某地产企业股份有限公司财务报表分析

1、万科企业股份有限公司 -2010年度财务报表分析目录万科公司简介万科公司简介利润表的垂直分析利润表的垂直分析盈利能力分析盈利能力分析投资者获利能力分析投资者获利能力分析营运能力分析营运能力分析利润表的水平分析利润表的水平分析公司简介万科公司万科公司（证券证券代码：代码：000002），全称为万科全称为万科企业股份有限公司，成立于企业股份有限公司，成立于1984年年5月，是目前月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。表性地产蓝筹股。证券简称：万科证券简称：万科a、证券代码：、证券代码：000002，证券曾，证券曾用简称：深万科

2、用简称：深万科a、g万科万科a。公司总股本公司总股本1，099，521.02万股（万股（2008年年2季季度），总部位于中国深圳市福田区梅林路度），总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万号万科建筑研究中心，现任董事长为王石，总经理为科建筑研究中心，现任董事长为王石，总经理为郁亮。郁亮。公司简介公司法定中英文名称：万科企业股份有限公司公司法定中英文名称：万科企业股份有限公司英文名称：英文名称： china vanke co., ltd. 注册地址：注册地址： 广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心号万科中心 公司简称：公司简称： 万万 科科 法人代表：法人代表

3、： 王石王石 公司董秘：公司董秘： 谭华杰谭华杰 注册资本注册资本(万元万元)： 1,099,521.0218 行业种类：行业种类： 房地产开发与经营业房地产开发与经营业 上市时间：上市时间： 1991-01-29 招股时间：招股时间： 1988-12-28 发行数量（万股）：发行数量（万股）： 2,800 发行价格（元）：发行价格（元）： 1 发行市盈率（倍）：发行市盈率（倍）： 发行方式：发行方式： 申请表抽签限额认购申请表抽签限额认购 主承销商：主承销商： 深圳经济特区证券公司深圳经济特区证券公司 上市推荐人：上市推荐人： 国泰君安证券股份有限公司国泰君安证券股份有限公司 深圳经济特区证

4、券公司深圳经济特区证券公司 保荐机构：保荐机构： 招商证券股份有限公司招商证券股份有限公司 公司简介利润表水平分析项目项目2010年年2009年年增（减）增（减）/%一、营业收入50,713,851,442.6348,881,013,143.49 3.74959147二、营业总成本39,581,842,880.9941,122,442,525.36 -3.746371932其中：营业成本30,073,495,231.1834,514,717,705.00 -12.86761929 营业税金及附加5,624,108,804.743,602,580,351.82 56.11334809 销售费用2

5、,079,092,848.941,513,716,869.35 37.35018028 管理费用1,846,369,257.591,441,986,772.29 28.04342544 财务费用504,227,742.57573,680,423.04 -12.10651047 资产减值损失545,451,004.03524,239,596.14 4.046128535 加：公允价值变动（损失）/收益-15,054,493.43-2,435,350.77 518.1653015投资收益777,931,240.02924,076,829.10 -15.81530718其中：对联营企业和合资企业的投

6、资收益291,703,045.44541,860,864.68 -46.16643045利润表水平分析项目项目2010年年2009年年增（减）增（减）/%三、营业利润11,894,885,308.238,685,082,798.0036.95765009 加：营业外收入71,727,162.8270,678,786.741.483296656 减：营业外支出25,859,892.03138,333,776.65-81.30616206 其中：非流动资产处置损失1,211,776.171,577,638.38-23.19049883四、利润总额11,940,752,579.028,617,427

7、,808.0938.56515941 减：所得税费用3,101,142,073.982,187,420,269.4041.77166214五、净利润8,839,610,505.046,430,007,538.6937.47434123 归属于母公司所有者的净利润7,283,127,039.155,329,737,727.0036.65075867 少数股东损益1,556,483,465.891,100,269,811.6941.46379818利润表水平分析项目项目2010年年2009年年增（减）增（减）/%六、每股收益 （一）基本每股收益0.660.4837.5 （二）稀释每股收益0.660

8、.4837.5七、其他综合收益6,577,300.5362,370,848.23-89.45452769八、综合收益总额8,846,187,805.576,492,378,386.9236.25496356 归属于母公司所有者的综合收益总额7,289,704,339.685,392,108,575.2335.19209115 归属于少数股东的综合收益总额1,556,483,465.891,100,269,811.6941.46379818利润表水平分析从万科的利润表水平分析可以看到，万科从万科的利润表水平分析可以看到，万科2010年的营业收入较年的营业收入较2009年只上涨了年只上涨了3.7%

9、，但营业利润、利润总额、净利润分别上涨了，但营业利润、利润总额、净利润分别上涨了36.9%、38%和和37%。营业收入与营业利润、利润总额和净利润的增。营业收入与营业利润、利润总额和净利润的增长幅度有很大差别，这主要是因为随着营业收入的增长，营业成本长幅度有很大差别，这主要是因为随着营业收入的增长，营业成本却下降了，随着营业收入的增长，营业税金及附加、销售费用、管却下降了，随着营业收入的增长，营业税金及附加、销售费用、管理费用的上涨幅度都超过了营业收入的增长幅度，但其总成本下降理费用的上涨幅度都超过了营业收入的增长幅度，但其总成本下降了了3.7%。其中营业成本下降了。其中营业成本下降了12.8

10、%，这是基数最大的部分，因此，这是基数最大的部分，因此也是贡献最大的部分，营业成本中，房地产和物业管理的成本较也是贡献最大的部分，营业成本中，房地产和物业管理的成本较09年下降年下降了了44亿元；财务费用下降了亿元；财务费用下降了12.1%，这主要是利息收入的增加，这主要是利息收入的增加和资本化利息增加。和资本化利息增加。此外，变动较大的还有对联营企业和合资企业的投资收益下降了此外，变动较大的还有对联营企业和合资企业的投资收益下降了46.1%，这主要是权益法核算的长期股权投资收益大幅减少的原因。，这主要是权益法核算的长期股权投资收益大幅减少的原因。2010年营业外支出较年营业外支出较2009年

11、下降了年下降了81%，主要是因为对外捐赠和赔，主要是因为对外捐赠和赔偿大幅度减少。偿大幅度减少。利润表垂直分析利润表利润表 (单位：人民币元单位：人民币元)结结构构科目2010年度2009年度2010年度2009年度一、营业收入一、营业收入50,713,851,442.6348,881,013,143.49100.00100.00减:营业成本30,073,495,231.1834,514,717,705.0059.3070.61营业税金及附加5,624,108,804.743,602,580,351.8211.097.37销售费用2,079,092,848.941,513,716,869.35

12、4.103.10管理费用1,846,369,257.591,441,986,772.293.642.95堪探费用0.000.00财务费用504,227,742.57573,680,423.040.991.17资产减值损失-545,451,004.03-524,239,596.14-1.08-1.07加:公允价值变动净收益-15,054,493.432,435,350.77-0.030.00投资收益777,931,240.02924,076,829.101.531.89其中:对联营企业和合营企业的投资权益291,703,045.44541,860,864.680.581.11影响营业利润的其他科

13、目0.000.00利润表垂直分析科目科目2010年度年度2009年度年度2010年度年度2009年度年度二、营业利润二、营业利润11,894,885,308.238,685,082,798.0023.45 17.77 加:补贴收入0.00 0.00 营业外收入71,727,162.8270,678,786.740.14 0.14 减:营业外支出25,859,892.03138,333,776.650.05 0.28 其中:非流动资产处置净损失1,211,776.171,577,638.380.00 0.00 加:影响利润总额的其他科目0.00 0.00 三、利润总额三、利润总额11,940,7

14、52,579.028,617,427,808.0923.55 17.63 减:所得税3,101,142,073.982,187,420,269.406.11 4.47 加:影响净利润的其他科目0.00 0.00 四、净利润四、净利润8,839,610,505.046,430,007,538.6917.43 13.15 归属于母公司所有者的净利润7,283,127,039.155,329,737,727.0014.36 10.90 少数股东损益1,556,483,465.891,100,269,811.693.07 2.25 利润表垂直分析从万科利润表垂直分析可以看到，万科从万科利润表垂直分析可

15、以看到，万科2010年的净利润由年的净利润由2009年的年的13.15上升为上升为17.43，幅度不大，但说明其获利能力在增强，而且，幅度不大，但说明其获利能力在增强，而且，净利润的增长超过了营业收入的增长，从水平分析中我们已经知道净利润的增长超过了营业收入的增长，从水平分析中我们已经知道这主要是因为营业成本中房地产和物业管理的成本下降了，营业成这主要是因为营业成本中房地产和物业管理的成本下降了，营业成本由本由70.61降到了降到了59.30，但其净利润的增长速度却和这速度有较大，但其净利润的增长速度却和这速度有较大的差距，因为其销售费用和管理费用的增长幅度都大大超过了营业的差距，因为其销售费

16、用和管理费用的增长幅度都大大超过了营业收入的增长速度。此外，在投资收益方面，收入的增长速度。此外，在投资收益方面，2010年的投资收益较年的投资收益较2009年有所下降。鉴于其销售费用和管理费用增长的幅度，建议其年有所下降。鉴于其销售费用和管理费用增长的幅度，建议其加强管理，提高管理水平，增强获利能力。万科作为专营房地产的加强管理，提高管理水平，增强获利能力。万科作为专营房地产的行业巨头，我们看到其在主营业务房地产和物业管理上对成本的控行业巨头，我们看到其在主营业务房地产和物业管理上对成本的控制是很有效的，虽然国家现在的政策不利于房地产业的发展，但如制是很有效的，虽然国家现在的政策不利于房地产

17、业的发展，但如果其管理能力进一步加强，其未来发展的空间还是很大的。果其管理能力进一步加强，其未来发展的空间还是很大的。盈利能力分析万科集团盈利能力分析万科集团盈利能力分析企业盈利能力分析：企业盈利能力分析： 销售毛利率、销售利润率、销售毛利率、销售利润率、总资产报酬率、资本保值增值率、总资产报酬率、资本保值增值率、成本费用率成本费用率投资者获利能力分析投资者获利能力分析： 净资产收益率、每股收益、净资产收益率、每股收益、市盈率、每股净资产、市盈率、每股净资产、市净率、股利发放率市净率、股利发放率1、销售毛利率销售毛销售毛利率利率=（营业收入（营业收入-营业成本）营业成本）/营业收入营业收入*1

18、00%万科集团：万科集团：2010年销售毛利年销售毛利率率=（50,713,851,442.63-30,073,495,231.18）/50,713,851,442.63*100%40.69%2009年销售毛年销售毛利率利率=（48,881,013,143.49-34,514,717,705.00）/48,881,013,143.49*100%29.39%保利地产保利地产2010年年 销售毛利率34.12% 2009年年 销售毛利率36.82%从以上的计算可以看出万科地产的销售毛利率从从以上的计算可以看出万科地产的销售毛利率从2009年年的的29.39%上升至上升至40.69%，销售毛利率上升

19、的幅度较大，销售毛利率上升的幅度较大，说明公司销售的初始盈利能力在大大的加强说明公司销售的初始盈利能力在大大的加强，更有竞争更有竞争力，获利能力在增强。与同行业的保利地产相比力，获利能力在增强。与同行业的保利地产相比，销售销售利润率数值正常。利润率数值正常。2、销售利润率销售利润率销售利润率1=（利润总额（利润总额/营业收入）营业收入）*100%万科集团：万科集团：2010年年 销售利润率销售利润率= 11,940,752,579.02/ 50,713,851,442.63*100%23.55%2009年年 销售利润率销售利润率= 8,617,427,808.09/ 48,881,013,14

20、3.49*100%17.63%保利地产保利地产2010年年 销售利润率20.63% 2009年年 销售利润率23.40%以上可以得出，以上可以得出，2010年与年与2009年相比，销售利润率上升年相比，销售利润率上升了，了，说明公司通过销售获取利润的能力在增强说明公司通过销售获取利润的能力在增强。与同行与同行业的保利地产相比，保持在行业内的水平正常业的保利地产相比，保持在行业内的水平正常。销售利润率销售利润率2=（利润总额（利润总额+利息费用）利息费用）/营业收入营业收入*100%万科集团：万科集团：2010年 销售利润率24.54%2009年 销售利润率18.80%保利地产保利地产2010年

21、 销售利润率20.34% 2009年 销售利润率23.11%从经营者的角度看，企业的盈利能力也在增强，与同行业从经营者的角度看，企业的盈利能力也在增强，与同行业相比较，保持相同的水平。相比较，保持相同的水平。3、销售净利润销售净利润销售净利润=（净利润（净利润/营业收入）营业收入）*100%2010年年 销售净利润 = 8,839,610,505.04/ 50,713,851,442.63*100%17.432009年年 销售净利润 13.15%从以上的计算可以看出，从以上的计算可以看出，2010年与年与2009年相比，销售净利年相比，销售净利率上升，表明公司获取净利润的能力在增强。率上升，表

22、明公司获取净利润的能力在增强。4、营业利润率%100营业收入营业利润营业利润率2010年年 营业利润率营业利润率11,894,885,308.23/50,713,851,442.63*100%23.45%2009年年 营业利润率营业利润率17.77%从计算可以得出，万科地产的营业利润率从从计算可以得出，万科地产的营业利润率从2009年的年的17.77%上升至上升至2010年营业利润率的年营业利润率的23.45%，说，说明企业明企业的盈利能力在增强的盈利能力在增强，以此说明稳，以此说明稳定性和可靠性也在增强。定性和可靠性也在增强。5、总资产报酬率%100平均资产总额利润总额总资产报酬率万科集团万

23、科集团2010年 总资产报酬率11,940,752,579.02/176623053285.61*100%=5.01%2009年 总资产报酬率5.01%保利地产保利地产2010年总资产报酬率4.55%2009年总资产报酬率5.59%金地集团金地集团2010年总资产报酬率4.88%2009年总资产报酬率4.27%2010年与年与2009年相比，总资产报酬率无什么变化，表明公司利用资产年相比，总资产报酬率无什么变化，表明公司利用资产创造的利润没有改变，保持一定的平稳。与同行业的水平相差不大。创造的利润没有改变，保持一定的平稳。与同行业的水平相差不大。6、资本保值增值率资本保值增值率资本保值增值率=

24、（年末所有者权益（年末所有者权益/年初所有者权益）年初所有者权益）*100%2010年资本保值增值率年资本保值增值率= 54,586,199,642.41/ 45,408,512,454.07*100%120.21%2009年年 资本保值增值率资本保值增值率116.98%与与2009年相比，年相比，2010年的资本保值年的资本保值增值率增值率上升上升了，且两年的比率都超过了了，且两年的比率都超过了100%，说明公司，说明公司的的盈利能力较上一年有了一定的提高，都盈利能力较上一年有了一定的提高，都保持在保持在一个较好的状态。一个较好的状态。7、成本费用利润率成本费用利润率成本费用利润率=利润总额

25、利润总额/（营业成本（营业成本+销售费用销售费用+管理费用管理费用+财务费用）财务费用）*100%2010年年 成本费用利润率34.61%2009年年 成本费用利润率22.65%从以上计算可以得出，从以上计算可以得出，2010年与年与2009年相比，年相比，成本费用利润率上升了，说明万科公司为获取收成本费用利润率上升了，说明万科公司为获取收益而付出的代价较上年减少了，盈利能力增强了，益而付出的代价较上年减少了，盈利能力增强了，表明公司成本的控制水平效果明显。表明公司成本的控制水平效果明显。从以上各个指标来看，万科的盈利能力在增强，从以上各个指标来看，万科的盈利能力在增强，各个指标都有增长的趋势

26、。各个指标都有增长的趋势。投资者获利能力分析1、净资产收益率、净资产收益率%1002期末所有者权益期初所有者权益净利润净资产收益率2010年年 净资产收益率16.47%2009年年 净资产收益率14.26%与与2009年相比，年相比，2010年的净资产收益率上升了，说年的净资产收益率上升了，说明所有者投资带来的收益提高了，公司资本的盈利明所有者投资带来的收益提高了，公司资本的盈利能力在增强。能力在增强。2、每股收益基本每股收益基本每股收益=归属于普通股股东的当期净利率归属于普通股股东的当期净利率/发行在外普通股加权平均股数发行在外普通股加权平均股数2010年年 基本每股收益0.662009年年

27、 基本每股收益0.48稀释每股稀释每股收益收益=调整后的归属与普通股股东的当期净利率调整后的归属与普通股股东的当期净利率/（发行在外普通股加权平均（发行在外普通股加权平均数数+假定稀释性潜在普通股转换为已发行普通股而增加的普通股股数假定稀释性潜在普通股转换为已发行普通股而增加的普通股股数的加权平均数）的加权平均数）2010年年稀释每股收益0.662009年年稀释每股收益0.48每股收益与稀释每股收益都上升了，说明万科公每股收益与稀释每股收益都上升了，说明万科公司股东的平均收益水平提高。司股东的平均收益水平提高。3、市盈率普通股每股收益普通股每股市价市盈率2010年年12月月31日日 市盈率=8

28、.22/0.66=12.45（当日收盘价）2009年年12月月31日日 市盈率=10.81/0.48=22.52从以上计算，从以上计算，2010年年12月月31日的收盘市盈率与日的收盘市盈率与09年当日的收盘价市盈率降低了，市盈率降低，年当日的收盘价市盈率降低了，市盈率降低，投资风险较低，比值较低对投资人的吸引也增大投资风险较低，比值较低对投资人的吸引也增大了。不过这只是一个时点指标，市盈率的走势时了。不过这只是一个时点指标，市盈率的走势时刻都在改变。刻都在改变。4、每股净资产期末普通股股数期末净资产总额每股净资产万科集团万科集团2010年年 每股净资产=4.022009年年 每股净资产=3.

29、40保利地产保利地产2010年年 每股净资产=6.492009年年 每股净资产=7.13金地集团金地集团2010年年 每股净资产=3.952009年年 每股净资产=6.04从以上计算可以得出，从以上计算可以得出，2010年与年与2009年相比，每股净资产提高了，年相比，每股净资产提高了，但又不是很高，说明万科公司每一普通股所代表的净资产在增加但又不是很高，说明万科公司每一普通股所代表的净资产在增加,盈利能力在提高，与保利地产相比，每一普通股代表的净资产较盈利能力在提高，与保利地产相比，每一普通股代表的净资产较少。通过分析可得，万科总体的盈利能力在提高，而且每股净资少。通过分析可得，万科总体的盈

30、利能力在提高，而且每股净资产在上升，说明万科具有良好的财务状况。产在上升，说明万科具有良好的财务状况。5、市净率每股净资产每股市价市净率2010年年12月月31日日 市净率=8.22/4.02=2.04（当日收盘价）2009年年12月月31日日 市净率=10.81/3.40=3.182009年年12月月31日收盘时，市净率达到了日收盘时，市净率达到了3倍，说明公司倍，说明公司资产质量好，树立了好的公司形象；资产质量好，树立了好的公司形象；2010年年12月月31日日当日的收盘使市净率低于当日的收盘使市净率低于3倍，说明企业的资产质量在倍，说明企业的资产质量在降低。市净率是一个时点指标。降低。市

31、净率是一个时点指标。从以上各个指标的分析可以看出，从从以上各个指标的分析可以看出，从09年到年到10年年，万，万科的获利能力也在增强。科的获利能力也在增强。四、营运能力分析利润表利润表应收账款周转率应收账款周转天数（天）年度2010年2009年2010年万科集团43.96 59.76 8.19 保利房地产68.10 68.35 5.29 金地集团45.68 9.41 7.88 从以上数据可以看出，从以上数据可以看出，2010年与年与2009年相比，应收账款周转率大幅度的年相比，应收账款周转率大幅度的下降，说明万科集团并没有加强应收账款的催收工作，反而有所松懈，下降，说明万科集团并没有加强应收账

32、款的催收工作，反而有所松懈，加长了应收账款周转天数，减慢了应收账款的变现速度，使公司的偿债加长了应收账款周转天数，减慢了应收账款的变现速度，使公司的偿债能力减弱。万科与保利、金地相比，万科能力减弱。万科与保利、金地相比，万科2010年的应收账款周转率明显年的应收账款周转率明显较低，而应收账款周转天数也明显更长，所以万科应该加强对应收账款较低，而应收账款周转天数也明显更长，所以万科应该加强对应收账款的管理，这样不仅可以避免发生坏账损失，而且还能增强企业的偿债能的管理，这样不仅可以避免发生坏账损失，而且还能增强企业的偿债能力。力。2、存货周转率存货周转率存货周转率存货周转天数（天）存货周转天数（天

33、）年度2010年2009年2010年万科集团0.270.471333.33 保利房地产0.34 0.351073.23 金地集团0.00 0.00 106087.86 从以上数据可以看出，从以上数据可以看出，2010年与年与2009年相比，万科集团年相比，万科集团的存货周转率有所下降，存货周转天数大幅度上升，说明的存货周转率有所下降，存货周转天数大幅度上升，说明公司没有把握住存货的管理工作。与保利、金地相比，万公司没有把握住存货的管理工作。与保利、金地相比，万科的存货周转率高于金地，低于保利，说明万科的存货管科的存货周转率高于金地，低于保利，说明万科的存货管理水平处于中的水平，且有下降趋势，应

34、加强管理，减少理水平处于中的水平，且有下降趋势，应加强管理，减少存货对资金的占用。存货对资金的占用。3、营业周期（天）年度年度2010年年2009年年万科集团1341.5223971776.33648263保利房地产1078.51333131021.3224523金地集团1060.957390220481.805198从以上数据可以看出，从以上数据可以看出，2010年与年与2009年相比，企业的营运周年相比，企业的营运周期明显上升，营运周期大幅度上升。与保利、金地相比，万期明显上升，营运周期大幅度上升。与保利、金地相比，万科的营运周期处于居中水平，说明万科集团资金周转速度放科的营运周期处于居中水平，说明万科集团资金周转速度放慢。万科应加强对应收账款的追回和存货管理。慢。万科应加强对应收账款的追回和存货管理。4 、流动资金周转率流动资金周转率流动资金周转率流动资金周转天数（天）流动资金周转天数（天）年度2010年2009年2010年