房地产估价多选题案例库

1、房地产估价多选案例库1 下列难以采用收益法彳占价的房地产有（）。A.学校B.公园C.政府大楼D.商店E.游乐场正确答案ABC答案解析本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法一般不适用于行 政 大楼、学校、公园等公用、公益性房地产估价。2 .收益性房地产的价值高低主要取决于（）。A.未来净收益的大小B.未来净收益的分类C.已经获得净收益的大小D. U前总收益的大小 E.获得净收益期限的长短正确答案AE答案解析本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其 未 来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获 取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。3.受租赁合同

2、租金水平影响的房地产价值包括（）。A.无租约限制价值B.出租人权益价值C.承租人权益价值D,租赁权价值E .抵押权价值正确答案BCD答案解析本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价 值 和承租人权益价值。有租约限制价值，就是按照租金的收益现值确定的价值；出租人 权益价值和承租人权益价值都受租金水平影响；出租人权益价值二租约期内租金的 收益现值+租约期外市场平均租金收益现值；承租人权益价值即租赁权价值，是市场 租金高于租约协议租金的差额的收益现值。抵押权价值和租金水平无关，它是依据债权的价值确定的。是在债务人不履行到 期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的时候，将抵押房地产拍卖变现

3、所得的价 款扣除法定优先受偿款后的余额。4 .某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费物业管理费由承租人负担，水费、 供暖费、房地产税山出租人负担。曲该租金减去运营费用求取该写字楼的 净收益，应减去的运营费用包括（）。A电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税正确答案CDE答案解析本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业 管 理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。5 .在求取净收益时，运营费用包括O oA.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费正确答案ACE答案解析本题考查的是净收益

4、测算的基本原理。运营费用是从估价角度 出 发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房 地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。6 .在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先 受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款 通常包括（）。A,拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D,诉讼费用E.其他法定优先受偿款正确答案ABE答案解析本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价 值和征收价。法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包 人的建 设工程价款以及其他法定优

5、先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营 业税等拍卖、变卖的费用和税金。7 .下列有关收益法测算的描述，正确的有（）oA.无形收益是指房地产带来的间接利益8 .无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑C.实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于彳占价D.客观收益是指在正常情况下所能获得的收益E.评彳占出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金正确答案ADE答案解析本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项B错误，无形收益 难以货币化，但可通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑；选项C错误，实际 收益一般不能直接用于估价。8.就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收

6、益并客观评估其价值，往往要 求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D,过低的估计值E.最可能的估计值正确答案ABE答案解析本题考查的是净收益测算应注意的问题。预测净收益时存在乐观 估讣、保守估讣和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选 择较保守的估计；如果是评彳占抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计 值。题中选项CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。9.下列有关报酬率的求取方法，描述正确的是（）。A.在V二A/Y的情况下，报酬率通过YZ1A/V来求取，此为市场提取法B.为了避免偶然性，市场提取法中应尽量搜集较多

7、的可比实例，求其净收益与价 格之比的平均数C.累加法中，报酬率的求取要加上投资带来的优惠率D.在收益法彳占价中，广泛使用的是名义净收益E.市场提取法中，对求出的报酬率应进行适当的调整正确答案ABDE答案解析本题考查的是报酬率的求取方法。选项C错误，在累加法中，报酬率二安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率投资带来的 优惠率。11 .评彳占基准地价时，应明确所评彳占的基准地价的内涵，包括（）等。A. 土地生熟程度B. 土地使用权年限C. 土地使用者D. 土地利用条件答案：ABD12 .房地产价格形成条件有（）。A.房地产的需要B.房地产的有用性C.房地产的有效需求D.房地产的

8、相对稀缺性答案：BCD13 .路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（）的健全与否。A.路线价B.深度百分率C.宗地形状D.临街状态答案：AB解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度白分率来得到估价对象的 价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。14 .最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（）。A.法律上允许B.程序上合理C.技术上可能D.经济上可行答案：ACD15 .假设开发法中预期开发后的楼价可用（）求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.基准地价法答案:ABD解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰 恰不能求取未来时点价格。16 .建

9、筑物的物质折旧包括（）oA,功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁答案:BD解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。17 .运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。A.使用性质相同B.地点相近C.价格相同D.交易日期与估价时点相近答案：ABD18 .有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（）。A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B.资本化率的求取C.市场法中交易日期修正D.不同类型房地产不同使用年限价格拓低的比较答案:AD19 .影响房地产价格的社会因素，主要有（）oA.政治安定状况B.社会治安程度C.房地产投资D.房地产投机E.城市化答案：ABD

10、E20 .下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）oA.完全产权价值B.出租人权益价值C.快速变现价值D.承租人权益价值E.残余价值正确答案CE答案解析本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、 现状价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价 值，这两个是非市场价值。完全产权价值肯定是市场价值，出租人权益价值和承租 人权益价值，山于租金存在市场标准，租赁也是完全的市场行为，因而租金体现了 市场价值。21 .下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）。A,房地产开发用地B.学校C.在建工程D.古建筑E.特殊厂房【正确答案】BCDE【答案解析】本题考查的是

11、比较法适用的估价对象。开发用地有活跃的市场交 易，其他4个没有。22 .下列房地产中，一般悄况下适用比较法估价的有（）oA.标准厂房B.房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程【正确答案】ABD【答案解析】本题考查的是比较法适用的估价对象。行政办公楼基本不用于出 售交易，所以难以取得可比实例；在建工程的施工进度存在很大差别，所以可 比实 例也很难获得。注意：如果是特殊厂房，就不适合选用比较法了。23 .在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括下列（）。A,付款方式B.融资条件C.交易税费负担D.交易目的E.业主资质【正确答案】ABCD【答案解析】本题考查的是搜集交易实例的要求。

12、在搜集交易实例时应尽量搜 集较多的信息，一般包括：交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成 交日期、成交价格、付款方式、交易税费负担、融资条件、交易LI的。24 .运用比较法彳占价，选取的可比实例应符合下列条件（）。A.使用用途相同B.区位相近C价格相同D.交易日期与价值时点相近E.权利性质相同【正确答案】ABDE【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。类似包括：区位、用途、权 利性质、规模、档次、建筑结构等相同或类似。25 .与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【正确答案】ABC【答案解析】本题考查的是选取可

13、比实例的要求。可比实例的房地产应与彳占价 对象房地产相似，包括（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同； （3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象 的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。26 .下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.利害关系人之间的交易D.交易税费非正常负担E.在价格上涨时候的交易【正确答案】ACD【答案解析】本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。选项B错误，足 够长的磋商时间不会致使价格偏离;选项E错误，价格上涨是正常市场反映。27 .比较

14、法中房地产实物状况比较和调整的内容包括（）。A.环境B.地形地势C,外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修【正确答案】BDE【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。AC属于区位状况调整。28 .对某房地产状况进行调整中，下列属于实物状况调整的有（）。A楼层状况调整B.朝向状况调整C,装饰装修状况调整D.采光、通风状况调整E. 土地使用期限状况调整【正确答案】CD【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AB属于区位状况调 整的内容；选项E属于权益状况调整的内容。29 .估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括 的内容有（）。A.地役权设立悄况B

15、. 土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.临街状况【正确答案】ABD【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。基础设施完备程度、临街 状况是区位因素;可能容易混淆的是容积率这个选项，容积率是使用强度指标，也属 于权利范畴。30 .下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有（）oA.直接比较调整法B.直观比较法C.总价调整法D.成本调整法E.百分比调整法【正确答案】BD【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法 有：（1）直接比较调整、间接比较调整；（2）总价调整、单价调整；（3）金额调 整、口分比调整；（4）加法调整、乘法调整。31 .不得抵押的房地产范围包括

16、（）。A.私人诊所B.公共福利事业的房地产C,依法公告列入拆迁范围的房地产D.被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产E.空置2年的房地产正确答案BCD答案解析本题考查的是合法原则。私人诊所只要产权清晰，是可以抵押 的；空置3年以上的商品房不可设置抵押。32 .下列对于价值时点，描述正确的有（）oA.房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，彳占价对象状况为现在状况B.房地产损害赔偿的彳占价Y占价对象状况为过去，价值时点为现在C.对评估期房的价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来D.在房地产纠纷案件中，估价对象状况在过去，价值时点为过去E.对房地产市场预测时，估价对象状况在过去，价值时点为

17、现在正确答案ABD答案解析本题考查的是价值时点原则。对评估期房的价值”占价对象状况 为未来，价值时点为现在：对房地产市场预测时，估价对象状况为未来，价值时点 为将来。33 .最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括（）。A.法律上允许B.技术上先进C经济上可行D,价值最大化E.成本上最低正确答案ACD答案解析本题考查最高最佳利用原则。最高最佳利用原则必须同时满足 的 条件包括：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大 化。34 .利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象 的（）。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D,最佳管理方式E.最

18、佳投资渠道正确答案AC答案解析本题考查的是最高最佳利用原则。利用均衡原理判定建筑物是 否 为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。35 .根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最 高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C内部构成要素的组合最适当D,外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合正确答案AC答案解析本题考查的是最高最佳利用原则。根据适合原理，均衡原理以 及 收益递增递减原理，当房地产与外部环境最协调、内部构成要素的组合最适当 时， 便为最高最佳使用。36 .在房地产抵押彳占价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）

19、。A.在运用比较法彳占价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作 为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益 估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者 资本化率不应偏低D.在运用成本法彳占价时，不应高彳占土地取得成本、开发成本、有关税费和利 润，不应低估折旧E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适修正正确答案ACD答案解析本题考查的是谨慎原则。题中选项B在运用收益法彳占价时，估价 未来收益可能高也可能低，应该采用较

20、低的，而不是居中的收益估计值进行估价； 选项E不应低彳占后续开发的必要支出及应得利润。谨慎原则，使得评估价值略低。37 .下列属于房地产外部因素的有（）。A.人口因素B.实物因素C.经济因素D.社会因素E.权益因素正确答案ACD答案解析本题考查的是房地产价格影响因素的分类。自身因素（实物、权 益、区位），和外部因素（人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际 因素、心理因素、其他因素）。38 .下列属于建筑物实物因素的包括（）。A.开间、进深、楼层B.电梯、中央空调、集中供热C,通风、采光、日照D.风格、色调E.层高、朝向正确答案BCD答案解析本题考查的是建筑实物因素。选项A中的楼层属于

21、区位因素；选 项E中的朝向属于区位因素。39 .城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）oA.建筑高度B.建筑结构C.容积率D. 土地使用权来源E. 土地用途正确答案ACE答案解析本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内 容，土地使用权性质是管制内容，但是不管制来源。40 .影响房地产价值的权益因素包括（）。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制E.房地产相邻关系的限制正确答案ACDE答案解析本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限 制。包括：权利状况的设立和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。选项B

22、属于区位因素。41 .下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施正确答案ABCE答案解析本题考查的是区位因素。建筑规模属于实物因素。42 .下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B,朝向、楼层C.环境景观D. 土地开发程度E.房屋完损程度正确答案ADE答案解析本题考查的是区位因素。建筑平面布置和房屋完损程度属于建 筑 物实体因素；土地开发程度属于土地实体因素。只有BC属于区位因素。43 .判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。A.临街状况B.是否便于动力取得C.是否便于废料处

23、理D.是否接近大自然E.是否便于产品和原料运输正确答案BCE答案解析本题考查的是区位因素。选项A是商业房地产的区位要求；选项D是住宅房地产的要求。联系实际，举例印证。44 .下列有关房地产金融制度政策，描述正确的有()。A.采用山紧到松的货币政策，会导致房地产价格下降B,增加土地储备贷款，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下C.严格控制房地产开发商贷款，减少商品房供给，会导致房价上涨D.提高最低首付款比例，会降低支付能力，提高购房门槛，房价下降E.提高购房者房贷利率，会降低支付能力，提高购房门槛，房价上升正确答案BCD答案解析本题考查的是金融制度政策。选项A错误，采用山紧到松的货币

24、政策，会导致房地产价格上涨；选项E错误，提高购房者购房贷款利率，会降低购 房支付能力，提高购房门槛，房价下降。45 .下列有关房地产制度政策因素，描述正确的有()oA.政府在房价增长过快时，实施调控政策，可平抑房地产价格B.政府制定最高限价，可以有效的调节房地产价格C.增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，导致房地产价格上涨D.在卖方市场，增加卖方税收会导致房价下降E.在买方市场，减少卖方税收会导致房价上升正确答案ABC答案解析本题考查的是税收制度政策。在卖方市场，增加卖方的税收可以 通过涨价转嫁给买方，从而导致房地产价格上涨；在买方市场，减少卖方的税收则 会使房地产价格下降。46

25、.下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有()oA.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为， 则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大正确答案ABCD答案解析本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因 素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。47 .关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A.合同租金与市场租金

26、的差异程度对无租约限制条件下的评彳占价值有影响B.抵押估价、转让估价应评彳占承租人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的 出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.合同租金不变，市场租金涨跌，承租人权益价值不变正确答案ABCE答案解析本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值 和承租人权益价值。选项A应该无影响。无租约限制，则无合同租金；选项B应该 评估出租人的权益价格：选项C如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会 大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项E承租人的权益价值就是 市场租金与其合同租金差异的现值。4

27、8 .关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估，且收益率取值相同B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收 益率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D.评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的正确答案BD答案解析本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、 现状价值和残余价值。A投资价值和市场价值的收益率取值是不同的。选项C应该 是最低收益率；选项E投资价格的评估是个非常主观的过程，对未来净收益的估计 不一定是客观的。特别提

28、示：多选题注意贯彻谨慎原则。49 .某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%,余款山银行贷款支 付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%,按月等额偿还本息。则关于该房地产 价格的说法中，正确的有（）。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格正确答案ABC答案解析本题考查的是名义价格和实际价格。因为贷款是需要支付利息 的，所以，名义价格和实际价格都是50万。50 .下列对房地产供给量的因素描述正确的是（）。A.某宗房地产的价格越高，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多B.在某种房地产的价格水平不变的情况下