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文档简介

1、二手房交易风险top4需知悉遇上你就买不 了房!房产抵押2015年8月,买房人小张与卖房人小刘签订 房屋买卖合同, 约定购买小刘的一套房屋, 交易价格800万元。合同签订后, 小张如约向小刘支付 200万元首付款。后小张发现该房屋已于2015年5月设立抵押,小刘拒绝解除该抵押,房屋交易 无法继续进行。故小张将小刘诉至法院,要求解除双方的买 卖合同,并要求小刘返还已付款项,并支付违约金。分析:抵押是指抵押人和抵押权人(债权人)以书面形式约定,不 转移抵押财产的占有,将该财产作为担保,当债务人不履行 债务时,债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该 财产的价款优先受偿。二手房屋交易中,经常易由

2、现如下情 况:1、双方签订房屋买卖合同时,买房人明知该房屋已存 在抵押,并约定卖房人限期解除抵押,但之后卖房人违约不 做解押手续;2、签订房屋买卖合同时,买房人对房屋已有抵押不知情;3、房屋买卖合同签订后,卖房人在房屋上新 设立抵押。由于抵押涉及第三方抵押权人的合法权益,在有 抵押存在的情况下,买卖合同无法继续履行,双方只能解除 合同。房产查封2016年2月,买房人小江与卖房人小吴签订 房屋买卖合同 合同签订后,小江如约支付购房款,过户时却被告知该房屋 已被外地莫法院查封,无法继续过户。原来,小吴曾向案外 人借款800万元,后无法偿还,案外人在外地法院起诉小吴, 并申请法院对小吴名下房屋查封,

3、查封期间禁止买卖、抵押、过户等。无奈之下,小江将小吴诉至法院,要求解除双方买 卖合同,并要求小吴返还购房款并支付违约金。分析:此处所说的查封,主要是指民事诉讼中的财产保全,是指人 民法院在利害关系人起诉前或者当时起诉后,为保障将来的 生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失,对当事人的 财产或者争议的标的物,采取限制当事人处分的强制措施。主要存在如下情况:1、起诉前或者诉讼过程中,一方当事人申请采取财产保全措施,查封对方名下房产;2、执行过程中,被执行人不履行债务,如其名下有可供执行的房产, 亦有可能被采取查封措施。房产被查封后,是禁止抵押、过 户的,故在此情况下房屋买卖合同亦是无法继续履行下

4、去 的。央产房不能办理上市手续2016年8月,买房人小刘与卖房人小张签订 房屋买卖合同 在履行合同过程中,因该房屋不符合央产房上市条件、无法 办理上市手续,合同无法继续履行,小刘将小张诉至法院, 要求解除双方的买卖合同,并要求小张承担违约责任。分析:所谓央产房,全称为在京单位已购公有住房,一般指的是职 工按照房改成本价或者标准价购买的在京单位的安居工程 住房和集资合建住房。该类房屋与一般的商品房不一样,在 由售方面存在一定政策性限制,如欲由售央产房,前提是该 房屋符合上市条件、能够上市,需办理已购公房上市登记表, 如不符合上市条件,法院也是不能强行判决双方继续履行合 同的。购房资格发生变化20

5、15年10月,买房人小吴与卖房人小刘签订房屋买卖合同。 合同签订后,因房价上涨,小刘拒绝继续将该房屋由售给小 吴。小吴将小刘诉至法院, 要求继续履行合同。案件审理中, 经法院查实,因小刘拒绝履行合同,小吴已于2016年1月重新购房并办理过户手续,现小吴已经不具备购房资格。经 法院释明,小吴变更诉讼请求,要求解除双方的合同,并要 求小刘承担违约责任。分析:根据北京市住房限购政策,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。限购政策由台以来,引发的纠纷 也不断增多,常见如下情形:签订房屋买卖合同时个人或者 家庭符合购房资格,

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