服装厂地块项目投标书

1、服装厂地块项目投标标书泽恩机构2007年5月（一） 徐州概况市场分析徐州市场环境分析210公中部“五北通字路1、 地理位置徐州市位于江苏省的西北部，东经 1162211840、北纬33433458之间，东西长约 里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与 地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有 省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达， 京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十2、 行政区划徐州市自1

2、983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙 区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至 2005年1月，共有镇、办事处157个。3、人均收入2006年末，全市户籍人口万人， 城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为12837元、4932元，增长w口 11%城市和农村低保标准分别提高到每人每年 2100元和840元。20012006市居民人均收入城市居民人均收入（二）经济环境国民经济持续健康发展，综合实力进一步提升。全市地区生产总值达到1400亿元（预计，下同），比上年增长15%;三次产业增加值分别增长 17%口财政总收入达到 亿元，

3、增长% 一般预算收入达到71亿元，增长高于省平均水平个百分点。全社会固定资产投 资完成752亿元，增长。工业经济较快增长，当年完成全社会工业投资 401亿元，增长31%规模以上工业完成增加值500亿元，增长21%;经济效益综合指 数达到212,比上年提高26个点。国有资产保值增值成效明显，国有企业总资产比上年增长%农业结构优化提升，新农村建设稳步推进。全市实现农业增加值181亿元，增长居全省首位。全年粮食总产达35.8亿公斤，增长。服务业态日益完善，集聚辐射能力明显增强。全社会消费品零售总额实现460亿元，增长 21个新开工建设的重点商贸流通项目完成投资65亿元，其中18个项目竣工。中心商圈集

4、聚各类商业零售企业达 1490家，日均销售量接近全市列统商业的70%成为淮海经济区 第一商务中心.金融、通信、会展、房地产等业态呈现良好发展势头。二、三产业比重继续提高。全年第二、三产业增加值占GDFtt重达到比上年提高个百分点；其中工业增加值占GDPtt重由上年的% 提高到%上升个百分点，表明徐州市的工业化进程进一步加快。旅游业快速发展，全年共接待海内外游客 1162万人次，增长实现旅游总收入亿元，增长 26%完成四个2A级景区、四个3A级景 区和两个4A级景区的创建工作。“徐州市户部山历史文化保护与改造”获省“人居环境范例奖”，汉文化景区获“中国环境艺术示范工 程”称号。金融存贷稳步增加。

5、2006年末，金融机构各项存款达到亿元，其中城乡居民储蓄存款余额亿元，分别比上年末增加亿元和亿元；全市 金融机构各项贷款余额亿元，比上年末增加亿元【对本案的启示】1、淮海经济中心城市及南北经济交通的重要枢纽的重要地位，为徐州今后的快速发展奠定了良好的基础，同时将使得徐州的住宅客 户群体朝中高档化、国际化转型。2、徐州房地产行业的平稳快速发展，供需结构合理化发展，为案的开发建设营造了良好的市场环境。3、外来投资的不断加大及人民物质生活水平的提高，促进了房地产行业的发展，无论是自用型还是投资型的目标客户群体范围都在 不断的扩大。二、房地产发展（一）房地产总体概况随着国家规范房地产市场各项政策的颁布

6、实施，有效的抑制了房地产市场的持续过热。2006年，全市房地产业增加值？亿元，增长同比下降个百分点；房地产开发投资亿元，增长同比下降个百分点；全市商品房销售额亿元，增长 商品房施工面积、竣工面积和销售 面积均呈下降趋势。20062005房地产业增加值（亿元）？房地产开发投资（亿元）商品房销售额（亿元）2007年度，规划新建住房建筑面积约 455万平方米，其中政策性住房约 200万平方米（经济适用住房46万平方米）。2005年底，徐州市市区人均住房建筑面积为平方米。到“十一五”末（2010年），按照小康社会指标体系规定，徐州市主城区居民居住水平将达到人均建筑面积30平方米。如果按照人均居住面积3

7、0平方米测算，在不考虑城市化进程市区人口增加和自然规律性的人口增加的情况下，总体房屋面积将达到2019万平方米。如果按照每户面积100平方米计算（基本的房型）,则房屋需求面积将达到5181万平方米。而随着市区人口数量的增加和周边农村向城市集中，重点考虑家庭平均人口减少而增加的总户数，徐州市的房地产需求总量应该在3000万一5000万平方米之间。截至2005年底，徐州市市区住房总面积约为 3390万平方米，按照小康社会住宅标准，将规划新建住房建筑面积约2014万平方米，年均约403万平方米。（二）20062007徐州土地出让情况2006年土地出让情况：地块编号土地位置土地面积规划用途容积率出让年

8、限挂牌起始价成交侪格2006-1号（鼓楼生态园）城区北部荆马河南、中山北613006商业、居住用地住宅703860038800路西2006 2号（工程厂、桥乡路）20063号（食品厂）20064号（吴庄路）2006-5号（大龙湖东）地块2006-6号（解放路小学）地矿山东路东侧，合群新村南311016侧，苏堤北路西侧淮海西路南侧，市交通局东5853侧吴庄路西侧，规划和平路北2826侧大龙湖的东侧547205解放南路东侧5756商业、办公、住宅住宅商业、办公、住宅商业、办公、居住年，商业、娱乐40年, 5000076200办公、文化50年20002200502505417054170320066

9、802 . 065010602006-16 号（中铁十局四公司地块）复兴南路287号5291居住2006-17号（九里区火花村南A地块）九里区火花村2891居住1601702006-18号（知春园地块）白云山北69590居住620062002006-19号（环城路坝子街A地块）坝子街十字路口西南角5474商业办公200020002006-20号（环城路坝子街B坝子街十字路口东北角3442商业办公13001420地块）2006-21号（翟山居委会南郊翟山居委会1410居住1501608#楼）2006-22号（徐州良羽传动煤港路与二环北路交叉口商业、住宅、办公60009150机械有限公司）地块20

10、06-23 号徐海路南侧，规划一号路西多层231168居住（含部分商业）1387024100（徐海路南侧地块）高层公共停车场及商业办2006-24 号彭城路东侧，河清路北侧14801480（金鹰商厦东侧地块）2006-25 号和平路南、津浦东路东、674566居住、旅游配套120000120000（郭庄路地块）路以北2006-26 号复兴北路27号36785商业、办公、住宅1300013000（徐工轮胎A地块）复兴北路21号，白云大厦2006-27号地块2009商办754754总成交金额：494624万元东区土地供应量：1053341 m2总成交面积：3706377 m2挂牌起 成交价地块编号

11、土地位置土地面积规划用途容积率年限价格?居住、商2007-1号（二轻机械厂地块）铜沛路127号36600710010150业 .住牢北至荆马河南路、西至徐运12007-2号（奔腾大道北 A地块）78915居住7n年47007100新河商业、娱乐居住、商多层中、高2007-3号（汉之源拆迁安置地）郭庄路南侧20223940年，1970019700业层办公、文化北至剂马河南路、西至徐运年2007-4号（奔腾大道北 B地块）144651居住干 1300013000新河 2007 5 舁（由和 巧厂 B 附位）12635_二12800_#- 2007-6号（姚庄二期地块）东至苏商御景湾用地边界，南至欣

12、欣大道236179居住多层、 中图层W、局层28300284002007-7号（淮海服装厂地块）响山东侧21362居住230043202007-8号（管道二公司地块）二环南路南侧，风华园对回8907商业办公文化娱乐2000未成交2007-9 号（二环南路新华景苑地块）二环南路南侧7543居住150015002007-9号（二环南路新华景苑地块）二环南路南侧7543居住150015002007-10号（机电研究所地块）黄河南路南侧，苏堤北路西13674居住、商5100侧业2007-11号（云泉山庄地块）金山东路南侧41067商业、宾馆120000200002007年土地出让情况总成交金额：110

13、700万元实际总成交面积：735032平方米东区土地供应量：223601 m2（三）土地出让分析现从上表徐州土地供求分析可以看出：1、从分布区域上看，供地主体部分集中在周边区域。市区截止目前为止无出让地块，体现了市中心土地的稀缺性。2、通过交易时间，结合土地供应状况、成交情况和成交单价可以看出，年底投资比例明显上涨。3、从土地规划用途来看，仍以居住为主，这体现出徐州住宅市场的需求量仍然保持良好态势。综合以上分析可以看出，2007年徐州市土地市场受到相关政策的影响较小，整体相差不大。房地产投资稳步上升。土地供应决定了近年徐州市的房地产发展，今年土地拍卖价格屡创新高，投资总额继续增加，都反应出了徐

14、州市房地产市场的良好性，在土地的基础上，房地产投资必然上升。房价进一步上涨。土地价格的上涨，其成本直接转入房价，以及楼盘自身素质的提高都将进一步抬升房价。市中心土地资源稀缺。上面已经分析出，今年的土地供应量主要集中再周边地区，2006年土地供应则集中在市区范围，并且市中心土地主要为工厂拆迁和旧房改造。因此 2007年市中心土地供应量将相对减少。房地产重心转移。从目前徐州市房地产发展上可以看出近年徐州房地产市场重心已经转入城东和城南，绿地世纪城、苏商御景湾等大盘 的出现，构成近年徐州市的主体市场。今年土地供应的主体部分开始向市区周边发展，徐州市房地产发展的重心逐渐 由市中心向周边区域转变。（四）

15、近年一季度各项指标数据分析商品房预（销）售情况:2006年一季度的商品房批准预（销）售面积共万平方米，与2003年同期相比增加万平方米，其中商品住宅批售面积为万平方米,比2003年同期增加万平方米。另外，房改房的二手交易不断上升，说明存量房产在市场上仍有较强的公营水平。2003年一季度2004年一季度2005年一季度2006年一季度批准预销面积一住宅（万明非住宅（万叫一住宅面积增加表：住宅增加面积（万Itf）302520151050-5住宅（万/）房地产交易情况:据房地产交易管理部门统计资料分析，2006年一季度共办理各类房产交易（不含优售公有住房）3805户（宗），交易面积万平方米，交易额亿

16、元，比2003年同期分别提升%、%、%。其中增量住房交易为1933户（宗），交易面积万平方米，交易额 51900亿元，比2003年同期分别提升%、提升%和提升%;存量房产交易1872户（宗），交易面积万平方米，交易额亿元，比 2003年同期分别提升%、和年度户数交易回积（万m2）交易金额 （万元）增量住房（商品住房）2003年一季度1781264942004年一季度1910249822005年一季度1644291002006年一季度193351900存里，住房（私房）2003年一季度165389852004年一季度2493163722005年一季度3328271002006年一季度187219

17、000（五）东区房地产情况（1）东区近年来房价指数走势分析徐州近几年东区住宅指数走势2004年一季度东区的住房价格在 2003年上涨的基础上继续上涨，而且价格上涨较快，这主要是由金山桥开发区的住宅价格上涨 以及新上楼盘如子房美景花园、徐州人家的带动下形成的。2005年四季度与三季度相比上升。东区的住房价格在本季涨幅较大。该季该区域新增项目有：绿地世纪城一期、永泰东方美地 一期、徐州人家、康怡佳园，新增项目规模较大，特别是绿地世纪城可售楼盘的不断推出和快速销售，带动了该区域房价的大幅上升。预计后期该区域的住房价格的上涨空间不大。（六）2008年徐州市土地市场供求及未来影响分析；通过近年徐州市供地

18、上看，在现有基础上，今年供地情况不会产生较大的变动。土地供应控制在一定的水准上，而现有地价 已达上限，市中心供地将有所下降，从整体上看，投资额将会小部分下降。另一面土地供应由政府主导，决定了需求也不会有太 大的浮动。徐州整体供应量为：4462951褶，东区土地供应量为：1276942褶。按照容积率计算，总建筑面积分别为：6694427叭1915413m2o东区占。按照“十一五规划” 2010人均居住面积30平方，年供应量403万小 按照土地供应比例，东区年需求 115万小 根据徐州市区改造以及城市人口的增加，预计到 2008年，东区需求量将达到130万小产品定位、项目概况1、基地情况地块处于徐

19、州市东区，东临三环东路，原徐州服装厂地块2、规划情况土地面积：21362平方米容积率：总建筑面积：27770平方米4、配套情况周边配套设施相对缺乏，距离铜山路的各项配套尚有一段距离5、道路状况地块东面主干道是三环东路，南面主干道是铜山路，两条均为徐州城市主干道，路况平整，车流量较多。但项目具两条道路尚有一段距离。二、项目SWO分析优势：东临三环东路，为城市主干道，出行动向较为便利地块位于东区，属于徐州城市规划发展方向，并且与市区相邻，为项目开发提供稳定的潜在客源基础地块呈北高南低的坡地，有利于坡地景观的塑造地块靠山，并且地块内有大量植被，成为特有的自然资源开发企业为国有企业，能够给客户树立信心

20、劣势：地块周边虽有铜山路、三环东路两条主干道，但中间尚有一定的距离。项目容积率低，并且地块成条形，不利于整体规划目前项目周边生活及商业配套较为缺乏，距离铜山路上的生活配套设施较远项目旁边的了烈士公墓及垃圾中转站对项目的形象有较大的影响机会：东区为徐州近年来城市规划发展方向，区域相关基础设施配套的建设不断完善，无形之中可提升项目自身的价值区位消费心理日趋理性化、强调生活品质，基本吻合公司的生活居住理念以外地品牌公司介入为契机，房地产市场运作日趋规范，这为项目开发提供一个健康的发展环境区域尚无自然生态社区，本案的推出将弥补这一空缺。威胁:东区在售楼盘绿地世纪城规模大且品牌高，将客源分流、并会对项目

21、推出时造成一定的竞争压力 本案旁边新增的“日成奥运城”在规模、地段及入市时间上都优于本案，对本案后期销售构成较大威胁区域内尚有部分待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜在竞争威胁建议：项目对现有自然资源加以改造，充分营造景观公园住宅概念，弥补市场空白。增加人工水景资源，通常水景资源能提高20%30% 利润空间。对于交通问题，因当改造项目距三环路部分的路况。因奥运城项目地理位置与本案接近，因此在规避奥运城项目对本案构 成的威胁同时，对其项目宣传加以利用。最终目的：最大限度的提高项目附加值三、目标客户分析本项目的目标客户为:追求现代时尚，都市节奏感强，注重品味、富于情趣的国际繁忙型中产阶级

22、一族。年龄集中在40岁以下，家庭结构小型化，多为两口或三口之家，因此居住空间不宜过度放大二次以上置业者居多，对居住品质的改善追求较高整体素质较高，对新鲜事物有较快的接收能力目前价格因素为购房首要考虑因素，心理单价在区间在3500元左右，总价在50万以下对花园洋房、小高层有一定程度的偏好，无明显的抗性表现对居住品质有相当向往，但为其提供一定量的支付有所抗性，消费心理尚需要引导和培养对采光有特别的喜好，对通风条件也有一定程度的偏爱对水景及自然景观有相当程度的偏爱、对建筑风水没有明显的取向四、价格策略定价方法（一）：成本定价法土地成本4300万元每平方米土地成本1548元小高层建安成本1300元/褶

23、花园洋房建安成本950元/前期规划费用30元/景观道路规划费用250元/水电配套费用250元/褶综合以上成本可得出：小高层成本：3378元/褶花园洋房成本3028元/褶本项目含18%勺开发利润价位为：小高层：3986元/褶 花园洋房：3573元/褶定价方法（二）：市场需求和目标客户心理预期价位市场调查资料显示：未来本区域市场目标客户群体预期价格平均价位为 3500元/平米。定价方法（三）：可比楼盘加权定价法可比楼盘加权定价法的定价原理： 采用条件相似楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归 方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进

24、行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的无锡市整体住宅项目价格分布的线性回归方程中,求出本项目住宅部分在无锡市整体房地产市场上的客观合理价格权绿地世纪城同发家和园安达家园日成奥运城重拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数程度系数10%15%10%115%15%110%15%10%100%将各比较对象的市场价格经比较系数修正后可得出与项目A:绿地世纪城3100/3543与项目B:同发家和园3500/4389与项目C:安达家园2800/3758与项目C:日成奥运城3600/4068本案价格推算可得本案价格二项目A修正价格X A权重+项目D修正价格X D权重=35

25、43*+4389*+3758*+ 4068*+=3936元/平方米住宅价格定位综合三种定价方法得出的结论:现状市场运作价位3936元/平米（市场比较法定价）实现18%F发利润价位-小高层 3986元/平米花园洋房3573元/平米（成本定价法定价）市场最易接受价位3500元/平米（目标客户群体预期价格）参考价格（市场比较价格+实现利润18%勺成本价格+目标客户群心理价格）/3=（3936+3986+3500 /3=3807元/平米（小高层毛坯）本项目建议采用精装修设计，提高竞争力和产品品质，装修成本费用控制在400元以内项目周边无同类花园洋房项目作为参考，因此以利润18%价位基准住宅价格定位：总

26、均价为3690元/平米。小高层均价3807元/平米，花园洋房均价 3573元/平米价格策略? 项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。所以，建议本项目开盘采取低开高走的价格策略。建议开盘均价定在低于周边同类产品 200元左右的价格入市，最终实现预期售价。（具体情况因根据开盘时市场情况进行调整）这种低开高走的方式好处在于：1、使已购买客户信心保障；2、对观望的客户有一定的促进作用；3、很好地引入投资者；4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。5、内部认购期间积累大量客户，为项目后期正式销

27、售形成良好的社会口碑五、市场战略与产品定位1、基本市场战略(1)区域价值及市场环境分析本案应坚定不移地定位于住宅产品的中高端，把实现利润目标的有效手段放在成本控制上，而不是售价上作为东区价值型中高档住宅物业，倘若使之具备高端形象，在规模处于劣势的情况下，必在产品品质上做精，以满足使用功能为主; 必须满足客群对高档住宅的形象提升要求东区建设的不断加快，众多住宅项目纷纷开工建设，加上大盘“绿地世纪城”及项目附近新增的“日成奥运城”对本案构成的压 制效应，使得本案必须把握入市先机及压缩工程周期以规避供量风险，取得销售短平快不容忽视地缘其他区域楼盘对本案构成的分流客群的威胁，不容忽视区域内购房群体的购买力