商业房地产投资

1、第第7章章 商业房地产投资商业房地产投资 内容提要内容提要一、一、商业房地产投资概述商业房地产投资概述二、商业房地产投资评价及风险二、商业房地产投资评价及风险三三、商业房地产投资实例商业房地产投资实例 一、商业房地产投资概述一、商业房地产投资概述1、广州典型的商业房地产有哪些？、广州典型的商业房地产有哪些？北京路、天河科技城、珠江新城北京路、天河科技城、珠江新城CBD2、商业房地产的概念、商业房地产的概念商业：一般指商业活动，可以分为实物商品交易的买卖活动和非实商业：一般指商业活动，可以分为实物商品交易的买卖活动和非实物交易为基础的服务类商业活动。物交易为基础的服务类商业活动。 一、商业房地产

2、投资概述一、商业房地产投资概述商业商业房地产的不同定义：房地产的不同定义：1）有些学者将房地产分为：住宅房地产、写字楼房地产、商业房地产、）有些学者将房地产分为：住宅房地产、写字楼房地产、商业房地产、工业房地产四类。工业房地产四类。2）商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。，从经营模式、功能和用途上区别于普通住经营用途的房地产形式。，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。3）商业地产是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发

3、。）商业地产是以商业物业的建设和经营为目的的地产开发。 课本所讲的商业房地产是指用于商业经营活动并通过经营产生收益性课本所讲的商业房地产是指用于商业经营活动并通过经营产生收益性的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂房、仓库、酒店、宾馆、会展中心等组成。商业地产的本质在于其收益性和盈利性。会展中心等组成。商业地产的本质在于其收益性和盈利性。 一、商业房地产投资概述一、商业房地产投资概述3、商业房地产的分类、商业房地产的分类1）按使用功能分类：）按使用功能分类：商业经营类物业商业经营类物业：购物中心、社区商业、商业街、百货商场、超市、

4、便利店、：购物中心、社区商业、商业街、百货商场、超市、便利店、展览中心等展览中心等商务办公用物业商务办公用物业：写字楼、商住楼（：写字楼、商住楼（SOHO）等）等餐饮酒店娱乐类物业餐饮酒店娱乐类物业：酒店、饭店、餐馆、酒吧、咖啡厅、旅馆、健身房等：酒店、饭店、餐馆、酒吧、咖啡厅、旅馆、健身房等物流仓储、厂房类物业物流仓储、厂房类物业（工业房地产）：仓库、厂房、工业园区、物流基地（工业房地产）：仓库、厂房、工业园区、物流基地2）其他分类方式见课本表）其他分类方式见课本表7-1 一、商业房地产投资概述一、商业房地产投资概述3）商业经营物业的主要类型）商业经营物业的主要类型购物中心购物中心：国际定义

5、：有开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心点、国际定义：有开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心点、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。所。我国我国零售业态分类零售业态分类定义：多种零售店铺、服务设施集中在有企业有计划地定义：多种零售店铺、服务设施集中在有企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。可分为社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三类。

6、（广商业集合体。可分为社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三类。（广百）百）超市：超市：大型超市标准：大型超市标准：6000平方米以上，品种齐全、可满足顾客一次性购齐的零售业态平方米以上，品种齐全、可满足顾客一次性购齐的零售业态 一、商业房地产投资概述一、商业房地产投资概述便利店：便利店：A A、一般选址在居民社区、主要干线路遍及车站、医院、娱乐场所、机关、一般选址在居民社区、主要干线路遍及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业单位所在地，也可设立在机场、码头、车站及加油站附团体、企事业单位所在地，也可设立在机场、码头、车站及加油站附近，为过往的旅客和行人提供便利。近，为过往的旅客和行人

7、提供便利。B B、具有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品价格略高于其他零售、具有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品价格略高于其他零售业态。业态。C C、营业面积较小，但面积利用率较高、营业面积较小，但面积利用率较高D D、一般营业时间超过、一般营业时间超过1616小时，甚至小时，甚至2424小时营业小时营业Seven-Eleven Seven-Eleven （711711便利店）便利店）折扣店（折扣店（outlets）：店铺装修简单、提供有限服务；名牌集中、价格低廉：店铺装修简单、提供有限服务；名牌集中、价格低廉 一、商业房地产投资概述一、商业房地产投资概述4 4）从商业房地产置业投资

8、的角度，可以分为以下几类：）从商业房地产置业投资的角度，可以分为以下几类：A A、产权式商铺：开发商在项目开发建成后，将项目的产权划分为一个一、产权式商铺：开发商在项目开发建成后，将项目的产权划分为一个一个的零散产权并对外公开销售。有专业的商业经营管理公司负责对外个的零散产权并对外公开销售。有专业的商业经营管理公司负责对外招商和整体经营，并根据合同约定，投资者根据产权的多少获得相应招商和整体经营，并根据合同约定，投资者根据产权的多少获得相应的租金回报。的租金回报。 特点：产权分散、统一管理、统一招商、统一租赁。特点：产权分散、统一管理、统一招商、统一租赁。B B、商业街商铺：以平面形式按照街的

9、形式不知的单层或多层商业房地产、商业街商铺：以平面形式按照街的形式不知的单层或多层商业房地产形式。其经营情况完全依赖于整个商业街的经营情况。北京路、上下形式。其经营情况完全依赖于整个商业街的经营情况。北京路、上下九等。九等。C C、社区商铺和住宅底商商铺：社区商铺是作为社区配套设施建造和销售、社区商铺和住宅底商商铺：社区商铺是作为社区配套设施建造和销售的商铺，经营对象是住宅区的居民。住宅底商商铺是指位于住宅底层的商铺，经营对象是住宅区的居民。住宅底商商铺是指位于住宅底层的商铺。的商铺。 一、商业房地产投资概述一、商业房地产投资概述5 5）商务写字楼分类：高档（顶级或国际级、甲级）、中档（乙级）

10、、低）商务写字楼分类：高档（顶级或国际级、甲级）、中档（乙级）、低档（丙级）。档（丙级）。 写字楼具有地域性，因此其评价标准是基于相对质量而言。写字楼具有地域性，因此其评价标准是基于相对质量而言。表表7-3 7-3 第一太平戴维斯的国际级写字楼和甲级写字楼标准（第一太平戴维斯的国际级写字楼和甲级写字楼标准（P176P176）6 6）商务宾馆分类：）商务宾馆分类：A A、产权式酒店、产权式酒店：起源于分时度假酒店。产权式酒店通过将酒店每间客房：起源于分时度假酒店。产权式酒店通过将酒店每间客房分割成独立的产权从而出售给投资者。投资者既可以向购买住房一样分割成独立的产权从而出售给投资者。投资者既可以

11、向购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分区投资回报；又可以获得酒店赠投资置业，将客房委托给酒店经营分区投资回报；又可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。送的一定期限的免费入住权。B B、酒店式公寓、酒店式公寓与与公寓式酒店公寓式酒店：二者的比较见表：二者的比较见表7-4 7-4 P177P177 一、商业房地产投资概述一、商业房地产投资概述4、常见商业房地产投资类型及其特点、常见商业房地产投资类型及其特点1）商铺投资及其特点）商铺投资及其特点稳定性稳定性增殖性增殖性高回报率：一般住宅高回报率：一般住宅6%-8%，上铺高达，上铺高达8%-12%可以出租也可以自己持有经营，获利方式灵活可以

12、出租也可以自己持有经营，获利方式灵活 一、商业房地产投资概述一、商业房地产投资概述2）产权式酒店投资及其特点）产权式酒店投资及其特点具有明确的产权，投资稳定具有明确的产权，投资稳定通过专业公司管理，提高经营收益降低风险通过专业公司管理，提高经营收益降低风险物业面积较小，总价较低，适合大众投资物业面积较小，总价较低，适合大众投资3）写字楼投资及其特点）写字楼投资及其特点供应量小，需求量大，投资回报较高供应量小，需求量大，投资回报较高投资总价较高，边线期限较长，更需要理性和专业的分析投资总价较高，边线期限较长，更需要理性和专业的分析政策影响较大政策影响较大 一、商业房地产投资概述一、商业房地产投资

13、概述5、商业房地产投资价值影响因素、商业房地产投资价值影响因素1）商铺投资价值影响因素）商铺投资价值影响因素地段：商铺的地段一般可以分为成熟的核心商业区或中央商务区、成型地段：商铺的地段一般可以分为成熟的核心商业区或中央商务区、成型 中的商圈、住宅小区三类中的商圈、住宅小区三类商圈：以商铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，一次距离为半径形成商圈：以商铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，一次距离为半径形成 圆形的消费圈圆形的消费圈客流量客流量可视性可视性 一、商业房地产投资概述一、商业房地产投资概述2）产权式酒店投资价值影响因素）产权式酒店投资价值影响因素酒店位置、经营形式、专业的酒店管理公司等酒店

14、位置、经营形式、专业的酒店管理公司等3）写字楼投资价值影响因素）写字楼投资价值影响因素区位区位商务配套商务配套写字楼的品质写字楼的品质软件配套和物业管理软件配套和物业管理 二、二、商业房地产投资评价及风险商业房地产投资评价及风险1 1、商业房地产商圈范围确定方法、商业房地产商圈范围确定方法1 1）顾客流量法：该方法的基础是计算交通流量，其中多大比例在商店之）顾客流量法：该方法的基础是计算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，进入商店的顾客中有多少人购买了货物。前停留，进入商店的顾客中有多少人购买了货物。2 2）驱车时间法：采用驱车时间确定商圈，最重要的是要获取切实可行的）驱车时间法：采用驱车时

15、间确定商圈，最重要的是要获取切实可行的数据，需要进行的调查工作包括：对周边可行的交通路线进行调查，对于数据，需要进行的调查工作包括：对周边可行的交通路线进行调查，对于各个交通路线的利用情况，车流平均速度，平均使用量进行调查；对可能各个交通路线的利用情况，车流平均速度，平均使用量进行调查；对可能前往商业区的人群进行调查，确定出行主要采用的交通工具，平均行驶速前往商业区的人群进行调查，确定出行主要采用的交通工具，平均行驶速度和时间。度和时间。 二、二、商业房地产投资评价及风险商业房地产投资评价及风险3 3）人口）人口/ / 支出法支出法 该方法识别出了维持生意所需要的商业区的大小。首该方法识别出了

16、维持生意所需要的商业区的大小。首先，它要计算出现有的和潜在的适用某一特定用途的空间中维持业务发展先，它要计算出现有的和潜在的适用某一特定用途的空间中维持业务发展所必需的人数。根据人口密度，就可以确定具体的商业区。所必需的人数。根据人口密度，就可以确定具体的商业区。4 4）顾客识别法）顾客识别法 该方法根据现有顾客的位置识别一个商店的商业区，主要该方法根据现有顾客的位置识别一个商店的商业区，主要大信息获取渠道包括销售点信息（掌握顾客地址或邮编）和顾客调查（当大信息获取渠道包括销售点信息（掌握顾客地址或邮编）和顾客调查（当顾客进入商店时采访他们）等。根据掌握的信息在地图上标出相应的区域，顾客进入商

17、店时采访他们）等。根据掌握的信息在地图上标出相应的区域，判断其中哪些属于商业区。判断其中哪些属于商业区。 二、二、商业房地产投资评价及风险商业房地产投资评价及风险2、商业房地产投资风险分析、商业房地产投资风险分析 二、二、商业房地产投资评价及风险商业房地产投资评价及风险1 1）经营风险，是指由于商业房地产投资者自身经营问题而导致预期收益水平）经营风险，是指由于商业房地产投资者自身经营问题而导致预期收益水平不能实现可能性，是现金流流出与期望不同的风险，因此导致了所实现的收不能实现可能性，是现金流流出与期望不同的风险，因此导致了所实现的收益比期望值高或低。这种风险主要与投资企业的内在因素有，包括经

18、营决策益比期望值高或低。这种风险主要与投资企业的内在因素有，包括经营决策失误、经营管理不善，使经营成本增加，营业净收益低于期望值。经营风险失误、经营管理不善，使经营成本增加，营业净收益低于期望值。经营风险是商业房地产面临的最重要的风险。是商业房地产面临的最重要的风险。2 2）财务风险，是指由于商业房地产投资者或其他房地产主体财务状况恶化而）财务风险，是指由于商业房地产投资者或其他房地产主体财务状况恶化而使商业房地产投资及其报酬无法全部收回的可能。首先，投资者运用财务杠使商业房地产投资及其报酬无法全部收回的可能。首先，投资者运用财务杠杆可能带来风险。其次是拖欠风险，当房屋的购买者或者租赁商不能按

19、合约杆可能带来风险。其次是拖欠风险，当房屋的购买者或者租赁商不能按合约支付房款或租金，拖欠严重，会使投资者入不敷出，无法收回投资及其报酬。支付房款或租金，拖欠严重，会使投资者入不敷出，无法收回投资及其报酬。 二、二、商业房地产投资评价及风险商业房地产投资评价及风险3 3）流动性和变现风险：由于商业房地产的商品实体不能流动，投入房地产的）流动性和变现风险：由于商业房地产的商品实体不能流动，投入房地产的资本被限定在一个地方，同时它的投资周期长，使用周期更长，而且商业房资本被限定在一个地方，同时它的投资周期长，使用周期更长，而且商业房地产价值大，交易成本也高，这些因素都影响到它的变现性。投资者需要资

20、地产价值大，交易成本也高，这些因素都影响到它的变现性。投资者需要资金时无法很快完成交易，只能等待合适的机会或以低价卖出，从而大大影响金时无法很快完成交易，只能等待合适的机会或以低价卖出，从而大大影响了投资收益水平。了投资收益水平。4 4）其它个别风险：自然风险、近邻地区环境变化风险、类似地区发展风险等）其它个别风险：自然风险、近邻地区环境变化风险、类似地区发展风险等都属于个别风险。都属于个别风险。 二、二、商业房地产投资评价及风险商业房地产投资评价及风险3 3、商业房地产投资风险防范措施、商业房地产投资风险防范措施1 1）风险回避，就是选择风险较小的投资项目或者放弃那些风险较大的项目，）风险回

21、避，就是选择风险较小的投资项目或者放弃那些风险较大的项目，这是一种较彻底的处理房地产投资风险的方法，能够将风险概率降到最低。这是一种较彻底的处理房地产投资风险的方法，能够将风险概率降到最低。但这种策略的不良后果是得到高额利润的机会也减少了，因为市场经济的规但这种策略的不良后果是得到高额利润的机会也减少了，因为市场经济的规律是高收益总是与高风险相伴而来。律是高收益总是与高风险相伴而来。2 2）损失控制就是通过采取一些预防措施减少损失发生的机会，或通过一些措）损失控制就是通过采取一些预防措施减少损失发生的机会，或通过一些措施降低损失的严重程度，从而达到防范或降低风险的目的。例如，通过改善施降低损失

22、的严重程度，从而达到防范或降低风险的目的。例如，通过改善管理，来避免经营风险；通过采取多种融资手段，来减少财务风险等等。管理，来避免经营风险；通过采取多种融资手段，来减少财务风险等等。3 3）风险转移是通过把风险转移给其他投资者来达到控制风险的目的。例如，）风险转移是通过把风险转移给其他投资者来达到控制风险的目的。例如，可以通过预租预售的方式把价格下降的市场风险转移给承租人或购房者。可以通过预租预售的方式把价格下降的市场风险转移给承租人或购房者。 三、商业房地产投资实例三、商业房地产投资实例史玉柱与巨人大厦史玉柱与巨人大厦19621962年年9 9月生，安徽怀远人。月生，安徽怀远人。19841

23、984年毕业于浙江大学数学系，分配至安徽省统计局。年毕业于浙江大学数学系，分配至安徽省统计局。 19891989年年1 1月，毕业于深圳大学研究生院，为软科学硕士。随即下海创业。月，毕业于深圳大学研究生院，为软科学硕士。随即下海创业。第一次创业：第一次创业： 19891989年夏，史自认自己开发的年夏，史自认自己开发的M-6401M-6401桌面文字处理系统作为产品已经成熟，便用桌面文字处理系统作为产品已经成熟，便用40004000元承包下天津大学深圳电脑部。元承包下天津大学深圳电脑部。4 4个月后，个月后，M-6401M-6401销售额突破销售额突破100100万元。这是史万元。这是史的第一

24、桶金。的第一桶金。 19911991年，巨人公司成立。年，巨人公司成立。 19921992年，巨人总部从深圳迁往珠海。年，巨人总部从深圳迁往珠海。 开始设计巨人大厦，开始设计巨人大厦，1818层的巨人大厦设计方层的巨人大厦设计方案出台。后来这一方案一改再改，从案出台。后来这一方案一改再改，从1818层升至层升至7070层，为当时中国第一高楼，需资金层，为当时中国第一高楼，需资金超过超过1010亿元。史玉柱基本上以集资和卖楼花的方式筹款，集资超过亿元。史玉柱基本上以集资和卖楼花的方式筹款，集资超过1010亿元，未向银亿元，未向银行贷款。行贷款。 三、商业房地产投资实例三、商业房地产投资实例199

25、41994年年初，巨人大厦动工，计划年年初，巨人大厦动工，计划3 3年完工。史玉柱当选中国十大改革风云人物。年完工。史玉柱当选中国十大改革风云人物。 19951995年，巨人推出年，巨人推出1212种保健品，投放广告种保健品，投放广告1 1个亿。史玉柱被个亿。史玉柱被福布斯福布斯列为内地富列为内地富豪第豪第8 8位。位。 19961996年，巨人大厦资金告急，史玉柱决定将保健品方面的全部资金调往巨人大厦，年，巨人大厦资金告急，史玉柱决定将保健品方面的全部资金调往巨人大厦，保健品业务因资金保健品业务因资金“抽血抽血”过量，再加上管理不善，迅速盛极而衰。过量，再加上管理不善，迅速盛极而衰。 199

26、71997年年初，巨人大厦未按期完工，国内购楼花者天天上门要求退款。媒体地毯式年年初，巨人大厦未按期完工，国内购楼花者天天上门要求退款。媒体地毯式报道巨人财务危机。不久只建至地面三层的巨人大厦停工。巨人集团名存实亡，但报道巨人财务危机。不久只建至地面三层的巨人大厦停工。巨人集团名存实亡，但一直未申请破产。一直未申请破产。 三、商业房地产投资实例三、商业房地产投资实例二次创业二次创业 19991999年注册建立生产保健类产品的生物医药企业年注册建立生产保健类产品的生物医药企业 “ “上海健特生物科技有限公司上海健特生物科技有限公司”。 20002000年年1212月月2121日注册成立日注册成立

27、“珠海市士安有限公司珠海市士安有限公司”。在珠海收购巨人大厦楼花。在珠海收购巨人大厦楼花。 20002000年，史玉柱自称和原班底人马在上海及江浙创业，做年，史玉柱自称和原班底人马在上海及江浙创业，做 “ “脑白金脑白金”业务。业务。20012001年，史玉柱在上海申请注册巨人公司，谋求上市。年，史玉柱在上海申请注册巨人公司，谋求上市。20042004年年1111月月1818日，上海征途网络科技有限公司正式成立。日，上海征途网络科技有限公司正式成立。20052005年年1111月月1515日，日，征途征途正式开启内测正式开启内测 。20072007年年1111月月1 1日，史玉柱旗下的巨人网络集团有限公司成功登陆美国纽约证券交易日，史玉柱旗下的巨人网络集团有限公司成功登陆美国纽约证券交易所，总市值达