案例土地增值税清算报告

1、市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告告单位签章：*房屋开发有限公司2014年*月*日土地增值税鉴证报告*所税鉴字2014 *号*房屋开发有限公司：.我们接受委托，对贵单位转让“ *小区1#' 2#、 3#、4#、 6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证 的依据是中华人民共和国土地增值税暂行条例、实施细则及相 关政策规定，并参照注册税务师执业准则对贵单位所提供的凭证、 账册' 财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证 程序，同时还包括查阅' 核对施工图纸及相关资料, 查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性

2、和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。经审核，贵单位“内区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目:土地增值税相关数据金额（单4立：元，列至角分）取得转让房地产收入37,893,740.00其中1'货币收入25,041,707.002、实物收入12,852,033.003、其他收入扣除项目总金额31,638,104.02其中1、取得土地使用权所支付的金额4,373,679.372、土地征用及拆迁补偿费0.003、开发土地和新建房及配套设施的四项成本18,256,315.564、公共配套设施费的成本172,079.295、开发土地和新建房及配套设施的费用2,280,207.

3、426、与转让房地产有关的税金1,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46特此报告附件：1、房地产开发项目土地增值税清算鉴证表2、土地增值税缴款情况汇总表3、普通标准住宅转让收入鉴证表、非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表4、扣除项目汇总表5、取得土地使用权所支付的金额鉴证表6、土地征用及拆迁补偿费鉴证表7、前期工程费鉴证表8、建筑安装工程费鉴证表9、基础设施费鉴证表 10、开发间接费用鉴

4、证表11、四项成本统计表12、公共配套设施费鉴证表13、利息支出鉴证表14、与转让房地产有关的税金鉴证表中介机构负责人：中国注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师：办公地址:电话：传真:2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下:一整体基本情况:项目简介： 项目座落地：*市*县*(2)本次清算项目总建筑面积：12,783.03平方米，包括普通标准住 宅项目10,494.54平方米，公建、 车库等非住宅项目2,288.49平方米。(3)本次清算项目批准总销售面积：12,783.

5、03平方米，测绘可售建 筑面积12,783.03平方米，实际可售建筑面积12,783.03平方米。包括 普通标准住宅项目10,494.54平方米，公建、车库等非住宅项目 2,288.49平方米。(4)本次清算项目已售建筑面积：12,504.87平方米,其中包括普通 标准住宅项目已售10,21638平方米，公建、车库等非住宅项目已售 2,288.49平方米。未售建筑面积为278.16平方米，其中普通标准住宅 项目未售278.16平方米。(5)项目装饰装修情况：无(6)竣工验收情况：1#楼、2#楼项目于2009年11月30日通过长 海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为2010-07号、2010-0

6、8号的房 屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。3#楼' 4#楼、6# 楼' 7#楼项目于2011年1月31日通过长海县建筑工程竣工验收，分 别取得编号为2011-07号' 2011-08号、2011-09号' 2011-10号的 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。7)立项批复文件：*发改备20093号、*发改备2010 10(8)项目开工日期：2009年3月(9)项目竣工日期：1#、2#楼2009年11月竣工，3#、4#、6#、7#楼2011年1月竣工。(10)第一笔销售日期：2009年5月1日(11)五证情况：1、2、建设工程规划许可证3、

7、建筑工程施工许可证4、国有土地使用证证件号：*5、销售许可证证件号：*房预许第2009002号(1#2#)、 长房预许第2010004号(3#4#)、*房预许第2010011号(6#7#)二、转让房地产取得收入说明(货币收入' 实物收入、其他收 入)：(1)普通住宅：截至2013年12月31日普通住宅的可售面积 10,494.54平方米,已售10,216.38平方米，实现销售收入 28,613,194.00元。包括货币收入19,327,726.00 ,实物收入及其他收 入 9,285,468.00 ；(2)公建、车库、写字间等为住宅项目：截至2013年12月31 日可售面积2,288.

8、49平方米，已售2,288.49平方米，实现销售收入 9,280,546.00元。包括货币收入5,713,981.00 ,实物收入及其他收入 3,566,565.00 元。三、扣除项目有关情况说明：小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计31,638,104.02元，其中：取得土地使用权所支付的金额4,373,679.37 元；房地产开发成本18,428,394.85元；房地产开发费用2,280,207.42元；与房地产转让有关的税金1,995,407.54元；财政部规定的其他扣 除项目4,560,414.84 7L,具体如下：普通标准住宅1、取得土地使用权所支付的金额3,

9、590,624.25 7L;2、房地产开发成本15,055,853.00 7L;3、房地产开发费用1,864,647.73元;4、与房地产转让有关的税金1,505,172.97元；5、财政部规定的其他扣除项目3,729,295.45元。公建' 车库' 写字间等其他项目1、取得土地使用权所支付的金额783,055.12 7L;2、房地产开发成本3,372,541.85 7L;3、房地产开发费用415,559.69元；4、与房地产转让有关的税金490,234.57元；5、财政部规定的其他扣除项目831,119.39 7Eo四'纳税情况详细计算过程普通标准住宅转让房地产收入总

10、额28,613,194.00 7L;扣除项目金额合计25,745,593.40元；增值额二一二2,867,600.60元。增值额与扣除项目之比=/=11.14%；根据土地增值税暂行条例相关规定，建造普通标准住宅出售， 其增值额未超过扣除项目金额之和的20%,予以免税。故此次清算项 目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。公建、车库、写字间 等其他项目 转让房地产收入总额9,280,546.00元；扣除项目金额 合计5,892,510.62元；增值额二一:3,388,035.38元；增值 额与扣除项目之比=/=57.50%；适用税率：40%速算扣 除系数：5%土地增值税税额=义一义6= 1,060,588.62元。 综上所述，*小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土地增 值税税额合计1,060,588.62 7L,已缴土地增值税608,433.16 7L,应补