创建省优小区物业方案

1、* 创建“河南省物业管理优秀住宅小区”实施方案* 司始终坚持“物业服务、专业亲情、止于至善 ”的经营理念，以提升 * 品牌为目的， 以向业主提供安全、舒适、洁净的居住环境，提升人们的生 活品质，确保小区物业进一步保值升值 为己任，努力提高 * 的规范化管理水 平，提升 * 在行业的知名度和美誉度。 根据总公司发展 战略、 2013 年工作计 划和开封项目创建“河南省物业管理优秀住宅小区”的全年管理目标要 求，本 公司积极开展创建 “省优” 活动，并把“创优” 活动贯穿到日常管理和服务中， 使* 管理和服务水平再上新台阶，如期实现 2013 年度总公司管理目标。现 根据“创优”标准，制定 本实施

2、方案。一、“创优”定位：* 自交付业主使用以来，由 * 开封分公司以“细心、真心、爱心”开 展物业服务管理工 作；通过二年来的努力，服务管理成绩明显，得到小区广大 业主、社会、小区开发企业以及开封市 相关管理部门的高度认可与评价。 在 2012 年度开封市物业管理“优秀小区”创建活动中，荣获 “开封市物业管理优秀小 区”荣誉称号，为创建省优住宅小区奠定了良好的基础。根据河南省物 业管 理示范住宅小区规定标准，为更好地创建社区环境，建设和谐社会，发挥物 业使用功能， 体现物业价值并使物业得到保值增值的目的，公司决定创建河 南省物业管理优秀住宅小区 。二、成立“创优”领导小组 为更好地达到河南省物

3、业管理优秀住宅小区之规定标准，公 司拟成立 “创优”领导小组，其成员及职责如下：1. 组长：*分公司经理）职责：总指挥、总筹划、总协调2. 副 组 长 ： * （ 客 服 主 管 ） * 、（ 公 共 秩 序 部 主 管 ）、 （工程部主管）、（环境部主管）职责：带领“创优”小组成员对“创优”工作全面计划、组织、协调； 带领“创优”小组组员开展“迎检”前的自检、自查整改工作；带领“创 优”小组组员对小区 硬件设施 （房屋、设备、设施、环境等）的整改和 “创 优”资料（原始凭证、档案、管理体 系等）的完善。2.总负责： *职责：创建工作的领导发动、组织、实施、监督、自评、整改3.料组 * 职责：

4、负责项目资料整理事宜。4.备组： *职责：负责小区工程设备管理工作的实施和协调组员：职责：各组员根据自身分管部门，积极配合组长“创优”工作，努力完成计划内容三、内部动员1 召开动员大会 为使公司员工尽快进入 “创优”工作状态，提高工作效益， 加快工作节奏， “创优”领导小组组长主持召开“创优”动员大会，将“创优”工作的内容、 意义、要求，向全体 员工作出安排， 激发广大员工的工作热情， 积极投入到“创 优”活动之中，从而达到省、市有关部门所定的“创优”标准。四、“创优”工作计划（附表五）六、内部整改按照全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则 ，对“创优”工作全软件资料的自查，通常分为两部分：1

5、、原始资料。 “创优”迎检资料的整理应力求资料的完善与真实可靠。2、管理体系文件资料 对“创优”资料务求完整、简便、明了，标识清晰。硬件设施设备的自查，通常包括房屋、设备、设施、环境等，要求细致1、物业楼宇外观要完好、整洁。 小区应当做到或基本做到楼宇外观完好， 整洁无污染、 锈迹，标识清晰。2、物业楼宇内部整洁、有序、安全，无违反装修管理和消防管理法规的 等违章现象； 楼宇内部基本设施完好、 整洁，标识完整清晰。3、小区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。4、小区卫生状况至关重要，整改时要特别注意整改小区的各个卫生死角， 棚、绿化丛等。严格控制小区内的乱张贴、乱涂画，严禁在小区 内

6、养家禽。5、小区的环境美化对“创优”评比影响极大，整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界。6、公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要 整，保安设备先进完善。面自查自检：全面。无墙皮剥落，乱搭、乱建、乱改如停车场、雨的防护设施完好齐整改原则：你想不到的就是评委要看的，细微、新颖之处见高分。七、自检、预检在整改硬件和整理“创优” “迎检”资料过程中，“创优”领导小组应不 定期地进行内部 自检，对发现的问题要详细记录，逐项落实到责任人，自检一 次，整改一次，提高一步。八、“迎检”准备硬件整改基本达标。资料和记录真实、全面。九 、“迎检”汇报材

7、料的拟订：* 简介。“创优”工作情况汇报。 十、“迎检”现场布置 小区大门悬挂“创优”和欢迎考评团的标语口号。附表*创建2013年“河南省物业管理优秀小区”规划序号项目完成时间1组建创建工作小组8月2进行全体员工宣传动员8月3创建工作小组进行自检自评10月4创建实施工作10月5创建申报工作10月6整改、资料准备、正式迎评工作11月7整改、纠正不合格项12月附表创建领导小组成员的主要工作内容创优职务姓名职务负责主要的工作内容总负责分公司经理创建工作的领导、发动、组织、实施、监督、自评、整改资料组客服主管负责创建资料整理设备组工程部主管负责设备标识位置，设备房 整改公用设施和机电设 备管 理、维修

8、、保养、运行组员管理人员负责具体实施创优的各项工作附表三创建工作小组成员的主要内容姓名类别职务负责的主要内容消防安全管理组成员负责创建工作消防安全管理部分成员负责小区安全保卫、日常管理工作成员负责安排创建工作全部资料的输资料管理组入、收集、整理、归档和建档成员业主资料、信息的具体整理环境管理组成员负责小区的全面绿化管理公共卫生清洁附表四申报资料收集整理、人员分工安排表序口， 号标准内容评分细则负责人完成时间检杳人基础管理1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用符合1.0，不符合09月10日2、己办理接管验收手续符合1.0，不符合011 月 15日3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理符合1

9、.0，不符合09月1日4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确符合1.0，基本符合0.5，不符合09月15日5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确符合2.0，基本符合1.0，不符合09月8日6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定符合1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立09月24日7、房屋使用手册、装饰装修管理 规定及业主公约等各项公众制度完善2.0，基本完善1.0，不完善010 月 20日兀&业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责符合2.0，基本符合1.0，不符合0

10、9月20日9、小区物业管理建立健全各项管理制度、各冈位工作标准，并制疋具体的落实措施和考核办法制度、工作标准建立健全1.0，主要 检 查：物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、 冈位考核制度等每发现一处不元整规 范扣0.2 ;未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.510 月 20日10、物业管理企业的管理人员和 专 业技术人员持证上冈；员工统一着 装，佩戴明显标志，工作规范， 作 风严谨管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1 ;着装及标志符合0.5，不符合09月20日11、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率符合2.0，

11、基本符合1.0，不符合09月20日12、物业管理企业在收费、财务 管 理、会计核算、税收等方面执行 有 关规定；至少每半年公开一次物业 管理服务费用收支情况执行有关规疋1.0，未执行0;公开1.0，未公开09月20日13、房屋及其共用设施设备档案包括房屋总平面图、地下管网图，房11 月 20资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录， 共 用设施设备的设计安装图纸资料和 台 帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2日14、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便每发现一处不符合扣0.211 月 20日15、建立24小时值班制度，设立

12、 服务电话，接受业主和使用人对物 业管理服务报修、求助、建议、问 询、质疑、投诉等各类信息的收集 和反馈，并及时处理，有回访制度 和记录符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.110 月 10日16、定期向住用户发放物业管理 服 务工作征求意见单，对合理的建 议 及时整改，满意率达95 %以上符合2.0，基本符合1.0，不符合010 月 25日17、建立并落实便民维修服务承 诺制，零修急修及时率100 %返建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0 ;及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1 ；返修率符9月15日

13、修率不咼于1 %并有回访记录合0.3，不符合0 ；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0房屋管理与维修养护1、主出入口设有小区平面示意 图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.19月20日2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.09月20日3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱洛、无污迹符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.29月24日4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规疋设置，保持整洁统一美观，无安全隐患

14、或破损符合2.0，未按规定设置0;按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.59月25日5、封闭阳台统一有序，色调一致， 不超出外墙面；除建筑设计有要求 外，不得安装外廊及户外防盗网、 晾晒架、遮阳蓬等符合2.0，每发现一处不符合扣0.210 月 10日6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀符合2.0，每发现一处不符合扣0.510 月 10日7、房屋装饰装修符合规定，未发 生危及房屋结构安全及拆改管线 和损害他人利益的现象符合2.0，每发现一处不符合扣0.510 月 10日共用设施设备管理1、共用配套设施完好，无随意改变用途符合1.0，每发现一处不符合扣0.510

15、 月 20日2、共用设施设备运行、使用及维 护按规定要求有记录，无事故隐 患，专业技术人员和维护人员严格 遵守操作规程与保养规范设施设备运行按规定记录0.5，无事故隐患0.5 ;遵守操作规程0.6，每发 现一处不符合扣0.2 ;遵守保养规范 0.4，每发现一处不符合扣0.110 月 20日3、室外共用管线统一入地或入公 共管道，无架空管线，无碍观瞻符合2.0，发现一处不符合扣0.210 月 20日4、排水、排污管道通畅，无堵塞 外溢现象符合1.0，发现一处堵塞或外溢扣0.510 月 20日5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行通畅、平整1.0，发现一处不通畅、

16、不平整、积水扣0.2 ;发现井盖缺损或丢 失扣0.6，路面井盖不影响通行 0.4， 发现一处不符合扣0.210 月 20日6、供水设备运行正常，设施完好、 无渗漏、无污染；二次生活用水有 严格的保障措施，水质符合卫生标 准；制定停水及事故处理方案设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6，发现一处不符合扣0.2 ；保障措施严格0.4，无措施或措施不严0；水质符合卫生标准0.5，不符 合0 ；有处理方案0.5.无处理方案010 月 22日7、制订供电系统管理措施并严格符合2.0，发现一处不符合扣0.511 月 20执行，记录完整；供电设备运行正 常，配电室管理符合规定，路灯、 楼道灯等公共照明

17、设备完好日&电梯按规定或约定时间运行， 安全设施齐全，无安全事故；轿 厢、井道保持清洁；电梯机房通 风、照明良好；制定出现故障后的 应急处符合2.0，发现一处不符合扣0.510 月 20日9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16 C符合1.0，不符合0四1保安、消防、车辆管理1、小区基本实行封闭式管理符合1.0，不符合08月20日2、有专业保安队伍，头行 24小 时值班及巡逻制度；保安人员熟悉 小区的环境，文明值勤，训练有 素，言语规氾，认真负责符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.210 月 10日3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施符合1.0，不符合

18、010 月 20日4、消防设备设施完好无损，可随 时起用；消防通道畅通；制订消防符合2.0，发现一处不符合规定扣0.510 月 20日应急方案5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣 0.5 （管 理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现 一台车辆乱停乱放扣 0.1，出入无记录扣0.210 月 25日6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.28月30日五1环境卫生管理1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站符合1.0，每发现一处不符合扣0.210 月 10日2、清洁卫生头仃责任制，有专职 的清洁人员和明确的责任范围，实 行标准化保洁未实仃责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.510 月 30日3、垃圾日产日清，定期进行卫生 消毒灭杀每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.510 月 20日4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害符合1.0，每发现一处不符合扣0.210 月 30日5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物符合2.0，每发现一处不符合扣0.210 月 20日6、房屋共用部位保持清洁，无乱 贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物 现象；楼梯