房地产企业所得税

1、浅析房地产企业所得税实践中的若干问题 及解决方法新的企业所得税法实施已3年多了，虽然我国在出台所得税法和所得税实施条例后， 也出台了若干解释和规定，但据笔者在房地产企业实践中的经验，很多现 实问题仍困扰 着企业，本文就以列举的方式将本人所接触到的一些实际问题加以探讨。、企业筹办期的标志一般房地产企业以一个项目注册一个公司，所以这是所有企业面临的问题。从 理论上 讲应当以企业取得第一笔收入作为标志，在此之前的作为开办费处理，在此之后的作为 正常的费用处理。但实际操作中取得第一笔收入作为标志没有法律依据，且增大了税务 机构的执法风险，所以实践中一般以纳税人取得营业执照上 标明的设立日期为准。、计入

2、开办费中的业务招待费，是否受限制根据企业所得税法实施条例第43条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业 务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的 5%0o条例并未区分计入管理费用中的业务招待费还是计入开办费中的业 务招待费，因此 即使是计入开办费中的业务招待费，也要受条例43条比例限额的限制。三、查补收入是否可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，能否弥补 以前年度亏损查补收入是否可以作为计提以上三项费用的扣除基数问题，其实由于当期纳税的时候 是按照原来的收入作为基数的，已经对三费进行了调整，如果允许作为基 数，意味着稽 查是否同时要对企业进行调减处

3、理？以广告费为例：某企业2010年收入为1000万元， 发生了广告费200万元，则只允许扣除150万，企业纳税调增50万元广告费， 2011年进行检查的时候发现，该企业2010年隐瞒收入500万元，如果允许查补收入 作为三项费用基数，则意味着2010年应该调增500万元所得额，同时广告费的允许扣 除数增加50万，即200万广告费全部允许扣除。但在实际稽查工作中，查补收入大都 不允许作为计提以上三项费用的扣除基数。基层征管稽查一般认为三项费用是以企业在汇 算时企业所得税年度纳税申报 表主表中填列的第一行营业收入为准。所以查补收入不 能补提。至于是否允许弥补以前年度亏损问题，国家税务总局2010年

4、第20号公告已 经明确规定允许弥补。四、企业向非金融企业及个人借款发生的利息支出，在不超过金融企业同期同类贷款 利率计算的数额的部分允许扣除由于各金融企业的浮动利率不一致，在计算利息扣除时如何掌握关于这个问题，国家税 务总局没有明确规定，据笔者的实际经验及相关了解，目前全国各省 对该问题规定不有的地方规定只能在基准利率内扣除。而有的地方如上海则规定实际发生的利息支 出，只要不超过司法部门的上限，均可以扣除。也有的地 方规定，如果该企业既向金 融机构借款，也向非金融企业或个人借款，就按照该 金融机构的利率,如果全部都是向非金融机构或个人借款,虽然上海市的则按照基准利率扣除。规定比较合理、人性化。

5、但在实际操作中，限”很难把握，没有 不超过司法部门的上 多少可操作性。“在基准利率内扣除”理尺度。所以最好还是 基层税务机关的处 在借款时使用基准利率，避免风险。五、企业向非金融企业或个人借款发生的利息支出，是否需要地税局代开的发票才能 在税前扣除？对个人借款支付的利息支出，是否需要代扣代缴个人所得税的凭证作为企 业所得税扣除的凭证关于这个问题，国家税务总局有规定，无发票不能扣除。但所得税司解释又说可以 扣除。但从基层税务实践来看，还是要取得发票和代扣代缴个人所得税，规避风险。六、向关联企业或非关联企业的无偿借款是否需要核定利息支出，所得额征税？例如：某公司借款1000万元给关联企业，没有收取

6、利息纳入应纳税第一，如果两个公司不是关联企业，没有法定依据核定利息调整应纳税所得额；第二，如果两个公司是关联企业，则按照特别纳税调整办法处理，如果两个公司均 是居民企业，且税负相同，不宜进行关联交易调整。不过实践中也有被 征管调整的， 要补营业税。七、房地产开发企业未签订预售合同收取的定金是否征税实践中，许多基层税务局对定金作为收入来征税。如某地的税务函中规定企业 销售未 完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛 利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为 纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。纳税人未将定金计算预计毛利额，

7、可能面临补税风险。八、企业为职工报销通讯补贴，如何扣除拿发票报销，这是与经营活动有关的通讯支出，计入管理费用。直接发放现金补贴， 计入职工福利费，并缴纳个人的得税。报销与补贴是两个不同的概念。九、2010年12月己经计提的工资，在2011年3月支付，是否允许在企业所得 税前扣除？如果在汇算清缴期仍未支付的，是否允许扣除企业所得税法实施条例第34条规定，支付的工资方可扣除，而国税函003号 文件规定，实际支付的工资可以在所得税前扣除，但是为了减少过多的税收同会计差 异，如果在汇算清缴结束前支付的，应当允许在所得税前扣除，如果在汇算清缴结束 后仍未支付的，应当在支付年度扣除。十、2010年12月3

8、1日之前己经计提，但尚未支付的五险一金，如果在2011年 5月31日前缴纳的，是否允许在企业所得税前扣除？如果在汇算清缴期仍未支付的， 是否允许在企业所得税前扣除五限一金的性质同工资相似，因此应当比照工资费用的规定在企业所得税前扣 除。十一、房地产企业的未完工收入是否允许作为三项费用（福利费、工会经费和教育经 费）扣除基数根据国税发31号文件第6条规定，已经签订预售合同的收入为销售收入，销售收入 是三项费用的扣除基数，因此房地产企业的未完工收入允许作为三项费用 扣除基数。但 是，待完工年度该项收入结转为会计收入时，不能再次作为三项费用扣除基数。当然实 际操作中，也有一些地方税务机关理解不同，使

9、得不能作为三项费用扣除基数。十二、企业工资薪金支出的扣除，是否以缴纳了个人所得税作为前提根据国税函003号文件规定，合理的工资薪金支出要件之一为已经代扣代缴了个人所得 税或自行缴纳、未达起征点。因此企业发放的工资薪金，如果没有缴纳个 人所得税或 未达起征点，不允许在企业所得税前扣除。十三、企业支付的差旅费补贴，按照什么标准在税前扣除应当由企业自行制定标准， 并且在企业所得税年度纳税申报时附报税务机关，按 照该标准发放的差旅费补贴，并且 有规范的领取手续，允许在企业所得税前扣除。十四、房地产企业预售年度是否允许扣除未完工收入缴纳的营业税及附加根据国税发 31号文件第12条规定，允许扣除未完工收入

10、缴纳的营业税金及附加。但实际操作中各 地主管税务机关执行不一。文件规定“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成 本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”但 对“已销开发产品”是指 完工产品，还是包括未完工产品，各地理解不同。十五、房地产企业是否允许在完工年度对整个项目进行汇算，多退少补 对整个项目进行 汇算，税款多退少补，是过去外商投资企业税款计算方式，国税发31号文件对未完 工收入按照预计计税毛利率征税，是实际征收的概念，不存在对整个项目清算，多退少补。即使完工年度亏损，也只能用以后年度的所得弥补亏 损，而不能退税。卜六、园林绿化工程是否允许作为公共配套设施预提成本根据国税发31号文件第26条规定，园林绿化工程属于基础设施建造费，不属于公共 配套设施，因此不允许预提成本。十七、房地产企业完工年度未取得全额发票的，允许按照合同额的10%预提，合同额的确定问题一般房产企业会涉及多个合同。这里的合同额按照分合同计算，还是总合同计算的问 题。例如：某房产公司有两个出包合同，一个合同为600万元，另外一个