北京楼市年度统计报告书

1、 北京楼市（2003）年度统计报告（行业版）发布单位：北京市房地产信息网（）研究支持：北京中原房地产经纪有限公司特邀顾问：华高莱斯国际地产顾问有限公司清华大学房地产研究所北京戴德梁行物业管理有限公司授权发布媒体：北京青年报发布时间：2004年2月报告编号：e-fdc年报第2003号报告内容：北京楼市年度统计数据及综述本期报告发布范围：数据覆盖范围：北京全市数据内容：商品房、经济适用住宅、存量房、再上市房等预售与过户统计数据；数据分类：按区县、按房屋用途、按买方性质进行分类。报告说明：1、本报告为本网站所发布，是根据本期北京楼市报告数据精华做出的一般整理。报告内容仅供广大公众和业内人士做参考。详

2、尽数据请登陆本网站（）楼市研究研究专区内查阅。特别分类统计数据在VIP会员专区内信息订制超市中可由会员自行指定参数提取。2、本报告中定义房屋销售完成日为：（1）新房预售以销售合约完成报批备案之日为销售完成日；（2）存量房、再上市房以完成过户登记日为销售完成日。引言：在连续5年保持高速增长的发展态势之下，2003年北京房地产市场经历了包括土地政策、金融政策宏观调整的影响，也经历了“非典”的洗礼，现状市场到底表现如何，在社会各界对经济形势、市场现状和未来走势展开讨论的大背景下，由于信息发布渠道及信息统计口径的不一致，一时之间众说纷纭。事实上，房地产市场的交易状况，是反应市场冷热、阴晴的终极指标，而

3、对市场交易数据科学的深入分析，是客观认识市场形势，准确把握市场脉搏的重要途径。为了使社会各界对北京房地产市场有一个客观、真实的了解，北京市房地产信息网（）自2004年起，将在国内知名专业研究机构华高莱斯国际地产顾问有限公司、北京中原房地产经纪有限公司、戴德梁行、清华大学房地产研究所等提供的研究技术支持和专业顾问下，通过对北京地区楼盘销售数据的及时更新与统计，按月、季、年度划分，定期发布北京房地产市场交易统计报告。本报告基础数据均以实际成交并完成报批备案的案例为确定标准，力求能客观地反映当前市场的实际销售情况。本统计报告的定期发布，旨在能有利于增强政府信息的公开性和市场信息的对称性，使社会各界对

4、北京楼市的真实状况有一个相对客观的了解，维护北京楼市正常发展态势，促进北京房地产市场理性、健康的发展。总目录：第一部分：2003年北京市商品住宅市场年报一、年报综述1、年报说明2、年报内容提要二、供应分析三、住宅销售分析1、总体销售分析2、全年总体销售变化趋势分析3、重点区县销售分析4、重点区县销售变化趋势分析5、供应量与销售量对比分析四、住宅成交价格分析1、总体价格分析2、总体价格变化趋势分析3、重点区县价格分析4、重点区县价格变化趋势分析五、住宅成交客户分析1、总体客群购买情况分析2、商品住宅购买客户构成情况分析3、各类客户购买商品住宅平均价格分析第二部分：2003年北京市公寓、别墅市场年

5、报一、年度综述1、年报说明2、年报内容提要：二、供应分析1、别墅市场供应2、公寓市场供应三、销售分析1、别墅总体销售分析2、公寓总体市场销售分析3、重点区县销售分析（别墅、高档公寓合计）4、总体销售变化趋势分析 （别墅、高档公寓合计）5、重点区县销售变化趋势分析（别墅、高档公寓合计）四、价格分析1、别墅价格分析2、公寓总体价格分析3、重点区县价格变化趋势分析（别墅、高档公寓合计）五、客群分析（别墅、高档公寓合计）第三部分：2003年北京市写字楼市场年报一、年报综述：1、年报说明2、年报内容提要：二、供应分析三、销售分析1、总体销售分析2、重点区域销售分析3、总体销售变化趋势分析4、重点区域销售

6、变化趋势分析四、价格分析1、总体价格分析2、重点区域价格分析3、总体价格变化趋势分析4、重点区域价格变化趋势分析五、客群分析1、总体客群构成变化及趋势分析2、重点区域客群构成变化及趋势分析3、各类客群的区域偏好变化及趋势分析4、各类客群的产品偏好变化及趋势分析第四部分：2003年北京市商业营业用房市场年报一、年报综述1、年报说明2、年报内容提要二、销售分析1、总体预售及趋势分析2、重点区县预售分析3、重点区县预售趋势分析三、价格分析1、总体价格分析2、总体价格变化趋势分析3、重点区县价格分析4、重点区县价格变化趋势分析四、客群分析1、预售客群构成变化2、预售客群的产品偏好变化及趋势分析（销售面

7、积、价格）第一部分：2003年北京市商品住宅市场年报目录：一、年报综述1、年报说明2、年报内容提要二、供应分析三、住宅销售分析1、总体销售分析2、全年总体销售变化趋势分析3、重点区县销售分析4、重点区县销售变化趋势分析5、供应量与销售量对比分析四、住宅成交价格分析1、总体价格分析2、总体价格变化趋势分析3、重点区县价格分析4、重点区县价格变化趋势分析五、住宅成交客户分析1、总体客群购买情况分析2、商品住宅购买客户构成情况分析3、各类客户购买商品住宅平均价格分析一、年报综述1、年报说明年报内容：2003年全年商品住宅（含经济适用房）供应及预售情况（包括预售量、成交价格、成交客户分析），即本报告中

8、分析的销售情况全为预售。数据来源及范围：分析数据完全由北京市房地产信息网（）提供，数据涵盖北京全市，不包括存量房及再上市房。2、年报内容提要住宅供应：截至2003年年底北京在售住宅1840.50万平方米，本年新增住宅投放量1331.77万平方米。住宅销售：2003年全年北京市共销售住宅1566.75万平方米，其中商品住宅1173.12万平方米，经济适用房393.63万平方米。朝阳、海淀两个区商品住宅销售占总体一半，昌平区经济适用房销售占全部经济适用房销售量56.73%。普通住宅成交价格：2003年全市住宅整体成交价格5208元/平方米，其中商品住宅5673元/平方米，经济适用房2917.6元/

9、平方米。住宅成交客户：2003年个人购买住宅面积占到总体的97.46%，有七成住宅仍然被本市城镇居民所购买，外省市个人购买占商品住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年商品住宅投资达到11.67亿元。二、供应分析2003年年终商品住宅在售1848.50万平方米，比上年年终增长53.30%，其中本年新取得销售证的商品住宅投放量为1331.77万平方米。表1：2002年、2003年北京市住宅在售量、投放量表年份年终在售量（万m2）本年住宅投放量（万m2）20031848.501331.7720021205.831321.09三、普通住宅销售分析1、总体销售分析2003年全年普通住宅总计销售1

10、3473套，销售总面积达到1566.75万平方米，销售金额780.41亿元，住宅销售均价为4981.08元/平方米。其中商品住宅预售103676套，销售面积1173.12万平方米，销售金额665.56亿元，销售平均价格5673元/平方米。2003年是经济适用房开工建设和销售最多的一年，销售经济适用房33797套，销售面积393.63万平方米，销售均价为2917元/平方米。表2：2003年住宅销售情况表住宅类型销售套数（套）销售面积（万m2）销售金额(亿元)商品住宅1036761173.12665.56经济适用房33797393.63114.85合计1374731566.75780.412、全年

11、总体销售变化趋势分析1-3月份商品住宅因为年初大多客户对2003年房地产市场呈现出观望态势，表现出持币待购的姿势，所以商品住宅整体的销售情况一般；4-5月份的SARS虽的不利影响导致市场销售（预售）量下降。随着北京SARS疫情的好转，6月以后，市场销售有了大幅提升，随之而来的几个月销售情况比较平稳，整体呈小幅上升趋势。而经济适用房销售所表现出的大起大落主要还是与昌平的两大经济适用房的销售有直接联系，各种趋势情况见下列图。图1：各月商品住宅、经济适用房销售套数图2：各月商品住宅销售面积及销售金额图3: 各月经济适用房销售面积及销售金额3、重点区县销售分析（1）各区县商品住宅销售情况从2003年各

12、区县商品住宅的销售情况来看，仍然是朝阳、海淀分庭抗礼的局面，两区的销售面积占到商品住宅总体一半。2003年朝阳区商品住宅销售量列各区县之首，销售26326套，销售面积304.09万平方米，占到商品住宅总体销售面积的25.92%，超过了四分之一。其次是海淀区销售套数24418套，销售面积289.61万平方米，占总体的24.69%。表3：2003年全年各区县商品住宅销售套数、销售面积、销售金额表区县销售套数（套）销售面积（万m2）销售金额(亿元)朝阳区2632630409194.80 海淀区2441828961184.68 丰台区13902148.2566.69 通州区953792.7831.12

13、 大兴区562653.8018.40 宣武区487846.2433.43 昌平区471454.3620.22 崇文区340830.2020.82 开发区301345.3122.55 石景山区219021.989.29 顺义区156326.6312.73 东城区145623.1523.72 西城区118821.1322.43 门头沟区9409.102.58 怀柔区5176.462.11 商品住宅销售量排在第三的是丰台区，销售面积接近150万平方米，不到朝阳区的二分之一。通州区近年来商品住宅销售势头迅猛，2003年销售面积达到92.78万平方米，销售9537套住宅。商品住宅销售量最少的是北京边缘区

14、县，门头沟和怀柔区销售面积均不到10万平方米。图4：2003年各区县商品住宅销售情况图（2）各区县经济适用房销售情况2003年北京市7个区有经济适用房销售，销售量占绝对优势的是昌平区，销售面积达到223.31万平方米，占到全市经济适用房销售面积的56.73%，销售经济适用房16901套，主要原因是由于回龙观和天通苑超大规模经济适用房项目的销售。图5：2003年各区县经济适用房销售情况图丰台区和朝阳区2003经济适用房销售面积均在50万平方米左右，其中丰台区销售5260套，朝阳区销售4947套。大兴区2003年经济适用房销售面积也达到30.77万平方米，除此之外的宣武、海淀、石景山三个区的经济适

15、用房销售量比较少。表4：2003年全年各区县经济适用房销售套数、销售面积、销售金额表区县销售套数（套）销售面积（万m2）销售金额(亿元)昌平区16901223.3158.42 丰台区526049.8118.25 朝阳区494754.0816.84 大兴区272130.777.45 宣武区183714.866.39 海淀区120611.704.31 石景山区9259.083.18 4、重点区县销售变化趋势分析（1）各区县商品住宅销售趋势分析全年各区商品住宅销售整体呈上升趋势，朝阳，海淀，丰台，通州以及大兴仍为房地产开发和销售的热点地区。作为商品住宅销售的领头羊，朝阳、海淀无论在销售套数，销售面积

16、，还是在销售金额方面，均远远高于其他城区。同时我们可以看到，受SARS的影响，各销售大户在4-5月期间房屋销售都表现出较大的降幅，但大兴销售却表现出了很大的升幅，除了与大兴区的投放量有关外，以其低密度住宅、健康住宅的概念已开始受人关注。图6：各重点区县商品住宅销售套数趋势图图7：各重点区县商品住宅销售面积趋势图图8：各重点区县商品住宅销售金额趋势图（2）各区县经济适用房销售趋势分析昌平区的经济适用房受天通苑和回龙观两个大盘的销售情况的影响，整个态势大起大落。图9：各重点区县经济适用房销售套数趋势图图10：各重点区县经济适用房销售面积趋势图图11：各重点区县经济适用房销售金额趋势图5、供应量与销

17、售量对比分析2003年商品住宅投放量可作为全年新增供应量，以全年商品住宅销售面积作为销售量，对比两者的差距，可发现供需基本平衡，销售量占到新增供应量的88.09%，由此可见北京市商品住宅市场供应量和需求量比较平衡，北京住宅市场不存在“泡沫”。图12：2003年商品住宅供应量与销售量对比图四、住宅成交价格分析1、总体价格分析2003年普通住宅整体成交价格为4801.52元/平方米。其中商品住宅5673元/平方米，高于住宅整体均价871.48元/平方米；经济适用房2003年全年平均成交价格为2917.6元/平方米，低于整体均价1883.92元/平方米；存量房平均成交价格为3187元/平方米，低于整

18、体住宅价格1614.52元/平方米。图13：2003年住宅成交价格图2、总体价格变化趋势分析全年均价最高月份为1月，其中商品住宅销售（预售）均价高达6633元人民币/每平方米，1月以后逐步回落，至5月SARS最为严重时期降至最低点5034元人民币/每平方米，此后每月均小幅震荡，详情见下表。图14：2003年每月度商品住宅、经济适用房成交均价曲线图3、重点区县价格分析（1）各区县商品住宅成交价格情况2003年商品住宅各区县的价格仍然遵照“价格随着离市中心距离的远近增减，城区价格高于郊区价格”的规律。西城区和东城区两个市中心区商品住宅全年平均成交价格都在10000元/平方米以上；其次是宣武区的商品

19、住宅平均成交价格超过7000元/平方米；崇文、朝阳、海淀三区的商品住宅平均价格在60007000元/平方米之间；北京经济技术开发区的商品住宅均价接近5000元/平方米；顺义、丰台、石景山三区平均价格在40005000元/平方米之间；昌平、大兴、怀柔三区住宅价格在30004000元/平方米之间；有统计的各区县中门头沟区商品住宅平均成交价格最低，不到3000元/平方米。图15：2003年各区县商品住宅成交价格图（2）各区县经济适用房成交价格情况2003年七个有经济适用房销售的区县中，宣武区平均成交价格最高达到4298.16元/平方米；海淀、丰台、石景山、朝阳四个区成交均价都超过3000元/平方米；

20、昌平、大兴两个区的经济适用房均价最低，分别为2600多元/平方米和2400多元/平方米。图16：2003年各区县经济适用房成交价格图4、重点区县价格变化趋势分析2003年各区县的成交价格随着成交项目价格和成交量多少的变化，每月住宅成交价格也呈上下波动趋势，价格越高的区县成交价格波动也越大。各区县整体来看，1月成交价格最高，随后各月逐渐向下波动。以西城区为例，1月价格最高达到10359.41元/平方米，2月最低达到8283.29元/平方米，随后一直在10000元/平方米上下波动。另外东城区各月成交价格波动幅度也很大，其它区县除少数月份外波动幅度很小。图17：重点区县商品住宅价格走势五、住宅成交客

21、户分析1、 总体客群购买情况分析表5：2003年商品住宅各类型客户购买情况表客户性质销售套数销售面积(万m2)销售金额(亿元)均价(元/m2)本市城镇居民购买69161807.40 459.77 5694.44 本市农民购买6226.97 3.27 4699.05 外省市个人购买30049313.08 174.01 5557.95 军人购买 3444.18 2.21 5283.65 华侨、港澳台同胞购买 3815.54 4.81 8676.24 外国个人购买 5508.22 6.79 8259.40 个人购买合计1011071145.39650.865682.43国内行政、事业单位购买1223

22、13.42 9.16 6828.10 国内企业单位购买 133916.36 12.66 7739.26 外国行政、企业、经济组织购买 70.09 0.07 7263.80 团体购买合计256929.87 21.89 7328.42 图18：2003年商品住宅个人购买与团体购买比例图在住宅交易中将成交客户根据个人和团体购买分成以上列表中的七种类型，据房地产交易网数据，2003年商品住宅个人购买101107套，销售面积占全年总体的97.46%，销售金额占到总体的96.75%，说明北京住宅市场已经完全由个人购买力量主导；另外团体全年购买仅2569套，销售面积和销售额分别占总体的2.54%和3.25%

23、。从销售套数上来看，全年购买量最大的是本市城镇居民，其次是外省市个人的购买力也比较大，外省市个人全年在京购房套数达到3万套以上。2、 商品住宅购买客户构成情况分析以下分析北京市2003年商品住宅购买客户的构成情况，主要就购买面积比例和购买金额比例作分析。2003年本市商品住宅有接近七成为本市城镇居民购买，购买面积和购买金额分别占全年商品住宅销售的68.70%和68.34%。表6：2003年商品住宅各类型客户购买比例情况表客户性质购买金额比例购买面积比例本市城镇居民68.34%68.70%外省市个人25.87%26.64%国内企业单位 1.88%1.39%国内行政、事业单位1.36%1.14%本

24、市农民0.49%0.59%外国个人 1.01%0.70%华侨、港澳台同胞 0.71%0.47%军人 0.33%0.36%外国行政、企业、经济组织 0.01%0.01%合计100.00%100.00%外省市个人近年来在京购房人数大量增加，其中包括外省在京人员和外省来京购房投资客。2003年外省市个人在京购房占到全年住宅销售量的四分之一，购买面积和购买金额分别占到总体的26.64%和25.87%。2003年外籍人士（包括外国及华侨、港澳台同胞个人和团体）也占到一定数量，购买面积和购买金额总计占到全年商品住宅销售的1.18%和1.73%。图19：2003年商品住宅各类型客户购买面积比例图图20：20

25、03年商品住宅各类型客户购买金额比例图3、 各类客户购买商品住宅平均价格分析由于各类客户购买商品住宅的价格档次不同导致平均购买价格（按）也各不相同，以下分析各类客户2003年平均成交价格。按个人购买和企、事业单位购买区分，企事业单位购买价格整体高于个人购买价格。2003年个人购买商品住宅成交平均价格为5682.43元/平方米，而企事业购买的该价格却达到了7328.42元/平方米。图21：个人购买、企事业购买商品住宅平均价格图表7：2003年商品住宅各类型客户成交价格表客户性质成交均价(元/m2)华侨、港澳台同胞 8676.24外国个人 8259.4国内企业单位 7739.26外国行政、企业、经

26、济组织 7263.8国内行政、事业单位6828.1本市城镇居民5694.44外省市个人5557.95军人 5283.65本市农民4699.05具体客户性质区分成交平均价格有以下特征：国外客户比国内客户平均成交价格高，国内企事业单位比国内个人平均成交价格高。华侨、港澳台同胞成交平均价格最高，达到8676.24元/平方米；其次是外国个人成交价格达到8259.40元/平方米；国内企业单位、外国行政、事业单位平均成交价格在70008000元/平方米之间；国内行政事业单位成交平均价格为6828.10元/平方米。以上客户成交价格高于全年商品住宅整体均价，而本市城镇居民、外省市个人、军人、本市农民四类客户平

27、均成交价格低于商品住宅整体均价。第二部分：2003年北京市公寓、别墅市场年报目录：一、年度综述1、年报说明2、年报内容提要：二、供应分析1、别墅市场供应2、公寓市场供应三、销售分析1、别墅总体销售分析2、公寓总体市场销售分析3、重点区县销售分析（别墅、高档公寓合计）4、总体销售变化趋势分析 （别墅、高档公寓合计）5、重点区县销售变化趋势分析（别墅、高档公寓合计）四、价格分析1、别墅价格分析2、公寓总体价格分析3、重点区县价格变化趋势分析（别墅、高档公寓合计）五、客群分析（别墅、高档公寓合计）一、年度综述1、年报说明年报内容：2003年全年公寓、别墅市场供应及预售情况（包括预售量、成交价格、成交

28、客户分析），即本报告中分析的销售情况全为预售。数据来源及范围：分析数据完全由北京市房地产信息网（）提供，数据涵盖北京全市，不包括存量房及再上市房。2、年报内容提要：公寓、别墅供应：2003年别墅市场总体供应量81.23万平方米，公寓投放量317.3万平方米。公寓、别墅销售：别墅销售18.54万平方米，公寓销售面积为110.3万平方米。公寓别墅价格：别墅销售均价10353元/平方米，公寓均价为9743元人民币/平方米。公寓别墅的客群：本市居民个人购买所占比重最大，1月份占到了74%，9月份最小的也占了32%，其次比重较大的为外省市个人。二、供应分析1、别墅市场供应2003年全年别墅总体供应量81

29、.23万平方米，比2002年别墅总体供应量87.23万平方米减少了6.0万平方米，整体供应量下降了6.9%。图1：2003年全年供应量变化趋势图020000040000060000080000010000002000年2001年2002年2003年2003年全年北京别墅市场整体投放量19.48万平方米，与2002年36.39万平方米相比减少了16.92万平方米，减幅达46.5%。图2：2003年全年北京别墅市场投放量趋势比较图0500001000001500002000002500003000003500004000004500002000年2001年2002年2003年2003年各月别墅市场

30、投放量呈现逐月递减的态势，3月、5月、7月、8月、10月、12月投放量为零，主要因为别墅作为高端产品，投放市场的项目个数较少，会导致部分月份出现断档现象。图3：2003年各月别墅市场投放量比较图0200004000060000800001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2、公寓市场供应2003年公寓销售面积为110.3万平方米，投放量 133.97万平方米，截至2003年12月在售量287.58万平方米， 均价为9743元人民币/平方米。（1）在售面积分析2003年12月公寓的在售面积为287.5万平方米，11月在售面积为297.7万平方米。从上图可以看出，在售

31、量9月以来一直在下降，12月较11月下降3.412。（2）新增供应面积（投放量）分析2003年全年公寓的新增面积为133.97万平方米，2002年公寓的新增面积为317.28万平方米。从上图可以看出，新增面积减少57.77。三、销售分析1、别墅总体销售分析（1）别墅销售市场分析2003年北京市别墅市场全年销售18.54万平方米，比上年增长2.73万平方米，增幅17.3%。图6：2003年北京别墅市场销售面积比较图0500001000001500002000002500002000年2001年2002年2003年从2003年各月份北京别墅市场销售量来看，各月份销售量比较均衡，12月份的销售量较大

32、，比11月份增长258%。图7：2003年各月别墅销售面积图 (m2)0100002000030000400005000060000700001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（2）别墅投放量和销售量比较图2003年1月、12月的北京别墅投放量和销售量差异较大，其余各月别墅市场投放量和销售量整体来说比较均衡。图8：2003年各月别墅市场投放量和销售量比较图0200004000060000800001000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售量投放量2、公寓总体市场销售分析（1）公寓销售市场分析2003年公寓销售面积为110.3万平方米，截至2003

33、年12月在售量287.58万平方米， 均价为9743元人民币/平方米。2002年公寓的销售面积为119.70万平方米。从上图可以看出，销售面积减少11.11。（2）公寓供应量与销售量对比分析从图中看出，2003年公寓全年销售情况保持基本平衡，4月份的在售量略有下降，三季度的销售量有所增长。3、重点区县销售分析（别墅、高档公寓合计） 从上图可以看出，按销售面积、销售金额统计，全年别墅、高档公寓销售前四位为朝阳、海淀、顺义和昌平。其中朝阳区销售面积39.88万平方米、销售额42.68亿元；海淀区销售面积14.7万平方米、销售额14.84亿元；顺义销售面积9.52万平方米、销售额8.79亿元；昌平区

34、销售面积5.86万平方米、销售额3.54亿元。4、总体销售变化趋势分析 （别墅、高档公寓合计）从上图可以看出，2003年别墅高档公寓销售面积9月最大，12月次之，销售高峰主要集中在8月份以后。9月份别墅高档公寓销售面积为20.3万平方米、销售额为17.55亿元；12月份销售面积为19.8万平方米、销售额为18.4亿元。5、重点区县销售变化趋势分析（别墅、高档公寓合计）可以看出，总体来说：销售量除了4月有所减少外，7月以后逐渐上升。四、价格分析1、别墅价格分析2003年北京别墅市场全年销售均价10353元/平方米，与2002年11036元/平方米比，价格下降了683元/平方米，下降了6.2%。图

35、14：2003年北京别墅市场销售均价比较图0500010000150002000年2001年2002年2003年图15：2003年各月北京市别墅市场销售均价比较图020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2、公寓总体价格分析由上图可以看出，2003年度高档公寓均价为9743元/平方米，与去年9797相比，略有下降，2003年9月高档公寓价格层跌至2000年来最低点，仅为8579元/平方米，其余各月变化较为平稳，均在10000元/平方米上下小幅涨跌。3、重点区县价格变化趋势分析（别墅、高档公寓合计） 从上图可以看出，各重

36、点区域高档公寓及别墅价格在8、9月份大部分呈现上涨形式，小部分区域如东城区、西城区和昌平地区在年底也有了一次价格上扬，别并且上涨幅度与全年其他各月相比较大。年度价格浮动最大的区域是顺义地区，其9月最高价格12359元/平方米和12月最低价格6186元/平方米之间相差近一倍，其次是朝阳区，最高价与最低价之间相差43.67%；年度价格波动幅度最小的地区是西城区，其最高价和最低价之间相差为9.15%。五、客群分析（别墅、高档公寓合计）按购买客户的性质，可以分成九种类型：本市居民个人、本市农民、外省市个人、军人、华侨港澳同胞等。从图中可以看出，本市居民个人购买所占比重最大，1月份占到了74%，9月份最

37、小的也占了32%，其次比重较大的为外省市个人。图19：2003年各月各类客户购买别墅公寓套数比重图0%20%40%60%80%100%1月3月5月7月9月11月本市居民个人本市农民外省市个人军人华侨、港澳台同胞外籍个人国内行政、事业单位国内企业外国行政、企业、经济组织从2003年各月销售套数情况看，9月份销售最好，达到了全年销售总量的22%；12月份销售套数次之，占全年销售总量的21%；4月份最少，只有22套。图20：2003年各月别墅、公寓销售套数比重图13%22%10%16%21%4%5%1%0%3%2%3%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月第三部分：2003年北京市写

38、字楼市场年报目录：一、年报综述：1、年报说明2、年报内容提要：二、供应分析三、销售分析1、总体销售分析2、重点区域销售分析3、总体销售变化趋势分析4、重点区域销售变化趋势分析四、价格分析1、总体价格分析2、重点区域价格分析3、总体价格变化趋势分析4、重点区域价格变化趋势分析五、客群分析1、总体客群构成变化及趋势分析2、重点区域客群构成变化及趋势分析3、各类客群的区域偏好变化及趋势分析4、各类客群的产品偏好变化及趋势分析一、年报综述：1、年报说明年报内容：2003年全年写字楼供应及预售情况（包括预售量、成交价格、成交客户分析），即本报告中分析的销售情况全为预售。数据来源及范围：分析数据完全由北京

39、市房地产信息网（）提供，数据涵盖北京全市，包括存量房，不包括再上市房。2、年报内容提要：根据2003年年报数据统计：北京市2003年全市写字楼销售总面积为71.4万平方米，销售总金额47.04亿余元人民币。从2003年年报数据可以看出：2003年写字楼销售总面积最多的是朝阳、海淀、西城三个区域，其中朝阳区销售面积7.05万平方米、销售额9.69亿元；海淀区销售面积14.09万平方米、销售额16.88亿元；西城区销售面积3.58万平方米、销售额4.74亿元。写字楼销售均价最高的前三个区县依次为海淀区、朝阳区、西城区，均价依次为11978元/平方米、13742元/平方米、13258元/平方米。二、

40、供应分析表1：2002年、2003年供应情况对应表在售面积（平方米）投放面积（平方米）销售面积（平方米）2002年170266831864678557743942003年1272756956791714013增长率-0.93%-0.96%-0.83%从上表数据可以看出：2003年写字楼的在售面积、新增的投放面积、销售面积较2002年都有一定的下降，它们增长率分别为-0.93%、-0.96%、-0.83%。三、销售分析1、总体销售分析图1、图2显示，2003年总销售套数为966套，总销售面积为71.4万平方米，其中预售房899套，销售面积为27.6万平方米；存量房67套，销售面积为43.8万平方

41、米。从数据上看，虽然预售房销售套数大于存量房，但销售面积小于存量房。对于写字楼来讲，存量房的大单成交量远远大于预售房。2、重点区域销售分析在写字楼销售市场中，预售房及存量房的面积均以朝阳、海淀的消化量最大。具体数据如下表：预售房表2、预售房重点区域销售情况表销售套数销售面积（平方米）销售金额（元）销售均价（元/平米）朝阳区2897050896895609113742海淀区538140900168776654211978存量房表3、存量房重点区域销售情况表销售套数销售面积（平方米）销售金额（元）销售均价（元/平米）朝阳区211883153691929651960海淀区21163318818743

42、2385013北京市18个区县的销售情况显示，2003年朝阳区、海淀区的销售情况最好，销售套数及销售面积均远远超过了其它区县。3、总体销售变化趋势分析图4显示：2003年总销售套数与预售套数随着四个季度是逐渐增长的，从上图可以看出，第二季度的销售面积增长率相对较高，其它季度的增长率平稳。但从存量房的销售情况看，存量房的总体销售套数不多，第一、二季度的销售速度在增长，从第三季度开始，销售套数逐渐减少。上图是2003年各季度的销售面积图，从总销售面积看，第二、三季度的销售面积最大；预售房的销售面积随着四个季度在逐渐增加；2003年存量房的销售面积的变化与总体销售面积的变化相似。存量房的销售面积大于

43、预售房的销售面积，客户偏好买现房，并且在第二、三季度的客户成交率最高。4、重点区域销售变化趋势分析朝阳区图5、图6是反应朝阳区销售情况变化的销售套数与销售面积图。从总体销售套数来看，每个季度的销售套数均在增长，尤其第四季度的销售套数最多。预售房的销售套数变化与朝阳区总体销售套数相似，但存量房第二季度的销售套数较多。从总体销售面积看：朝阳区二、三、四季度的销售状况较好。但2003年朝阳区预售房的各季度有销售面积相对较少，仅第四季度的销售情况较好；其各季度存量房的销售情况相对较好，尤其第二、三季度的销售面积最多。海淀区以上两图是海淀区销售情况变化图。从总体销售套数来看，三季度的销售套数最多。其中，

44、预售房的销售套数变化与海淀区总体销售套数相似，但存量房还是第二季度的销售套数最多。从总体销售面积看，海淀区二季度的销售状况最好。2003年海淀区各季度预售房的销售面积，与存量房的销售面积基本持平，并且预售房、存量房二、三季度的销售面积均好。四、价格分析1、总体价格分析表4：2003年写字楼均价表在售面积销售面积(平方米)均价(元/平方米)2003年1272756714013152452003年写字楼市场总体均价为15245元/平方米。其中，销售面积占在售面积的56%。2、重点区域价格分析预售房表5、预售房重点区域销售情况表销售面积（平方米）销售金额（元）销售均价（元/平米）朝阳区7050896

45、895609113742海淀区140900168776654211978存量房表6、存量房重点区域销售情况表销售面积（平方米）销售金额（元）销售均价（元/平米）朝阳区1883153691929651960海淀区1633188187432385013从表5、表6可以看出：预售房的销售均价高于存量房的销售均价。2003年朝阳区写字楼总体平均报价为15000-17000元/平米，表中朝阳区预售房的均价与之相比，约有1500-3500元/平米的变化幅度。海淀区写字楼总体平均报价为1250015000元/平米，表中海淀区预售房的均价与之相比，约有5003000元/平米的变化幅度。两区域相比，朝阳区总体写

46、字楼报价与成交价之间的差距大于海淀区。3、总体价格变化趋势分析2003年二、四季度的价格较高。其中，第二季度海淀区的销售面积最大，并且销售均价也居二季度各区域最高12825元/平米。第四季度朝阳区的销售面积最大，并且其均价也达到了14113元/平米；海淀区的销售面积排第二位，销售均价为11269元/平米。4、重点区域价格变化趋势分析朝阳区上图显示，2003年第1季度朝阳区没有成交记录，从第二季度开始，朝阳区的销售均价逐渐上涨，从8793-14113元/平米。海淀区海淀区2003年四个季度中，第二季度的销售均价最高，达到12825元/平米。其它三个季度的销售均价平稳，在11000元/平米左右。五

47、、客群分析1、总体客群构成变化及趋势分析表7：2003年预售房客群构成及指标统计购买性质销售面积(平方米)本市城镇居民购买80201本市农民购买279外省市个人购买41335军人购买595华侨、港澳台同胞购买6249外国个人购买8827国内行政、事业单位购买11525国内企业单位购买127226合计276241表8：2003年存量房客群构成及指标统计买方性质/统计销售面积(m2)本市城镇居民购买373国内行政、事业单位购买90616国内企业单位购买346781合计437772从以上两图看出，2003年国企再次成为北京写字楼销售市场的主力军。其次是一些行政、事业单位，以及本市城镇居民来购买写字楼

48、，还有部分外地人购买。2、重点区域客群构成变化及趋势分析表9：重点区域预售房客户构成单位：平方米本市城镇居民购买面积本市农民购买面积外省市个人购买面积军人购买面积华侨、港澳台同胞购买面积外国个人购买面积国内行政、事业单位购买面积国内企业单位购买面积合计朝阳区23225279193500246088275001586570506海淀区46098018578595001022065407140898从上表可以看出，2003年朝阳区写字楼市场对各类客群吸引力较强，除军人以外，其他客群在朝阳区购买写字楼了面积。其中，本市城镇居民、外省市个人购买、以及国内企业单位的客群更偏好于朝阳区。海淀区的主力购买为

49、本市城镇居民、外省市个人购买、国内行政、事业单位购买、国内企业单位购买。3、各类客群的区域偏好变化及趋势分析表10：各区域预售房客户构成单位：平方米本市城镇居民购买面积本市农民购买面积外省市个人购买面积华侨、港澳台同胞购买面积军人购买面积外国个人购买面积国内行政、事业单位购买面积国内企业单位购买面积东城区1031844353511146西城区875470034413崇文区48781387253393朝阳区23225279193502460882750015865海淀区46098185785951022065407通州区4092704从上表可以看出，本市城镇居民和外地个人具有相似的区域偏好，主要

50、购买都集中在朝阳、海淀两区，并且对其他区域也都有一定量的需求；国内企业单位的购买基本上集中在东城、西城、朝阳、海淀四个区域。由于朝阳区集中北京市绝大多数的涉外资源，因此外国个人客群只在朝阳区购买写字楼，华侨、港澳台同胞的主要购买了东城、朝阳两个区域。4、各类客群的产品偏好变化及趋势分析表11：预售房客户面积、价格选择本市城镇居民购买本市农民购买外省市个人购买军人购买华侨、港澳台同胞购买外国个人购买国内行政、事业单位购买国内企业单位购买每套预售面积（平方米）200279190595417205160860均价（元/平米）11265184701303719100173041601312242123

51、09从上表可以看出，2003年各类客群中，国内企业单位对每套写字楼平均面积的需求是最大的，达到了860平方米；其次是军人、华侨、港澳台同胞，需求400-600平方米之间；其他客群的每套写字楼平均面积需求则在220280平方米之间。第四部分：2003年北京市商业营业用房市场年报目录：一、年报综述1、年报说明2、年报内容提要二、销售分析1、总体预售及趋势分析2、重点区县预售分析3、重点区县预售趋势分析三、价格分析1、总体价格分析2、总体价格变化趋势分析3、重点区县价格分析4、重点区县价格变化趋势分析四、客群分析1、预售客群构成变化2、预售客群的产品偏好变化及趋势分析（销售面积、价格）一、 年报综述1、年报说明年报内容：2003年全年商业营业用房预售情况（包括预售量、成交价格、成交客户分析），即本报告中分析的销售情况全为预售。数据来源及范围：分析数据完全由北京市房地产信息网（）提供，数据涵盖北京全市，不包括存量房及再上市房。2、年报内容提要商业营业用房销售：2003年北京市共销售商业营业用房总套数为1709套，共计25.9016万平方米；