房地产开发《项目管理》与勘察设计

1、cheng5.3房地产开发项目与工程勘察，设计勘察、设计是房地产项目前期准备工作至关重要的一步，它是规划设计、基础设施建设及项目 建设的基础。工程勘察是指为了满足工程建设规划、设计、施工、运营及综合活动等方面的需要，对地形、地质及水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。沿途工程中勘测、设计、处理、监测活动也属于工程勘察范畴。工程设计是运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公共设施、环境保护等进行综合设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。工程建设时房地产开发项目运作过程中最为具体的一个阶段。在工程建设的

2、各个环节中，勘察 是基础，是设计的依据，而设计是整个工作建设的灵魂，他们对工程的质量和效益都起这至关 重要的作用，因此勘察、设计是房地产开发项目的一个重要组成部分。1. 工程勘察工作勘察工作是设计前必须做好的准备工作，它是设计、施工的基础，是共享建设的先行工作。(1 ) 勘察工作的主要任务和目的勘察工作的主要任务是正确反映地形、地质情况，确保原始资料数据的准确性，结合实际地质情况和开发项目的具体要求，提出明确的评价、结论和建议；体现国家可持续发展的战略，做 好环境地质的评价工作。勘察工作的目的就是为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良

3、的前提下，最大限度地节省投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。(2)勘察工作的主要程序承接勘察任务搜集已有资料，包括与相邻地质资料以备校核；现场勘察，编制勘察纲要；出工前的准备；野外调查、测绘、勘探；试验、整理数据、分析资料；编制样图及编制勘察报告。(3) 勘察过程的分类由于勘察数据用途不同，可将勘察过程一下几类。资料分析。对工程的稳定性和适宜性做出评价，编制反映地形、地貌1 : 5000的地形图，为选择场址提供资料。这类勘察称为选择场址勘察。开发商一般可通过规划部门的地形图获知。初步勘查。初步看下一般在选择场址勘察之后进行。对场地的稳定性，是否适宜建设做出地质评价，提出1 : 200

4、0的地形图作为建设总平面布置、主要建筑场地地基基础设施设计的依据。详细勘察。详细勘察是在初步勘察的基础上对建筑场地进行进一步勘察，做出工程地质评价，为地基基础设计的低级处理与加固、不良地质现象防治提供地址资料并绘出1 : 1000的地形图。施工勘察。多数开发项目都不会进行施工勘察，只有在地址比较复杂，工程要求高的情况 下，对与施工有关的工程地质问题进行勘察，为制定施工方案提供相应的工程地质资料。由以上所述可知，这几种勘察工程由粗到细，逐步为工程建设提供了详细的相关数据，这样才能保证开发项目的工程质量。(4)勘察工作原则勘察工作必须遵守国家的法律、法规，贯彻国家有关经济建设方针。政策和基本建设程

5、序，要贯彻执行提高经济效益和促进技术进步的方针。勘察成果要反映客观地形、地质情况，确保原始资料的准确性，结合工程具体特点和要求 提出明确的评价、结论和建议。勘察工作既要防止技术保守或片面追求产值，任意加大工作量，又要防止不适当地减少工 作量而影响勘察成果的质量，给工程建设造成事故或浪费。要积极采用新理论、新技术、新方法、新手段。应结合工程和勘察地区的具体情况，因地 制宜地采用先进可靠的看出手段和评价方法，努力提高勘察水平。勘察工作不仅要评价当前环境和地质条件对工程建设的适应性，而且要预测工程建设对地 址和环境条件的影响。要从环境出发，做好环境地质评价工作。勘察工作前期应全面搜集、综合分析、充分

6、使用已有的看出资料。要加强对勘察职工安全生产教育，严格遵守安全规程，防止人身、机具和工程事故。(5)勘察工作的具体内容地形测量依据国家相关规范、标准、规定，使用测量工具，运用测量方法，将地表面上的各种地形沿铅 垂方向投影到水平面上，按一定比例尺缩小绘制成图，成之为地形图。地形图的绘制是地形测 量中的重要组成部分。地形测量的范围应包括整个建筑工地及全部有关的重要地段。在地形测 量中，要特别注意搜集区域地质、地形、地貌、地震、矿产及附近地区的工程地质资料，并进 行全面分析，最好能够从以往的工程施工中汲取经验和教训，以便及早采取相应措施。工程勘察地质钻探、挖探槽是工程地质勘察常用的两种方式。通过这两

7、种方式，可以查明建筑场地的土 质、结构、地层和地基的承载能力及稳定性状况、岩石的性质、土壤的性质、地下水状况等。 在进行建筑物基础网管设计时，这些资料都可以作为依据。地下水、地表水的勘探在施工前，必须查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向，谁的化学成分，能否与混凝土 发生化学反应，是否会引起钢筋锈蚀，以及地层的透水性，以确定施工方案。同时也应查明附 近河流、湖海的水流量、水位等资料，为在夏季施工时的防洪排水提供依据。气象调查气象调查是因地区不同、季节变化而会有大相径庭的结果的。其内容应该包括空气的湿度、温 度及风向、雨雪、不冻季节的延续、冻土层的深度等资料，为设计和施工提供依据。2. 工程设

8、计工作项目开发商一般以各种方式参与设计工作的全过程，同时把自己的精神和理念贯彻于设计之中，因而设计工作是房地产开发成果具体化"和 形象化”最为重要的步骤。设计工作一般通过委托或招标等方式选择技术力量雄厚、设计质量优良的设计部门来完成。1) )设计工作的原则和依据(1) 设计工作的原则要遵守国家的法律、法规，贯彻执行国家经济建设的方针、政策和基本建设程序，特别应 贯彻执行提高经济效益和促进技术进步的方针。要采取节约能源的措施，对北方需要供暖的开发项目要提倡区域性供暖，重视余热利用。应积极改进工艺，采用行之有效的技术措施，防止各种有害因素对环境的污染，并进行综合治理和利用，使设计符合国家

9、规定的标准。开发项目的选址必须因地制宜，提高土地利用率。应尽量利用荒地、劣地，不占或少占耕 地。总平面图的布置要紧凑合理。引进国外先进技术必须符合我国国情，着眼提高我国技术水平和制造能力。凡引进先进技 术、进口关键设备能满足需要的，就不应引进成套项目；凡能自行设计或合作设计的，就不应 委托或单独依靠外国设计。要坚持经济适用、美观实用并保证安全的原则。要合理设计户型、日照间距、外立面等居民密切关心的内容，以有利于将来开发物业的出 租出售。(2)工程设计的依据进行工程设计、编制设计文件的主要依据是项目建议书。在有条件的情况下，设计单位应该积 极参与项目建议书的编制、建设地址的选择、建设规划的制定及

10、试验研究等设计的前期工作。 对重点项目，子项目建议书批准以前，可根据长远规划的要求进行必要的资源调查、工程地质 和水文勘察、经济调查和多种方案的技术经济比较等方面的工作，从中了解和掌握有关情况， 搜集必要的设计基础资料，为编制设计文件做好准备。2) 工程设计阶段和内容(1) 设计阶段根据基本建设设计工作管理暂行办法的规定，设计阶段可根据建设项目的复杂程度而决 定。一般建设项目。一般建设项目的设计可按初步设计和施工图设计两个阶段进行。技术复杂的建设项目。技术上复杂的建设项目，可增加激射设计阶段，及即按初步的设计、技术设计、施工图设计 3个阶段进行。(2)设计各阶段内容及深度初步设计。初步设计一般

11、应包括以下文字说明和图样：设计依据、设计指导思想、产品方 案、各类资源的用量和来源、主要建筑物和构成物、公共辅助设施、新技术采用情况、外部协 作条件、占地面积和土地利用情况、综合利用和三废”治理、抗震和人防措施、各项技术经济指标、建设顺序和期限、总概算等、初步设计的深度应满足以下要求：设计方案的比较选择 和确定、主要设备和材料的订货、土地征用、基建投资的控制、施工图设计的编制、施工组织 的编制、施工准备等。技术设计。技术设计的内容，由有关部门根据工程的特点和需要自行制定。其深度应能满 足确定设计方案中重大技术问题和有关实验、设备制造等方面的要求。施工设计。施工图设计应根据已获批准的初步设计进行

12、。其深度能满足以下要求：设备、 材料的安排和非标准设备的制作、施工图预算的编制、施工要求等。3) 设计工作的基本内容(1 ) 总体设计总体设计一般由文字说明和图样两部分组成。其内容包括：建设规模、产品方案、主要建筑物 及构成物、公用和辅助工程、三废”治理及环境保护方案。占地面积估计、总图布置、工程进度和配合要求、投资估算等。(2 ) 单体设计单体设计应该在总体设计的指导下，以统一规划为前提，对建筑物的立面造型、使用功能、装 饰装修等方面进行具体的设计。其内容包括建筑层数、层高、户型、各种管线及通道走向、建 筑物外立面颜色、玻璃幕墙的选择应用等。单体设计要在可能的条件下注意美观的原则。(3) 建

13、筑构造设计建筑材料的选择、建筑结构形式等都属于构造设计。以住在建筑工业化体系为例，其结构形式 大致可分为三大类。第一类是全装配式结构，包括大板建筑、砌块建筑、预制框架轻板建筑和盒子结构建筑等。这 种结构的优点是工业化程度高，施工速度快，受季节影响小，有利于工业废料；它的缺点也很 明显，主要是一次投资规模大，运费高，造价也高。第二类是大模结构，包括大模板、滑模、隧道模和升板等建筑结构。整体性好、工艺灵活、节 省运费是这种结构的优点。其缺点是钢筋、水泥用量较多，造价较高。第三类是装配式整体结构，包括内浇外砌、内浇外挂和J半三模”等建筑结构。这种结构整体性好，造价也较低，适应性强，能因地制宜，且可与

14、大模板结合，为各城市所乐于采用。(4)抗震设防地震烈度为6度及6度以上地区和今后有可能发生破坏性地震的所有地震区的所有新建、改 建、扩建工程都必须进行抗震设防。工程项目的设计文件应有抗震设防的内容，包括设防及依 据、设防的标准、方案论证等。工程勘察、设计单位应按规定的业务范围承担工程项目的抗震 设计，严格遵守现行抗震设计和规范的有关规定。新建工程采用新技术、新材料和新结构体 系，均应通过相应级别的抗震性能鉴定，方可采用。5.6房地产开发项目招标与投标1. 招标投标的基本概念招标投标时一种市场交易行为，时商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目的招标投 标则是指房地产发展商设定开发项目建设”

15、这一标的，招请若干个建设单位进行秘密报价竞争，由发展商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。发展商通过招标方式发包工程，其目的在于选择适当”的承建单位。因而发展商在招标时必须考虑投标单位的技术实力、经济实力、管理经验、效率的高低、价格是否合理、信誉是否良 好。对于众多的投标者，发展商只能按照一定的标准，例如技术先进、质量最佳、工期最短、 造价最低等方面选择中标者，在把建设工程发包给中包者。为了真正选择到合适的单位承包建设项目，发展商在招标前应制定统一的招标文件，以确定统 一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图纸、工程数量、技术 规范要求、合同条件等。所

16、有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，都按照规定的 招标文件投标，以便发展商进行对比分析，做出公平合理的评价。最后需要说明的是，招标投标是发展商与承建单位双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信，讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。在项目建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目设计、设备供应均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位承建，亦即所谓交钥匙工程2. 开发项目招标方式在国际市场上，招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国招标投标法则规定，招标的方式只有两种，即公开招标和邀请招标。发展商可结合项目的建设

17、规模、复杂程度 等具体情况选择其中某种方式。(1) 公开招标公开招标是发展商本身或委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内 (如全市、全国，对于大型项目甚至可以在全世界)公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切单位前来投标。公开招标使发展商有较大的选择范围，发展商可以在众多的投标单位之间选择报价合理、工期 短、信誉良好的承包商，同他达成承包合同，将工程委托他完成。这种公开竞争的方式会促使 承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本造价。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设

18、。此时发展商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较 短工期的单位作为承建单位。发展商在公开招标时，应在招标文件中规定开标日期、时间和地点，并在评标委员会和投标人 在场的情况下当众开标。开标后，各投标人的报价和投标文件的有效性均应公布，并由发展商 或委托招标单位负责人在承包商的每份标书总表上签字，从此时到授标前任何人不得修改报公开招标应遵循规定的程序，这个程序将在下文详细叙述。发展商的评标标准则应当公开合 理。在评标期间，发展商与评标组织可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，但不能 要求投标者调整报价。发展商若希望调整报价，只能在评选出中标者后，在

19、议标和签订合同 时，通过双方协商，适当调整最后的合同价。按常规，发展商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根 本无法实现的。总之，公开招标是目前建筑市场所通行应大力推行的招标投标方式。发展商应尽量采用该方式 发包开发项目的建设任务。尽管公开招标可以在较大范围内选择最有竞争力的承包商，但由于申请投标人较多，资格审 查、评标的工作量都较大，所需招标时间长。费用也高。(2)邀请招标邀请招标也称选择性招标，是由发展商或委托的招标单位向所信任的，具有相应资格的承包商 发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。邀请招标 是非公开招标方式的一种。

20、被邀请参加投标的单位通常57家。发展商或委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者在一定范围发布通知，邀 请承包商报名，经过资格预审后在选定邀请对象。采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，发展商不仅可以节省招标费用，而 且可以提高招标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞 争者排除在外，这样也就缩小了发展商的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专用技术，只 有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期 紧迫或保密的要求等原因而不宜公开的建设工程。一般的房地产开

21、发项目都不是上述类型的工 程，所以发展商较少采用 邀请招标”方式。(3)议标议标，也称谈判招标或指定招标。它是由业主直接选定一家或几家承包商进行协商谈判，确定 承包条件与标价方式。它的特点是节约时间，容易达成协议，迅速开展工作，但无法获得有竞 争力的报价。该方式适用于工期紧、工程总价较低、专业性强的工程，或业主与某些承包商是 长期合作伙伴关系，有良好的合作基础。我国招标投标法排除了议标的方式，对房地产这 类涉及公共利益、公众安全的项目必须采用公开或邀请招标的方式选择承包商。3. 招标程序招标是开发商选择建筑商(承包商)并与其鉴定合同的过程，而投标则是投标人力争获得实施 合同的竞争过程，招标人和

22、投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动。按 照招标人和投标人参与程度，可将招标过程粗略划分成招标准备阶段、资格预审阶段、招标投 标阶段和决标成交阶段。1)招标准备招标准备阶段的工作由招标人单独完成，投标人不参与。主要工作包括以下几个方面。(1 ) 选择招标方式根据工程特点和招标人的管理能力确定发包范围依据工程建设总进度计划确定开发项目建设过程中的招标次数和每次招标的工作内容按每次招标前准备工作的完成情况、选择合同的计价方式。如施工招标时，已完成施工图 设计的中小型工程，可采用总价合同；若为初步设计完成后的大型复杂工程，则采用估计工程 量单价合同。依据工程项目的特点，招标前准备工

23、作的完成情况、合同类型等因素的影响程度，最终确 定招标方式。(2)办理招标备案招标人向建设行政主管部门办理申请招标手续。招标备案文件应说明：招标工作范围，招标方 式，计划工期，对招标人的资质要求，招标项目的前期准备工作的完成，自行招标还是委托代 理招标等内容。获得认可才可以开展招标工作。(3)编制招标有关文件招标准备阶段应编制好招标过程中可能涉及的有关文件，保证招标活动的正常进行。这些文件 大致包括：招标广告、资格审查文件、招标文件、合同协议书，以及资格预审和评标的方法。2)对投标人进行资格预审对投标人进行资格预审是工程招标过程中的第一个重要步骤，其目的是为了解决投标者的经历 和过去履行类似合

24、同的情况，人员、设备、施工方面的能力，财务状况，以确定有资格的公司 名单，淘汰不合格的投标者，减少评标阶段的工作时间，减少评审费用，排除将合同授予不合 格的投标者的风险，还要保证具有一定的竞争性，为业主选择一个优秀诗文投标者打下良好的 基础；同时，还可以为不合格者节约购买招标文件、现场考察及招标等费用。资格预审的程序包括业主编制资格预审文件，通过刊登广告等方式邀请承包商参加资格预审， 向承包商出售资格预审文件，承包商填写资格预审文件并送交业主方，由业主方对所有的资格 预审文件进行审查，最后确定通过资格预审的公司，并通知所有的申请人。(1) 资格预审的程序编制资格预审文件。一般由业主委托咨询公司

25、或设计单位编制，或由业主直接组织有关专 业人员编制。资格预审文件的主要内容：工程项目简介，对投标者的要求，各种附表等刊登资格预审公告。在有关媒体上发布资格预审公告，要求有意参加投标的承包商申请资 格审查。资格预审通知一般应包括以下内容：业主和工程师的名称；工程所在位置、概况和合 同包含的工作范围；资金来源；资格预审文件的发售日期、时间、地点和价格；预期的计划 (授予合同的日期、竣工日期及其他关键日期)；招标文件颁发和提交招标文件的计划日期;申请资格预审须知；提交资格预审文件的地点及截止日期、时间；最低资格要求等。出售资格预审文件。在指定的时间、地点出售资格预审文件。对资格预审文件的答疑。在资格

26、预审文件发售后，购买文件的投标者可能由于各种原因， 对资格预审文件提出各种疑问，投标者应将这些疑问以书面形式提交业主；业主应以书面形式 回答，并同时通知所有购买资格预审文件者。报送资格预审文件。投标者应在规定的截止日期之前报送资格预审文件，已报送的文件在 规定的截止日期后不得修改。资格预设文件澄清。业主可就报送的资格预审文件中的疑点要求投标者进行澄清，投标者 应按实际情况回答，但不容许投标者修改资格预审文件中的实质内容。资格预审文件评审。业主方组成资格预审评审委员会，对资格预审文件进行评审。向参加者通知评审结果。业主以书面形式向所有参加资格预审的投标者通知评审结果，在 规定的时间、地点向通过资

27、格预审的投标者出售招标文件。(2) 资格预审的主要审查内容业主进行资格预审的根本目的是想寻找有资格。有能力的投标人，以顺利实现自己的项目目 标。因此资格预审主要从以下几个方面对投资者能力进行判断。财务状况。投标者的财务状况将依据资格预审申请文件中提交的财务报表，以及银行开具 的资金情况报表来判断。其中特别需要考虑的是承担新工程所需财务能力，未完工程合同的数 量及其目前的进度，投标者必须有足够的资金承担新的工程。施工经验与过去履约情况。投标者应提供在过去几年中，所完成的相似类型和规模，以及复杂程度相当的工程项目的施工 情况；此外，资格预审时还要考虑投标者过去的履约情况。人员情况。投标者应认真填写

28、拟选派的主要工地管理人员、技术人员，以及监督人员的姓 名及有关资料供审查。投标者不能派出有足够经验的人员将导致其资格审查不合格。施工设备。参加资格预审的投标者应清楚地填写拟用于该项目的主要施工设备，设备的类 型应适合工程的具体情况，数量和能力应满足项目施工的需要。3)招标阶段的主要工作内容(1)招标文件的发售招标人根据招标项目特点和需要编制招标文件。它是投标人编制投标文件和报价的一句，因此 应当包括招标项目的所有实质性要求和条件。招标文件应对有资格的投标人进行发售活动。招 标文件通常分为招标须知、合同条件、技术规范、图纸和加护资料、工程量清单几大部分内 容。(2 ) 现场考察招标人在投标细致规

29、定的时间组织招标人自费进行现场考察。设置此程序的目的，一方面让投 标人了解工程项目的形成情况、自然情况、施工条件及周围环境条件，以便于编制投标书；另 一方面也是要求投标人通过自己的实地考察确定投标的原则和策略，避免合同履行过程中投标 人以不了解现场情况为理由推卸应承担的责任。(3)解答投标人的质疑投标人研究招标文件和现场考察后会以书面形式提出某些质疑问题，招标人应及时给予书面解 答。招标人对任何一位投标人所提问题的回答。必须发送给每一个投标人保证招标的公开与公 平，但不必说明问题的来源。回答函件作为招标文件的组成部分，如果书面解答的问题与招标 文件中的规定不一致，以函件的解答为准。4)决标成交

30、阶段的主要工作内容从开标日到签订合同这一期间称为决标成交阶段，是对各投标书进行评审比较。最终确定中标 人的过程。(1 ) 开标公开招标和邀请招标均应举行开标会议，体现指标的公平、公正和公开原则。在投标须知规定 的时间和地点由招标人主持会议，所有投标人均应参加。并邀请项目建设有关部门代表出席。 开标时，由投标人或其推选的代表检验投标文件的密封情况。确认无误后，工作人员当众拆 封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他内容。所有在投标致函中提出的附加条件、 补充说明、优惠条件、替代条件等均应宣读，如果有标底也应公布。开标过程应当记录，并存 档备查。开标后，任何投标人都不允许更改投标书的内容和标价，也不允许在增加优惠条件。 投标书经启封后不得再更改招标文件中说明的评标、定标办法。(2)评标评标是对各评标书优劣的比较，以便最终确定中标人，由评标委员会负责评标工作。评标委员会。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数 为5人以上单数、其中招标