房地产价格评估

1、第四章 房地产价格评估 第一节 房地产价格评估概述 第二节 房地产价格的成本法评估 第三节 房地产价格的市场法评估 第四节 房地产价格的收益法评估 第五节 房地产价格的假设开发法评估 第六节 在建工程评估第四章 房地产价格评估 第一节 房地产价格评估概述 一、房地产的概念3土地的分类：土地的分类：按自然形态：山地丘陵地台地平原4 2002年1月25日，武汉外滩花园被爆破，3秒钟3亿元灰飞烟灭5建筑结构建筑结构钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构其他结构6实物区位权益78n土地使用权出让年限注意：转让土地使用权后，新的使用者使用年限将低于国家规定年限注意：转让土地使用权后，新的使用者使用年限将低

2、于国家规定年限。910不动产土地非房建筑物与土地未分离的农作物、林木等建筑物n不动产的范畴（四）不动产的概念二、房地产的特点 （一） 不可移动性（位置固定性）（二）耐用（耗）性（三）异质性（差异性、个别性）（四）高价值型（五）供给有限性（区域性）（六）投资与消费双重性（七）房地产实体构成的二元性三、房地产的类型（一）居住类房地产（二）商业类房地产（三）休闲类房地产（四）公共事业类房地产（五）工业类房地产四、房地产的描述方法四、房地产的描述方法（一）位置（坐落）、四至、形状（二）面积大小（三）建筑物层数和高度（四）建筑结构（五）建筑装修、附属设备（六）建筑物的建成年月、建筑质量维护保养状况、采光

3、、通风、隔音、隔热等（七）建筑外观及平面格局（八）利用现状及规划设计要求（九）房地产产权状况（十）土地的地质基础状况、地上基础设施改良状况五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论151617 为了得到最大效用，不论地租多高，消费者都要尽可能多的供给土地。 所以，消费者的土地供给曲线是一条垂线。 供给完全没有弹性。土地供给曲线QQR018QQR0土地的市场供给曲线l 所有单个土地所有者的供给曲线的横向加总。l 仍然是垂直的。19土地的使用价格 地租的决定l 地租的高低完全取决于土地的需求。 需求增加，地租上涨。 需求减少，地租下跌。 例如：城市中心地带和郊区的地租差异。 QR0QD1DD2R

4、1R020（二）土地价格理论 V = ai/(1+r)i 六、房地产价格的构成 (一）土地价格的构成（二）建筑物价格的构成（三）房地产价格的构成七、房地产价格种类七、房地产价格种类（一）土地价格的种类1.市场价格、市场价值2.土地所有权价格、土地使用权价格3.基准地价、标定低价4.课税价格、征用价格、抵押价格5.总价格、单位价格、楼面地价6.评估价格25（二）房地产价格的种类1、商品房价格、经济适用住房价格2、标准价、成本价3、廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金26土地总面积土地总面积建筑总面积建筑总面积容积率增加容积率增加容积率容积率= =建筑总面积建筑总面积/

5、/土地总面积土地总面积土地总价土地总价= =土地单价土地单价土地总面积土地总面积总价格总价格= =单位价格单位价格建筑总面积建筑总面积楼面地价楼面地价= =土地总价土地总价/ /建筑总面积建筑总面积 = =土地单价土地单价土地总面积土地总面积/ /建筑总面积建筑总面积 = =土地单价土地单价/ /容积率容积率27 香港香港11081108平方公里的土地上，生活着平方公里的土地上，生活着707707万人。他们顶着万人。他们顶着世界最密集的天际线，也承受着世界最沉重的房价负担。世界最密集的天际线，也承受着世界最沉重的房价负担。28 在现实生活中，楼面地价往往比土地单价在现实生活中，楼面地价往往比土

6、地单价更能反映土地价格水平的高低。更能反映土地价格水平的高低。 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?29 1)1)甲地楼面地价甲地楼面地价=1000/5=200(=1000/5=200(元元/ /平方平方米米) ) 2)2)乙地楼面地价乙地楼面地价=800/3=269(=800/3=269(元元/ /平方米平方米) ) 从投资的经济性角度出发，投资者应投资从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地购买甲地 30 容积率容积率= =建筑总面积建筑总面积/ /总

7、用地面积总用地面积 建筑密度建筑密度= =建筑物基底的总面积建筑物基底的总面积/ /总用地面总用地面积积 比如一块地为10000平方米，其中5层建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。 而容积率=5*3000/10000=1.5 31 1 1平方米占地上，盖平方米占地上，盖1 1平方米的房子，如果平方米的房子，如果是一层，容积率是是一层，容积率是1 1，如果是，如果是2 2层，容积率层，容积率是是2 2。也就是说容积率与楼的层数有关系，。也就是说容积率与楼的层数有关系，层数越高，则容积率就越大层数越高，则容积率就越大32 八、影响房地产价格的因素八、影响房

8、地产价格的因素 影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因素和个别因素。1、一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因素。社会因素经济因素 制度及政策因素 1、土地使用制度、住房制度、地价制度。、土地使用制度、住房制度、地价制度。2、城市规划、土地利用规划；、城市规划、土地利用规划；3、房地产税制和信贷政策等。、房地产税制和信贷政策等。33 20092009年年1111月月7 7日中央电视台新闻频道日中央电视台新闻频道 “广东番禺新建垃圾焚烧发电厂广东番禺新建垃圾焚烧发电厂 选址引争议选址引争议 ”342 2、区域因素、区域因素 区域因素

9、是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域性特性。主要包括：商业、服务繁华程度、道路通达、交通便捷、城市设施状况、环境状况等。353 3、个别因素、个别因素 土地的个别因素土地的个别因素建筑物的个别因素建筑物的个别因素1、面积、结构、材料；、面积、结构、材料；2、设计、设备、设计、设备是否良好；是否良好；3、施工质量；、施工质量；4、法律限制；、法律限制；5、建筑物是否与环境协调；朝向和楼层、建筑物是否与环境协调；朝向和楼层区位因素、区位因素、面积大小、形状、地势、面积大小、形状、地势、地质、地质、容积率、用途、土地使用期限容积率、用途、土地使用期限36 合法原则

10、的具体要求是：（1）在估价时必须确认估价对象具有合法的产权。（2）要求估价时所涉及的估价对象的（假定或当前）利用方式（包括用途、容积率等）必须是合法的。（3）如果涉及估价对象的交易或处分方式，也必须是合法的。 38 某一宗土地用于住宅开发时的价值为某一宗土地用于住宅开发时的价值为300300万元，用万元，用于商业大楼开发时的价值为于商业大楼开发时的价值为500500万元，用于工业厂万元，用于工业厂房开发时的价值为房开发时的价值为280280万元。城市规划确认该土地万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300300万元。这体现了房

11、地产评估的万元。这体现了房地产评估的( )( ) a.供求原则 b.替代原则 c.最佳使用原则 d.贡献原则十、房地产估价的程序明确估价基本事项拟定估价项目的工作方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象进行最佳利用分析选定估价方法并进行估算 确定估价结果 撰写估价报告 40v( (一）明确房地产评估基本事项一）明确房地产评估基本事项l房地产转让，房地产抵押，房地产典当，房地产保险和损害赔偿，房地产课税，房地产征用拆迁补偿，处理房地产纠纷和有关法律诉讼，企业合资、合作、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等。 u1.明确评估目的41l明确评估对象类别u2.明确评估对象从实物角度

12、来看房地产有土地、建筑物和房地等三种类别，具体又可分从实物角度来看房地产有土地、建筑物和房地等三种类别，具体又可分为以下几种情况：为以下几种情况：（1）空地；（2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；（3）地上建筑物；（4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；（5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；（6）未来状况下的房地产；（7）已经消失的房地产；（8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；（9）房地产局部，如某幢公寓中的某套房；（10）包含有其他资产的房地产；（11）作为企业整体的一部分的房地产。v( (一）明确房地产评估基本事项一）明确房地产

13、评估基本事项42l明确评估对象类别u明确评估对象l明确评估对象实体状况房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、农业建筑、公共建筑、住宅建筑等）；土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的建筑结构（如钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等）、建筑面积、层数、朝向、平面布局、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。v( (一）明确房地产评估基本事项一）明确房地产评估基本事项43l明确评估对象类别u明确评估对象l明确评估对象实体状况l明确评估对象产权状况土地使用权性质（如国有土地使用权或集体土地使用权、划拨土地使用权或出让土地使用权等）、权属（如独立土地

14、使用权或共享土地使用权等）、土地使用权年限建筑物权属（如所有权或使用权、独立所有权或共享所有权等）评估对象设定的其他权利状况等v( (一）明确房地产评估基本事项一）明确房地产评估基本事项44l市场价值u明确价值类型l市场价值以外的价值v( (一）明确房地产评估基本事项一）明确房地产评估基本事项45l选择现在某个日期u明确评估基准日l选择过去某个日期l选择将来某个日期v( (一）明确房地产评估基本事项一）明确房地产评估基本事项46v（二）拟定估价项目的工作方案（二）拟定估价项目的工作方案l根据评估任务量的大小、性质及评估工作的难易程度，合理确定投入多少人力参加评估。在安排评估人员时，应充分考虑评

15、估人员的专长。u确定评估投入的人员47l在与委托人共同商定的评估作业日期内，合理确定评估工作步骤和进行时间进度安排，具体方法可采用线条图或网络计划技术。 u确定评估作业步骤及进度安排v（二）拟定估价项目的工作方案（二）拟定估价项目的工作方案48l根据评估工作的地点、评估人员的多少、评估工作时间的长短等合理安排评估所需经费，做到既满足需要，又节省资金。u确定评估作业所需经费预算v（二）拟定评估作业方案（二）拟定评估作业方案49l工业化和城市化状况、房地产制度、土地使用权出让方式、税收政策、经济发展速度、财政金融状况、利率水平、汇率水平等。 u对房地产价格具有普遍影响的资料（三）搜集评估所需资料（

16、三）搜集评估所需资料50v（三）搜集评估所需资料（三）搜集评估所需资料l地区的人口数量和质量、家庭结构、城市发展和建设规划、房地产供求状况、居民收入和消费水平、工资水平、物价水平、就业状况等。u对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料51v（三）搜集评估所需资料（三）搜集评估所需资料l房地产所在区域的繁华程度、交通通达程度、交通便捷程度、环境质量、基础设施和公共设施状况等。u对评估对象所在区域的房地产价格有影响的资料52l反映土地状况的资料包括土地的区位、面积、临街状况、土地形状、地形、地势、容积率、土地使用权年限等；l反映建筑物状况的资料包括建筑物的面积、建筑结构、施工质量、装修水平、新旧

17、程度、设备状况、周边环境等。u反映评估对象状况的资料v（三）搜集评估所需资料（三）搜集评估所需资料53v（四）实地勘察评估对象（四）实地勘察评估对象l查明评估对象房地产具体的具体坐落位置（如区街号）、四至、与相邻建筑物（或土地）及道路的关系，还要观察附近的建筑布局、道路及交通状况、绿化及卫生状况、地形及地势状况、日照及通风状况，如果评估对象是商业房地产还应对周边商业繁华状况进行调查了解。u勘查房地产的位置及周围环境54l查实评估对象房地产的实际用途，看其用途、权利状况是否与规定相一致，要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、完损等级、装修状况、设备状况，了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业面

18、积等。u勘查房地产使用状况v（四）实地勘察评估对象（四）实地勘察评估对象55v（六）选定估价方法并进行估算（六）选定估价方法并进行估算v（八）撰写估价报告（八）撰写估价报告v（五）进行最佳利用分析（五）进行最佳利用分析v（七）确定估价结果（七）确定估价结果56v一、成本法理论一、成本法理论 u（一）成本法的基本原理l成本法，也称累积法，或承包商法，是通过估测备评估房地产的重新构建成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。u成本法适用的条件成本途径适用的条件是房地产的重新构建成本费用及各种贬值能够量化。第二节 房地产价格的成本法评估57v成本法的基本思路成本法的基本思

19、路 u成本途径适用的对象l成本途径适用的对象是新开发的房地产、非收益性房地产、很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。58v成本法的基本思路成本法的基本思路 u成本途径适用的对象l由于土地的价格主要取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，土地取得和开发成本加利税并不一定能客观反映其市场价值。所以，成本途径在土地评估中应用范围受到一定限制。二、重置成本估算（一）重置成本的构成（二）重置成本估算方法1、工料测量法2、分部分项法3、单位

20、比较法4.指数调整法（三）土地（重置）价格估算1.土地使用权的成本构成土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 64v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 l房地产的重置成本通常包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等。u土地取得成本 65v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u土地取得成本（通过征用农地取得土地 ） l土地取得成本包括：农地征用费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定征地补偿标准和土地出让金标准计算。66v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u土地取得成本（通过城市房屋拆迁取得土地 ） l土地取得成

21、本包括：房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。土地取得成本应按国家和当地政府规定拆迁安置补偿费标准和土地出让金标准计算。67v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u土地取得成本（通过市场交易取得土地 ） l土地取得成本包括：土地价款和买地缴纳的税费（手续费、契税等）。土地取得成本可按实际支出额或通过与类似土地进行比较分析后确定。68v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u开发成本 69v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u开发成本（勘察设计及前期工程费 ）l包括可行性研究、规划、勘察、设计及场地临时用水、用电及场地平整等工程前期所发生的费用。前期工程费用可按工程设计预算计算

22、或以建筑安装工程费用为基数采用比率的方法来确定。 70v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u开发成本（基础及配套设施建设费 ）l包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设及非经营性配套工程费用。基础设施建设费应按国家和地方政府颁发的城市规划定额指标计算；配套设施建设费一般依据详细规划和施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，可通过对原工程决算数进行调整修正后确定；71v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u开发成本（公共事业配套费 ）l主要包括公共建筑配套费、公共交通配套费、绿化费、自来水建设费、污水处理建设费、供电建设费、煤气建设费等。根据国家和地方政府规

23、定的费用标准计算。72v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u开发成本（建筑安装工程费 ）l这部分费用是开发商（建设单位）向承包商（施工单位）支付的工程款，包括承包商的直接费、间接费、利润和税金等。建筑安装工程费一般按施工图预算计算，如果有完整的建筑工程决算资料，可通过价格指数调整或采用其他方法通过对原工程决算数进行调整修正后确定；也可以采用与类似单位工程造价比较的思路确定。73v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u管理费用 l管理费用包括开发商管理人员的工资、办公费、差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定的比率计算。74v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u投

24、资利息 l以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数计算投资利息。利息率应选择评估基准日建设银行基本建设贷款的利率，如果选择一年期贷款利率，则用复利计息；如果选择与项目建设期相同期限的贷款利率，则采用单利计息。土地取得成本的计息期一般为整个开发建设期；开发成本和管理费用的计息期一般为开发建设期的一半。 75v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u开发利润 l开发利润是在正常情况下开发商所能获得的平均利润。开发利润通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平计算。76v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 u销售税费 l销售费用，包括广告宣

25、传、销售代理费等。按房地产售价的一定比例计算。 l销售税金及附加：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。按税法规定的有关规定计算。 l其他销售税费：包括由卖方承担的印花税、交易手续费等。按税法及政府的有关规定计算。 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得用成本法进行评估，有关数据资料如下：土地取得费（含拆迁补偿、安置费和耕地占用税等）为8万元/亩，土地开发费1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷利率10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，当地土地出让增值收益率为10%，试估算该地产的公平市场价值。 78v房地产重置成本的估测

26、房地产重置成本的估测 例 某钢筋混凝土结构建筑物，已使用10年。经调查测算，重新建造全新状态的该建筑物的投资额为950万元，其中，土地取得成本为300万元，建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入，管理费用为投资额的3%，基本建设贷款年利率为6%，总投资利润率为20%，销售税费为55万元。试计算该建筑物的重置成本。79v房地产重置成本的估测房地产重置成本的估测 解：土地取得成本=300万元 开发成本=950300=650（万元） 管理费用=9503%=28.5（万元） 投资利息=300（1+8%）21+65060%（1+8%）1.51+65040%（1+8%

27、）0.51=107.84（万元） 开发利润=95020%=190（万元） 销售税费=55万元 重置成本=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 =300+650+28.5+107.84+190+55=1331.34（万元）80v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 80使用年限法 估测方法 观察法 81v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 尚可使用年限已使用年限尚可使用年限成新率l使用年限法82v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 l使用年限法82已使用年限已使用年限尚可使用年限尚可使用年限83v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测

28、l使用年限法83已使用年限已使用年限尚可使用年限尚可使用年限名义已使用年限名义已使用年限实际已使用年限实际已使用年限84v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 84v尚可使用年限尚可使用年限 总使用年限实际已使用年限总使用年限实际已使用年限总总使使用用年年限限建筑物耐用年限建筑物折旧年限政府部门建筑物寿命年限资料同类建筑物经济寿命资料钢混结构耐用年限生产用房50年受腐蚀生产用房35年非生产用房60年（原建设部）85v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 v尚可使用年限尚可使用年限 总使用年限实际已使用年限总使用年限实际已使用年限总总使使用用年年限限建筑物耐用年限建筑物折旧年限政

29、府部门建筑物寿命年限资料同类建筑物经济寿命资料房屋折旧年限房屋折旧年限生产用房生产用房 30-4030-40年年 受腐蚀生产用房受腐蚀生产用房 20-2520-25年年 受强腐蚀生产用房受强腐蚀生产用房10-1510-15年年 非生产用房非生产用房 35-4535-45年年 简易房简易房 8-108-10年年（所得税法）（所得税法）86v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 v尚可使用年限尚可使用年限 总使用年限实际已使用年限总使用年限实际已使用年限总总使使用用年年限限建筑物耐用年限建筑物折旧年限政府部门建筑物寿命年限资料同类建筑物经济寿命资料我国的住宅寿命平均为我国的住宅寿命平均为3

30、030多年，而发达国家一多年，而发达国家一般都超过般都超过7070年。年。（住房与城乡建设部住（住房与城乡建设部住宅产业化促进中心产业宅产业化促进中心产业发展处处长刘美霞发展处处长刘美霞）87v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 v尚可使用年限尚可使用年限 总使用年限实际已使用年限总使用年限实际已使用年限总使用年限 参考有关建筑物寿命年限资料考虑评估对象的建造质量考虑评估对象的使用、维修保养情况88v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 88v尚可使用年限尚可使用年限 评估师执业判断确定尚可使用年限89v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 v尚可使用年限尚可使用年限

31、 建筑物大修理、更新改造对尚可使用年限有何影响？90v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分91v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 91 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分925.4 5.4 成本途径在房地产评估中的应用成本途径在房地产评估中的应用v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 92 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分92地基基础梁梁柱柱楼板楼板935.4 5.4 成本途径在房地产评估中的应用成本途径在房地产评估中的应用v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 93 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分93外部装

32、修外部装修内部装修内部装修945.4 5.4 成本途径在房地产评估中的应用成本途径在房地产评估中的应用v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 94 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分95v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分划分建筑物不同的成新率评分标准96v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分划分建筑物不同的成新率评分标准房屋完损等极评定标准完好房，成新率为-基本完好房，成新率为-一般损坏房，成新率为-严重损坏房，成新率在以下危险房，残值97v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 把

33、建筑物分为结构、装修、设备三个部分划分建筑物不同的成新率评分标准评估师对每部分不同项目分别打分98v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分划分建筑物不同的成新率评分标准评估师对每部分不同项目分别打分依靠评估人员的执业判断v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 99 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分划分建筑物不同的成新率评分标准评估师对每部分不同项目分别打分对三部分得分加权平均确定成新率100v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分划分建筑物不同的成新率评分标准评估师对每部分不同项目分别打分对三部

34、分得分加权平均确定成新率依据结构、装修、设备各部分价值在整个建筑物中所占比重大小确定权重101v房地产实体性贬值的估测房地产实体性贬值的估测 把建筑物分为结构、装修、设备三个部分划分建筑物不同的成新率评分标准评估师对每部分不同项目分别打分对三部分得分加权平均确定成新率成新率=（结构部分合计得分G装修部分合计得分设备部分合计得分B）/1001022021年12月31日星期五102102建筑名称建筑名称结构类型结构类型建造建造年份年份层数层数建筑面建筑面积积部分部分序号序号项目项目评分评分评分依据评分依据结结构构部部分分1 1地基基础地基基础2 2承重构件承重构件3 3非承重墙非承重墙4 4屋面屋

35、面5 5楼地面楼地面6 6（1+2+3+4+51+2+3+4+5）GG装装修修部部分分7 7门窗门窗8 8外装修外装修9 9内装修内装修1010顶棚顶棚1111细木装修细木装修房屋建筑物成新率评定表1032021年12月31日星期五房屋建筑物成新率评定表建筑建筑名称名称办公楼办公楼结构结构类型类型砖混砖混建造建造年份年份20042004年年层数层数4 4层层建筑建筑面积面积500500平方平方米米分部分部序号序号项目项目评分评分 评分依据评分依据结结构构部部分分1 1地基基础地基基础2424完好，无任何下沉，有足够承载力完好，无任何下沉，有足够承载力2 2承重构件承重构件2424墙体、楼板、屋

36、面板、梁等完好墙体、楼板、屋面板、梁等完好3 3非承重墙非承重墙1414平直完好，无倾斜平直完好，无倾斜4 4屋面屋面1919完好平整，不渗漏完好平整，不渗漏5 5楼地面楼地面1414整体面层平整牢固，无裂缝、起砂整体面层平整牢固，无裂缝、起砂6 6（1+2+3+4+51+2+3+4+5）G G（0.750.75）71.2571.25装装修修部部分分7 7门窗门窗2424开关灵活、完整无损开关灵活、完整无损8 8外装饰外装饰1919完整、牢固、无裂缝、空鼓完整、牢固、无裂缝、空鼓9 9内装饰内装饰1919完整、无破损完整、无破损1010顶棚顶棚1818完整、无破损完整、无破损1111细木装修细

37、木装修1313完整牢固、油漆完好完整牢固、油漆完好1212（7+8+9+10+117+8+9+10+11） S S（0.120.12）11.1611.16设设备备部部分分1313水卫水卫3838上下水通畅、器具齐全、无锈蚀上下水通畅、器具齐全、无锈蚀1414电气照明电气照明2323线路装置完好、牢固、绝缘线路装置完好、牢固、绝缘1515暖气暖气3333设备管道完好，使用正常设备管道完好，使用正常1616（13+14+1513+14+15） B B（0.130.13）12.2212.22 总计（总计（6+12+166+12+16）94.6394.63成新率成新率94.63%94.63%104v房

38、地产功能性贬值的估测房地产功能性贬值的估测 房地产功能性贬值产生的原因建筑工艺改进技术革新建筑设计理念更新与科技进步有关与科技进步有关105v房地产功能性贬值的估测房地产功能性贬值的估测 房地产功能性贬值产生的表现建筑物的内外布局落后建筑物的建筑风格落后建筑物装修和设备陈旧落后建筑物不能满足现实生产、经营或居住的需要，使其价值降低106v房地产功能性贬值的估测房地产功能性贬值的估测 房地产功能性贬值产生的估测方法修复费用法修复原有功能使其能够满足现实需要，所花费的修复费用相当于功能性贬值额107v房地产功能性贬值的估测房地产功能性贬值的估测 房地产功能性贬值产生的估测方法修复费用法市价比较法将

39、功能落后的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，交易价格之间的差额便是功能性贬值108v房地产功能性贬值的估测房地产功能性贬值的估测 房地产功能性贬值产生的估测方法修复费用法市价比较法综合分析法与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能贬值因素在内的综合成新率109v房地产经济性贬值的估测房地产经济性贬值的估测 房地产经济性贬值产生的原因宏观经济环境宏观经济环境市场竞争市场竞争外界因素影响外界因素影响房地产制度及政策房地产制度及政策税收政策税收政策交通管制交通管制自然环境自然环境人口因素人口因素心理因素心理因素110v房地产经济性贬值的估测房地产经济性贬值

40、的估测 房地产经济性贬值产生的表现l建筑物的利用率下降，收益损失，导致其价值降低111v房地产经济性贬值的估测房地产经济性贬值的估测 房地产经济性贬值产生的估测方法市价比较法市价比较法与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值112v房地产经济性贬值的估测房地产经济性贬值的估测 房地产经济性贬值产生的估测方法市价比较法市价比较法收益损失折现法收益损失折现法对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值113v房地产经济性贬值的估测房地产经济性贬值的估测 房地产经济性贬值产生的估测方法市价比较法市价比较法收益损失折现法收益损失折

41、现法综合分析法综合分析法与实体性贬值、功能性贬值一起考虑估测综合成新率114v房地产价值的估测房地产价值的估测 土地价值的估测土地评估值=土地重置成本土地经济性贬值115v房地产价值的估测房地产价值的估测 建筑物价值的估测建筑物评估值=建筑物重置成本建筑物贬值116v房地产价值的估测房地产价值的估测 房地价值的估测房地评估值=土地评估值+建筑物评估值房地评估值=房地产重置成本建筑物贬值第三节 房地产价格的市场法评估一、 比较法基本原理二、市场比较法估价步骤 1. 搜集交易实例 2. 选取可比交易实例 3. 建立价格可比基础 4. 进行交易情况修正 5. 进行交易日期修正 6. 进行区域因素修正

42、 7. 进行个别因素修正年限修正系数为:1-1/（1+r）m/1-1/（1+r）n 8. 确定比准价格 118市场售价类比法 基准地价修正法 市场租金倍数法 119l市场售价类比法是将评估对象的房地产与在近期交易的同类房地产进行比较，并根据类似房地产的交易价格，经过因素修正得出评估对象房地产价值的评估方法。 v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的基本含义120l具备发育完善的房地产市场l能够收集到相类似房地产交易资料v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的适用条件121l具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。v市场售价类

43、比法市场售价类比法u市场售价类比法的适用对象122v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估公式l评估价值=参照物交易价格交易情况修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数交易日期修正系数100100100100（）（）（）（）参照物价格评估价值123v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l广泛搜集交易资料124v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l广泛搜集交易资料（内容）包括房地产坐落位置、用途、交易价格、交易日期、交易双方的基本情况、建筑物的结构、设备及装修情况、建筑物建造质量及新旧程度、基础设施状况、周围环境以及市场状况等。 125v市场售

44、价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l广泛搜集交易资料（途径）政府有关部门关于房地产交易的资料；各种报刊上有关房地产交易的广告；同行之间相互提供经手的交易实例资料；与房地产销售、中介人员洽谈以获得有关资料；其他途径。 126v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l 选择可供比较的交易实例作为参照物 O参照物的选取应注意以下几点：区域相同，或是土地级别相同；用途相同；建筑结构相同；建筑规模相当；权利性质相同；实体特征相接近；交易类型与评估目的相吻合；交易日期与评估基准日接近；正常交易价格，或可修正为正常交易价格；一般为3个以上。127v市场售价类比法市场售价类比法u

45、市场售价类比法的评估步骤l 进行市场交易情况修正 正常价格正常价格= =参照物交易价格参照物交易价格交易情况修正系数交易情况修正系数 参照物交易情况值正常交易情况值修正系数100128v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l 进行区域因素修正 评估对象房地产区域状态下的价格评估对象房地产区域状态下的价格= =参照物交易价格参照物交易价格区区域因素修正系数域因素修正系数 参照物区域因素值评估对象区域因素值（）修正系数100129v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l 进行区域因素修正 区区 域因素域因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B

46、 B参照物参照物CC因素因素1 1F F1 1因素因素2 2F F2 2因素因素3 3F F3 3因素因素n nF Fn n综合综合1 1130v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l 进行区域因素修正 区区 域因素域因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物CC商业繁华度商业繁华度0.150.15100100道路通达度道路通达度0.080.08100100交通便捷度交通便捷度0.120.12100100离市中心距离离市中心距离0.140.14100100离交通设施距离离交通设施距离0.060.06100100自然环境状况自然环境状况0.12

47、0.12100100人文环境状况人文环境状况0.100.10100100基础设施状况基础设施状况0.100.10100100公共设施状况公共设施状况0.130.13100100综综 合合1 1100100131v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l 进行区域因素修正 区区 域因素域因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物CC商业繁华度商业繁华度0.150.151001001031031001009898道路通达度道路通达度0.080.08100100100100100100100100交通便捷度交通便捷度0.120.12100100101

48、1011001009797离市中心距离离市中心距离0.140.141001001021021001009595离交通设施距离离交通设施距离0.060.061001009898100100101101自然环境状况自然环境状况0.120.121001001021021001009797人文环境状况人文环境状况0.100.101001001031031001009898基础设施状况基础设施状况0.100.101001001011011001009999公共设施状况公共设施状况0.130.131001001051051001009696综综 合合1 110010010210210010097.597.

49、51329804. 0102100）（区域因素修正系数参照物A0256. 197.5100）（区域因素修正系数参照物C1100100）（区域因素修正系数参照物B133v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l进行个别因素修正 评估对象房地产自身状态下的价格评估对象房地产自身状态下的价格= =参照物交易价格参照物交易价格个个别因素修正系数别因素修正系数 参照物个别因素值评估对象个别因素值（）修正系数100134v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l 进行区域因素修正 个别因素个别因素权重权重评估对象评估对象参照物参照物A A参照物参照物B B参照物参照物CC因

50、素因素1 1F F1 1因素因素2 2F F2 2因素因素3 3F F3 3因素因素n nF Fn n综合综合1 1135v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l进行个别因素修正 （土地使用年限修正）（土地使用年限修正）111 111 Nnrry136【例】评估对象土地使用年限为30年，参照物土地使用年限为20年，土地预期投资收益率为8%，确定土地年限修正系数。 1446. 1%8111 %8111 2030y137v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l进行个别因素修正 （容积率修正）（容积率修正）容积率是某宗土地上建筑物的总建筑面积与用地面积的比率。即：

51、容积率=总建筑面积/用地面积参照物容积率地价指数数评估对象容积率地价指 y138【例】评估对象土地的容积率为2，参照物土地的容积率为4，根据容积率地价指数表，确定土地容积率的修正系数。 容积率地价指数表容积率容积率12345地价指数地价指数%100105115125140容积率修正系数=105%/125%=84%139v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l进行交易日期修正140v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l进行交易日期修正（运用定基价格指数修正（运用定基价格指数修正 ）参照物交易时价格指数评估时价格指数参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地14

52、1v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l进行交易日期修正（运用环比价格指数修正（运用环比价格指数修正 ）各期环比价格指数乘积参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地142v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l进行交易日期修正（运用价格变动分析法修正（运用价格变动分析法修正 ）100（）参照物交易价格产价格交易日期修正后的房地143v市场售价类比法市场售价类比法【例】将参照物2010年10月的交易价格（6500元/ ）修正为2011年3月的价格l进行交易日期修正（运用价格变动分析法修正（运用价格变动分析法修正 ）144v市场售价类比法市场售价类比法项 目A

53、BCDE2010年10月价格（元/）688063206710652065402011年3月价格（元/）71206550695067306750 类似房地产价格信息表145v市场售价类比法市场售价类比法项 目ABCDE2010年10月价格（元/）688063206710652065402011年3月价格（元/）71206550695067306750价格增长率（%）3.493.643.583.223.21 类似房地产价格信息表146v市场售价类比法市场售价类比法项 目ABCDE2010年10月价格（元/）688063206710652065402011年3月价格（元/）7120655069506

54、7306750价格增长率（%）3.493.643.583.223.21价格平均增长率（3.49+3.64+3.58+3.22+3.21）5=3.43% 类似房地产价格信息表147v市场售价类比法市场售价类比法项 目ABCDE2010年10月价格（元/）688063206710652065402011年3月价格（元/）71206550695067306750价格增长率（%）3.493.643.583.223.21价格平均增长率（3.49+3.64+3.58+3.22+3.21）5=3.43%修正后参照物价格 6500(103.43)/100=6723 （元/） 类似房地产价格信息表148v市场售

55、价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l确定评估对象房地产评估价值 149v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估步骤l确定评估对象房地产评估价值 （简单算术平均法）（简单算术平均法）nPPnii1150v市场售价类比法市场售价类比法项 目ABCD比准价值（元/平方米）8500880082008300 简单算术平均法举例151v市场售价类比法市场售价类比法项 目ABCD比准价值（元平方米）8500880082008300评估价值（元/平方米）（8500+8800+8200+8300）4=8450 简单算术平均法举例152v市场售价类比法市场售价类比法u市场售价类比法的评估

56、步骤l确定评估对象房地产评估价值 （加权平均法）（加权平均法）niiifPP1153v市场售价类比法市场售价类比法项 目ABCD比准价值（元平方米）8500880082008300权 重0.40.10.20.3 加权平均法举例154v市场售价类比法（举例）市场售价类比法（举例）【例】参照物与评估对象有关资料如下：参照物的交易价格为8500元/平方米；参照物交易价格较正常交易价格偏高5%；评估基准日房地产价格与参照物交易日相比上涨了3%；与评估对象相比，参照物的区域因素和个别因素综合得分为108和97。则参照物的比准价值为：平方米）（元）（）（）（）（比准价值/79599710010810010

57、01031051008500155v市场售价类比法市场售价类比法项 目ABCD比准价值（元平方米）8500880082008300权 重0.40.10.20.3评估价值（元/）85000.4+88000.1+82000.2+83000.3=8410 加权平均法举例156v基准地价修正法基准地价修正法v市场租金倍数法市场租金倍数法157v收益途径的基本思路收益途径的基本思路u收益途径的含义l收益途径是计算评估对象房地产未来预期的正常纯收益，选用适当的折现率将未来纯收益折算为现值，以估测房地产价值的思路及方法。 158v收益途径的基本思路收益途径的基本思路u收益途径适用的条件l房地产的未来预期收益

58、能够预测l房地产的未来预期收益风险能够量化l房地产的收益年限能够确定159v收益途径的基本思路收益途径的基本思路u收益途径适用的对象l收益途径适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，如商场、商务办公楼、公寓、宾馆、酒店、餐馆、游乐场、影剧院等房地产。 160v收益途径的基本思路收益途径的基本思路u收益途径的评估步骤搜集评估所需资料预测房地产正常收入估算房地产正常费用测算房地产的纯收益估测选择适当的资本化率确定房地产的收益年限估测并确定房地产评估价值161v房地产收益的测算房地产收益的测算u纯收益的测算思路l房地产纯收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房

59、地产的正常费用得到。 162v房地产收益的测算房地产收益的测算u纯收益的测算思路l房地产纯收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到。 是剔除了特殊的、偶然的因素之后房地产所能得到的正常客观的收入（有租约限制的除外）。通常是在考虑房地产的实际收入、类似房地产收入、房地产市场走势以及房地产收入的风险性和可实现性的基础上确定。 163v房地产收益的测算房地产收益的测算u纯收益的测算思路l房地产纯收益是通过首先测算房地产的正常收入和房地产的正常费用，然后用房地产的正常收入减去房地产的正常费用得到。 是房地产取得正常收入必须支付的各项支出，一般

60、从房地产实际费用中剔除不正常费用项目和数额的方式求得。 164v不同类型房地产收益的测算不同类型房地产收益的测算u出租型房地产纯收益的测算 l纯收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费 165v不同类型房地产收益的测算不同类型房地产收益的测算u直接经营型房地产纯收益的测算 l纯收益=销售收入销售成本销售费用销售税金及其附加管理费用财务费用经营利润 166v不同类型房地产收益的测算不同类型房地产收益的测算u自用或尚未使用的房地产纯收益的测算 l自用或尚未使用的房地产可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料，按上述相应的方法计算纯收益，或直接比较得出纯收益。167v不同类型房地产收