物业管理机关类项目项目分析

1、随着社会主义市场经济体制的开展,政府机关单位的后勤改革也在不断深化 ,“小机关、多实体、大效劳的后勤治理模式被打破,取而代之的是“大后勤、社会化效劳模式,这 一模式的转变使得物业效劳企业有了新的市场,也使政府机关类工程的物业治理成为行业关 注的热点.精准扎实做好接管工作由于政府工程大局部属于交钥匙工程,往往存在大量的遗留问题有待解决.因此, 物业效劳企业在接管政府物业工程时,应精准扎实做好各项接管工作,首先是承接查验.承 接查验是在竣工验收的根底上,以主体结构平安和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验 收.这便于发现存在的隐患,特别是隐蔽工程和复杂工程、设备的安装调试等,以保证及早 发现并解决

2、.做好承接查验既是对业主负责,也是物业效劳企业明晰责任、躲避风险的需要, 有利于后续业主入驻后日常治理工作的顺利开展,同时也为物业治理日常运作打下良好根底. 在做好承接查验的同时也应着重做好以下工作：首先要确立适合工程的后勤社会化运作模式.往往政府类型物业工程招标均是以打 包形式进行外包,后勤效劳内容包括了日常物业治理及配套效劳工程.对此,物业效劳企业 中标后,应根据工程实际情况以及自身的实力和专业水平,确立适合工程的后勤社会化运作 模式,这就涉及到治理效劳全包还是分包的问题.选择并确立适宜的后勤社会化运作模式是 今后开展治理效劳的重要纲领.其次是要构建企业内部一体化组织架构.组织架构的设置是

3、否合理、是否符合实际 运作要求,决定了治理效劳工作是否能够有效开展.为此,根据政府机关物业后勤一体化管 理效劳的实际需要,量身打造一个层级清楚、责任明确的高效组织架构.建立外部效劳需求 和接待任务信息接收、分配、处理、检查、反响的一体化平台,将保证信息的处理畅顺有序, 使各项治理效劳工作得到高效优质完成.将平安保卫、设备治理、环境治理、客户效劳等各 个业务板块整合形成一个有机整体,建立一套完整的治理效劳体系,通过统一指挥和调度, 提供一站式的效劳,为机关业主提供快捷高效的效劳.最后是要组建精英治理团队.对于一个工程物业治理团队而言,工程经理和治理骨 干的综合素质是工程治理成功的关键.因此,物业

4、效劳企业中标政府机关工程后,应及时选 派具有丰富的同类型工程治理效劳经验的人员担任高级工程经理,并尽快组建由质量限制、 工程技术、财务治理等专业人员组成的富有效率的治理团队,并围绕企业文化建立团队文化, 增加团队的凝聚力和战斗力,培养良好的合作气氛,通过互帮互助,优势互补,保证各项管理效劳工作得到有效落实.搭建政府后勤监管机关与物业效劳单位流畅的信息流转机制及平台信息的畅顺与否,决定着治理效劳工作的水平和效率.由于信息来源不同,为预防 多头指挥,保证政府机关各项后勤治理效劳需求能够得到快速、高效完成,物业效劳企业应 与政府后勤监管机关共同构建一个适合后勤治理效劳实际的信息流转平台,通过治理制度

5、的 制定,信息流转流程的梳理,采用类似菜单式的?工作联络单?,使得各项效劳需求明确、 清楚,执行快速、高效.同时,增强双方日常治理效劳过程中的相互沟通与协调,共同建立 定期和临时的协调沟通会议制度,通过汇报和了解各项后勤治理效劳工作情况,听取和提由 意见、建议,促进治理效劳工作的不断提升.建立适合工程的内部治理经营运作体系及质量保证体系为保证客户日常的治理效劳需求能够得到及时响应和快速高效处理,物业效劳企业 必须搭建一体化运作平台.通过整合各种资源,分析工程实际情况和客户需求,构建一站式 的客户效劳体系；为工程建立一套量身定做和标准合理的内控体系、ISO质量保证体系；确立客户效劳实行24小时值

6、班不间断制度,接收、处理客户效劳需求及投诉、建议,实施客 户效劳快速反响系统工程,集中反响、处理客户需求信息,最大限度地满足客户需求,为政 府机关业主提供高品质的物业治理效劳.抓好根底物业治理中的几项重点工作首先是平安治理.由于政府机关是整个社会的神经中枢,社会关注度较高,因此, 平安治理在政府机关物业治理中占有特别重要的地位.平安治理是一个较为广泛的概念,既 包括公共平安、消防平安及建筑和设备设施的运行平安,还包括物业使用人的工作、健康安 全,注重食品平安卫生和用材环保.物业效劳企业应当通过建立一支专业化、准军事化的秩 序维护队伍,并对秩序维护队伍实行准军事化治理；完善相关治理制度,做好人员

7、、物品、 车辆由入治理,楼层消防设施设备检查治理,治安巡逻,外围及地下停车场的交通指挥和巡 视等,并做好区域内消防、治安等应急事件的处理以及火险火灾发生时的义务消防队工作. 同时,建立各种设备运行责任人制、岗位责任制、设备运行定期监察制、设备预警制等制度, 保证各种设备标识完善,所有设备无锈迹、无油污、无带故障运行,实施区域噪音、水质、 空气监测和管制,全面贯彻 ISO9001质保体系和ISO14001环境治理体系.其次是会议效劳.由于政府机关内各职能部门办公地设置相对集中,各种不同级别、 不同规格的会议召开较为频繁.如中航物业治理的中共深圳市委党校,每年各种类型大小会 议累计不下2000次,

8、接待效劳达48万多人次,接待中央、省市重要领导200多人次,会议效劳已成为党校高端物业效劳的形象展示工程.可以说,能否成功地召开各类会议,是否有 水平为业主单位提供专业、高品质的会议效劳,既是政府机关业主使用人关注的一个重 点,同时又是检验物业效劳企业效劳水平的一个重要指标.物业效劳公司要掌握会场环境布 置、气氛营造、不同档次会议效劳的流程设计等技巧,掌握会场灯光、影视、音响、录音等 系统的限制,为所治理的工程量身定做,精心设计一套会议效劳方案,打造一支较为专业化 的会议效劳团队,使硬件设备与软件效劳完美地融为一体,赢得大楼业主使用人的好评.再次是设备运行治理.现代政府机关大楼设备设施较为先进

9、和重要,一般包括有：供配 电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、直饮水系统、电梯系统、安防系统、信息发布 系统、楼宇设备自控系统、单项功能系统、楼宇集成系统、远程会议系统等,设施设备复杂 多样,有些设备治理岗位需要 24小时负责运行治理,不但需要配置较多技术人员,同时, 对技术水平也有着较高的要求.在设备正常使用期,物业效劳企业通过设备治理标准程序和 预防性设备养护,保证设备设施平安完好运行,可以充分表达物业效劳企业设备治理中节能 降耗的技术优势；通过运用科学化的机电设备治理系统,记录设备运行、维护保养数据,并 进行数据分析,保证设备治理时刻处于有效监控状态.第四是环境治理.政府机关内环境治

10、理至关重要,比拟注重绿化与环保.为此,物业服 务企业在效劳政府机关物业时,可以通过引进先进的治理理念与经验,贯彻环境以人为本的 观念,治理采用生态制衡法,到达建筑、外围环境、人文、保健的自然和谐.以人为本即强 调环境始终是为人效劳的,业主的舒适、健康、愉悦是检验环境治理的最重要标准.采用生 态制衡法即是在环境治理中尽量采用自然链的制约关系,例如：适当放入蚯蚓可以到达保养 草坪的目的,在景观水中投放鱼类可以到达驱蚊的效果.而自然的和谐统一是指将环境的塑 造作为整体形象塑造的有机组成局部,充分考虑建筑的设计理念、使用性质、区域人文特点 等因素,例如：在室内摆花时要表达东方特色就要摆放梅、兰、菊、竹

11、、松等植物,要表达 和外宾友谊长存那么要摆放发财树、万年青、水塔花、绿萝、卡特兰等植物.最后是保密治理.保密工作是政府机关后勤治理效劳的重点工作之一,在日常保密 治理中除了强调各种建筑资料、办公及由行规律资料的保密,还应该强调领导个人信息的安 全保密.为此,物业效劳企业应当特别制定平安保密制度,从业人员的选聘要求历史清白, 无犯罪记录,并有相关担保人担保,日常治理中要增强人员的保密教育,做到“不该听的不 听,不该看的不看,不该问的不问,不该印的不印,不该照的不照,增强保密信息和文件的传达限制.在具体工作上也应该有相应的举措,比方在入室保洁工作时应该做登记,有条 件的应该实行“双人以上人员同时上

12、岗制度；最后还要制定完善的员工手册和奖惩制度, 这样才能从多方面、全方位有效地进行保密性效劳.专业化运营配套效劳工程政府机关类物业治理的要求一般会比拟高,不仅要提供高水平的常规效劳,还要提 供相关的配套效劳,通常有：会议效劳、接待和引导效劳、餐饮效劳、住宿效劳、文体设施 及其它商务性工程效劳等.严格意义上讲,这些配套效劳均已超生了物业治理行业的范畴, 很多物业效劳企业不具备提供各专项效劳的水平.因此,通过自身运营治理或者联合专业公 司来共同运营治理,专业化做好配套效劳工程的运营对于管好政府类物业工程至关重要.增强资产治理物业效劳企业作为政府机关后勤治理单位,代政府机关治理着巨额的资产,大到楼

13、宇,小到设备器材.因此,增强资产治理,预防损坏、缺失,保证国有资产的平安、完整和 保值,充分发挥其使用效率,并降低可能由此给物业效劳企业带来的风险,已成为政府类型 物业治理的重点工作之一.为此,物业效劳企业应与政府机关就资产治理工作做好交接登记, 明确责任范围,制定严密的资产治理方法,切实落实登记、使用、报废等制度,并定期进行 盘点清查,保证物业治理各项工作的顺利进行.建立完善科学的客户意见收集体系及持续创新水平由于政府机关物业的特点,机关内各小业主往往对物业效劳的“关心度缺乏,一 般不会主动对物业效劳企业的一些治理效劳工作表达不满,仅以隐性形式由现,这就导致了 客户意见反响的不及时；而一旦受

14、某一事件或某个人的影响,客户意见就很容易扎堆由现. 因此,建立完善科学的客户意见收集体系,对于物业效劳企业掌握客户需求动向,改良效劳 质量,具有重要的作用.创新是超越自我的必然选择,是提升企业竞争力的重要手段.随着物业治理行业的 日趋成熟完善,各物业效劳企业在具体实务治理上的差距越来越小.特别是政府机关物业, 高素质业主多,对物业治理的要求也会不断提升,这就意味着物业效劳企业不能总是“吃老 本,谁的治理和效劳有特色,最接近人们的需求,谁就能脱颖而生,备受人们的欢送.因 此,物业效劳企业必须不断创新治理效劳,才能满足业主多元化需求,不至于在市场竞争中 被自已淘汰,可见创新水平是企业存续开展的根本.全力配合、提供特殊时期的效劳政府机关类型物业治理有其自身的特点,日常政务活动、重大接待以及特殊阶段重 要会议等活动较为频繁及重要.日常物业治理效劳过程中,物业效劳企业应该注重提供个性 化的效劳,如领导办公楼层的专人专职贴心式效劳等.对于重大接待等活动,由于其影响大, 由席的领导级别高,加之业主方作为主办或承办单位,属于政治性任务,受到高度重视,作 为后勤效劳单位的物业效劳企业应为业主方分忧,主动通过提供全程无缝式的筹划方案,全力配合,做好各项重