工业园区建设方案

1、西部国际家居产业园项目建设初步设想与规划成都娇子投资发展有限公司二0 一 0年六月一、项目产业概述家具产业是一个低能耗、低污染、上下游配套产业丰富、集群发 展规模强大的人文生态朝阳产业，它具有就业面广、产业拉动作用强、 综合配套产业利税率高的特点，在国民经济发展中具有重要作用。 在 国际国内家具市场格局大调整，特别是家具制造业向集群式、规模化、 自动化生产发展，家具市场需求急剧上升，制造业由发达地区向发展 中地区转移的大背景下，家具制造及其相关配套产业迎来了一个新的 发展黄金期。中国作为世界家具生产第一大国，拥有着近50000多家生产企业，从业人员达500多万人。在我国家具生产及其相关的企业主

2、要分 布在广东、浙江、四川和东北地区，统计到 2007年，我国家具产业 产值约5000亿元，出口创汇232亿美元。2008年，受全球金融危机 的影响，我国的家具出口业务虽然受到很大的影响， 但在国家拉动内 需的政策引导下，2009年国内家具市场却呈现欣欣向荣的景象。随 着产品外销阻力加大，广东以外销为导向的家具企业开始着眼国内市 场开拓，拓宽内销渠道，特别是广东实施产业布局和产业整合，在未 来几年，一些低附加值的生产企业逐步外迁的政策， 我国第一大家具 生产大省的广东企业以开始从发达的沿海开发区转向内地转移。同时四川、浙江等地的家具企业，考虑到土地成本、物流成本的问题，也 开始在国内具备地理优

3、势的地区进行产业的布局。陕西省位于中国西北地区东部的黄河中游，东隔黄河与山西相 望，西连甘肃、宁夏，北邻内蒙古，南连四川、重庆，东南与河南、 湖北接壤，纵贯南北，连通东西，位于中国地理版图的中心区，其区 域、交通等条件相对其他区域拥有着承接家具制造业转移的比较优 势。从陕西的产业结构看，重工业、纺织工业、高科技产业、电子产业、航空航天产业、旅游业是其支柱产业，家具制造产业在该省还是 一个空白，而地处南部的陕南地区，林业资源十分丰富，具备发展家 具产业的基础。陕西若能抓住广东家具企业向我国中部、 北部地区扩 张和转移这一发展新趋势，在交通便利的区域大手笔打造西北地区首 个产业集聚度高、品牌集约度

4、高、科技含量高的“供、产、销上下游 产业链完善，学（培训）、研（发）、览（博览、游览）、展、贸、 住综合配套为一体的国际家居产业集群， 必将有力推动当地工业强市 （县）战略的实施，扩大就业，带动关联产业发展。家具制造业既是一个劳动密集型行业， 也是一个关联产业较多的 行业。从产业链上看，涉及的相关行业有油漆、木材加工制造、五金 制造、粘胶、包装、物流等居多的行业。对此，家具产业园项目的开 发和带来的产业聚集，不仅能增强当地政府的财力，提高城镇城市化 水平，而且随着家居产业集群品牌的建设， 具品牌在国内市场和世界 市场的影响力的扩大，将大大提高当地在全国乃至全球的知名度。二、项目建设的背景（一）

5、、国际家具市场的状况1、世界家具市场是一个巨大的市场« 2008世界家具产业报告指出，2007年世界家具总产值已经 达到3000亿美元，其中30%为欧洲家具公司创造。主要家具厂家（占 统领地位的生产商）分布于全球 29个国家之中，其中欧洲有22个； 北美公司2个（加拿大，美国）；亚洲公司5个（中国，日本，新加 坡，南韩，泰国）。而中国，目前已经成为世界家具第一的出口大国。2、家具市场的贸易特点，全球家具行业国际化进程加快，世界家具生产规模和市场规模都 在不断扩大，进出口格局呈现以下特点：意大利、中国、加拿大和波 兰为世界主要的家具出口国，出口量约占世界家具总量的32%,美国和欧盟、日

6、本则是主要的家具进口国，进口量约占世界家具总量的 57%。3、国际家具市场发展趋势随着世界经济一体化的不断发展，当前和今后一个较长的历史 时期内，家具生产由发达国家向发展中国家转移。4、中国在国际家具行业在的地位在世界家具市场竞争中，中国家具产品面临来自意大利、德国、 加拿大等家具制造业发达国家的直面竞争，同这些国家相比，中国家具在产品设计、产品品质等方面还存在较大的差距， 但是中国家具产 品在价格方面仍具有明显优势。中国家具未来在国际市场上面临竞争更多的可能来自如波兰、 越南、马来西亚、印度尼西亚、墨西哥等发展中国家，这些国家不仅 拥有良好的森林资源，而且同我国一样拥有价格低廉的劳动力资源，

7、 在全球化家具市场的竞争中，这些国家通过引入外资和自我发展积 累，未来将会成为我国家具行业强劲的竞争对手。（二）、国内家具市场环境1、快速发展的家具市场，“十五”期间我国家具出口增长迅速。2000年家具出口 35.65 亿美元,2005年家具出口 137.67亿美元，年平均增长32溢右，我国 出口到世界上215个国家和地区，已经取代意大利成为了世界最大的 家具出口国。序号年份产值（亿元人民币）同比增长%家具出口（亿美元）同比增长%家具进口（亿美元）同比增长%12000120015.3836.6531.51.5157.2922001140016.6739.6811.31.7415.2332002

8、165017.8654.1736.521.9411.4942003204023.6473.3335.375.75196.3952004273034.15103.5339.37.2626.2862005340027.93137.6732.986.84-5.78我国家具生产企业数量逐年增加，企业规模不断扩大，从业人员 不断增加；国家经济普查统计资料显示，全国规模以上家具企业有2.5 万家，从业人员115万人。据中国家具协会掌握的情况，实际上家具行 业家具企业有5万余家，从业人员约500多万人。2、我国家具市场的分布，上海、深圳、台湾、香港两岸四地家具商已联手打造了一个“家 具战略联盟”，发挥各自优

9、势将上海打造为一个国际家具的采购中 心。在该合作框架下，从 2007年开始，上海将每年举办一次“全球 家具中国采购大会”，该采购大会将成为和美国高点、美国拉斯维加 斯、意大利米兰、德国科隆成为世界五大全球家具展会之一。同时， 一个投资30亿元的国际家具村也已在上海建成。该家具村总投资 30 亿元，总建筑面积75万平方米，于2009年全部完成。目前，国际家 私装饰业（香港）协会、深圳家具协会和台湾工业同业公会已和家具村 签署了战略合作协议。该项目建成后将引进中国家具知名品牌500强，届时将形成一个世界家具的市场总部基地、主题型的世界家具行 业中心和采购中心。广东，尤其是珠江三角洲，是我国家具制造

10、业发展最快的地方， 其家具产量占全国7 0%,出口额占全国一半。广州、东莞、顺德和 中山，都是家具业非常发达的几个城市，形成了一条相当成熟的产业 链，运输、报关、展览、海外客户的交通和住宿、国际家具市场信息 的传递、教育和人才等服务体系相当完善，别的地方很难比拟。环渤海区，以河北霸州市、天津市、大连市为代表的北方家具市 场，他们各自发挥自己优势，生产精品，争夺国际国内市场，比如河 北霸州市胜芳镇已成为国内金属玻璃家具的生产重镇，近年该产业的企业数800余家，其产值已超过20亿元。而大连家具主要生产中高 档，面向日本、俄罗斯等国际市场和国内其他地方市场。3、家具销售市场状况家具展览会活动规模逐年

11、扩大，逐渐形成品牌家具展览会；上海、 广州、东莞、深圳四个家具展览会成为国内和国际有影响的家具展览 会，同时成为国内外家具客商集中订货交流的场所。目前，家具市场 供应充足，购销两旺，以家具商城为主体的销售方式遍布城乡，一万 平方米以上的家具商城已有3000多家，五万平方米以上的家具商场 超过300家2001-2006年，我国国内家具消费的复合增长率达到了 28.6%, 2006年我国家具消费额达到了 300亿元左右。目前，我国城市人口 人均家具消费量不足100元，而世界平均水平为200美元，发展潜力 巨大。国内市场：目前还没有销量足够大、市场份额很高的大家具品牌， 地方性品牌众多。统计结果显示

12、，国内销量最大的两个品牌，各自的市场份额不到3.5%作为目前国内发展最早，规模最大的家居主流品牌一一金海马家 居，更是在业内独树一帜，成为家居行业的一个风向标。金海马集团 连锁网点遍布华南、华东、华北、华中几大区域数十个大中城市，构 成全国规模最大、覆盖面最广、经营管理最统一的庞大连锁销售网络。“金海马” (KINHOM已成为中国家居零售业的主流品牌。历经十多 年发展成长为行业领军品牌。4 、中国家具市场发展空间预测随着城市化建设的加快，十五期间新建城镇住宅面积32.7 亿平方米，平均每年新建住宅6亿平方米，如果迁新居用户有80%勾 买新家具，每平米用家具按100元计算，我国城镇每年新建住宅刺

13、激 家具消费将有600亿的容量。农村市场家具消费按照城镇的20%+算， 需求量大约为120亿元。我国有13亿人口，每年有2000万人进入婚育年龄。新建 家庭和人口的增长，特别是取消农业税，城乡居民收入增加，会使民 用家具消费继续增长。我国有近2000家涉外宾馆、饭店，每年有30多万套客房 需要更新家具，新建的宾馆饭店还在增加，预计家具需求每年将达到 30亿兀左右。随着现代化办公写字楼的建设，原有的办公场所需要大量 的办公家具供应，国外工商企业在国内设置办公机构等， 办公家具的 年需求量可望在400亿元以上。中国家具产业发展迅猛，近10年来每年产量都以超过20% 的速度在增长，出口增速在 30%

14、U上。在2006年，我国家具出口总额就位居世界第一。2009年，我国家具总产值将超过5000亿人民币， 出口总额将超过200亿美元，有望再次成为世界第一生产和出口大 国。（三）、珠江三角洲地区的家具厂有西行的动向该地区的家具厂首先是因为国际、国内高新企业的进入没有工 厂与该地区早期工业发展时一大批技术含量不高的家具加工业占了 很多厂房的矛盾，使当地政府更加关注那些科技含量高、 能够为当地 创造更高税收的企业。其次是当地劳动力成本较中西部地区高， 生产 成本不具竞争优势；第三是中西部地区交通条件大大改善， 原材料和 劳动力等优势正在吸引该地区的家具生产企业。 第四是中西部地区社 会经济条件发展较

15、快，地方政府服务水平、金融服务环境、人才市场、 物流、通讯等各方面与沿海地区的差距在不断缩小。 这些因素的存在， 使得不少家具生产商把目光转向中西部地区， 本园区的建设将为他们 提供选择。三、项目园区规划的构思（一）、项目规划的指导思想1、协调统一、合理结合：从可持续发展的高度，将发展生态工 业与发挥区域比较优势、提高市场竞争力相结合，与引进高科技、提 高经济质量相结合，与区域改造和产业结构调整相结合， 与生态保护 和区域环境综合整治相结合。2科学布局、综合开发：工业园区以发展精品家具工业为主， 规划合理布局工业、仓储、居住、服务、公共设施用地，协调健康的 开发创造最高的经济效益、社会效益、及

16、环境效益等综合效益。3统一规划、分步建设：规划充分注重实施的可操作性。在统 一规划的前提下，适应市场经济规律的特点，规划有较强的弹性和应 变力，有利于滚动开发，达到开发一片，建成一片，获效一片。4生态环保，可持续发展：该园区大力提倡创建生态工业园，生 态环保是其规划的一条重要指导思想，从选址、建设、及“三废”的 排放，都应得到合理组织和处理。（二）、规划设计的基本原则根据区域发展背景和地段区位条件，该工业区规划坚持从现实出 发、变通创新，追求特色，在空间结构的塑造和用地布局的完整，强 调节约用地和基础设施的合理投入，优化规划编制成果的指标体系， 注重园区的生态和环境保护意识，以实现一个具有四川

17、特色、环境优 美、用地合理、管理科学的现代工业园区。1、与自然和谐共存原则： 园区应与区域自然生态系统相结合， 保持尽可能多的生态功能。新建园区的选址应充分考虑当地的生态环 境容量，调整列入生态敏感区的工业企业，最大限度地降低园区对局 部地区景观和水文背景、区域生态系统以及对全球环境造成的影响。2、生态效率原则： 在园区布局、基础设施、建筑物构造和工业 过程中，应全面实施清洁生产。通过园区各企业和企业生产单元的清 洁生产，尽可能降低本企业的资源消耗和废物产生； 通过各企业或单 元间的副产品交换，降低园区总的物耗、水耗和能耗；通过物料替代、 工艺革新，减少有毒有害物质的使用和排放；在建筑材料、能

18、源使用、 产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。 贯彻“减量 第一”的最基本的要求，使园区各单元尽可能降低资源消耗和废物产3、生命周期原则：要加强原材料入园区前以及产品、废物出园后 的生命周期管理，最大限度地降低产品全生命周期的环境影响。应鼓励生产和提供资源、能源消耗低的产品和服务；鼓励生产和提供对环 境少害、无害和使用中安全的产品和服务； 鼓励生产和提供可以再循 环、再使用和进行安全处置的产品和服务。4、区域发展原则：尽可能将园区与社区发展和地方特色经济相结 合，将园区建设与区域生态环境综合整治相结合。 要通过培训和教育 计划、工业开发、住房建设、社区建设等，加强园区与社区间的联

19、系。 要将园区规划纳入当地的社会经济发展规划， 并与区域环境保护规划 方案相协调。5 、高科技、高效益原则：大力采用现代化生物技术、生态技术、 节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生 产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平 衡，实现“双赢”。6、软硬件并重原则：硬件指具体工程项目（工业设施、基础设 施、服务设施）的建设。软件包括园区环境管理体系的建立、信息支 持系统的建设、优惠政策的制定等。园区建设必须突出关键工程项目， 突出项目（企业）间工业生态链建设，以项目为基础。同时必须建立 和完善软件建设，使园区得到健康、持续发展。（三）、项目的结构与功能家具

20、产业园根据其产业链和着增值服务等要素主要由如下不 同组织形态和功能的企业构成：1、家具生产制造企业（含板式家具、实木家具、软体家具、金 属家具等）；2、原辅材料配套生产企业（含板材、油漆、五金、粘胶、木材 加工、包装等）；3 -原辅材料销售市场一一为园区家具生产企业采购原材料提供 必要服务；4 -家具成品的展示销售卖场一一为园区成品的销售提供必要窗 口；5 -物流中心一一为园区家具产品流向全国市场提供必要服务；6 -酒店及第三产业服务一一每天都会有全国各地甚至世界各地 的采购商到成品销售中心选购及洽谈合作， 每年可定期举办家具集中 贸易采购大会，以展会形式拉动园区的在国内及国际的影响力；7 -

21、产品研发中心一一为园区企业的产品升级提供协助服务；8、生活配套服务区一一家具行业用工人数一般在 8人一一10人/亩，如果一个占地十平方公里的产业园区建成后大约会带来十余万 的人口增长，由此，需要居住、医院、学校、银行、购物、交通、服 务业等生活配套区建设；9、其他配套服务企业：a、从事技术服务与人才培训的企业或机构；b、从事法律顾问与服务的企业；c、从事金融信贷与服务的企业；d、从事产品质量管理监督与服务的企业。1 0、辅助企业的配套一一为园内家具生产企业特殊型材 提供代加工服务，包括成型、除湿、烘干等；（四）、项目结构布局经过分析，形成本产业园区规划方案的基本构思， 完成对道路系 统、绿化系

22、统、个项用地的总体布局、控制指标体系的规划设计。1 、 “线形发展，网络布局”的整体结构。产业园是市场经济的产物，因此要尽可能符合市场运作规律，园 区内部各个组团由比较均等的区位优势。 在保证一定纵深建设的情况 下，有利于实现园区的阶段性建设和有机生长， 有利于始终保持空间 结构的完整和同一种类型的工业之间的联系。为了高效利用土地，统一管线铺设，方便交通组织，在地形允许 的情况下，尽量采用方格式布局。这样使得街廓和地块的形状比较规 整，与街道的连接相对便利，而且相对区位的相同用途的地块在地价 上差别较小，在经济上比较容易体现公平分配的原则， 方便了土地的 买卖、批租和开发利用，也有利于用地规划

23、控制和规划管理工作的顺 利进行。根据有关城市形态的研究，结合对中小型机械、家具加工等工业 投资和发展规模调查，我们认为园区内部街廓尺度以 400米一600米 为宜，即道路间距约400米一600米。该尺度的街廓被进一步细分为 若干地块时，可以适合一般投资的厂区建设规模， 同时保证周边有便 利的交通。如果在未来出现投资大户，可以部分地或全部地合并小地 块，以满足使用要求。道路过密，街廓太小，会加大基础设施的投入， 造成不必要的浪费。道路过稀，街廓过大，细分地块较大，不利于节 约土地。2 ”功能突出、动静分离”的建设园区用地被划分为四大块。既要保证交通安全和畅通，又要使得 园区规划建设相对统一和完整

24、，因此，我们设计了 “生产区、展示区、 生活区、商务区、物流区”的动静分离建设的模式，园区内道路规划充分考虑多方面因素，采用方格网路形式。园区内主干道，次干道, 支路共同形成本园区的整体路网。园区按工业区的标准进行设计规划， 勾勒了 一般工业用地、企业 服务用地、绿化用地和公建用地的框架，整个布局显示了独立而不失 整体，超前而又适用的特点，描绘了一个现代化产业园区的繁荣风貌， 整个规划分近期方案和远期方案实施。(1)、在功能分区方面，进入园区的地块以生产和商务区为主， 与生活居住区结合，建设一些商业综合服务性质的建筑， 增设商业综 合性质如金融、邮电、餐饮建筑、会展、总部等。在商务生活区内，建

25、筑层数与总体布局结合地段的特点，组合成具有一定规模和气势的 建筑群。建筑性格充分反映时代性，文化性与地域性，表现新颖、 庄重、大方的建筑风格，建筑布局尽量考虑南北向布置，平面采用灵 活相对规则形状，以满足公共建筑的使用要求。(2)与商务、生活区紧邻的是物流中心，该中心由仓库、配送中 心、停车场等建筑单元构成，要求体现“以人为本”方便、快捷、安 全，充分利用现代科技武装物流业务，按园区产品合理划分物流区域， 其规模和起点要有前瞻性，但也要考虑投资成本和土地节约的现实；(3)生产区，以建设标准厂房为主，利用外观颜色将产品分类生 产区分开，如木制品、皮制品等以颜色为符合来区分其区域，给人以视觉上的直

26、观提示；在生产区内，在符合统一规划的前提下，可以根 据入住企业的要求定制，并以绿化与其他企业分开。(4)展示区，家具成品的展示区要规划在交通方便的地方，同时 拥有足够的停车场和广场。家具展示因是大件商品，所以占地面积非 常的大，可以设计成三层至四层楼高的大型全互通式建筑，可以按产品的功能或材质分类展示，还可以按产品的档次定位进行分区， 也可 以建设部分高端品牌的主题馆。(五)、工业园主要基础设施建设：工业区道路的界定：工业区道路的界定，不象城市那样严格控制 红线及退红线界定，但为了地下.地上基础设施工程管线的建设秩序， 界定又是必要的。主要是根据车行道.人行道.绿化和地下设备工程管 线上水.下

27、水，电力、电信、煤气、供热及备用路等来确定“红线” 的宽度。在路面设计布置时，其界限往往是相互连接，在线性上并不 那么平直。道路绿化，必须保证行道树的空间，他能改善交通环境，起到领 域界定作用，加强了轴向感和识别性。绿化的设置，更加美化了道路 空间，人行其中，是一种享受。道路小区布局：(1)路灯，起照明和美化道路作用；(2)路面铺装，以水泥硬化为主；(3)阻隔小品有围栏，车档等，起引导和限制作用；(4)指示牌，其指示作用；(5)垃圾箱，布置线性统一，整齐清洁；(6)公共厕所的分布，要方便、适量；四、园区的管理和经营模式(一)、建立园区管理委员会与政府一起，建立园区管理委员会，负责对园区内外事务

28、的统一管 理，并从园区的建设、招商到园区建成后的管理。1、“家居产业工业园区”建设的原则(1) “家居产业园区”建设实行统一规划、统一设计：“家居产业园区”的建设实行统一规划、统一设计，以利“家居 产业园区”统一形象的形成，这是本项目的经营战略的基本原则；(2) “家居产业园区”项目建设实行统一协调管理：“家居产业园区”建设项目可根据投资的不同情况，有不同的业 主，项目建设应成立园区管理委员会，负责实行统一协调管理；2、“家居产业园区”项目基础设施的建设：“家居产业园区”项目应选择在交通便利，辐射延伸有扩展空间 的地域，项目基础设施由政府投资建设，提供较好的招商引资条件， 设施应具备最基本的路

29、、水、电、网络等七通一平的条件，符合招商 即可施工的基本要求；3、“家居产业园区”项目经营场所的建设和使用“家居产业园区”项目经营场所，统一规划、统一设计的条件下, 可根据具体情况，采用以下建设和使用方式；A、非工厂部分由项目营运商(成都娇子投资发展有限公司) 作为业主实施建设，项目营运方根据项目内容的服务特性，可采取 独资、合资、招商等多种方式通过引入战略合作伙伴进行开发；Ek工厂部分由生产企业自行建设，自行使用。4、“家居产业园区”项目的共用资源、共用设施和共用场所的建 设和使用“家居产业园区”项目范围内的共用设施包括自来水供水设施， 供电设施，通讯布线及设施，光纤布线及设施，排污排水管道

30、，天然 气管道，道路及道路绿化等，具设施投资：由政府公共管理部门出资 打造或政府给条件，由运营商负责建设。5、对承建商的选择(1)通过招标选择承建商：按国家有关的法律、法规、规章，“家居产业园区”建设通过招投 标选择承建商，根据前述投融资组合情况，确定招标条件；(2)与承建商建立战略伙伴关系：“家居产业园区”项目争取与承建商建立战略伙伴关系，可将此 列入招标条件；可将项目工程形成的资产作为质押担保；也可将营运 商或经营项目公司的股权，作为代建融资的质押担保；对“家居产业 园区”代建项目，要确定“交钥匙”的条件、方式、程序等重要条件。6、“家居产业园区”项目的整体运营“家居产业园区”项目整体运营的原则：在园区管委会的管理下, 以统、分、调结合为原则：(1)、统一经营思想、统一经营战略，统一建设规划和设计、 统一广告宣传、统一企业形象；(2)、分产业项目经营，分产业基地建设，分成本中心、利润 中心、投资(产权)中心管理；(3)、协调社会资源、协