; . .王部，或者更为详细些的表述是，Ay = f (x0 +Axf (x0产f (x0 )Ax ,这样也就是说Ay dy o 一般来说，在计算增量时比较复杂而求微分相对简单时，我们就可以用函数的微分来近似计算函数增量的变化。我们这里的计算正好可以采用这样的做法。我们可以看到，通过对厂商补贴引入经济适用房后，高收入者对房产和其它商品的消; t11 - -)t费较完全市场条件下的变化分别为% =- M ,AyH =-。对于高收入者的间接效PxPy用函数 v(pM , Py,WH )=max(u(x,y ) st pMxxM +pyyM E Wh ,直接将(xM*,yM* )代入 即可得其间

19、接效用函数。根据微分法则，du(x, y) =d (xay1 )=x°d (y1)+ y1d (xa),所一 , M* M* 一以，在(xh , Yh )且 Axh1.t的条件下，每个高收入者的间接效用函Py数的变化近似为：uHot(xMbTyM*)类似地，对于低收入者对房产和其它商品消费的变化分别为 1一(xM*尸(yM*)-1- tPyJJ,Yl = 0，在(xM*, yM* )条件下，其间接享用函数的变化近似为：叫5(xM*产卬，*产1- t由此，得到社会总的福利变化为：AU =(1-P )nAuH + PnAuL ,整理得:U = 1 - - ntWxM*严(yM*)一3*尸

20、5*尸 1-：- 2(xM*)(yM*)MPxPy-1J这个结果就不是那么太直观了。不过，我们至少可以从这个条件中看到，经济适用房政策对福利的影响是不确定的，它要取决于多个变量(如房产消费占总预算的比重 a、市场条件下两类收入者的最消费量及两种商品的价格等等)。但是，我们也看到，福利是否增加，与低收入者的比例 P及对高收入者征的所得税额 t是无关的。上式也给出了经济适用房福利 是否增加的条件，这样我们可以运用试数的方法，进行大致的判断。例如，根据经验，房产消费一般占消费者总支出的三分之一至一半左右，也即a在1,/3至1/2之间。如果a =12,那么可以看出，只要单个低收入者的总消费量不及高收入

21、者的一半，那么&U 一定是小于零的，即社会的总福利是减少的。当然，这里我们必须指出的是，虽然通过经济适用房政策，社会总福利有可能增加，但是这同样是以减少高收入者的福利为代价的，这仍然不符合pareto效率改进的原则。五、总结建设经济适用房的政策出发点是为了缩小社会收入差距并提高社会福利。我们在微观经济学最基本的效用理论的框架下，讨论了通过支付转移和补贴开发企业并向低收入者提供经济适用房这两种实现社会公平的方式。我们的分析表明，无论哪一种方式，实际上都是通 过向高收入者征税并补贴低收入者来实现公平的目标，尽管这可能并不损害社会的总体福利， 但这样的做法并不符合pareto 效率改进的原则

22、。支付转移方式的社会总福利没有发生变化， 而补贴开发商的经济适用房政策对社会总福利的效果却并不确定，它还取决于房产占居民支出的比重、不同收入者的消费量的差距及价格因素的影响，因此通过价格扭曲来实现社会公平目标的经济适用房政策对社会总福利的作用并不确定。同时， 我们还发现，在经济适用房政策下，低收入者的比例和政府征税额对社会总福利的增减并没有实质性的影响，这是与我们模型的假定有关的。由于我们是在无交易成本的条件下在消费者完全竞争的条件下建立的标准效用函数，一些假设条件过于严格，如两类消费者在市场上是严格分离的、消费者在完全竞争的市场环境中只能是价格的接受者、没有交易成本等等。因此， 我们这里模型

23、所得出的结论很大程度上是一个高度抽象的理论结论。但即使是放松这些假定，也不会动摇我们的结论。大致说来，后续研究还可以在以下几个问题上进一步深入：1、 在支付转移的情况下，税收补贴完全转移给低收入者，而Cobb-Douglas 效用函数最优决策消费者预算约束的变化只会产生收入效应，而没有替代效应，这样实际上只是将一部人的消费完全转移给了另一部分人的消费，因此社会的总福利是不变的，这与福利经济学中除竞争性价格方式外，在一定条件下可以通过中央计划的方式实现pareto 最优的道理是一致的。 而通过对开发企业补贴并提供低价的经济适用房的方式，对价格实质上是进行了人为的扭曲，因而其对社会总福利的影响是不

24、确定的。因此，不同效用函数形式的选择（如采用Leontief 型效用函数），将可能会得到不同的结论。2、从一开始我们就严格假定不同收入类型的消费者在市场上是严格分离的，这显然与现实不同。事实上， 无法有效分割市场实现分离均衡，已经是我国经济适用房政策的最大弊端， 而如果考虑这个情况后，价格扭曲对福利的负面影响只能是加大了，因为如果高收入者面临低房价，那只能造成其过度消费住房并使低收入者的福利损失，但对于高收入者的边际效用理论上来讲是严格低于低收入者的，因而社会的总福利是减少的，更何况在这种情况下社会公平的目标也没有有效实现。当然，这些问题涉及到经济适用房供给中如何利用价格、质量等信号有效区分不同收入主体的机制设计问题。目前对此现象的讨论已经很多，但仍很少有从理论上对此进行分析，是一个十分有趣的方向。3、无论哪种方式，我们都假定是没有交