第8章房地产资产管理

1、讲授的主讲授的主要内容要内容 房地产开发与经营概述房地产开发与经营概述12房地产市场分析与策划房地产市场分析与策划4 3房地产融资房地产融资 6房地产项目实施房地产项目实施5房地产项目管理房地产项目管理房地产交易房地产交易房地产营销房地产营销 7 8房地产物业管理房地产物业管理2021-12-311FDC 物业管理是发生在房地产使用过程中对物业物业管理是发生在房地产使用过程中对物业及其业主的管理和服务活动，是使房地产保值和及其业主的管理和服务活动，是使房地产保值和增值的重要手段。本章主要对物业管理的基本概增值的重要手段。本章主要对物业管理的基本概念、物业管理的内容与程序、物业管理机构与人念、物

2、业管理的内容与程序、物业管理机构与人员等内容进行分析和讨论。员等内容进行分析和讨论。本章内容提要本章内容提要2021-12-312FDC重点问题重点问题第八章第八章 房地产物业管理房地产物业管理物业管理标准物业管理标准不同类型房地产的物业管理不同类型房地产的物业管理物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序房地产物业管理概述房地产物业管理概述2021-12-313FDC物业与物业管理的基本概念物业与物业管理的基本概念物业：指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。物业的特征： 固定性 耐久性 多样性第一节第一节 房地产物业管理概述房地产物业管理概述2021-12-314FDC物业管理：物业管理：是业

3、主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的特征物业管理的特征市场化市场化 企业化企业化社会化社会化专业化专业化2021-12-315FDCv中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区理开始于经济特区深圳深圳。19881988年伴随深圳住房制年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速迅速发展。此后的十几年内深圳的物

4、业管理迅速发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业管理发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化借鉴，探索，推广到规范化，由，由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化、一体传统的房管式逐步发展为专业化、企业化、一体化招投标的三化一体的物业管理模式。化招投标的三化一体的物业管理模式。2021-12-316FDCv物业管理从产生物业管理从产生初期的感性、无序初期的感性、无序，到，到迅速发展狂热迅速发展狂热的中的中期，再到期，再到平稳和理性平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日

5、渐成熟，表发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难

6、境地。一方围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地。一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。到来。2021-12-317FDCv2007年年3月月16日，十届全国人大五次会议上通过日，十届全国人大五次会议上通过的的物权法物权法，于，于10月月1日起正式实施。日起正式实施。v物权法物权法是调整财产支配管理的法律，是对财产是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中进行占有、使用、收益和处分的

7、最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，色社会主义法律体系的法制目标，物权法物权法的颁的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。要而深远的影响。2021-12-318FDCv2121世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、

8、管理完善、服务理念提升的时期。对物业激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，管理行业来说，质量理念和品牌理念质量理念和品牌理念的角逐、市的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要作出相应的变革，才能适应发展的需要 2021-12-319FDC国外物业管理的优秀模式国外物业管理的优秀模式美国物业管理的主要特点美国物业管理的主要特点

9、v物业管理服务遍及社会各个领域。在美国，物业物业管理服务遍及社会各个领域。在美国，物业管理已十分普遍，为社会所充分认可，并成为城管理已十分普遍，为社会所充分认可，并成为城市建设和管理的一个重要的产业。一些有着优秀市建设和管理的一个重要的产业。一些有着优秀管理经验的物业公司，他们的服务领域，根据社管理经验的物业公司，他们的服务领域，根据社会化需求可以无限扩展，如在美国排名第一位的会化需求可以无限扩展，如在美国排名第一位的物业管理公司世帮魏理仕，它的管理范围延伸到物业管理公司世帮魏理仕，它的管理范围延伸到医疗、医疗、ITIT行业、教育、证券以及高科技企业等各行业、教育、证券以及高科技企业等各类物业

10、。一些物业公司在常规的服务内外之外，类物业。一些物业公司在常规的服务内外之外，还提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等社会服还提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等社会服务内容，这就对物业公司提出了很高的技技术要务内容，这就对物业公司提出了很高的技技术要求。求。2021-12-3110FDCv 澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一，除了实澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一，除了实力雄厚的投资者外，还有众多小地投资者热衷于投资居民力雄厚的投资者外，还有众多小地投资者热衷于投资居民住宅，以求得能合法的减免税收及得到比其他投资更高的住宅，以求得能合法的减免税收及得到比其他投资更高的回报和更高的

11、安全系数。这样，许多专业化的物业管理公回报和更高的安全系数。这样，许多专业化的物业管理公司就应运而生，来帮助投资者管理好物业。物业管理公司司就应运而生，来帮助投资者管理好物业。物业管理公司须有执照在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，须有执照在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要有不同的较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要有不同的法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。例如

12、：持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼，而持工业例如：持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼，而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外，这些物业管用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外，这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查。理公司或物业代理也受到政府监督和检查。2021-12-3111FDC新加坡共管式物业管理新加坡共管式物业管理v 绿树草坪、繁花似锦、清洁卫生、明朗优美，花园城市新绿树草坪、繁花似锦、清洁卫生、明朗优美，花园城市新加坡的这些景象，很大程度上得益于它的物业管理工作。加坡的这些景象，很大程度上得益于它的物业管理工作。卓有成效的物业管理是新加坡人的骄傲。卓有成效的物业管理

13、是新加坡人的骄傲。v 共管式的物业管理模式共管式的物业管理模式 新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋发展局为新加坡的公共住宅管理模式基本上是以建屋发展局为中心，吸引居民与社会参与的共管式管理。中心，吸引居民与社会参与的共管式管理。1974年，新年，新加坡建屋发展局提出加坡建屋发展局提出“共管式公寓共管式公寓”的概念，在明确每个产的概念，在明确每个产权人所属公寓的产权界限外，对所建造的公共设备、设备权人所属公寓的产权界限外，对所建造的公共设备、设备及建筑附属物共有产权实行共管。共管式物业管理将小区及建筑附属物共有产权实行共管。共管式物业管理将小区内所有的公共设施让全体业主共同拥有、共同管理，同

14、时内所有的公共设施让全体业主共同拥有、共同管理，同时实现免费使用，由物业管理公司代表业主行使权利。例如实现免费使用，由物业管理公司代表业主行使权利。例如小区内的游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业主小区内的游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业主卡免费使用。卡免费使用。2021-12-3112FDC物业管理的目的物业管理的目的营造竞争有序的物业管理市场环境营造竞争有序的物业管理市场环境和运行机制，不断提高物业和运行机制，不断提高物业管理水平。管理水平。开展全方位、多层次、高效率、开展全方位、多层次、高效率、高质量的管理服务工作。高质量的管理服务工作。建立良好的社区环境。建立良好的社区环境

15、。2021-12-3113FDC物业管理的产生和发展物业管理的产生和发展19世纪末世纪末1981年年3月月起源起源物业管理物业管理在我国的在我国的产生及其发展产生及其发展物业管理在物业管理在我国的现状我国的现状前景前景2021-12-3114FDC物业管理的基本类型物业管理的基本类型以生活资料为主的公共服务与管理以生活资料为主的公共服务与管理u房产与地产的产权、产籍管理u房屋建筑及其附属构筑物的管理u设备与设施的管理u保安与消防管理u环境、卫生与绿地管理u交通协助管理u公众代办性质的服务2021-12-3115FDC与主业相关的针对性配套服务与管理与主业相关的针对性配套服务与管理u商业网点的设

16、立u托儿所、幼儿园与中小学的设立u医疗保健网点的设立u娱乐、健身设施与社会福利场所的设立u日常生活服务的设立u物业中介机构的设立2021-12-3116FDC物业管理的委托与招投标物业管理的委托与招投标物业管理的委托物业管理物业管理委托方委托方房地产房地产开发企业开发企业业主业主委员会委员会第二节第二节 物业管理的内容和程序物业管理的内容和程序2021-12-3117FDC物业管理的招投标物业管理的招投标u物业管理的招标u物业管理的投标u物业管理招投标的程序 2021-12-3118FDC物业服务合同物业服务合同物业服务合同的性质物业服务合同的性质一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三

17、个月内，最多不超过六个月与选定的物业管理企业签订的。根据合同，物业管理企业提供规定的服务，而业主要支付相应的物业服务费用。2021-12-3119FDC物业服务合同的特征物业服务合同的特征u物业服务合同是典型的民事合同，但不存在于现今合同法规定的15种有名合同中。u物业服务合同实现了物业所有权和管理权的分离。u物业服务合同是双方合同，即签订物业服务合同的双方当事人互享权利，互尽义务，双方的权利和义务也是相对而言的。u物业服务合同是有偿合同。2021-12-3120FDC物业服务合同的主要内容物业服务合同的主要内容u物业管理事项u服务质量u服务费用u双方的权利和义务u专项维修基金的管理和使用u物

18、业管理用房u合同期限u违约责任 2021-12-3121FDC物业服务合同的变更与废除物业服务合同的变更与废除u物业服务合同在实际履行过程中如果主客观情况或条件发生变化，经由合同的双方当事人在协商一致的情况下，可以对原合同内容进行变更。u物业服务合同在合同的有效期内，遇到：（）约定解除合同的条件成立；（）双方当事人协商一致解除；（）物业管理企业被吊销资质、破产、解散等；（）合同期限届至；（）其他原因等情况，合同关系解除。2021-12-3122FDC前期物业管理前期物业管理前期物业管理的定义前期物业管理的定义前期物业管理是指从建设单位选聘物业管理企业、签订前期物业服务合同时起，到业主、业主委员

19、会成立并选聘物业管理企业，签订新的物业服务合同为止的这段期间的物业管理。2021-12-3123FDC前期物业管理的特殊性前期物业管理的特殊性u前期物业管理在时间上的过渡性u前期物业管理涉及当事人的多重性u物业管理企业签约期限的较长性2021-12-3124FDC前期物业管理的内容前期物业管理的内容u早期介入管理u制定前期物业管理方案u物业的接管验收u业主进户管理u物业装修管理u物业档案资料建立2021-12-3125FDC房屋修缮管理房屋修缮管理房屋修缮管理应遵循的原则房屋修缮管理应遵循的原则u充分利用，以人为本u经济合理，安全实用u认真细致，保持耐心2021-12-3126FDC房屋修缮管

20、理的内容房屋修缮管理的内容u对所管房屋的查勘鉴定工作u房屋维修计划管理u房屋维修质量管理u维修工程预算u维修施工队伍选择u房屋维修成本管理u房屋维修要素管理u房屋维修施工项目管理u房屋日常养护管理2021-12-3127FDC房屋修缮工程的分类房屋修缮工程的分类房屋修缮工程的划分房屋修缮工程的划分 翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程房屋修缮工程房屋修缮工程房屋修缮责任的划分房屋修缮责任的划分 新建房屋在保修期内 保修期满后 其他情况2021-12-3128FDC物业设备管理物业设备管理物业设备的构成与分类物业设备的构成与分类物业设备管理的基本内容物业设备管理的基本内容u运行使

21、用管理u安全管理u维修保养管理u技术档案资料管理u能源管理u备用品和更新管理2021-12-3129FDC物业设备管理的要求物业设备管理的要求u建立标准，保障安全u计划保养，做好预防u分工细致，责任落实u专业管理，控制成本2021-12-3130FDC经费与财务管理经费与财务管理物业经费管理物业经费管理定期收取的物业管理费定期收取的物业管理费专项维修基金专项维修基金多种经营收入多种经营收入政府、开发单位多方面的扶持政府、开发单位多方面的扶持2021-12-3131FDC物业服务收费原则物业服务收费原则u等价交换u优质优价u取之于民，用之于民u公开u政府监督2021-12-3132FDC物业服务费的定价形式和计费方式物业服务费的定价形式和计费方式政府指导价政府指导价市场调节价市场调节价包干制包干制酬金制酬金制2021-12-3133FDC专项维修基金的管理专项维修基金的管理u代管u监督2021-12-3134FDC居住物业的物业管理居住物业的物业管理居住物业管理的特点u统一规划，整体配套u规模庞大，功能齐全u产权多元，管理