房产公司质量管理操作手册

1、（ 精编 ） 房产公司质量管理操作手册房产公司 质量管 理操作 手册房产公司 质量管 理操作 手册 （DOC29 页* 公司项目工程质量管理操作手册说明第一条、 从集团的总体战略目标出发， 本着房地产业务可持续成长的原则， 为不断提升项目建设的质量水平，增强企业的市场竞争力和品牌价值，特制定本手册。 第二条、 质量管控依据：1 国家、地方法律、法规；2 建筑工程施工合同、监理合同；3 施工图纸、施工计划、施工方案；4 . 集团的相关制度与要求。第三条、本手册适用于本集团投资的所有房地产项目。目标与方法第四条、工程质量目标：一次性验收通过， 工程质量合格 （具体根据实际确定） 。第五条、项目公司

2、对建设工程质量控制要求1 事前控制 （施工前）主要内容：1） 组织设计交底与图纸会审， 在施工前与总包单位、 监理单位、 设计院共同参加图纸会审，针对图纸中存在的问题（如施工不便、设计不合理等）做出讨论并做记录； 2） 审批施工组织设计中的施工方案， 施工进度计划、 施工平面布置图、 施工质量措施的合理性与先进性；3） 审查承包商采用的原材料、半成品、构配件；4） 审查施工机械、机具及预应力钢筋张拉机械、锚具；5） 审查施工单位的资质、项目部人员配制、个人资格审查、能力考核，施工作业人员的技术水平及施工技术交底等；6）施工现场环境，水文地质资料、现场测量放线控制点。2 .事中控制 （施工过程中

3、检验）主要内容：1）施工作业技术交底审核；2）施工工序质量检杏；3）隐蔽工程质量控制；4） 工程变更的审查。3 .事后控制 （施工完毕验收）主要内容：1）工程施工质量保证资料、质量管理资料的审查；2）工程质量综合评定；3）竣工质量检查。第六条、质量控制的方法1 .审核技术文件、报告和报表；2 .签发指令文件；3 .现场监督与检查；4 .规定质量控制程序，建立质量控制制度；5 .运用支付手段；6 .通过合同化管理加强质量管理意识；7 .提升专业人员素质加强质量控制能力。组织机构及职责第七条、集团实行两级项目工程质量管理组织架构。第一级为集团计划技术质监中心；第二级为各项目公司。第八条、集团计划技

4、术质监中心为各项重大质量管理工作的决策机构，负责编制与批准各项质量管理制度、规章、规程和管控标准；拟定项目质量工作规划；组 织和协调质量事故的调查处理等。-计划技术质监中心对工程质量管理职责质量监管职责1 .监督检查项目各参建主体（项目公司、监理单位、施工单位）工程质量管理履职 情况；2 .负责检查项目开工前质量准备工作，对是否具备开工条件进行审批；3 .负责根据项目存在的严重质量问题，报分管工程质量的副总裁批准后签发停工 整改通知单。问题整改完毕，项目公司复查合格，报计划技术质安中心核实后, 签发工程复工通知书；4 .配合参与售楼处投入使用前的联合验收；5 .负责在项目投入使用（开业、销售物

5、业入伙）前检查，对是否具备开业、入伙条 件进行审批；6 .监督检查各项目公司质量目标制定和实施情况；7 .参与项目实施过程中重点方案评审，监督其它方案的编制与审批工作；8 .正式移交前，监督项目公司工程质量问题整改方案制定与实施情况；9 .参与集团设备、材料集中采购技术标评审、供应商确定工作；参与集团集中采购 和定向供方的评定工作；参与新工艺、新材料、新设备前期论证、调研和决策；10 .负责向分管工程质量的副总裁上报质量事故；组织及参与对重大及以上质量事故 的调查，上报调查结果，提出处理建议；11 .负责定期公布项目考核结果，对质量安全管理差的项目予以通报；12 .负责对实体质量差、发生质量事

6、故等履职情况差的项目公司、监理单位、施工单 位作出相应处罚决定；并视情况提请集团对项目公司责任人员予以行政处罚；13 .负责根据各项目质量检查情况，发布质量评比报告等质量考核文件。集团成员职责划分人员职责集团总裁领导集团项目质量工作分管工程质量的副总裁对集团各项目的质量监督和管理负全面责任计划技术质监中心总经理是项目质量管理第一责任人，对各项目质量监督和管 理负直接责任计划技术质监中心质安经理对所负责项目的工程质量管理工作负监管直接责任第九条、各项目公司制定、明确自身对工程质量管理的职责， 并建立项目质量管 理小组，负责具体管理本公司项目建设质量管控工作项目公司对工程质量管理职责质量管理职责1

7、 .作为项目工程质量管理的组织及实施单位，应确保设计、招标、施工及产品质量 符合国家法律、法规、集团制度要求，对项目工程质量管理负直接责任；2 .建立本项目质量管理体系，明确质量目标；3 .监督各参建单位建立质量管理体系，明确质量目标；监督检查质量体系运行情况；4 .按照集团相关要求及工程实际选定设计、施工、监理单位，保证其资质及人员符 合本项目质量目标要求；5 .负责在招标文件中明确集团对监理单位、施工单位质量管理的强制要求，并作为 合同附加条款签署；6 .组织设计单位按照规范及集团要求完成管控职责范围内的图纸设计，并按规定报 集团相关部门审核；负责组织图纸交底及会审工作；7 .负责审查监理

8、规划、施工组织总设计；负责组织深基坑、结构形式专家论证会； 负责组织高大脚手架、空调联动调试、消防联动调试等方案评审；监督或审查监 理单位、施工单位各类实施细则、方案的编制与实施；8 .负责组织各类样板的施工和自检验收；9 .按集团规定组织采购符合质量要求的材料设备，杜绝使用不合格产品；监督和管 理监理、施工单位按国家法律法规、规范、合同等要求对材料设备检查验收；10 .每周检查现场实体工程质量，以及进场材料、设备、保证资料等，对检查发现的 问题予以整改落实；组织质量问题分析会，对质量管理运行中施工单位、监理单 位的管理偏差及时调整；11 .每月对监理单位的质量管理情况进行考核，并与监理单位共

9、同对施工单位的质量 管理情况进行考核，及时调整不符合要求的人员；12 .按规定组织项目竣工验收备案；报请集团相关部门进行开业前、入伙前检查；13 .在物业投入使用（开业、入伙、交付）后、正式移交前，负责工程遗留问题整改 和质量缺陷完善；正式移交后，协助商管公司、物业公司制定保修期间工程质量 投诉管理体系和工作方案，督促相关单位履行质量保修义务；14 .当管辖范围内发生质量事故、存在质量隐患时，应立即采取补救和防范措施，并 按要求上报，不得隐瞒；负责对一般及较大工程质量事故处理，并上报处理结果； 配合集团对特别重大、重大质量事故的调查；15 .制订各项奖惩细则（合作方奖惩措施列入合同内），定期对

10、各参建设计、施工、监 理单位进行考核，依据考核结果予以奖惩。小组组成工程质量小组成员具体职责划分担任人员职责划分组长总经理本公司项目质量管理第一责任人，负项目工程质量管理 全面责任成员工程副总经理负项目工程施工质量管理直接责任工程部经理负项目工程施工质量具体管理实施责任专业工程师负所管辖专业或片区项目施工质量责任工程质量管控要点第十条、计划技术质监中心与项目公司对工程质量管控重点1、计划技术质监中心管控重点项目工作要点管控要点责任人工作 记录检查 考核质量管理 体系运行 情况检查1 .定期对项目进行检查，形成 项目质量管理考核评分表；2 .对项目质量管理现状进行 分析，同时，对管理趋势进 行评

11、价；3 .每季度对各项目履职考核 得分汇总，形成季度总排 名。将项目年度考评结果抄 报集团；4 .根据履职考核结果，视情况 提出质量安全检查整改通 知书、质量安全管理警 告、质量安全管理通报。项目总经 理工程副总项目质量管理考核评分表质量安全检查整改通知书质量安全管理警告质量安全管理通报考核奖惩1 .定期召开现场会,对质量安 全管理优秀的项目、合作单 位（施工单位、监理单位） 质量安全管理、工程实体予 以表彰，对质量安全管理差 的项目予以曝光；2 .次贵对实体质量差、发生质项目总经 理工程副总量事故等履职情况差的项目公司、监理单位、施工单 位作出相应处罚决定；并视 情况提请集团对项目公司 责任

12、人员予以行政处罚；3.对出现严重质量安全问题 的工程，提出处罚意见工程实体 检查1 .对工程实体进行定期检查， 形成巡检纪要；2 .质量问题整改完毕，项目公 司复查合格，报计划技术质 监中心；3 .对工程质里和女主官理存 在重大隐患，施工中使用/、 合格的原材料、构配件、中 可产品或严重违反施工程 序或工程实体质量低劣，继 续施工将达/、到质量标准 或留卜质量隐患的，计划技 术质监中心停工通知，要求 暂停该工序或全部施工，待 消除隐患复检合格后再回 复施项目总经 理工程副总项目巡检纪要项目巡检整改回复重点划、节参建单位 管理1 .要求成本管理中心与项目 公司建立和管理参建单合 格供方品牌库；2

13、 .参加对投标单位的技术标 评审；3 .配合项目定期考核参建单 位履职情况。项目总经 理成本管理 中心她，力荣1 .参与项目公司组织的基坑 支护及施工方案、基础结构 形式、主体结构形式专家论 证会，以及国家和项目所在 地建设主管部门要求组织 的其他专家论证会；2 .参加项目公司施工组织设 计审查；3 .参与项目公司组织的高大 模板支撑体系方案、高大 脚手架方案、大商业空调 联动调试方案、大商业消 防联动调试方案的评审；4 .抽查重点施工力条、重点监 理细则的编制与审批情况。项目总经 理工程副 总售楼处管 控1.根据集团安全管理要求，参 与项目售楼处（含设在售楼 处内的样板间）投入使用前 联合检

14、查。项目负责 人规划设计 中心材料管控1 .参与集团设备、材料集中采 购技术标评审、供应商确定 工作；参与新工艺、新材料、 新设备前期论证、调研和决 策；2 .现场抽查项目公司、监理单 位、施工单位是否按照国家 法律、规范、标准对材料进 行质量检查验收。项目总经 理成本管理 中心项目竣工 验收（开 业、入伙）1 .参与项目开业前、入伙前质 量检查，对是否具备开业、 入伙条件进行审批，报分管 质量副总裁。2 .督促项目公司在正式移交 前完成工程质量问题整改。副总裁项目总经 理项目住宅交房标准项目开业验收标准其他1.根据各项目质量检查情况，副总裁质量评比通报每发布质量评比通报；2.向分管质量副总裁

15、上报质 量事故；组织及参与对重大 及以上质量事故的调查，上 报调查结果，提出处理建 议。2、项目公司管控重点项目工作要点管控要点责任人工作 记录质量管理责 任状1.项目开工前，项目公司应与项目管理中 心签署项目质量管理责任书项目总经 理项目质量 管理责任书质量保 证体系组织架构1 .总经理负责在开工前30天组织建立本 公司质量安全管理体系，建立岗位职 责；体系文件上墙并存档备查；2 .建立以总经理为首、各分管副总为直接 责任人、各相关部门为直接责任部门的 质量安全管理体系；3 .工程部、设计部、成本部按各自专业及 管理范围进行质量安全责任划分；相关 人员按管理范围进行划分；建立岗位责 任制。总

16、经理 工程副总 设计副总 成本副总组织架构图 岗位职责制度工程副总在开工前30天组织编制以下管理制度，报计划技术质监中心备案；1 .施工单位、监理单位奖罚管理制度, 并将相应条款列入合同；2 .工地例会制度；3 .现场大检查制度；4 .项目公司工程档案管理制度。工程副总四项制度力杀资料管 理专家论证组 织1.设计副总负责按照计划节点组织基坑 支护、基坑支护施工方案、基础结构形 式、主体结构形式专家论证会，以及国 家和项目所在地建设主管部门要求组 织的其他专家论证会。规划设计中心参设计副总 工程副总危险性较 大施工力条 专家论证总 见书力口、计划技术质监中心视情况参加。论 证会结束后1天后将会议

17、纪要报计划技 术质监中心备案；2.工程副总负责督促并参加相关单位按 规定组织“危险性较大工程”专家论证 会。文件编制与 上报1 .开工后30天内完成质量管理策划方 案,报计划技术质监中心总经理审核， 项目管理中心总经理审批；2 .项目开工60天内完成年度重点监管部 位质量监管计划，报计划技术质监中 心总经理审核；3 .每月完成质量安全管理月报，报计 划技木质监中心审核；4 .开工后30天内完成危险性较大工程质 量监管计划上报计划技术质监中心项 目负责人备案。项目总经 理工程副总 计划技术 质监中心质量管理 策划方案重点监管 部位质量监 管计划 质量安全管理月报危险性较 大工程质量 监管计划力荣

18、审查1 .施工组织设计：施工单位编制，施 工单位（企业法人）技术负责人审核后 报监理审批，项目公司工程部经理、工 程副总组织审查，形成施工组织设计 审查表存档备查。评审应通知计划技 术质监中心参加。；2 .监理规划：项目监理部编制，监理 公司技术负责人审批，开工前编制完 成。经项目公司工程部经理、工程副总 组织审查，并报计划技术质监中心备 案。；3 .施工方案：项目公司负责组织局大 模板支撑体系、大型脚手架、大商业空 调联动调试、大商业消防联动调试方案 评审，项目公司工程部经理、工程副总 组织审查，通知计划技术质监中心和规 划设计中心经加；4 .施工方案：工程部各专业工程师、工程副总工程部经

19、理专业工程 师工程部经理重点审查经监理审批的方 案：包括国家危险性较大的分部分项 工程安全管理办法中规定的相关专项 施工方案、施工现场（含办公生活区） 临时用电方案、施工现场（含办公生活 区）临时消防方案、现场（含办公生活 区）防火方案、现场临建搭设方案、住 宅质量通病防治方案、住宅分户验收方 案、建筑节能方案、土方开挖方案、桩 基施工方案、塔吊方案、防水方案、钢 筋方案、模板方案、泡凝土方案、屋向 施工方案、一次结构、外装幕墙施工方 案、步行街内装施工方案、大型设备运 输吊装方案、电梯安装方案、住宅精装、 四新技术、其它重要方案；5.监理细则：工程部各专业工程师、 工程部经理重点审查以下细则

20、：住宅质 量通病防治、住宅分户验收、建筑节能、 地下室防水工程、深基坑支护、桩基工 程、主体结构工程、屋向工程、钢结构、 外幕墙工程、步行街室内精装修、门窗 安装、室内防水、空调系统、电梯、消 防系统、住宅精装、旁站监理、安全监 理细则等。质量相 关工作设计工作1 .设计副总负责组织设计单位按照国家 法律法规及集团耍求完成管控职责范 围内的图纸设计，并按规定报集团相关 部门审核；2 .设计副总负责组织图纸交底及会审工 作，各方签字形成书面施工图及相关 评审会议纪要存档备查。项目设计 副总书面施工 图及相关评 审会议纪要招投标1.成本副总按集团制度规定负责组织选 择设计、施工、监理单位，工程副总

21、、 设计副总按照分工开展相应工作。项目 公司应确保各单位资质及人员符合本成本副总 工程副总 设计副总 计划技术监理招标结 果监理单位资 质证明r 项目质量目标要求；质监中心r人员名单、2.成本副总负责按照集团相关制度要求 组织编制招标文件，将集团对监理单 位、施工单位的强制条款列入其中；资格证书3.项目公司须提前7天通知计划技术质监 中心派人参与监理单位投标人述标和 评标；4.成本副总负责将集团及集团对监理单 位、施工单位的强制条款作为合同条款 与合作方签署；5.成本副总在定标前将监理招标结果、拟 中标监理单位资质证明，派驻项目人员 情况（名单、资质证书）报计划技术质 监中心项目负责人备案；6

22、.成本副总负责按制度要求组织米购符 合质量要求的材料设备。1.工程副总负责组织监督各参建单位建 立质量管理体系，明确质量目标；监督 检查质量体系运行情况；2.工程部经理负责监督和管理监理、 施工 单位按程序对材料设备质量检查验收；检查与考核3.工程副总负责每周组织检查现场实体 工程质量、进场材料、设备及保证资料， 形成书面检查记录存档备查；对检查出 现的问题予以整改落实，同时组织质量 问题分析会，对质量管理运行中施工单 位、监理单位管理偏差及时调整；工程副总工程部经理成本副总设计副总周联检记 录监理单位 考核表4.工程副总负责组织每月对监理单位质 量监理情况进行考核，并与监理单位共 同对施工单

23、位的质量管理情况进行考 核；及时调整不符合要求的人员；施工单位 考核表5.各分管副总负责按照集团及集团相关 制度规定，定期组织对各参建设计、施 工、监理单位进行履约考核，依据考核 结果予以奖惩。项目开工1.负责按照规定进行开工前自检，并申请 计划技术质监中心进行开工前检查。总经理售楼处检查1.根据集团安全管理制度规定进行设计、 施工、投入使用前自检，并申请计划技 术质监中心、集规划设计中心进行使用 前验收。设计副总 工程副总材料管理1.负责按照规定组织材料米购、进场验 收、取样复试。成本副总 工程副总样板验收1 .负责组织编制样板施工计划，按计划组 织样板的施工和自检验收，形成样板 确认记录表

24、；2 .负责报请规划设计中心、计划技术质监 中心对样板进行检查。设计副总 工程副总样板确认 记录表工程验收与 移交1 .竣工备案验收：总经理负责组织项目竣 工备案验收；报请计划技术质监中心、 规划设计中心进行开业前、入伙前检 查；2 .工程副总负责组织在正式移交前， 整改 工程遗留问题和质量缺陷；3 .总经理负责组织成立移交小组，组织整 理相关资料，组织相关单位匕商管、物 业公司接收小组共同检查验收，完成移 交；4 .正式移交后，总经理负责组织协助商 管、物业公司制定保修期间工程质量投 诉管理体系和工作方案，并督促相关单 位履行质量保修义务。总经理 工程副总质量事故处 理1 .当管辖范围内发生

25、质量事故时，项目公 司应立即采取补救和防范措施；并按要 求上报，不得隐瞒；2 .项目公司总经理负责组织对本项目发 生的一般及较大工程质量事故进行处 理，并按要求上报；3 .项目公司应配合集团对特别重大、 重大 质量事故的调查处理。总经理 工程副总 设计副总 成本副总实体监管要点第十一条、集团与项目公司对工程实体监管要点。1、 集团监管要点具体如下：项目工作重点管控要点地基与基础1.桩基质量2.基坑支护3.地下防水1 .审核专家论证结果；2 .检查桩基检测报告；3 .检查个月的变形观测记录；4 .按照施工方案现场检查支护完成情况及基坑外堆载。主体结构1 .钢筋间距2 .混凝土结构尺寸及缺陷3 .

26、模板支撑体系4 .钢结构焊缝质量5 .脚手架安全1 .检查柱主筋间距、楼板筋间距、底筋保护层；作业面检查不少于3层；2 .检查混凝土缺陷；必要时实测墙柱垂直度、墙板平整度；完成面 抽查/、少于3层；3 .按照施工方案检查不少于5处模板支撑情况；4 .抽查/、少于10条主焊缝的厚度、夹渣、咬肉等情况；5 .按照施工方案检查不少于5处脚手架与结构连接、脚手架施工荷 载、脚手架拆除方法。门窗，程1.铝型材规格2.玻璃种类3.窗框封堵1 .检查10%吕型材、玻璃材料报验单；2 .现场核实型材壁厚、玻璃厚度、种类、窗框封闭情况。每次抽查 不少于3个标准层。屋间，程1.防水质量2.排水系统3.面层施工1

27、.查看闭水试验报告、检查30%i顶渗漏情况；2 .屋闻地漏、排水管尢堵塞，抽查/、少于 10处；3 .防水保护层完成。检查30%1顶。装饰工程1.地向石材2.吊顶3.玻璃护栏4. 墙间装饰1 .检查观感、破损、平整度、接缝、空鼓，按石材样板检查不少于5处主要地面；2 .检查板面开裂、色差、顶板设备安装位置、顺直。检查不少于5层；3 .立柱牢固度、是否钢化夹胶安全玻璃、扶手顺直，检查/、少于5处；4 .墙向平整度、色差、电盐收口，检查/、少于 5处。外立向，程1 .幕墙质量2 .外墙涂料3 .层间防火封堵4 .外保温材料5 .施工吊篮1 .玻璃帚墙打胶、石材色差、铝板色差，按施工规范打胶检查不少

28、于2层4个面，按封样样品远视色差检查/、少于 4个大面；2 .检查涂料色差、平整度、开裂脱落，远视检查/、少于 4个大面；3 .检查封堵材料、做法，按图纸检查/、少于 2层4个面；4 .检查外保温材料、做法，每个单体建筑检查/、少于 1面；5 .检查不少于5处施工吊监女全纯、配重、施工福载情况。强电工程1.电线电缆2.防雷接地3.变配电室1 .涉及消防安全的材料、设备的使用应按照相关规定执行；2 .检查阻燃电缆材料报验单、桥架内电缆小于40%甫设及跨接地线， 检查/、少于5处强电井电缆及桥架；3 .变配电室避雷接地干线检查不少于 3处，屋顶避雷带检查50%4 .变配电室墙地面防火封堵、烟感安装

29、，检查 30%!不少于3处；5 .抽查电缆开关匹配性、用电负荷是否符合设计要求，检查包括变 配电室1处、强电配电问（电缆井）2处、末端配电箱盘2处以 及易出现问题部位如餐饮、公共区照明等总数不少于10处；6 .使用项目公司红外成像仪抽查/、少于 3处电缆管井；7 .抽查漏电火灾报警系统、线性感温探测器，不少于 5处。通风与空调1 .风管安装2 .出入口风幕机安 装3 .空调机组安装4 .系统调试5 .保温材料防火性 能6 .防火阀安装1 .风管穿墙、楼板的防火封堵严密，漏光检测，检查不少于3处。2 .风幕机的安装高度与风幕机的出口风速相匹配，检查大商业所有首层主入口。3 .机组设置减震措施，保

30、证足够检修空间。按图检查 30%!不少于 3处。4 .调试方案于调试前90天完成，报质监部备案。5 .抽查不少于2批风管保温材料防火性能材料合格证、复试报告；6 .抽查不少于5处防火阀安装情况，包括但不限于空调机房 1处、 室内步行街2处、百货1处、变配电室1处安装。消防工程1 .火灾自动报警系统2 .防火封堵3 .消防设施4 .阻燃材料1 .涉及消防安全的材料、设备的使用应按照相关规定执行；2 .消防系统调试应能肩效发挥系统功能，各相关子系统及设备工作 正常、逻辑关系正确。检查故障点不得高于 5%3 .强弱电井防火封堵检查，大商业不少于 10处，写字楼不少于3 个标准层；4 .现场临时消防主

31、管管径、消火栓间距、水压，抽查不少于5处；楼层水平支管设置，抽查/、少于 5处；5 .检查材料燃烧性能、产烟毒性的出厂证明及复检证明。 各专业材 料各抽查/、少于5处。2、项目公司监管要点如下:1）地基与基础工作重点管控内谷1.地质情况1. 土质情况；有无暗洞等；地下水水位；设计使用的持力层标高与2.场地情况承载力等。是否有地基处理；3.设计、施工2.地下障碍物；埋设物及地下管线；地上临近建筑物及其基础情况；力杀水电供应；4.测量放线3.基坑支护形式、基础及主体结构形式等专家论证会、以及国家和5. 施工、材料项目所在地建设主管部门要求组织的其他专家论证会； 相应的施供应单位工力杀；4 .红线桩

32、；测绘院提供的水准点；基槽开挖线；桩基施工线；测量 控制网；5 .施工资质；预制桩生产资质；生产能力；资信。1 .桩基定位2 . 材料质量3 .施工技术参数4 .试验桩1 .桩基测量放线；2 .钢筋、混凝土材料报验；3 .桩基施工顺序；压桩速度；压桩量；注浆量；注浆压力；4 .试验桩数量；桩位分布；试验时间；试验数据。1 .土方施工方案2 .土方开挖顺序3 .基坑变形观 测4 .降水1 .方案的安全性；与桩基施工、基坑支护合理搭接；专家论证；2 .开挖区划分；每步开挖深度；与基坑支护的衔接；槽底预留层、标图控制；3 .基坑变形监测（位移、沉降）；地下水位；相临建筑物变形观测；4 .降水措施、降

33、水效果。1 . 材料质量2 .铺贴质量3 .细部做法4 .防水保护层1、卷材厚度；卷材种类；胎基种类；涂料种类；2、卷材搭接长度；搭接位置；基层清理；涂料厚度；3、变形缝、施工缝、后浇带、阴阳角、防水收口、预留管道根部等 部位防水细部做法及质量；4、保护层材料；施工时间；成品保护。1 .混凝土裂缝 控制2 .防水混凝土 质量3 .施工缝处理1 .水泥品种及掺量；外加剂；水灰比；钢筋布置；后期养护；2 .混凝土配合比；浇筑；外墙套管、外墙模板对拉螺栓的止水做 法；3 .施工缝、后浇带处的止水做法；界面处理；二次抗渗混凝土浇筑 及养护。1.回填土质量2.回填质量1 .掺灰比例、土含水率、杂质含量；

34、2 .槽底清理；虚铺厚度；分层夯实。2）主体结构工作要点管控要点混凝土结构1 .材料进场：钢筋、水泥、粗细骨料等原材料的产品合格证、出厂检验报告、 复试报告、进口钢筋的商检报告；预拌（商品）混凝土质量证明和坍落度检 验记录；2 .钢筋工程：规格、数量和间距；钢筋弯钩或弯折角度及断料长度；接头形式 和连接工艺；连接接头的间距和设置位置；绑扎接头的搭接长度和焊接接头 长度；箍筋加密区长度和箍筋间距、直径；墙板拉筋直径、间距和位置；受 力钢筋的混凝土保护层厚度。节点箍筋加密、钢筋骨架尺寸、钢筋的锚固长 度；3 .混凝土工程：混凝土存在的蜂窝、孔洞、露筋、漏浆等缺陷及缺陷修整工作；4 .混凝土自高处倾

35、落的高度；大体积混疑土的浇筑方法、测温及内外温差控制 方法；5 .混疑土的自然养护条件和标准养护条件；混凝土施工缝的留置位置；6 .模板工程：模板体系的强度、刚度和稳定性；模板体系的起拱度；模板质量、 拼接质量；模板拆除时间和方法；7 .项目公司对质量保证资料抽查20%对实体质量抽查10%砌筑结构1 .材料进场：砖、砌块、预制构件型号、规格、出厂证明、准用证及进场试验2 .放线：砌体轴线位置与标图；3 .砖、砌块砌筑时的含水率：砖、砌块是否提前浇水湿润；4 .构造柱设置：构造柱位置、构造是否满足规范要求；5 .砌筑质量：检查砌体的平整度、垂直度、灰缝厚度及砂浆饱满度；6 .预制构件安装：预制构

36、件的安装与防腐木砖的位置、尺寸、方向是否满足要 求；7 .砌筑砂浆：砂浆的配合比、搅拌料的的情况；8 .施工试验：试块标养与见证取、送样执行情况；9 .项目公司对质量保证资料抽查20%对实体质量抽查10%钢结构1 .钢结构焊接质量：焊条、焊丝、焊剂、电渣焊熔嘴等焊接材料是否与用材匹配，是否按其产品说明书及焊接工文件的规定进行烘焙；是否进行探伤检验；2 .钢结构加工：委托监理驻场监造；入场检查钢材、焊接材料、连接紧固件等 材料的品种、规格、几何尺寸、质量证明文件、中文标志及检验报告；3 .高强度螺栓连接：检查是否进行高强螺栓扭矩系数测定及抗滑移系数的复验；高强度螺栓群施拧顺序；外露丝扣数量和垫圈

37、数量；螺栓孔超偏处理等；4 .钢结构的安装：钢梁的支承块位置（坐标）与标高在安装前进行复测记录；检验安装偏差和表面缺陷；5 .除锈、涂装质量：是否进行除锈，除锈是否规范；涂层厚度是否满足设计要 求；是否启误涂、漏涂，涂层是否均匀、无明显皱皮、流坠、针眼和气泡等；6 .项目公司对质量保证资料抽查20%对实体质量抽查10%3）屋面工程工作要点管控要点防水、保温材料1 .资料：产品合格证书和性能检测报告；2 .现场检查、封样比对：材料进场后，应与封样样品T,材料的品种、规 格、性能等应符合现行国家产品标准和设计要求；3 .抽样复验：按规定抽样复验，提出试验报告。防水基层1 .找平层：表面平整、无酥松

38、、起砂、麻面和凸凹现象；2 .基层含水率：铺设屋面隔汽层或防水层前，基层必须干净、干燥（含水量 <9% ;3 .转角：屋面基层与突出屋面结构的交界处， 以及基层的转角处均应做成圆 弧。防水细部构造1 .大沟、檐沟：铺附加层；2 .泛水：应米用满粘法，卷材收头距屋面找平层高度不应小于250mm3 .变形缝：填充泡沫塑料，上部填放衬垫材料，并用卷材封盖，顶部应加扣 混凝土盖板或金属盖板；4 .落水口：防水层伸入落水口的长度大于 50mm5 .过水孔：过水孔图度不小于 150mm宽度不小于250mm米用预埋管道时 其管径不小于75mm6 .伸出屋间管道：周围的找平层应做成圆锥台，防水层收头处应

39、用金属箍箍 紧，并用密封材料填严。淋水、闭水试验检查屋面有无渗漏、积水和排水系统是否畅通 淋水：雨后或持续淋水2h；蓄水时间/、应少于24h。成品保护屋面防水层完工后，不得在其上凿孔、打洞或重物冲击。屋闻闻层1 .块体材料：留设分格缝，其纵横间距不宜大于10m,分格缝宽度不宜小于20mm2 .细石混凝土：振捣密实，表面抹平压光，留设分格缝，其纵横缝间距不大 于6m4）商业内装工程工作要点管控要点步行街石材地面1 .尺寸：严格控制石材入场质量，石材品相、规格尺寸等必须满足集团设计 封样要求；2 .防护：石材需加强出场前的监管，进场前必须六面涂刷防护剂；3 .色差：有拼花的石材地面，必须在加工厂进

40、行色差控制；4 .铺贴：石材铺贴前应首先进场试铺，保证色差满足要求；5 .伸缩缝：地面石材的铺贴必须按照商业地产公司发布的花岗石技术标准 留伸缩缝和拼缝；6 .石材整体管控原则应参考集团已下发的关于天然石材的管理方法。步行街玻璃护栏1 .埋件和连接：埋件、连接件等安装节点应符合国家相关规范要求， 安装应 牢固；2 .玻璃安全：护栏玻璃厚度应使用公称厚度不小于 16mmi钢化夹胶玻璃；3 .观感：玻璃平整度、叠差、边缘打磨质量等观感质量应符合要求。室内防水1 .材料：室内防水材质应符合设计要求；2 .重点部位：管根、地漏周围等节点必须做附加层进行加强；3 .厚度：防水层厚度应符合设计要求，监理公

41、司和项目公司必须对防水层厚 度进行复核；4 .试验：必须经二次蓄水试验合格。步行街吊顶1 .材料：材料要符合消防安全的相关要求；龙骨及面板材质应符合设计要求；2 .节点：石材、吊顶挂件间距等节点做法必须符合设计要求，杜绝私自修改挂件间距等野蛮施工行为；3 .吊架：吊杆间距应符合设计要求；4 .隐检：龙骨规格、间距应符合设计要求，隐蔽前监理单位必须进行全面检 查，并及时形成隐蔽记录；5 .通病防治：面板拼缝必须加设玻纤布等防裂措施，防止后期开裂。步行街墙向1 .箱门：消火栓箱门开关方便，平整；2 .手报：手报按钮等与墙间结合平顺，操作方便；3 .收边收口：小冏铺墙面装修与地向收边收口材料、形式5

42、）住宅内装工程工作要点管控要点抹灰工程1 .套方：施工前须对房间进行套方；2 .基层处理：抹灰前必须做好基层处理，保证砂浆与基层粘接牢固；3 .防开裂：做好/、同材料相接部位防开裂措施；4 .砂浆强度：严格控制砂浆配比、外加剂掺量，确保砂浆强度。吊顶工程1 .龙骨：吊顶主、副龙骨间距应符合规范要求，石膏板与龙骨固定牢固；2 .与相邻材料的接口：空调回风口、出风口、换气扇等1FB位与石膏板接触处 应吻合、严密；3 .防开裂：安装双层石膏板时，面层板与基层板的接缝应错开，不允许在同 一根龙骨上接缝，底层石膏板接缝处必须有防开裂措施；4 .观感：按规范施工，达到表面观感美观。乳胶漆工程1 .基层：涂

43、刷前要严格控制基层含水率，基层必须平整、无污物；2 .作业环境：控制施工环境，不能有粉尘，环境温度应保持在5 c以上；3 .观感：根据工艺要求，严格控制涂刷遍数，保证外观颜色T,不透底。石材粘贴工 程1 .与封样比对：安装前须按装饰设计图纸进行试拼，严格控制石材的尺寸及 色差；2 .按工艺施工:根据实际情况选择不同粘贴方式，如灌浆法、胶泥粘贴等；3 .平、直、顺：粘贴过程重点控制垂直度、平整度、接缝宽度、直线度。卫生间地面1 .基层处理：防水施工前做好基层检查，需确保清理干净，墙角处宜做成圆 角；2 .节点处理：重点控制墙面防水高度及门口处节点处理（防水向外返至门槛 石外），避免砂浆层中的潮气

44、通过门槛传递到木地板或木门套上从而产生霉 变；3 .高度控制：卫生间地面标高比相邻房间低 1cm,淋浴房地面标高比卫生问 低1cm。卫生间地面找坡合理，确保水流畅通，不倒流；4 .二次闭水：卫生间防水工程要求监理旁站，在防水施工完，地闻般粘贴完 （且地面无打孔等工作后）需要做二次蓄水试验（共两次闭水试验）。6）外装工程工作要点管控要点玻璃幕墙1 .预埋件：检查预埋件是否齐全，是否按设计要求做防雷接地，位置是否符 合设计要求；2 .龙骨焊接：龙骨焊接质量符合规范、设计要求，施工全数检查，监理公司 抽查；3 .密封胶：密封胶施工前基层必须清理干净，干燥、无污物，严格控制打胶 环境温度；4 .浸水试

45、验及记录：单元式幕墙在每层板块插接完成后必须做浸水试验，施 工、监理单位共同检查，形成记录；5 .淋水试验及记录：幕墙施工完成后按规范要求做淋水试验，施工、监理、 项目公司共同实施并形成记录；6 .层间封堵：需满足防火、隔音、强度等要求；7 .外观观感质量；8 .施工单位实施、监理单位检查一一项目公司各项次抽查 5%每三层为一组）。石材幕墙1 .预埋件：检查预埋件是否齐全，是否按设计要求做防雷接地，位置是否符 合设计要求；2 .龙骨焊接：龙骨焊接质量符合规范、设计要求，施工、监理单位全数检查， 项目公司抽查；3 .石材进场检查：进场石材需做好外观质量、几何尺寸、光泽度、养护情况的检查，监理单位

46、按照批次进行抽检；4 .异形石材粘接：异形石材重点对粘接质量进行检查，确保粘接牢固；5 .石材开槽：干挂施工做好石材开槽位置、深度、宽度、结构胶情况的检查， 施工单位必须全数检查，监理单位抽查，形成检查记录；6 .淋水试验：干挂完成后按照规范要求对关键部位进行淋水试验，并有记录；7 .拉拔试验：后置埋件需按规定做拉拔试验；8 .施工单位实施、监理单位检查一一项目公司各项次抽查 5%每三层为一组）。外墙保温工程1 .材料：符合相关防火要求；进场材料质量证明文件齐全，见证取样复试， 谷重必须符合设计要求；2 .基层：施工前基层处理到位，表面无污物，保证保温层与基层粘接牢固；3 .保温层防火性能符合

47、设计要求；4 .细部处理：细部节点、窗洞口、龙骨处处理到位，有缝隙的部位用发泡填 充密实；5 .固定方式：保温板固定胀栓数量、粘接前枳符合规范要求；6 .隐蔽记录：保温工程隐蔽前，施工单位要填写自检及交接报验表，报监理 单位验收，合格后经专业监理工程师签字后进行r道工序的施工；7.施工单位实施、监理单位检查项目公司各项次抽查 5%（每1000m为一 1组）。7）强电工程工作要点管控要点材料、设备1.进场报验手续、出厂检验报告完备，且符合工程设计文件技术要求。防雷及接地1 .按图集作法施工，焊接质量合格，连接可靠；2 .暗敷在建筑抹灰层内的引下线应有卡钉分段固定，明敷的引下线应平直、 无急弯，匕

48、支架焊接处油漆防腐、无遗漏；3 .变配电室接地干线应启/、少于 2处与接地装置引出干线连接；4 .当利用金属构件、金属管道做接地线时，应在构件与接地干线间焊接金属 跨接线；5 .建筑物顶部的避雷针、避雷带等必须与顶部外露的其他金属物体连成一个 整体的电气通路，且与避雷引下线连接可靠；6 .接地电阻：现场抽测接地装置的接地电阻值是否符合设计要求。电线电缆1 .材料：规格、型号、电质等级、导体截面、材质、阻燃耐火性能符合设计 要求且由厂家做复试，合格证及出厂技术资料齐全；低烟无卤电缆除应符 合设计要求、合格证及出厂技术资料齐全外，还应有国家消防部门出具的 检测报告；a）设计应根据所提供的、确认的末

49、端用电负荷的大小、性质选择合适的电 缆；b）项目公司应充分协调精装修电气二次设计与原设计条件的对接；2 .电缆桥架、支架、导管接地（P6或接零（PEN可靠；3 .电缆严禁有绞拧、压扁、护层断裂、表面严重划伤等缺陷；4 .电缆出入电缆沟、竖井、建筑物、柜（盘、台）处及管子管口处做密封处理， 做好标志牌；5 .电缆排列应整齐，少交叉；首末端及分支处标志牌齐全，固定均匀；6 .绝缘检测：按规范检测是否符合要求，监理应全数检查。封闭、插接母线1 .母线连接方法符合产品技术要求；2 .母线与外壳同心，连接后母线及壳不受额外应力；3 .支架与埋铁连接牢固；4 .母线组装和固定位置止确且相序一致；5 .母线

50、的接地、接零保护应符合现行规范规定。配电箱（盘）安装1 .位置正确，部件齐全，箱体开孔合适；2 .基础型钢防松零件齐全；3 .箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识标牌正确；4 .照明箱（盘）内，分别设置零线（N）和保护地线（PE线）汇流排，零线和保 护地线经汇流排配出；5 .系统图：主、支回路断路器整定参数应与所保护电缆规格相匹配，监理应 全数检查。电气管（槽）、桥架 安装1 .部件齐全，表面光滑不变形；2 .钢制桥架涂层完整无锈蚀，无扭曲变形，表面无划伤；3 .非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯地线，接地线最小允许截面积不 小于4mm；4 .镀锌电缆桥架间连接板两端有不少于 2个带防松螺

51、母或防松垫圈的连接固 定螺栓；5 .设计阶段应充分考虑电缆桥架填充富余量：电力电缆不应大于40%控制电缆不应大于50%防火封堵1 .电缆穿越竖井、墙壁、楼板或进入电气盘、柜的孔洞处，应按设计要求用 防火堵料密实封堵；2 .封堵电缆孔洞时，封堵应严实可靠，不应有明显的裂缝和可见的空隙，孔 洞较大者应加耐火衬板后再进行封堵；3 .具体要求：a）施工前将要封堵部位清理干净；b）钢丝网应刷防火涂料；c）防火枕应按顺序摆放整齐，防火枕与电缆之间空隙不大于1cm2;d）防火枕摆放厚度不小于24cm8）电梯工程工作要点管控要点设备1 .出厂合格证、安装技术文件、型式试验证书、开箱检查验收记录等随机文件 齐全

52、；2 .设备、零部件完好无损。安装1 .机房、井道土建结构及布置必须符合电梯土建布置图的要求；2 .每道工序须自检、互检和专业检；3 .隐检记录应及时、真实、全面；4 .绝缘电阻及接地电阻测试结果符合设计要求；5 .供电电源必须单独供电；主开关应能从机房入口处方便接近， 且应能切断电 梯正常使用情况卜的最大电流；6 .所有外露口导电部分均应口靠接地；7 .主电源开关不应切断轿厢照明和通风、机房和井道、机房轿顶和底坑的电源插座、报警装置等回路。调试1 .经空载、半载、满载和过载试运转，其启动、运行、停止，轿厢内无较大 震动和冲击，制动器可靠；2 .指令、召唤、定向、开车、截车、停:车、平层等准确

53、无误；声光信号清晰、 可靠。运行1 .紧急操作装置动作止确可靠；2 .紧急救援装置及操作说明须智力紧急操作时易见处。9）空调工程工作要点管控要点风管加工制作1 .风用口工：检查风管的刚度和稳定性；2 .导流叶片：检查导流叶片安装情况；3 .制作材料：所有风道应按照设计要求采用金属材料制作，不得随意更换成玻 璃钢等非金属材料；4 .连接方式：且彳仝大于800mmi风道应米用法二连接；5 .垫片材料：应根据风管使用性质选择适当材料作为垫片，消防排烟风管垫片 应为不燃烧材料。风管安装1 .封堵：风管穿墙、楼板的防火封堵严密；2 .漏光检测：施工单位、监理单位对空调风系统进行 100%S光检测；3 .

54、防火排烟阀：按照要求止确安装/、同形式的防火排烟阀门。风管保温1 .材质：风管的保温板材需采用 A级；2 .保护层：纤维类保温材料外应有防潮层及保护层，防潮层应完整，不得有破 损。采暖、空调水管安装 及保温1 .套管：钢制套管应与墙体饰面或楼板底部平齐，上部应高出楼层地面 2050mm防火封堵严密；2 .坡度：采暖、空调循环水（单冷系统除外）、冷凝水管道的坡度符合规范要 求；3 .固定支架：管道直径大于250mmJ管道，具固定支架应有受力分析和计算；4 .冲洗：水系统必须做冲洗试验，并应肩试验记录；5 .试压：各水系统应按照工作压力及相关规范要求进行系统承压试验，并填写 记录；6 .防腐：水管道、普通钢板风道及连接法兰应进行防腐处理，保温管道应在保 温工序前对防腐做法进行验收，并填写验收记录。设