年度保养计划

1、香雪兰溪一期公共设施设备的维修、养护服务方案一、设备日常维护保养的内容1、 物业共用部位的设施设备物业照明系统、物业供配电设备、物业供水系统、物业污水及雨水系统、物业公用天线系统、物业公共消防系统、物业楼宇防雷系统、物业楼宇技防（对讲）系统、物业供暖系统等设备设施。2、 共用设施设备公共照明系统、公共供配电设备、公共供水系统、公共污水及雨水系统、公用天线系统、公共消防系统、楼宇防雷系统、车场系统等设备设施。二、设备日常点检和保养内容、周期及标准日常点检和保养周期工作标准内容变压器（非用电高变压器声音应发出持续均匀的“嗡嗡”声， 没有机械震动声和放电声等异常声音；运行每日两次记录峰期）：看、听、

2、变压器的高低压测电缆头点检每日两次嗅和母排的搭接头无发热、 变色、发生异味、锈蚀等现象；变压器的外壳接地无锈蚀、脱节现象，所有变压器外壳、垫片、瓷套、接头有无破损、变色和异味； 电缆沟内有无积水、 杂物；油寖式变压器是否呈亮黄色， 油位刻度，无漏油和渗油现象，吸湿器应干燥。配电柜内所有电气接头有无破损、变色和异味； 柜身无变形、破损、积尘；仪表变压器（用电高峰运行两小时一次点检无变形和读书不准； 断路器期）每日两次无破损、异味、异声等现象；看、听、嗅低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接线及接地良好。高、低压配电柜配电柜内所有电器接头有运行每日两次（非用电高峰期）无破损、变色和异味

3、； 柜身点检每日两次看、听、嗅无变形、破损、积尘；仪表无变形和读书不准； 断路器高、低压配电柜无破损、异味、异声现象；运行两小时一次点检，（用电高峰期）低压配电功率因素补偿柜每日两次看、听、嗅内电容器无膨胀变形、变色，接线及接地良好。水泵运转平稳、 无跳动、 无明显振动、无异声；水泵轴承温度在 90以下；控制柜电气操作手柄完好，各电器无过热， 无杂音； 水泵电机运行中三相电流、 温度在铭牌规定的额定值；所有电缆头和电气接头无变形、破损发热、 变色、 异味等现象；水泵运行每日两次水泵轴下滴水量应在看、听、嗅、摸、点检每日两次5 20g/min 内（轴封填料查、测不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的

4、现象； 泵体和机座无破损、积尘、 锈蚀、渗水等现象；水泵房内阀门应开闭灵活、无卡阻、 关闭严、无漏水现象；压力仪表无破损及读数不准确等现象；无轴承过热、却润滑脂、积屑等现象。消防系统（火灾柜内所有电气接头无破损、报警控制器、消变色和变味；消防系统报警防联动控制柜）点检每周一次故障点的统计上报客户服看、听、嗅、查、务中心。测一次（二次）水箱看、查、测闭路监控系统看、听、嗅、查、测点检每周一次点检每周一次能正常开启、关闭；水箱盖和纱网无破损、 应锁好。所有电气接头有无破损、变色和异味；应达到正常运行功能；系统故障点的统计， 上报客服中心。所有电气接头有无破损、变色和异味；门禁系统保养门能正常开关，

5、 闭门器松紧看、听、嗅、查、点检每日一次适宜；测系统故障点的统计， 上报客服中心。停车场（道闸）系统看、听、嗅、查、测点检每周一次所有电气接头有无破损、变色和异味；闸道能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、 机械部分无卡阻； 挡车杆、 荧光膜应完好无损；读卡器能读卡正常；电脑各项参数、 图像应正常运行；系统故障点的统计，上报客服中心。所有电气接头有无破损、变色和异味；门能正常开关、 闭门器松紧可视（防盗）对适宜；讲系统点检每日一次对讲质量应达到清晰、 无杂看、听、嗅、查、音；测公共照明（楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯）点检每周一次控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计， 上报客服中心。检查各灯具是否

6、正常、 修复或更换各损坏的灯具； 线路故障点的统计， 上报客服中公共照明（社区心；内的路灯）社区内的路灯由中班运行点检每日一次看、听、嗅、查、工作业。测电压表， 电流表，指示灯等指示值应在额定值范围； 控制开关应在规定位置；控制柜点检每周一次控制柜内的所有空气开关、看、听、嗅接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、 变色和异味。清洁：设备及设备间应无杂物、无积水、无灰尘， 设备以手摸无尘、见光亮为标准；设备房：带电部分和旋转部分禁止设备及设备房间点检每周一次清洁、电气柜门或外壳在作的清洁清洁时应手戴检验合格的高压绝缘手套用干抹布单手作业；设备房防小动物设施应完好无损。三、机电设备定期维护的内

7、容及实施效果设施名定期维修养内容实施效果备注称护计划1、安全、可1、电梯运行时有1、每半月进靠、运行平无异常行例行检查、稳，附件完好2、各个照明、通保养一次2、警钟、对风是否正常2、每季度进讲、应急照明重大节假日电梯3、各指示灯能否行全面检修完好，功能正前须全面正确指示，各按钮保养一次常是否正常3、按国家有3、故障率 1%4、报警装置是否关规定每年以下正常年检一次4、取得年检合格证1、运行是否正常1、运行正常2、电压是否稳定、可靠，各项指1、每半年保电流是否在额定标军和标准，温升过高或养一次范围内2、没 3 年一无异常现象电流过大时变压器3、警示标识是否2、各指示、应及时采取次预防性实完好保护

8、装置正措施验4、变压器分例行常保养和预防性实3、室内通风验正常1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行2、检查断路器1、各开关及3、检查主回路的如发生故障保护装置灵铜鼻子接触是否跳闸，应详变配电每半年保养敏可靠牢固细检查并查室一次2、各仪表、4、检查电容器是明原因后方指示灯等指否膨胀变形、 变色可恢复合闸示正常5、柜内应备有控制原理图、接线图6、检查接地，测试绝缘电阻、 接地电阻1、观察是否有异1、各开关及如发生故障1、每半年例常声响及异味保护装置灵跳闸，应详低 压 控行保养一次2、检查柜内各类2、每年进行敏可靠细检查原制 柜 系开关、接触器有无2、各仪表、因，并在查统一次全面测损坏指

9、示灯等指明原因后方3 检查电压表，电试保养示正常可恢复合闸流表，指示灯等工作是否正常4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液5、检查所有只是表示及线头标志是否清洁设施名定期维修养内容实施效果备注称护计划1、观察有无异常2 检查松紧是否适1、风机风量正常当每季度保养2、运行时电风机3、有无异常响声一次流在额定范4、各开关是否处围内于“自动”状态1、观察外观探测1、探测器及器、门磁开关有无门磁开关能防盗异常每月保养一正常工作报警2、对探测器及门次2、与摄像监系统磁进行状态测试控系统能正3、检查与摄像监常联动控系统联动是否正常1、电源箱、门口机固定牢靠， 箱内外清洁2、门口机、分配可 视 防器、联网器等各点

10、防盗门能平每月保养一盗 对 讲电压是否正常稳、可靠的关次系统3、门口机与分机、闭管理机通话清楚及图像清晰、 按钮应完好、开锁正常联网正常1、看各摄像机是否正常2、查看监视器显1、图像清晰、示屏显示情况稳定，可视范闭 路 监每季度保养3、检查视频线、围正常控系统一次电源线、控制线是2、录像机工否接触良好作正常4、云台的旋转、支撑杆的固定、 调焦、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况1、红外对射正常2、检查电源线、信号线是否接触正常能准去及时周 界 防每月保养一3、支撑杆的固定、报警，不误报范系统次防雨、防尘、防风、能布、撤防防腐、防锈情况4 排除防区障碍物5、除尘、清洁设施名定期维修养内容实施效果备

11、注称护计划1、各报警按钮、1、系统运行烟（温）感探头、稳定、正常、警铃是否完好灵敏可靠消防系2、各区域报警器每月保养、每记录各种检2、非人为因统及集中报警器是月检查一次测数据素所产生的否完好3、疏散出口指示误报率在3%以下灯4、气体自动灭火系统（有无漏气、储存压力、控制器面板显示正常、 系统卫生清洁、 脱离释放阀进行模拟）5、喷淋系统（喷头、管道标志、 信号阀、水流指示器、报警阀、 水力警铃）6、防火卷帘门、风机、消防广播1、检查水袋、水1、每半年全1、消防栓、枪头、起泵按钮、面检查一次轻便灭火器室 内 消小锤、水阀、玻璃2、灭火器材材使用功能火灾易发季防 栓 及的完好每月检查一正常可靠节及重

12、要的消 防 管2、检查阀门、管次2、完好率为节假日前进道 轻 便道外的渗、漏、冒、 3、消防栓、100%行一次全面灭 火 器3、消防栓、跑水的情况消防管道中的检查材等3、防锈、清洁修5年，每消防管道等4、灭火器的压力、10 年进行一无渗漏水现铅封、外观、有效次大修或更象期新改造1、确保各设1、每季度保施设备使用养 1 次，每年功能正常工程部负责组织公 共 照检修 1次2、电气线路实施巡查、维修、明系统2、每 6 年进完整无损，绝检验行一次大修缘良好或更新改造3、完好率达到 99%1、泵运行平1、检查管道、换稳、声音均热器保温是否破匀，电流正常损2、检查管道接口2、水流量、1、每季度保压力达到要

13、及阀门有无渗漏供 暖 系养 1 次求，各仪表、3、检查各仪表是2、每年检修统指示灯只是否正常4、每年进行一次1 次正常3、系统进出全面保养，对磨损口温度相对零件及时进行更稳定换4、各部件无跑、冒、滴、漏现象设施名定期维修养内容实施效果备注称护计划1、天线：接收方向是否变动， 变动后应及时调整， 基座无松动，避雷针下引线与接地装置连接是否良好2、线路放大器：通 讯 网络有线检查主放大器、 分配放大器有无电源（ 220V），接线1、终端设备每月至少检修 1 次2、每半年全1、各种器材使用功能正常可靠2、完好率为插座有无松动， 测面检修一次100%量放大输出信号分贝数3 分配线、分配器：检查各层分配

14、线安装完好无损， 断线无被乱接乱拉现象4、用户终端：定期抽查用户收视、通讯效果1、休整挡车杆，反光膜2、转动部分加油3、线头紧固，限位开关、摄像机清晰度调整，防雨密1、车场内地1、车场使用封检查，清洁各部功能正常可面有局部沉智 能 停位靠陷损坏的，及车 场 管4、检查能否自动2、场地平整，时维修理和手动开闸， 车场无坑洼积水，2、中修 5 年，收费系统是否正完好率达到大修 10年98%以上常，挡车杆压力波防砸车系统是否正常，地感试验是否正常，光纤电缆是否协调，网络连接是否正常防 避 雷工程部负责组织1、每季度进1、确保系统雷雨季节来系统实施巡查、维修和行一次保养正常使用；临前进行一检验2、每年

15、至少2、系统完好次接地电阻进行一次接率为 100%测试和全面地电阻测试3、接地电阻维护3、每年除一值符合次锈，刷一次GB50169-92银粉漆要求4、中修 6 年，大修 12年设施名定期维修养内容实施效果备注称护计划1、生活供水及生1、泵运行平活热水泵未自动稳、声音均轮换运行匀，电流正常2 每年进行一次全2、水流量、面保养，对磨损零1、每季度保压力达到要给 排 水件及时更换养一次求，各仪表、系统3、泵、阀门、压2、每年检修指示灯指示力表、管道等保一次正常养；均必须认真做3、给、排水记录并存档管及相关阀4、各种消防水泵门使用功能每周点动运行一正常，完好率次（能运转即可）达到 98%以上5、检查、补充润4