徐州德高老年公寓项目建议书(修改版)

1、策划：张张 毅毅 贾晨波2015.10一一项目概况项目概况1.地理位置：地理位置： 该地块位于徐州市贾汪区新城区鲁尔大道以南、山水该地块位于徐州市贾汪区新城区鲁尔大道以南、山水大道以北、东临凤鸣海水系风景区、西邻城市景观河和大道以北、东临凤鸣海水系风景区、西邻城市景观河和德客城以及行政中心、德客城以及行政中心、 南临徐州山峰最高的著名风景区南临徐州山峰最高的著名风景区大洞山风景区，东至大洞山风景区，东至3公里是督公湖风景名胜。公里是督公湖风景名胜。2.2.经济指标：经济指标：德客城东侧德客城东侧A A地块地块(1) .(1) .地块面积：地块面积：4021840218（60.3260.32亩）

2、亩）(2) .(2) .建筑密度：建筑密度： 22%-26%22%-26%(3) .(3) .容积率：容积率： 1.1-1.41.1-1.4(4) .(4) .绿地率：绿地率： 不低于不低于30%30%(5).(5).建筑限高：建筑限高： 2424米米(6).(6).日照间距：日照间距： 系数不低于系数不低于1.491.49德客城东侧德客城东侧B B地块：地块：(1).(1).地块面积地块面积: 39735: 39735 （59.659.6亩）亩）(2).(2).建筑密度：建筑密度： 22%-26%22%-26%(3).(3).容积率：容积率： 1.1-1.41.1-1.4(4).(4).绿地

3、率：绿地率： 不低于不低于30%30%(5).(5).建筑限高：建筑限高： 2424米米(6).(6).日照间距：日照间距： 系数不低于系数不低于1.491.49 尽管国家今年相续出台了一系列刺激房地产市场的优惠政策，作为三线城市的徐州楼市成尽管国家今年相续出台了一系列刺激房地产市场的优惠政策，作为三线城市的徐州楼市成交量仍继续萎缩。继八月份成交跌破四千套后，金九期间交量仍继续萎缩。继八月份成交跌破四千套后，金九期间9月份我市（含县区）成交商品住宅月份我市（含县区）成交商品住宅仅仅3476套，成交面积约套，成交面积约352863.16平方米，日均成交平方米，日均成交119套，套均面积约套，套均

4、面积约101.51平方米。平方米。 与上月份相比，成交套数减少与上月份相比，成交套数减少275套，环比降幅套，环比降幅7.33%，成交面积减少了，成交面积减少了16712.28平方米，平方米，环比降幅环比降幅4.52%。就本月数据来看，月成交总量、成交面积均处于年度最低点。就本月数据来看，月成交总量、成交面积均处于年度最低点。 价格方面，价格方面，9月份徐州住宅均价每平方米月份徐州住宅均价每平方米5688元，与今年元，与今年8月份相比，每平方米下跌了月份相比，每平方米下跌了9元，元，环比降幅环比降幅0.16%。形成了量价齐跌趋势。形成了量价齐跌趋势。二徐州房地产市场近况徐州房地产市场近况 9月

5、份徐州楼市成交详情月份徐州楼市成交详情 市区情况市区情况（不含县区）（不含县区） ，20152015年年9 9月市区楼市成交商品房月市区楼市成交商品房33113311套，成交面积约套，成交面积约332891.24332891.24平方米，日均成交平方米，日均成交114114套，套均面积约套，套均面积约100.54100.54平方米，与平方米，与8 8月份相比，成交月份相比，成交套数减少套数减少107107套，环比降幅套，环比降幅3.33%3.33%，成交面积增加，成交面积增加22760.7622760.76平方米，环比增幅平方米，环比增幅7.34%7.34%。 在市区各大行政区中，泉山区和云龙

6、区（含新城区）旗鼓相当，云龙区成交在市区各大行政区中，泉山区和云龙区（含新城区）旗鼓相当，云龙区成交11411141套套位居第一，占市区成交总量位居第一，占市区成交总量34.46%34.46%，成交面积，成交面积123866.54123866.54平方米；泉山区成交平方米；泉山区成交993993套紧套紧随其后，成交面积随其后，成交面积97936.9597936.95平方米。而平方米。而贾汪区全年楼市成交量都为零贾汪区全年楼市成交量都为零。 异常困惑！异常困惑！市场前景？模式优劣？运营管理？市场前景？模式优劣？运营管理？三房企的转型三房企的转型 掘金养老地产掘金养老地产 鉴于当前传统的房地产市场

7、持续低迷。国内的房地产企业，尤其是行业龙头，纷鉴于当前传统的房地产市场持续低迷。国内的房地产企业，尤其是行业龙头，纷纷把目标投向了潜力巨大的老年地产市场，并逐渐受到了越来越多地产开发商的关纷把目标投向了潜力巨大的老年地产市场，并逐渐受到了越来越多地产开发商的关注。注。 目前已有包括保利地产、万科、华润置地、首创置业等在内的多家开发商高调目前已有包括保利地产、万科、华润置地、首创置业等在内的多家开发商高调宣布开拓老年地产。宣布开拓老年地产。 尤其在当前地产开发商资金面普遍偏紧的情况下，各类人民币地产基金也正跃尤其在当前地产开发商资金面普遍偏紧的情况下，各类人民币地产基金也正跃跃欲试，希望通过与地

8、产商、保险机构合作的形式在老年地产领域分得一杯羹。跃欲试，希望通过与地产商、保险机构合作的形式在老年地产领域分得一杯羹。早年，首创置业就宣布，与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中早年，首创置业就宣布，与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅住宅+养老养老”综合开发综合开发模式，将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。模式，将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。 与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险也与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险也 开始启

9、动了养老产业项目。一时间，开始启动了养老产业项目。一时间，各方对于养老产业的关注度来到了新的高位。各方对于养老产业的关注度来到了新的高位。万科幸福汇万科幸福汇万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆表示，养老地产之于万科战略地位，将不亚于曾经的工业化住宅的地位。他透露，万科或将在北京、上海两地探索养老地产的运营模式，“暂时不考虑利润率问题暂时不考虑利润率问题”。 2010年12月27日，万科“活跃长者之家”合作发展联盟启动仪式正式举办，正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域。 万科此次将首个“活跃长者住宅”作为商业配套，建设在位于房山窦店的新项目“万科幸福汇中，面积将达到1万平方米。同时，万科方面还聘

10、请全国深具老年公寓管理经验的上海亲和源集团进行专业化的经营和管理。“活跃长者住宅“的建筑形式设计得宽敞明亮、造型丰富、空间尺度宽阔，以应对老年人较敏感和易产生孤独感的心理，且在无障碍设计、转角防撞保护、电灯照射角度等细节设计上更加细致。保利地产董事长宋广菊指出，“短时间来看，发展养老地产并不会成为国内房企的主流，大规模开发估计最快也要到大规模开发估计最快也要到5年以后年以后。目前的最大瓶颈是，一方面土地成本太高，另一方面还未能与社保养老资金挂钩，这都需要政府制定相关的配套政策。” 保利将在广州保利将在广州启动启动3个养老地产研究试点，预计个养老地产研究试点，预计35年内年内完成。完成。保利目前

11、正在考虑采取会员制的运营模式，保利目前正在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。 保利地产在阳江海陵岛的第一个旅游地产项目保利银滩将于今年开售。此外，保利地产与东莞樟木头政府敲定的东莞保利生态城项目也将成为其在城市运营领域的大手笔作品。在养老地产方面，上述保利地产内部人士透露，其第一个养老地产项目预计会在今年推出。 保利银滩 保保 利利保利银滩保利银滩 北京首创置业与河北建设集团将联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，总建筑面积近200万平方米。项目位于在潮白河畔，毗邻京沈高速香

12、河第二出口。 双方的合作模式主要是河北建设集团负责项目的建设开发，首创集团负责项目的投资、策划、定位等，相当于河北建设集团为建筑商，首创集团是开发商，该项目的运营方面以首创集团为主。 项目建成后，可供50000余名老年人在此幸福安度晚年，享受高质量的生活、高品位的服务。并可提供12000个就业岗位。 首创 “北京爱晚中心”占地1000亩左右，是由世纪爱晚(北京)置业有限公司投资建设的服务于北京地区并能实现辐射全国爱晚项目的综合性、社会化养老示范基地。 在此之前，哈尔滨、长春、上海、青岛等地已陆续启动爱晚项目，并且青岛爱晚中心已经举行奠基仪式，世纪爱晚(北京)置业有限公司成立以后，以“北京爱晚中

13、心”为核心的全国爱晚大格局已初具模型。 世纪爱晚世纪爱晚(北京北京)置业置业 中国人寿董事长杨超透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，在拟建设的北京新机场旁边，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南 。 中国人寿已经选定了一家美国的养老养生机构作为合作对象，另外，在工程建设和医疗服务上也都有了潜在的合作对象 中国人寿中国人寿敬老院敬老院： 为老年人养老服务的社会福利事业组织。西方国家的养老院通常由地方政府或慈善机构主办，接收靠福利救济或低收入的老人。中国的敬老院是在农村“五保户”的基础上发展起来的。养老院：养老院： 专为接待自理老人或综合接待自理老人、介

14、助老人、介护老人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。老年公寓：老年公寓： 专供老人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓或老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。养老地产：养老地产： 以品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队，长期经营 的开发项目。养老地产与商业地产的区别：养老地产与商业地产的区别： 1.要提供各种满足老人需求的服务 2.要附和老人居住和生活的需求和特点 3.要运营和管理养老配套设施四、养老产业概念：四、养

15、老产业概念：五、我国养老地产现状与前景 中国是全世界老年人口最多的国家，截至中国是全世界老年人口最多的国家，截至20142014年底，中国年底，中国6060岁以上老年人口已达岁以上老年人口已达2.122.12亿人，亿人，占总人口比重达占总人口比重达15.3%15.3%； 6565岁及以上人口数量达岁及以上人口数量达1.3811.381亿人，占总人口数比重达亿人，占总人口数比重达10.1%10.1%。预计到预计到20502050年，中国的老年人口总量将超过年，中国的老年人口总量将超过4 4亿，占总人口的亿，占总人口的1/41/4以上。以上。 但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前

16、中国每千名老年人拥有的养老但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有机构床位数只有11.611.6张，即只有张，即只有1.16%1.16%的老年人能入住养老机构。现有的养老模式已不能满足的老年人能入住养老机构。现有的养老模式已不能满足老年人的需求，未来一段时间长期处于供不应求的状态。无论是面向中端的老年公寓，还是近老年人的需求，未来一段时间长期处于供不应求的状态。无论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就一枪而空。广州、北京等一线城市甚至出现了些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就一枪而空。广州、北京等一线城市甚至

17、出现了养老养老公寓一床难求的状况。公寓一床难求的状况。 为了应对人口急剧老龄化，中国政府在为了应对人口急剧老龄化，中国政府在20112011年就将老龄事业纳入了年就将老龄事业纳入了“十二五十二五”规划，并自规划，并自20122012年起，陆续出台了年起，陆续出台了关于全面推进居家养老服务工作的意见关于全面推进居家养老服务工作的意见、 关于加快发展养老服关于加快发展养老服务业的若干意见务业的若干意见、 养老服务设施用地指导意见养老服务设施用地指导意见、 关于鼓励民间资本参与养老服务业关于鼓励民间资本参与养老服务业发展实施意见发展实施意见等利好政策法规。等利好政策法规。 目前，中国养老市场的商机约

18、目前，中国养老市场的商机约4 4万亿元，到万亿元，到20302030年有望年有望增加到增加到1313万亿元。庞大的老龄化人口，日益增强的消费能万亿元。庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力，在养老产业巨大潜力和诸多项利好政策等驱动下，本力，在养老产业巨大潜力和诸多项利好政策等驱动下，本土房地产开发商、保险公司、多元化企业等纷纷进军中国土房地产开发商、保险公司、多元化企业等纷纷进军中国养老住宅、医疗护理和养老金融等领域，特别是养老地产养老住宅、医疗护理和养老金融等领域，特别是养老地产市场，市场规模将迅速增长。市场，市场规模将迅速增长。六、六、 纵观全国及徐州房地产市场来看，传统的商纵观全国及徐州房

19、地产市场来看，传统的商业地产和住宅地产已处于严重的低迷萧条状态，业地产和住宅地产已处于严重的低迷萧条状态，很难再有生存发展的空间。很难再有生存发展的空间。 而该地块所在贾汪区楼市销售量，已连续而该地块所在贾汪区楼市销售量，已连续两年零成交。如再在该地块上开发商业或住宅两年零成交。如再在该地块上开发商业或住宅产品，无疑将面临着极大的投资风险。产品，无疑将面临着极大的投资风险。 因此，要想有效合理利用开发该地块，只因此，要想有效合理利用开发该地块，只有转向养老地产的开发，在该地块上建设运有转向养老地产的开发，在该地块上建设运营营“。将该项目打造成。将该项目打造成具有居住、养老，养生、医疗、教育、康

20、体具有居住、养老，养生、医疗、教育、康体娱乐等为一体综合型高端养老社区。娱乐等为一体综合型高端养老社区。 只有这样，才能抓住机遇，走出低谷，求只有这样，才能抓住机遇，走出低谷，求得发展得发展。 本项目位于徐州市贾汪风景区内，占地面积本项目位于徐州市贾汪风景区内，占地面积119119亩，可建面积亩，可建面积1010平方米以上，平方米以上，可提供可提供3,0003,000多张床位。建成后，将是徐州及周边地区最大的养老公寓。多张床位。建成后，将是徐州及周边地区最大的养老公寓。 根据民政部根据民政部老年人社会福利机构基本规范老年人社会福利机构基本规范相关规定，参照各地及徐州相关规定，参照各地及徐州具体

21、情况，本着具体情况，本着“以人为本以人为本”，满足老年人群的基本需求，初步规划为，满足老年人群的基本需求，初步规划为8 8大功能大功能区；区；6 6大服务中心。即：大服务中心。即： 护理型老年公寓区自理型老年公寓区老年住宅型公寓区医疗康复区综合办公区员工生活区接待营销区园林景观区康体中心培训中心综合服务中心旅游度假中心休闲垂钓中心文化娱乐中心规划平面图规划平面图 八、八、 自住式老年公寓使用权的租赁经营性收入其他收入政府补贴优惠政策、减少成本产权式精品老年住宅的出售入住押金 1 1、产权式精品老年住宅的出售、产权式精品老年住宅的出售 开发产品为老人起居配套齐全的精装房，并配备开发产品为老人起居

22、配套齐全的精装房，并配备有医疗护理的常用设施及与养老社区医院相通的通有医疗护理的常用设施及与养老社区医院相通的通信、无障碍通道等。四周有花园和水景。信、无障碍通道等。四周有花园和水景。 服务功能上设独套居家房和亲情房两种类型，服务功能上设独套居家房和亲情房两种类型，户型有二室和三室等。户型有二室和三室等。 建议每套公寓的销售价格在建议每套公寓的销售价格在3030万元至万元至200200万元万元较为适宜。较为适宜。消费购买群体定位为：消费购买群体定位为： 政府和国有企事业单位退休官员、企业主、退政府和国有企事业单位退休官员、企业主、退休的企事业高管、大学教师、工程师、富裕家庭、休的企事业高管、大

23、学教师、工程师、富裕家庭、华侨、海归的父母，跨国企业外籍主管人员的父母，华侨、海归的父母，跨国企业外籍主管人员的父母，现职党政军官员的父母等。现职党政军官员的父母等。老年住宅八大功能老年住宅八大功能 2、租赁式老年公寓房的入住收入租赁式老年公寓房的入住收入: :长期入住型（长期入住型（30-5030-50年）年） 每月每月5000-100005000-10000元元/ /户户亲情入住型（携伴侣或子女）亲情入住型（携伴侣或子女） 每月每月8000-150008000-15000元元/ /户户短期入住型（短期入住型（1-51-5年）年） 每月每月6000-120006000-12000元元/ /户

24、户日托入住型（日托入住型（1-301-30天）天） 每天每天200-1000200-1000元元/ /间间旅游度假型（天数不等）旅游度假型（天数不等） 每天每天300-2000300-2000元元/ /间间护理型普通公寓房入住护理型普通公寓房入住 每月每月3000-50003000-5000元元/ /床床潜在的消费客户类型潜在的消费客户类型（1 1）、第一类：机关和国有企事业单位离退休老干部）、第一类：机关和国有企事业单位离退休老干部（2 2）、第二类：）、第二类： 退休的企业高管、教师、城市退休职员退休的企业高管、教师、城市退休职员（3 3）、第三类：富裕的周边及六县在徐州经商者、企业主）、

25、第三类：富裕的周边及六县在徐州经商者、企业主（4 4）、第四类：收入稳定有一定积蓄的工薪阶层和个体户）、第四类：收入稳定有一定积蓄的工薪阶层和个体户3.3.入住押金的收取入住押金的收取： 不论长期入住还是短期入住，均要向不论长期入住还是短期入住，均要向老年公寓经营方缴纳公寓入住押金，用老年公寓经营方缴纳公寓入住押金，用于合同的履行及医疗急救等（离院时全于合同的履行及医疗急救等（离院时全部退还），根据入住年限和护理等级，部退还），根据入住年限和护理等级，一次性缴纳保证金一次性缴纳保证金2020万元万元-100-100万元不等万元不等的保证金。的保证金。会员费伙食费伙食费床位费床位费医疗费医疗费暖

26、气费暖气费4、经营性收费经营性收费 ： 购物中心的商业销售收入老年养生保健产品的销售收入旅游、培训中心的接待收入医疗中心的对外服务收入5、其他收入：6、政府补贴 建设补偿：符合条件的老年服务机构，在新建或建设补偿：符合条件的老年服务机构，在新建或扩建过程中，可享受政府按照每张床位扩建过程中，可享受政府按照每张床位3000-160003000-16000元的一次性建设资金补贴。元的一次性建设资金补贴。 经营补贴：符合条件的老年服务机构，每收住一经营补贴：符合条件的老年服务机构，每收住一名老人，享受政府提供的名老人，享受政府提供的5020050200元元/ /月的经营补贴。月的经营补贴。护理岗位补

27、贴：每人一次性护理岗位补贴：每人一次性500-3000500-3000元元 在养老服务业灵活就业的，对符合条件的申请人在养老服务业灵活就业的，对符合条件的申请人给予所缴纳社会保险费给予所缴纳社会保险费50%50%的社会保险补贴。的社会保险补贴。 1. 1.税费优惠政策：税费优惠政策： 对非盈利性老年服务机构，免征收企业所得税、房地对非盈利性老年服务机构，免征收企业所得税、房地产税、城镇土地使用税、车船使用税等，经审批的可免产税、城镇土地使用税、车船使用税等，经审批的可免征营业税。征营业税。2 2、收费优惠政策：、收费优惠政策： 对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费，对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费，对养老机利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务适当减免行政事业性收费，养老机构用水、构提供养老服务适当